يستغرب كثيرون من العاملين في القطاع العقاري تلك التصريحات والكلمات التي تتحدث عن القطاع العقاري وتصفه انه في القاع في الفترة الراهنة ويؤكدون انه وصف بعيد عن المنطق والواقع أيضا، لان العقار رغم تراجع الأسعار ما يزال قويا وجاذبا وان ما وقع من تراجع هو تصحيح لأسعار صعدت بشكل مبالغ فيه بفعل عدة عوامل أهمها المضاربات التي سادت السوق في فترة عمل فيها المطورون على الترويج لمشروعاتهم مما أغرى فئات من الناس لدخول السوق لجني الأرباح وظهر طلب غير حقيقي أنتج أسعارا غير حقيقية.هذا ما حدث في فترة الفورة التي شهدت ضخ أموال ضخمة من مستثمرين من داخل الدولة وخارجها مع وجود تيسيرات هائلة سواء من جانب البنوك ومؤسسات التمويل وإغراءات إعلانية وإعلامية ضخمة نتج عنها تحرك وصعود للأسعار إلى الأعلى وبشكل يخالف النمو الطبيعي والمنطقي.وعندما وقعت الأزمة المالية العالمية وتحفظ جهات التمويل وتقليص المطورين لأعمالهم نتيجة ذلك اختفى المضاربون وبدأت الأسعار تعود إلى مستوياتها العادية ولم يحدث انهيار حتى نقول ان العقار وصل إلى القاع وإذا ما قارنا الأسعار السائدة حاليا بأسعار فترة ما قبل الطفرة نجد أن هناك نموا يتراوح بين 10-30% سواء في أسعار الأراضي أو حتى القيم الايجارية بل أحيانا تصل في بعض المناطق إلى أكثر من 40% .والمعروف ان المضاربين في فترة الطفرة وخاصة في العامين الأخيرين كانوا قد وصلوا بالأسعار إلى مستويات قياسية وبنسب تتراوح بين 200 -300% للإيجارات والى مابين 400- 500 %للعقارات القائمة والأراضي فما حدث هو تصحيح وتعديل لصالح السوق وليس وصول الى القاع فالعقار كان ولا يزال أكثر ضمانا وقوة من أي أداة استثمارية أخرى.

رأي

ليس في القاع

رغم كل ما يقال عن السوق العقارية وتراجع الأداء وانخفاض الأسعار والعائد من القيمة الايجارية في أعقاب الأزمة المالية العالمية وحتى الآن إلا ان العقار يبقى من الأدوات الاستثمارية ذات القيمة العالية وموضع ثقة لكل حائز ومالك له ولو كان سكنا خاصا او حتى استثمارا صغيرا في بناية او قسيمة ارض وهو أكثر أمانا حتى من الذهب.فالعقار له سحره الخاص وإذا بحثنا عن رجال الأعمال في الدولة وفي كل أنحاء العالم نجد ان أكثر من 95% منهم لا يعتبرون أنفسهم من هذه الفئة أي فئة رجال الأعمال إلا إذا كانت لديهم عقارات يمتلكونها ويستثمرون فيها جزءا غير قليل من رؤوس أموالهم .فتملك العقار نشأ مع وجود الإنسان على هذه البسيطة وقد كانت القبائل في الماضي والمجموعات الحاكمة تفرض سيطرتها على مساحات من الأرض وتعتبرها مناطق نفوذ لها تفرض عليها سلطانها وتنشب الحروب والمعارك إذا ما جار جائر او معتد على مناطق نفوذها وانتقل الأمر الى الكيانات الحديثة والمتمثل في قيام الدولة ذات الحدود.فالعقار مرتبط بالإنسان وهو مصدر أمان لكل من يتملكه واستثمار مأمون على مر التاريخ ولذلك فإن أي تراجع في الأسعار هو محدود الزمن يعود لعوامل بعيدة عنه ومنها سوء تصرف أصحاب الشأن أو عوامل اقتصادية عالمية ومحلية ولكن كما علمتنا التجارب فإن العقار يخرج من كل كبوة أقوى مما كان.ومن هذا المنطلق نستطيع ان نقول ان الفرص المعروضة حاليا هي فرص لا تعوض ومن يقتنص منها ما يرغب ويتفق مع تطلعاته فاعتقد انه سيكون مصيبا لأن الأسعار الحالية ستكون حلما خلال عامين أو ثلاثة وفقاً لتقديرات كثيرة.

سحر العقار

39 عاما مرت على قيام اتحاد دولة الامارات العربية المتحدة وهذه الاعوام رغم انها زمنيا محدودة ولاتمثل شيئا في حياة الشعوب والأمم إلا أنها كانت عامرة بالانجازات فكل عام مر كان يمثل عقدا من العمل الجاد المبني على علم ورؤية واضحة لمعالم المستقبل وحاجات الحاضر فتسارعت الخطى وشحذت الهمم لنصبح كل صباح على جديد هنا وهناك وفي كافة القطاعات والمواقع لتولد امام العالم تجربة جديدة حولت الصحراء الجرداء الى معلم حضاري.لقد استطاعت دولة الامارات ان تمضي في طريق التنمية رغم المصاعب والصعوبات التي واجهتها من مواجهات وحروب وتوترات اقليمية ودولية ورغم ان الاقتصاديين كانوا يشيرون الى صعوبات محتملة وتأثيرات سلبية على حركة النمو والبنيان الا ان الامارات كانت تخرج من كل تجربة بنجاح وتحول السالب الى ايجابي بفعل وحسن الرؤية الواضحة والقراءة الذكية فاستطاع اقتصادها ان ينجو من تأثيرات حرب الخليج الاولى والحرب الثانية وتذبذبات اسعار النفط ثم استطاعت وبذكاء شديد استقطاب جزء غير قليل من الاموال العربية المهاجرة في اعقاب المخاوف التي هددت واحاطت بهذه الاموال بعد احداث الحادي عشر من سبتمبر فكانت النهضة العقارية لنرى مدنا جديدة وفنادق وناطحات سحاب تحمل مواصفات العالمية والحداثة مع بنية تحتية تغري الجميع للاستثمار في هذا البلد.وجاءت الازمة المالية العالمية التي هزت وما تزال تطحن دول العالم ولكن دولة الامارات استطاعت بسياستها ان تعبر من الممر الضيق لهذه الازمة وفق اسس اقتصادية سليمة وكما يقول مسؤولون لقد اصبحت تأثيرات الأزمة شيئا من الماضي. كل عام وانتم بخير وتحية الى كل من يسهم في دعم المسيرة وبناء الوطن.

