توقعات بتجاوز حصة الرهون 50% من الإجمالي قبل نهاية العام

خبراء: تساهل البنوك في التمويل يضر سوق العقار

المصدر:

دبي - وائل اللبابيدي

التاريخ: 27 أغسطس 2014

ت + ت - الحجم الطبيعي

حذّر خبراء مصرفيون من أن مخالفة بعض البنوك للضوابط التي أقرها مصرف الإمارات المركزي لتنظيم عملية الإقراض العقاري قد يضعف حالة الاستقرار والتصحيح السعري التي يشهدها السوق العقاري خلال المرحلة الراهنة من الدورة الاقتصادية العقارية، لافتين إلى أن تلك المخالفات تشمل منح تمويلات تفوق سقف التمويل العقاري أو عدم الالتزام بالدفعة أو الإعلان عن شروط أقل وأيسر من التي حددها المصرف المركزي وذلك بهدف الاستحواذ على حصة أكبر من السوق.

وتوقع الخبراء أن تشهد الفترة المقبلة زيادة في معدلات منح القروض العقارية لتصل حصتها إلى أكثر من 50% من إجمالي المبايعات قبل نهاية 2014 وذلك في ظل الاستقرار الملحوظ والنمو المتوازن، بفضل نظام «قروض الرهن العقاري» الذي وضع حداً أدنى مقبولاً لمعايير ضمانات الرهن العقاري المقدمة من البنوك وشركات التمويل والمؤسسات المالية الأخرى العاملة بالدولة.

وتتراوح الفائدة على قروض العقارات الجاهزة في هذه الآونة من 3.49% إلى 5.75%، في البنوك وشركات التمويل، وتصل قيمة التمويل في بعض البنوك إلى 20 مليون درهم، تمتد إلى 25 عاماً، كما يقوم بعض البنوك بإلغاء الرسوم الإجرائية على القرض بالإضافة إلى رسوم التسوية المبكرة، في محاولة لاجتذاب العملاء. كما تمنح بعض البنوك «صرف عائد على ملكية المنزل» الذي يسمح لملاك العقارات المسدد قيمتها بالكامل الاستفادة من عقاراتهم كضمان لتمويل استثمارات أخرى.

محاذير

وقال محمد مصبح النعيمي العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لمجموعة شركات موارد للتمويل على الرغم من أن هناك محاذير من قبل المصرف المركزي لكل البنوك وشركات التمويل يطالبهم فيها بالالتزام بالمعايير عند منح التمويلات العقارية، إلا أن هناك بنوكاً تخالف تلك المحاذير مبررة ذلك بتنافس السوق ساعية للاستحواذ على حصة أكبر من السوق، ويدفعها ذلك إلى انتهاج ممارسات من شأنها الاضرار باستقرار السوق، منها منح تمويلات تفوق سقف التمويل العقاري أو عدم الالتزام بالدفعة المقدمة، أو الاعلان عن شروط أقل وأيسر مما حددها المصرف المركزي.

وعلى الرغم من تلك السلبيات أكد النعيمي في المقابل قوة أداء القطاع العقاري، معرباً عن تفاؤله بمستقبل أداء القطاع مستقبلاً، مؤكداً أن النمو يعتمد حالياً ومستقبلاً بالدرجة الأولى على الطلب الحقيقي لا المضاربة ما يعزز فرص النمو.

تنافس

وأضاف النعيمي أن التنافس مطلوب وموجود بين البنوك من سنوات عديدة، في ظل وجود عشرات البنوك تعمل في السوق، وتسعى لجذب أكبر عدد من العملاء من الأفراد والمؤسسات، مشيراً إلى أن التنافس يفترض أن يتركز على تقديم خدمات متميزة وإضافات حقيقية للعملاء، وليس التنافس فقط على الإغراءات بخفض أسعار الفائدة وإعطاء قروض إضافية.

وأضاف: «نؤكد ضرورة زيادة الوعي لدى المقترضين بطبيعة العمليات الإقراضية والحالات الضرورية للإقراض والاحتياطات التي يجب على المقترض معرفتها قبل الإقدام على الاقتراض، حتى يتجنب التعثر في ما بعد، كل هذه أمور ستفيد العملاء والبنوك على حد سواء».

الرهن العقاري

ووصف النعيمي نظام الرهن العقاري المتبع حالياً والمعتمد من قبل مصرف الإمارات المركزي بالمتوازن لأنه ينظم العملية بين البنوك وشركات التمويل والعاملين في القطاع العقاري، كما أنه وضع أسساً صحيحة تحمي المصالح وتصون الحقوق، وتدفع في الوقت ذاته نحو زيادة حجم التعاملات، ما من شأنه أن يوسع شهية المهتمين بشراء وتملك عقار خصوصاً شريحة المشترين والمستفيدين النهائيين، لافتا إلى أن السياسة والنظم واللوائح المعتمدة من قبل المصرف المركزي والمتبعة حالياً تواكب المشهد العام لتحسن سوق العقارات في الدولة، والنمو الذي نلمسه بعد فترة ركود، وهو ما دفع بالمؤسسات المصرفية أن تنتقل من دائرة التحفظ في منح الرهون للمستفيدين والمهتمين بالفعل بامتلاك منزل أحلامهم أو التأسيس لاستثمار بعيد المدى.

