أهم ما تضمنه قانون الإيجار (2)
تطرقنا في المقال السابق لأهم المواد التي تضمنها قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، من حيث مشتملات عقد الايجار، وسريانه، وفسخه، وتعديله، ومدة الإخطار لتعديل بنوده، كما تطرقنا لأهم الالتزامات الملقاة على عاتق المؤجر لتمكين المستأجر من استيفاء المنفعة من العقار المستأجر.
نستهل مقالنا بتبيان أهم التزامات المستأجر، والتي يجيء على رأسها سداد بدل الإيجار في مواعيد استحقاقه، والمحافظة على العقار محافظة الشخص العادي على ممتلكاته، وعدم جواز إحداث أي تغيير أو أعمال صيانة في العقار إلا بإذن المؤجر، وذلك دون الإخلال بالتزام المستأجر بإجراء الترميمات التي تم الاتفاق عليها أو جرى العرف على تكليفه بها، ويجب على المستأجر عند انتهاء الإجارة أن يسلم العقار المؤجر بالحالة التي تسلمه بها إلا ما نقص نتيجة الاستعمال العادي أو لسبب خارج عن إرادته، ولا يجوز للمستأجر عند الإخلاء إزالة أي تحسينات ثابتة سبق له إضافتها ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، كما يحظر على المستأجر التنازل عن الانتفاع بالعقار أو تأجيره من الباطن للغير إلا بموافقة المؤجر خطياً على ذلك.
وأباح القانون للمؤجر طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإيجار لأسباب أوردها على سبيل الحصر ألا وهي: عدم سداد الأجرة أو أي جزء منها خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإخطار ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، تأجير العقار من الباطن بدون موافقة المؤجر، استعمال المستأجر للعقار أو السماح لغيره باستعماله لغاية غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة، ترك المحل التجاري المستأجر دون إشغال ودون سبب مشروع لثلاثين يوماً متصلة أو تسعين يوماً متقطعة في السنة، إحداث تغيير في العقار يؤثر على سلامته أو يلحق به الضرر، استعمال العقار لغرض خلاف المؤجر لأجله، أيلولة العقار للسقوط، عدم مراعاة المستأجر للالتزامات القانونية أو أي من شروط العقد، هدم العقار لأغراض التطور العمراني من قبل السلطات المختصة.
أما الحالات التي يجوز للمؤجر فيها طلب الإخلاء عند انتهاء العقد فتتمثل في الآتي: رغبة المالك في هدمه لإعادة بنائه وللمستأجر الأولوية في العودة للعقار خلال شهر من تاريخ إخطار المؤجر له بذلك، ترميم العقار وتعذر ذلك في وجود المستأجر، رغبة المالك في استعمال العقار لاستعماله الشخصي أو لاستعمال أحد أقربائه من الدرجة الأولى شريطة إثبات عدم ملكيته للبديل رغبة المالك في بيع العقار. واشترط القانون إخطار المستأجر عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل بأسباب الإخلاء المذكورة آنفاً قبل اثني عشر شهراً من تاريخ الإخلاء.
شدد القانون على عدم حق المؤجر في قطع الخدمات عن العقار أو التعرض للمستأجر بأي صورة تحول دون انتفاعه بالعقار، ويجوز للمستأجر اللجوء لأقرب مركز شرطة لطلب إزالة التعدي أو إثبات حالته، وللمستأجر رفع دعوى معززة بالتقارير المثبتة لوقوع التعرض إلى اللجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين للمطالبة بالتعويض عما أصابه من ضرر.
بقي أن نشير أخيراً إلى أن انتقال ملكية العقار لمالك جديد لا يؤثر في حق المستأجر في الاستمرار في عقد الإيجار ثابت التاريخ والمبرم مع المالك السابق، كما أن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المؤجر أو المستأجر وتستمر العلاقة الإيجارية مع ورثة المتوفى منهما، إلا إن رغب المستأجر في إنهاء العلاقة، وعليه إخطار المؤجر بذلك قبل مدة لا تقل عن ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر أو من تاريخ انتهاء العقد أيهما أسبق.