39 عاما

يتحدث عاملون بالقطاع العقاري عن وجود نوع من الانفراج في عمليات التمويل العقاري من قبل بعض المصارف والمؤسسات التمويلية الأخرى وهو مؤشر خير على جميع الأحوال ولكنهم في الوقت ذاته يقولون ان الانفراجة نسبية ولا تسد احتياجات المستثمرين .كما كان في السابق حيث ان الشروط التي تفرض تعد قاسية، ومتشددة كما ان دراسات الجدوى التي تقدم ويقبل تمويلها تكون وفق معايير خاصة ودقيقة تراعي جميع الجوانب التسويقية والواقعية التي تسود السوق.وان كان معظم المتعاملين بالقطاع العقاري يتفهمون الأسباب والدوافع وراء هذا التشدد من قبل الممولين فإن كثيرين أيضا يرون ان الوقت قد حان لاعتماد حلول ذاتية من قبل المستثمرين ومنها ان يدخل السوق أصحاب الهمم العالية والملاءة المالية .حيث في اعتقادهم ان الأسعار وصلت إلى المستويات التي لن تتراجع بعدها بشكل دراماتيكي وانها في الوقت الراهن عادلة للبائع والمشتري وهناك مرونة في الأسعار وفي جميع المناطق ولا يمكن الحديث عن سعر ثابت في منطقة معينة.ويشيرون إلى ان هذه المرونة السعرية أمر طبيعي في ظل الأوضاع السائدة حيث يحتاج بعض الملاك إلى سيولة بينما آخرون لا يحتاجونها ومن هنا يأتي وينشأ وجود الفرص التي بالأسواق العقارية في إمارات الدولة.ولاشك ان هذا يساعد على إيجاد الحلول الذاتية حيث يمكن ان تبدأ انطلاقة حركة السوق مرة أخرى من قبل إقبال المستثمرين على اصطياد والتقاط فرصة هنا وأخرى هناك ويشتد الطلب من المستثمر الصغير والكبير وقد يبدأ الانتعاش من هنا إلى ان تقوم جهات التمويل بترتيب أوضاعها.

التمويل والعقار

يتساءل كثيرون متى يعود الانتعاش إلى القطاع العقاري وهل من مقدمات لعودته..؟ السؤال طبيعي ومشروع ولكل صاحب شأن وعلى صلة بالقطاع أن يبحث عن الأمل وعن الانتعاش سواء كان مالكا عاديا أو مستثمرا خاصة وان هناك بعض الجهات والمؤسسات والأفراد أيضا يدلون بدلوهم ومنهم من يجعل الصورة وردية وآخرون لا يرونها كذلك.وبرأي محايد نرى مع آخرين ان عودة وضع الطفرة الذي كان سائدا قبل الأزمة المالية العالمية أمر مستبعد في القريب المنظور لأسباب عديدة منها ندرة السيولة أو غيابها حيث أن عناصر اللعبة الحالية ليست كما كانت فالتسهيلات التمويلية للعقارات ليست موجودة بالقدر نفسه الذي كانت عليه في العام 2008 وما قبله كما أن السوق تعج بالفرص وهناك إجماع على وجود وفرة بالعروض تزيد عن الطلب والمشروعات المؤجل تنفيذها أو التي يتم تنفيذها حاليا ستزيد حدة تفوق العرض وهو ما يضر بالأسعار.ويرى عقاريون ان السوق عندما تعدل من أوضاعها وتصل إلى مرحلة التوازن بين طرفي المعادلة العرض والطلب فان ذلك سيكون بداية الانطلاق إلى عالم الانتعاش وقد يكون تأخير دخول مشروعات جديدة جانب من الحل ولكن يبقى زيادة حجم الطلب هو الأساس.لا ننفي ان القطاع العقاري تعرض لهزة كبيرة غاب على إثرها المستثمرون الكبار وتراجعت الأسعار وباع من باع ورهن من رهن وتوقف من توقف والفائز هو المضارب الذي اضر بالسوق وجمع ما جمع وهرب ولكن هناك رغم كل ما حدث عناصر قوة بالسوق المحلية منها البنية التحتية والجاذبية وخبرة وقدرة العاملين بالقطاع العقاري على التعامل مع المتغيرات وقوة السوق الحقيقية ظهرت في استيعابها للحدث ووقوفها صامدة ونعتقد ان التوازن بين العرض والطلب غير بعيد.