نمو متوازن

من جانبه وصف شاكر زينل رئيس إدارة الفروع في المشرق «الشرق الأوسط»، حالة التنافس على الإقراض العقاري بين البنوك البالغ عددها 52 في الدولة بأنها طبيعية، معرباً عن أمله بأن تؤدي الضوابط التي وضعها المصرف المركزي بنظام «قروض الرهن العقاري» الجديد، إلى تنظيم تلك المنافسة وأن تتلاشى أية مخاوف من احتمال حدوث فقاعات عقارية بسبب تنافس البنوك وشركات التمويل على الإقراض.

وتوقع زينل أن يشهد ما تبقى من العام الجاري والعام المقبل نمواً حقيقياً وانتعاشاً آمناً بقطاع التمويل العقاري، متوقعاً أن تشهد الفترة المقبلة زيادة في معدلات منح القروض العقارية، خصوصاً مع الاستقرار الملحوظ والنمو المتوازن لعمليات التمويل العقاري بفضل نظام «قروض الرهن العقاري» والذي وضع حداً أدنى مقبولاً لمعايير ضمانات الرهن العقاري المقدمة من البنوك وشركات التمويل والمؤسسات المالية الأخرى العاملة بالدولة، ما أسهم في تطوير وتنظيم سوق قروض الرهن العقاري في الدولة، من خلال ضوابط واضحة لكل الأطراف بأنظمة متطورة.

وأضاف: «نتوقع أن تزداد وتيرة المنافسة بين البنوك على تعزيز الاستفادة من تلك العوامل، إلا أننا نأمل أن تكون البنوك قد استفادت من دروس الأزمة المالية الماضية، وأن يكون الإقراض العقاري مدروساً ومحسوب المخاطر».

تصحيح مستمر

وقال سام واني مدير عام شركة «اندبندنت» للتمويل والوساطة العقارية في دبي، إن الدورة الاقتصادية للسوق العقاري بدأت بوضع التصحيح منذ 2012، متوقعاً استمرار الدورة لمدة ست سنوات مقبلة، لتصل ذروتها في 2018-2019، يتبعه تصحيح جديد، مشيراً إلى أن الدورة الاقتصادية العقارية في جميع أسواق العالم تستغرق من ثماني إلى تسع سنوات.

وأضاف: «أسعار العقارات دخلت حالة الاستقرار بالفعل، فأسعار العقارات السكنية ارتفعت بنسبة 1% فقط خلال الربع الأول ومن دون زيادة في الربع الثاني، ونتوقع ارتفاع أسعار العقارات في السوق بنسبة لا تتجاوز 10% قبل نهاية العام، بالمقارنة بالعام الماضي الذي ارتفعت خلاله الأسعار بنسبة 23%.

نمو الرهون

ولفت واني إلى أن نسبة الرهون العقارية العام الماضي وصلت إلى 23% مقابل 77% للشراء النقدي في حين أن نسبة الرهون العقارية ارتفعت لغاية النصف الأول من العام الجاري إلى 42% مقابل 58% للشراء النقدي، وذلك بالنسبة للمشاريع المنتهية وعلى الخريطة على حد سواء. وأعتقد أن نسبة الرهون بالنسبة للعقارات الجاهزة هي أكبر من ذلك ولكن لا تتوفر لدينا إحصاءات دقيقة.

وأضاف: «في مقابل ارتفاع نسبة الرهون العقارية انخفض عدد المبايعات العقارية خلال النصف الأول من العام بنسبة 17%، وهذا يشير إلى انخفاض وتيرة المضاربة ودخول المستثمرين النهائيين للعقار. وأتوقع أن تتجاوز نسبة الرهون العقارية من إجمالي الصفقات العقارية 50% قبل نهاية العام الجاري. وهذا مؤشر إلى صحة السوق، فنحن نريد أن نرى مزيداً من المستخدمين النهائيين للعقار ومضاربين أقل، لأن المستخدم النهائي يحتفظ بالعقار لفترة أطول تستمر حتى ثماني سنوات».

في المقابل أفاد واني بأن أغلب عمليات شراء العقارات على الخريطة لا تزال تتم نقداً، محذراً من أن احتمالات حدوث مشكلات في المشاريع التي على الخريطة لا تزال قائمة.