توازن العرض والطلب

111557.jpg

في زحمة الحياة ينسى كثيرون الكثير من الايجابيات التي تقدمها الجهات المعنية للناس، والبعض يرى ان هذه الخدمات تعتبر أمرا طبيعيا يجب على هذه الجهات ان تقوم به، بل إذا لم تقم به فهي مقصرة في واجباتها، ويرد آخرون ان كثيرا من البلدان لا تقدم هذا الرقي من الخدمات.ولذلك وجب الشكر على الأقل، ثم العمل من قبل مستخدمي هذه الخدمات على المحافظة عليها والعناية بها، لا العبث بها والإضرار بمحتوياتها، خاصة وأن ما يقدم هو مجاني أو شبه مجاني.ولعل الدافع إلى هذا الحديث انني ذهبت في أحد الأيام إلى إحدى الحدائق العامة وهي من الحدائق المجانية وبها كل شيء جميل ومنسق من أشجار وخضرة ومقاعد وملاعب لممارسة الرياضة، وأكثر من موقع لألعاب الأطفال، ورغم حرارة الصيف فإن الحديقة مكتظة بالأسر والعائلات.وهنا تذكرت مدى الخدمة التي تقدم للناس، فالخروج الى هذه الحدائق لا يكلف شيئا، خاصة وأن مراكز التسوق أصبحت مزدحمة ومناطق الألعاب فيها تمتلئ بالضجيج حيث انها تعتمد على الألعاب الكهربائية والإلكترونية، كما انها في اماكن مغلقة.وفي المقابل نجد الحدائق والمتنزهات تقدم المساحات الواسعة والطبيعة الخضراء والهواء الطلق، وهو ما يفتح المجال أمام الأطفال لمزيد من الحركة والخيال، ولراغبي الرياضة ممارسة رياضاتهم والأسر التمتع بالراحة واستعادة النشاط،.وهو أمر تشكر عليه البلديات في الدولة، والتي نلمس جهودها في المحافظة على هذه الحدائق والمتنزهات نظيفة جميلة، رغم عدم المبالاة التي تصدر من البعض، والذين يعمدون إلى إتلاف المزروعات وإلقاء مخلفاتهم في كل مكان، رغم وجود اماكن مخصصة لجمع النفايات.وكما نشكر البلديات فإننا ندعو مرتادي الحدائق الى الالتزام بالتعليمات احتراما للمكان والخدمة المقدمة، والمخالفون يضرون بأنفسهم وبالآخرين، وهو أمر لا يتفق مع توجهات الدولة الحضارية.

شكراً بلديات

قطاع الإيجارات يشهد منذ فترة اتجاهاً تصحيحياً في القيمة الايجارية، حيث تراجعت ولاتزال مرشحة لمزيد من الانخفاض، وهذا الأمر يجب ألا يزعج أحداً من الملاك والمستثمرين.فما يحدث هو تصحيح لفترة صعدت فيها القيم الايجارية إلى مستويات قياسية فاقت كل التوقعات وضاقت صدور المستأجرين من هذه الارتفاعات التي وصفت بأنها مجنونة وغير منطقية، بل طالب كثيرون بالحد منها لأنها أثرت على المدخرات الخاصة للأفراد والأسر وبالتالي تخوف كثيرون من تأثيرات سلبية على الأداء بأسواق التجزئة، كما ان ارتفاع القيم الايجارية للمحلات والمعارض والمساحات المكتبية كان له آثار سلبية على حركة الاستثمار.واستغل البعض من الملاك والوسطاء العقاريين في فترة الطفرة الزيادة في الطلب على السكن والمأوى في زيادة العوائد التي يحصلون عليها من تأجير عقاراتهم، وتم رفع القيمة الايجارية بنسب تتراوح بين 100% و150% ودخل أصحاب البنايات القديمة الى الحلبة وبالمعايير نفسها .وكان هناك العديد من الأصوات الواعية التي رأت ان ما يحدث غير طبيعي واضطرت جهات العمل من حكومات وأفراد الى التدخل عن طريق زيادة الأجور حتى يتمكن المستأجرون من التغلب على تأثير ارتفاع الإيجارات على تصريف أمورهم خاصة وان التجار لمختلف أنواع البضائع حملوا الزيادة في القيم الايجارية للمنشآت التي يستأجرونها على ما يبيعون من منتجات.ومع هذه الدخول المرتفعة والإغراءات من العائد المجزي من العقار سارع الكثيرون إلى الاستثمار العقاري فارتفعت أسعار الأراضي وأسعار المقاولين والاستشاريين فى ظل تسهيلات من جهات التمويل فاقت الخيال ونتج عن مشروعات وبنايات وابراج ومجمعات سكنية وتجارية في كل مكان ليتم طرح الآلاف من هذه الوحدات ومع الأزمة المالية العالمية قل الطلب على العمالة الجديدة واضطرت العديد من المؤسسات والشركات إلى تقليص أعمالها وإرجاء الأخرى، مما أوجد تفوقاً للعرض عن الطلب وكان طبيعياً ان تعود القيم الايجارية إلى الوراء للتصحيح.وهذه حركة السوق وطبيعتها ويجب إلا تزعج أحداً، فهذا الأمر لا يقتصر على العقار فقط بل يمتد إلى كل القطاعات، وقد وجدناها في الأسهم والذهب، وكلنا يتذكر منذ عشر سنوات أو يزيد عندما وصل سعر الاونصة إلى 260 دولاراً وهو سعر تكلفة الإنتاج من المناجم ولكننا الآن نرى سعر الاونصة يتجاور 1350 دولاراً.<a href="mailto:owedah@albayan.ae">owedah@albayan.ae</a>

طبيعة الأسواق   مصطفى عويضة

طبيعة الأسواق

رغم ان القطاع العقاري يعيش مرحلة متغيرات سواء في مستويات الأسعار أو حركة التداول في أعقاب الأزمة المالية العالمية إلا أن التفاؤل لم ينقطع عند كثير من العقاريين المخضرمين في سوق دبي خاصة وفي السوق المحلية العقارية عامة وهذا التفاؤل ليس من دروب الخيال أو أضغاث أحلام أو حتى حلم ليلة صيف بل مبني من وجهة نظرهم على حقائق ووقائع تميل إلى الواقع وتجارب السوق السابقة.ومن أسانيد هذا الفريق ومستنداته أن العقار له قوة تاريخية ترتبط بوجود الإنسان على الأرض وفي ظل الأزمات التي يتعرض لها العقار تجد ان حركة البيع وحركة الشراء لا تتوقفان أبداً بل تستمر العجلة في الدوران ونراها تسير بسرعة في حالات معينة وتبطئ من حركتها أحياناً أخرى وفي جميع الأحوال هي تدور ولا تعرف التوقف.فحاجة الإنسان إلى التملك العقاري مهما كان نوعه مستمرة ونجد الكثير من الناس يتألمون ويتضجرون لعدم قدرتهم على الدخول في زمرة الملاك ولو من فئة «صغير» لأن العقار يمثل بالنسبة لهم الأمان والارتباط بالوطن والمستقبل للأسرة ثم هو في النهاية تجارة رابحة بجميع المعايير.وإذا تخطينا الإنسان العادي والبسيط نجد أن معظم رجال الأعمال إن لم يكن كلهم لا تخلو استثماراتهم من العقارات ليس في دولة الإمارات فقط بل على مستوى الكرة الأرضية ونرى إن حبهم لتملك العقار يتخطى حدود الوطن ليمتد إلى مناطق ودول أخرى في العالم أما لموقع هذه الدول أو جاذبيتها التجارية والسياحية أم للتسهيلات التي تقدم للمستثمر فيها والعائد على الاستثمار.وإذا نظرنا إلى سوق العقارات في دبي نجد ان كل العوامل الجاذبة تتوافر فيها فهي مقصد للتجارة والنجاح وللسياحة والفرص الواعدة والأحلام والتسهيلات والأفكار المبدعة ومن هنا نجد ان المتفائلين بمستقبل السوق العقارية محقون فيما ذهبوا إليه وأظنني جازماً بأن الفرص الحالية بالسوق لن تتكرر ولن تكون متاحة خلال عام أو عامين.<a href="mailto:owedah@albayan.ae">owedah@albayan.ae</a>

قوة العقار التاريخية ومستقبله

انتهت فعاليات معرض سيتي سكيب غلوبال منذ ساعات معدودات في اجواء اتسمت بالحوارات والمناقشات الفعالة حول القطاع العقاري المستقبل والحاضر والماضي وبوضوح تام وشفافية وصراحة عالية من البعض ومبالغات وتطمينات من آخرين ولكن الغالبية اختارت ان تتحدث بوضوح عن التمويل وتراجع الاسعار والمستقبل وما دار كان حوار غني بالافكار والرؤى والتحليلات اتسمت في كثير منها بدقة التشخيص وقدمت اساليب العلاج.ولعل مما كشف عنه في هذا الحدث هو استمرار العديد من المطورين في مشروعاتهم بل والاعلان عن مشروعات جديدة ورغم التراجع الذي حدث في فترة ما بعد الازمة المالية العالمية الا ان حجم المشروعات التي يتم تنفيذها حاليا لايزال كبيرا ومبشرا فرغم الركود الذي تعاني منه معظم القطاعات الاقتصادية، فقد كشف تقريرٌ صادر عن غرفة تجارة وصناعة دبي مؤخرا بأن قيمة مشاريع البناء طور التصميم أو الإنجاز حاليا في الإمارات العربية المتحدة تبلغ 8 ,714 مليون دولار (692, 2 مليار درهم).وهذه الحقائق تبشر بأن السوق تتأهب لفترة النهوض من جديد وهو أمر جيد وهذا ليس اجتهادا بل وفق توقعات الخبراء والدراسات التي طرحت خلال سيتي سكيب غلوبال للتطوير والاستثمار العقاري الذي عقد في دبي.لقد سلط هذا الحدث الاضواء على قطاع اعتبر من اهم القطاعات نموا في السنوات الاخيرة وكان الاكثر تأثرا بالازمة المالية العالمية ولذلك فأن ما تم من مناقشات وطروحات من قبل المتخصصين واصحاب القرار يجب ان لايمر هكذا بل يجب على الجهات المعنية من دوائر وشركات ومؤسسات وكل من هو على صلة بهذا القطاع ان يستفيد من هذا الحدث وان لا يقتصر دور هذه الاحداث المهمة على الدور التقليدي وهو الترويج فقط للعارضين بل يجب ان يمتد الى الاستفادة من النتائج والطروحات والمناقشات التي تتم.

أجواء وأضواء

المتغيرات السائدة في السوق العقارية المحلية والمرتبطة بطبيعة الحال بمتغيرات دولية تتعدد بشأنها الاجتهادات من بعض العاملين في القطاع العقاري ولكن هناك إجماعا على ضرورة اتخاذ خطوات للأمام لكسر حالة الترقب والجمود وتشجيع المتعاملين للعودة مرة أخرى إلى السوق ولن يكون ذلك إلا بخطوات تعيد الثقة إليهم عن طريق طرح المشكلات وتقديم دراسات جدية حول الأوضاع بالسوق وتوجهات الاسعار والمشروعات ذات الجدوى والاهمية الاستثمارية .ولعل إجماع كثيرين يتركز على جدية الدراسات والتي يجب ان تتناول الواقع الحالي ومسبباته والسلبيات التي صاحبت فترة الطفرة وطرق العلاج التي بجب ان تتوافق مع الإمكانيات المتاحة الآنية والمستقبلية دون مبالغة في الإمكانات ومن دون تحقير لها واضعين في الاعتبار حاجات السوق الفعلية من الوحدات والأبنية السكنية والتجارية والإدارية.والمستثمر كما أرى ويرى معي كثيرون يحتاج في هذه الفترة إلى دراسات حقيقية مقنعة لا مجرد فانتازيا إعلامية ومن هنا تكون بداية عودة الثقة وهى المفتاح السحري الذي سيجذبه للعودة عندما يتبين له نوعية الفرص التي ستوجه إليها مسنودا ومستندا إلى دراسات تلمس الواقع ولا تحيد عن الحقيقة حيث يفترض ان توجه هذه الدراسات إلى أي نوع من الاستثمارات يسير ويتجه.ولا شك ان الدولة تمتلك قاعدة بيانات قوية يمكن ان تفيد الدارسين أو الجهات التي ستقوم بهذه الدراسات فتوجد لدينا دوائر للأراضي والأملاك وغرف للتجارة والصناعة وبعضها توجد بها أقسام على مستوى عال للدراسات كما في غرفة تجارة وصناعة دبي إضافة إلى اتحاد غرف الدولة ودوائر التخطيط والمساحة ....... ونحن نتساءل بدورنا لماذا لا يتم التوجيه لهذه الجهات مجتمعة أو منفردة بإجراء هذه الدراسات واطلاقها للعلن لاستفادة منها؟