توقع استقرار أسعار الوحدات السكنية وارتفاع التجارية

أكد محمد كمال مدير قسم الأبحاث في «أرقام كابيتال» أن حجم الإقبال على المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها كان قوياً، مدعوماً بارتفاع مبيعات شركات التطوير العقاري الرائدة في الدولة. متوقعاً أن يكون الاستقرار في أسعار الوحدات السكنية هو سمة الفترة المتبقية من العام الجاري وحتى نهاية النصف الأول من العام 2015، وأن تسجل نمواً متواضعاً في أسعار البيع والإيجارات حتى نهاية السنة المالية 2014 إلى أن يصل متوسط الأسعار إلى ما كانت عليه قبل الأزمة المالية في 2008. بينما العقارات التجارية ومساحات التجزئة لايزال أمامها مجالٌ كبير للارتفاع، نظراً لكونها لم تنل نصيبها بعد من الارتفاع الذي سجله القطاع بشكل عام.

وقال من المحتمل أن يستمر الهدوء والاستقرار في أسعار البيع والتأجير حتى نهاية النصف الأول من العام 2015، مدعوماً باستمرار الإنفاق الحكومي على مشروعات البنية التحتية الخاصة بمعرض إكسبو الدولي 2020. وذكر أن الأسعار الحالية للعقارات التجارية ومساحات التجزئة للمستثمرين توفر فرصة جذابة للاستفادة من الزيادة في قيمة رأس المال على المدى الطويل إضافة إلى إمكانية نمو أسعار الإيجارات، حيث يعتقد أنه لايزال هناك إمكانية كبيرة للنمو على مستوى متوسط أسعار الوحدات والإيجارات مقارنة بأسعار ما قبل الأزمة في 2008.

العقارات التجارية

وأضاف: «نرى بأن إيرادات العقارات التجارية ومساحات التجزئة لا زال أمامها مجالٌ كبير للارتفاع نظراً لكونها لم تنل نصيبها بعد من الارتفاع الذي سجله القطاع بشكل عام. ووفقاً لتقديرات أرقام كابيتال، يبلغ إجمالي عدد الوحدات السكنية في السوق حالياً 365 ألف وحدة، ومن المتوقع أن تشهد السوق إضافة 45 ألف وحدة سكنية جديدة خلال الفترة بين عامي 2014 و2015، معظمها من مشروعات التطوير العقاري الجارية في منطقة دبي لاند (16 ألف وحدة)، ومرسى دبي (4200 وحدة)، ومدينة دبي الرياضية (3700 وحدة)، والمنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي (3 آلاف وحدة)، والخليج التجاري (2700 وحدة)، وواحة دبي للسيليكون (2600 وحدة)، ومشاريع تطويرية أخرى (12800 وحدة).

المشترين الأجانب

ولفت كمال إلى أنه وبالمقارنة مع دورة نمو السوق الماضية، فإن نسبة المشترين الأجانب حالياً أكبر، وهو ما يقف وراء الارتفاع المستمر في الطلب. وقد أدى هذا الطلب القوي إلى ارتفاع أسعار العقارات السكنية في السوق الثانوية (إعادة البيع من المشتري الأصلي) بشكل كبير خلال الأشهر الثمانية عشر الماضية مع انحسار المعروض من الوحدات السكنية الجديدة عالية الجودة.

ونحن نرى أن زخم ارتفاع الأسعار قد تراجع إلى حد كبير خلال الربع الماضي الذي شهد نمواً طفيفاً في متوسط أسعار الشقق السكنية، مقارنة بالربع الأول من العام الجاري، والذي سجل ارتفاعاً في الأسعار بنسبة تراوحت بين 20-30% بشكل عام.

وأضاف: «نعتقد أن التغييرات الجديدة التي طرأت على القطاع العقاري والمتمثلة في زيادة رسوم التسجيل والحد من سقف قروض الرهن العقاري، ساهمت في كبح جماح المضاربات العقارية في السوق بشكل كبير. ونعتقد أن سوق العقارات السكنية أخذت تشهد نوعاً من الاستقرار بدلاً من التراجع، حيث بدأت أسعار الوحدات العقارية السكينة تعود إلى مستوياتها الطبيعية. ونستبعد أن تتسبب ديناميكيات السوق الحالية في إحداث فقاعة سعرية خلال الأشهر الـ6-12 المقبلة».

بيانات

توقع محمد كمال مدير قسم الأبحاث في «أرقام كابيتال»، أن تظهر بيانات الربع الثاني التي ستصدر عن مصرف الإمارات المركزي، نمواً في حجم القروض المصرفية المجمّعة في الدولة، بما في ذلك قروض الرهن العقاري.

وأضاف: «نرى أن الارتفاع الذي طرأ على أسعار العقارات أخيراً، وتعديل سقف الإقراض العقاري ورفع رسوم التسجيل العقاري، جعلت أسعار الوحدات السكنية دون متناول 15% من المشترين المحتملين، ما ساهم بفعالية في الحد من المضاربات في السوق».

42 %

الرهون العقارية

من إجمالي المبايعات

في النصف الأول

10 %

توقعات ارتفاع أسعار

العقارات السكنية

قبل نهاية العام

23 %

ارتفاع أسعار

العقارات السكنية

في 2013