متغيرات ودراسات

كثير من مكاتب الوساطة العقارية اصبحت تعاني في الوقت الراهن خاصة في ضوء المتغيرات في الاداء العام للسوق العقاري المحلي ولعل السبب هو هذه الزيادة الكبيرة في أعداد هذه المكاتب في السنوات الاخيرة، وافراد عديدون من غير المتفرغين لهذه المهنة الى الدخول الى السوق وافتتاح مكاتب لجني الارباح ليزاحموا اصحاب المهنة الحقيقيين بل ان البعض كان يمارس المهنة وخاصة في قطاع الايجارات عن طريق الاعلان في الصحف عن رقم هاتف محمول فقط.ويرى البعض ان المعاناة الحالية يجب ان تكون استفادة من درس مضى وولى وهو ان يكون هناك ضوابط لدخول هذه المهنة والعمل بها منها توافر الضمانات الكافية في الجهة أو الشخص المرخص له من حيث الخبرة والكفاءة والسيرة الذاتية وان يكون متفرغا لها وليس موظفا حكوميا وعلى الاقل ليس موظفا في جهة ما على علاقة بالعمل في قطاع العقارات والتراخيص وغيرها.ويؤكدون على ضرورة ان تكون هذه المهنة قاصرة على المواطنين حيث ان اغلب المضاربين الذين افسدوا السوق واستغلوه في فترة الطفرة كانوا من جنسيات اجنبية ويرى اصحاب هذا الرأي ان المواطن هو الاقدر على التعامل بها واهل مكة ادرى بشعابها كما انهم لن يفروا الى الخارج كما فعل المضاربون.ونحن بدورنا نساند الرأي المنادي بهذه التوجهات بضرورة فرض قيود اكثر صرامة على تراخيص العمل بمهنة الوساطة ونؤيد كشرط أولي ان يكون صاحب الترخيص متفرغا، فالاحترافية شرط وضمان للجودة وتمنع الدخلاء الذين يفسدون ويلحقون الضرر بالسوق ومصداقيتها ولا ننسى ان المتفرغين يعولون أسراً وعائلات ويجب حمايتم من الدخلاء كما نحمي بقية المهن الاخرى كالاطباء والمهندسين والمحامين، فهذه مهنة عريقة وترتبط بالأرض.لعل هذه الفترة تكون فرصة مواتية وملائمة لمراجعة الاداء ومراجعة ما فات للقضاء على السلبيات وابراز الايجابيات فليس من المعقول ان نترك هؤلاء يعبثون بسوق بحجم السوق العقاري.

الوساطة العقارية بين الهواية والاحتراف

الفلسفية أو الاساليب السفسطائية والتي ترغب في الجدل من أجل الجدل فالأمور فيها واضحة للعيان دون طيش بين أو هوى جامح والاداء فيها مثل المعادلات الحسابية في الغالب الأعم والتي تقول ببساطة شديدة ان واحد زائد واحد يساوي اثنين « 1+1 = 2 » والعرض والطلب هما ركيزة الاساس في اي سوق وفي أي قطاع.وزيادة العرض تؤدي الى انحسار الاسعار وتراجعها والعكس صحيح مع الطلب وما نجده الآن هو عروض كثيرة وطلبات محدودة وهذه حالة سوف تستمر مع استمرار غياب التمويل والتشدد الذي تبديه الجهات والمؤسسات التمويلية في الوقت الراهن والذي يتوقع ان يستمر لسنوات مقبلة .مما سيكون له اثار على الاداء والاسعار إلا اذا حدث تغير غير متوقع وتوفرت سيولة للمستثمرين اضافة الى عناصر جاذبة في العقار تغير المزاج العام السائد بعد الأزمة المالية العالمية من خلال آليات جديدة للاستثمار العقاري تفتح المجال لتحريك السوق عبر حلول مبتكرة.ويعول كثيرون على حلول ابتكارية لتحريك السوق فبعد مرحلة المشروعات العملاقة والفخمة والضخمة في المرحلة السابقة، لماذا لايتم ولوج طريق جديد في المشروعات الصغيرة والمتوسطة كأن يتم اطلاق مشروعات مثل مشروع فيلا للموظف على ان تكون صغيرة وبها مساحة خضراء ولاتزيد عن ثلاث أو اربع غرف وتطرح للسكن أو التملك وبأسعار الشقق أو الوحدات السكنية.هناك افكار عديدة يمكن بها تحريك السوق العقارية واخراجها من حالة الصمت التي تعيشها في اعقاب الازمة المالية العالمية وهذه السوق لابد ان تتحرك لان هناك كثيرا من الاوراق يمكن العمل من خلالها لان استمرار هذا الصمت لفترات طويلة ممكن ان يؤثر على قطاعات عديدة ومنها المقاولات والبناء والتشييد اضافة الى العديد من الافراد والاسر من العاملين في قطاع الوساطة العقارية.owedah@albayan.ae

السوق العقارية لا تحتاج إلى آراء جديدة

81703.jpg

الواقعية مطلوبة في كل شيء وفي كل المجالات وفي العلاقات الخاصة والعامة ولذلك نرى ضرورة التعامل مع مايدور في القطاع العقاري بهذه النظرة وان نعترف ان السنوات القليلة الماضية كانت تعبر عن طفرة وفورة في هذا القطاع وهو أمر طبيعي طالما تواجدت الاسباب والمبررات والاحتياجات والظروف المناسبة وكل منها يحتاج الى شروحات وابحاث وقد كتب الكثير عن مرحلة الطفرة هذه ولكن البعض ما يزال يتجاهل الحقائق أو يتحدث عن أوضاع مستقبلية لاتستند الى الواقع المعاش ولا الى غيره من الامور.ومن هذه الامور المستغربة هو الحديث عن عودة الطفرة والانتعاش الى القطاع العقاري بعد مرور عدد معين من السنوات منهم قائل بعد عامين واخر بعد ثلاثة اعوام ولا ندري الى أي سند يستندون ونسى هؤلاء ان القطاع العقاري أوغيره من القطاعات الاقتصادية مثل الانهار تسير في مجراها الطبيعي المعروف والمألوف لسنوات ولكنها قد تفيض في عام ما أو أكثر فيضانا كبيرا تتحدث عنه الدنيا ولكنها تعود لتهدأ ثم تفيض مرة اخرى وهكذا دواليك وهذه سنة الحياة.وحقيقة الامر ان القطاع بخير ولكن الناس يقيسون الاداء الحالي بفترة الطفرة وهذا سر تعاسة البعض ولايريدون ان يعلموا ان النهر عاد الى مجراه الطبيعي وفي انتظار فيضان آخر سواء في قطاع الاسهم أم العقارات وما يدور في العالم سيسري على الجميع وبالتالي يجب ان يوفق الكثيرون أوضاعهم وان يعيشوا بواقعية مع المتغيرات.قد تكون حركة التداولات محدودة والاسعار تراجعت ولكن لا يعني هذا نهاية العالم فلا يزال العائد العقاري جيدا مقارنة مع غيره من القطاعات وقد يكون هناك فائض من المعروض من الوحدات السكنية ولكن هذا ليس لسبب يعود للعقار ولكن لاسباب تعود للمستثمرين الذين لم يحسنوا الاستثمار وتسببت تصرفاتهم في رفع الاسعار الى مستويات غير حقيقية وكان لابد من اعادة التصحيح وهذا ما حدث مع المتغيرات العالمية ونقول ان القطاع العقاري قوي ولكن بعض المستثمرين لم يحسنوا التعامل معه في الماضي وفي الحاضر ايض.

في الماضي والحاضر ايضا

في زحمة الحياة ينسى كثيرون الكثير من الايجابيات التي تقدمها الجهات المعنية للناس والبعض يرى ان هذه الخدمات تعتبر أمرا طبيعيا يجب على هذه الجهات ان تقوم بها وإذا لم تقم بذلك فهي مقصرة في واجباتها، ويرد آخرون ان كثيرا من البلدان لا تقدم هذا الرقي من الخدمات ولذلك وجب الشكر على الأقل ثم العمل من قبل مستخدمي هذه الخدمات على المحافظة عليها والعناية بها، لا العبث بها والإضرار بمحتوياتها، خاصة .وان ما يقدم هو مجاني أو شبه مجاني.ولعل الدافع إلى هذا الحديث انني ذهبت في أحد الأيام إلى إحدى الحدائق العامة، وهي من الحدائق المجانية وبها كل شيء جميل ومنسق من أشجار وخضرة ومقاعد وملاعب لممارسة الرياضة وأكثر من موقع لألعاب الأطفال ورغم حرارة الصيف فإن الحديقة مكتظة بالأسر والعائلات، وهنا تذكرت مدى الخدمة التي تقدم للناس، فالخروج الى هذه الحدائق لا يكلف شيئا، خاصة وان مراكز التسوق أصبحت مزدحمة ومناطق الألعاب فيها تمتلئ بالضجيج، حيث انها تعتمد على الألعاب الكهربائية والالكترونية، كما انها في اماكن مغلقة.وفي المقابل نجد الحدائق والمتنزهات تقدم المساحات الواسعة والطبيعة الخضراء والهواء الطلق وهو ما يفتح المجال أمام الأطفال لمزيد من الحركة والخيال ولراغبي الرياضة ممارسة رياضاتهم والأسر التمتع بالراحة واستعادة النشاط، وهو أمر تشكر عليه البلديات في الدولة والتي نلمس جهودها في المحافظة على هذه الحدائق والمتنزهات نظيفة جميلة رغم عدم المبالاة التي تصدر من البعض، والذين يعمدون إلى إتلاف المزروعات وإلقاء مخلفاتهم في كل مكان رغم وجود اماكن مخصصة لجمع النفايات.وكما نشكر البلديات فإننا ندعو مرتادي الحدائق الى الالتزام بالتعليمات احتراما للمكان والخدمة المقدمة، والمخالفون يضرون بأنفسهم وبالآخرين وهو أمر لا يتفق مع توجهات الدولة الحضارية.

مع المتغيرات السائدة في السوق العقارية المحلية والمرتبطة بطبيعة الحال بمتغيرات دولية تتعدد الاجتهادات من بعض العاملين في القطاع العقاري ولكن هناك إجماعا على ضرورة اتخاذ خطوات للأمام لكسر حالة الترقب والجمود وتشجيع المتعاملين بالعودة مرة أخرى إلى السوق ولن يكون ذلك إلا بخطوات تعيد الثقة إليهم عن طريق طرح المشكلات وتقديم دراسات جدية حول الأوضاع بالسوق.ولعل إجماع كثيرين يتركز على جدية الدراسات والتي يجب ان تتناول الواقع الحالي ومسبباته والسلبيات التي صاحبت فترة الطفرة وطرق العلاج التي بجب ان تتوافق مع الإمكانيات المتاحة الآنية والمستقبلية دون مبالغة في الإمكانات ومن دون تحقير لها واضعين في الاعتبار حاجات السوق الفعلية من الوحدات والأبنية السكنية والتجارية والإدارية.والمستثمر كما أرى ويرى معي كثيرون يحتاج في هذه الفترة إلى دراسات حقيقية مقنعة لا مجرد فانتازيا إعلامية ومن هنا تكون بداية عودة الثقة وهي المفتاح السحري الذي سيجذبه للعودة عندما يتبين له نوعية الفرص التي ستوجه إليها مسنودا ومستندا إلى دراسات تلمس الواقع ولا تحيد عن الحقيقة حيث يفترض ان توجه هذه الدراسات إلى أي نوع من الاستثمارات يسير ويتجه.ولا شك ان الدولة تمتلك قاعدة بيانات قوية بمكن ان تفيد الدارسين أو الجهات التي ستقوم بهذه الدراسات فتوجد لدينا دوائر للأراضي والأملاك وغرف للتجارة والصناعة وبعضها توجد بها أقسام على مستوى عال للدراسات كما في غرفة تجارة وصناعة دبي إضافة إلى اتحاد غرف الدولة ودوائر التخطيط والمساحة ....... ونحن نتساءل بدورنا لماذا لا يتم التوجيه لهذه الجهات مجتمعة أو منفردة بإجراء هذه الدراسات.

مقترح

القطاع العقاري في الدولة يواجه متغيرات كبيرة في الوقت الراهن ومع ذلك فإن البعض لايزال يرفض التعامل مع هذه المتغيرات ويعتبرها أمور طارئة وانه ستمر كسحابة صيف سرعان ما تختفي رغم ان هذه المتغيرات اساسية في التسعير والتمويل والتداول وهى اساسيات تؤثر مباشرة في حركة السوق وادائه ومع ذلك نجد من يقولون بغير الواقع أو يعيشون في مرحلة ما قبل الازمة المالية العالمية.وندلل على ما نقول انه في السوق العقارية توجد حاليا اسعار يجب الاعتراف بها والعمل بموجبها وفقا لمقتضيات العرض والطلب المتعارف عليها وهذا هو السبيل لعودة السوق الى وضعه الطبيعي من حيث التداول والنشاط هو أول خطوات العلاج من الركود وعودة الثقة حيث ان مخاوف المستثمرين والراغبين في اقتناء العقار تتركز على المخاوف السعرية فالملاك يعرضون بأسعار الطفرة والمشترون يؤكدون انها اسعار غير واقعية.ويعتقد كثيرون من المتعاملين مع القطاع العقاري ان الواقع سيفرض نفسه وقد بدأ بالفعل من اصحاب العقارات في التعامل مع المتغيرات تحت ضغوط الحاجة الى السيولة ورأينا مبايعات بأسعار تراجعت الى اكثر من 100% في بعض امارات الدولة وليس هذا عيبا ولا نقيصة فعوامل العرض والطلب هى التي تفرض آلياتها ليس على القطاع العقاري فحسب بل على كل القطاعات الاقتصادية وكما تجني الارباح عليك ان تواجه المخاطر الاخرى.الفترة المقبلة هى فترة كما يراها عقاريون وخبراء متعاملون وعاملون في السوق ستكون مرآة لواقع السوق والمؤشرات تشير الى ان اسعار الاراضي والعقارات والقيم الايجارية ستواصل التراجع التصحيحي بسبب سياسات رفع الاسعار والمبالغة فيها في وقت الطفرة والتي يقول عنها المختصون انها كانت جنونية.

يجب الاعتراف بها

مع تطورات السوق العقارية والمرحلة الانتقالية التي تعيشها في الوقت الراهن يتجه المتعاملون معها الى عدة مناحي واتجاهات كما يقولون كل يغني على ليلاه ولكن يبقى الواقع يفرض نفسه على الجميع ويتجه بالسوق الى ما تستحق من اعادة ترتيب الاوضاع تماشيا مع التطورات العالمية والاقليمية وانعكاساتها على الاداء فيها.ومن هذه الاتجاهات وابرزها استمرار البعض في الحديث عن السوق والاداء فيها بالنظرة نفسها التي كانت سائدة خلال فترة الطفرة وكأن شيئا لم يحدث بعد أو تغيير حصل في تجاهل شبه كامل للمتغيرات وقد يكون من دوافع هذا الفريق التأكيد على ان القطاع العقاري به من مقومات القوة اكثر من عوامل الوهن وان الاستثمار فيه لايزال هو الافضل والعائد منه لايزال الأعز مقارنة بالادوات الاستثمارية الاخرى وشعارهم «العقار قد يمرض ولكنه لايموت».هذا الاتجاه محمود توجهاته من قبل البعض ومنتقد من آخرين والمادحون له يؤكدون ان السوق لا تريد من يقدح فيها فالمستثمرون يعيشون مرحلة «توتر عقاري» بسبب التراجعات السعرية في قيم العقارات والايجارات وهم يرون ان القدح لا يفيد والمدح أمر جيد وهو خطوة في اطار اعادة الثقة الى السوق التي اهتزت بحكم المتغيرات.الفريق الثاني يرى ضرورة النقد لان فترة الطفرة شهدت ممارسات خاطئة من قبل جميع المتعاملين بالسوق وُترك الحبل على الغارب للمضاربين واطلق الملاك إلا ما ندر العنان لجشعهم وتجاوزوا كل الحدود في رفع الاسعار جريا وراء اسعار فرضها المضاربون ودخلوا في مشروعات تجاهلت طلبات الشريحة العظمى من مستخدمي العقارات وفتحت ابواب الاقتراض على مصارعها من البنوك وجهات التمويل وان مايحدث في السوق ليس بسبب الازمة المالية العالمية بقدر ما هو ممارسات خاطئة كشفتها هذه الازمة ويصل هؤلاء في نقدهم الى مرحلة جلد الذات.اما الاتجاه الثالث فيرى ضرورة التعامل بواقعية مع الاحداث والمتغيرات ويقرون بأن الامر ليس ورديا كما انه ليس معتما كما يشير اصحاب الاتجاه الثاني ويقرون بوجود متغيرات ولكن علينا ان نواجهها باجراءات عملية على الارض فالوضع ليس جيدا وليس سيئا ولكنه ما بين هذا وذاك ويحتاج الامر الى حكمة والاستفادة من التجربة .

اتجاهات عقارية

تساؤلات كثيرة تدور حول مستقبل واداء السوق العقارية في الحاضر والمستقبل وتتوزع هذه التساؤلات على مختلف فئات المهتمين بالشأن العقاري... وهذا امر مشروع بل وواجب ... ومتاح للجميع ان يجتهد فيه خاصة وان الكثيرين في حيرة من امرهم حول هذا الهدوء الذي لم يعتد عليه العقار منذ فترات طويلة.والسؤال الاكثر تداولا هل يستمر هذا الوضع والى متى؟الاجابات متعددة ولكن هناك من يدعو الى تدخل الجهات المعنية لتحريك السوق خاصة وان اسعار العقار تواصل الاتجاه التنازلي بسبب عدم توفر السيولة وشروط جهات التمويل المتشددة وغياب الثقة وهناك محاذير يطلقها البعض من مشكلات متوقعة بسبب تسارع انخفاض اسعار العقار.حيث ان المشترين في فترة الذروة ابتاعوا بأسعار عالية وجاءت الازمة المالية العالمية وتراجعت هذه الاسعار وهناك من يعرض اعادة البيع بأسعار قد تصل الى اقل من 50 % من الاسعار التي اشترى بها لسداد التزامات مالية كما ان المصارف التي تعاملت بالرهون مع اصحاب العقارات قد تجد اسعارا جديدة عند تعذر صاحب الرهن عن السداد وهو ما يعني مشكلات قانونية وقضايا.والحل كما يقترح البعض ايجاد وسيلة لتوفير السيولة والتمويل لتحريك السوق وحماية جميع اطراف العلاقة من ملاك ومستثمرين والمصارف اذا ما استمر نزيف التراجع السعري وهذا رأي شريحة من العقاريين.شريحة اخرى ترى ترك الحبل على الغارب وتدعو الى ترك السوق لكي يصحح أوضاعه السعرية وكما ارتفعت الاسعار فالكل كان يعلم انها يمكن ان تنخفض بل البعض من هذه الشريحة يرى ان العودة الى اسعار بداية التسعينات هو الحل الأمثل لعودة الانتعاش الى السوق لان اسعار فترة الطفرة كان مبالغ فيها وقد صعدت الى هذه المستويات بفعل فاعلين وليس فاعلا واحدا وانه يجب الاستفادة من التجربة وفي جميع الاحوال يتفق الجميع على ان العقار لا يزال افضل اداة استثمارية على مدى العصور وفي كل الازمان.

آراء ورؤى

القطاع العقاري يعيش حاليا مرحلة انتقالية كأثر طبيعي لما يدور في العالم من تطورات اقتصادية في أعقاب الأزمة المالية العالمية، هذه المرحلة لا يريد كثيرون الاعتراف بها حتى الآن وان كانوا يشعرون بمتغيراتها ولا يزال منهم من يترقب بل ويؤكد عودة الوضع إلى ما كان عليه في سنوات ما قبل الأزمة أي سنوات الطفرة العقارية.لا شك أن من حق كل شخص أن يحلم و أن يتوقع ولكن يجب على هؤلاء المترقبين التعامل بواقعية مع ما يدور في السوق لان الاعتراف بالواقع هو جزء من الحلول لعودة الثقة للعقار وهذا العنصر « الثقة» هو من اهم العناصر التي يمكن أن تعيد البريق إلى السوق العقارية.نعم يجب أن تتوافر الواقعية فالطفرة كانت لها ظروفها ومعاييرها ولاعبوها وزمانها أيضا وكما كانت فيها أرباح وفوائد فقد شهدت أيضا تجاوزات من أفراد وشركات وجهات تمويل ومضاربين وصعود بالأسعار إلى مستويات غير حقيقية ولذلك وجدنا تراجعات سعرية فاجأت الكثيرين وحذر منها البعض نتيجة ممارسات خاطئة قادها مطورون ومستثمرون ومضاربون كما تم التركيز على نوعيات معينة من الاستثمارات العقارية.ولعل من فوائد العودة إلى الواقعية أيضا أن تعيش السوق حاضرها فأسعار الطفرة لن تعود قريبا وقد يطول الوقت إلى سنوات حتى تأتي طفرة أخرى والسوق العقارية في الدولة كانت سوقا قوية ومتميزة قبل الطفرة حيث كانت التداولات والاستثمارات متميزة وتتوافق مع تطلعات المستثمرين واحتياجات السوق وتلبي متطلبات جميع الشرائح الاجتماعية فمن يحتاج إلى بيت شعبي كان يعثر عليه ومن يبتغي فيلا كان يجد ما يريد والباحث عن شقة سكنية بإيجار مناسب يجدها دون عناء و«الكل رابح » كما يقولون.وجاءت الطفرة وصاحبها مضاربون جاءوا من كل أصقاع الأرض فضاربوا وحصدوا الملايين ورفعوا الأسعار وزاحموا الوسطاء ومع بوادر الأزمة المالية قرؤوا الأزمة سريعا فتحفظوا على ما جنوه من أرباح وولوا مدبرين ورغم ذلك فالسوق العقارية متماسكة وقوية ولكن بعض المتعاملين معها يحتاجون إلى الواقعية.

الواقعية المطلوبة

المشهد اليومي على الطرقات في بعض المناطق مفزع ومرعب، خاصة على الطرقات السريعة وفي أوقات ما بعد منتصف الليل ومع ذلك لا تنجو فترات الزحام من القيادة العدوانية للكثير من السائقين وقائدي السيارات سواء كانت خاصة أم تابعة لشركات أو مصانع ومؤسسات ومدارس ايضا.وهذه الظاهرة لاتختص بها امارة معينة بل تجدها في كل امارات الدولة رغم الجهود التي تقوم بها جهات المرور لضبط الشوارع وتحديد السرعات، ونحن وغيرنا من المستخدمين للشوارع نتعرض يوميا لمضايقات مرضى نفسانيين يخرجون عليك من كل حدب وصوب إما بسرعات جنونية تتجاوز الحد الاقصى المسموح به أو بمضايقات وحركات بهلوانية من شباب معهم سيارات فارهة وغير فارهة وكأنهم في ساحات سيارات مخصصة لاستعراض المهارات في القيادة والسرعة، وكأنك في سباق باريس داكار الدولي.لا ندري ما العلاج وما الحل مع هؤلاء الانتحاريين الذين يغتالون انفسهم ويهددون حياة الاخرين؟ هناك من يقترح تغليظ المخالفات على هؤلاء وايضا إلزامهم بالذهاب الى طبيب نفسي للعلاج وكتابة تقرير عن حالتهم الى الجهات المرورية وان لا يسمح لهم بالقيادة إلا اذا اقر الطبيب صلاحيته للقيادة.ولعل الاحالة الى طبيب نفسي تكون رادعا اكثر من المخالفة المالية، لأن الكثير من هؤلاء يخشى من آثار وتبعات المنع من القيادة لأنه مريض نفسي اكثر من دفع الاموال.بل ومنهم من يشعر بالقهر والدونية فيرفض ان يعطيك فرصة التجاوز من حارة الى اخرى وكلها امراض نفسية تحتاج الى علاج، ولله في خلقه شؤون.