أهم ما تضمّنه قانون الإيجار (1)

نظراً لأهمية مسألة الإيجارات وحاجة المجتمع بكل شرائحه للتعاطي معها، سواء كان ذلك بالاستئجار أو بمنح الإيجارة، فقد قنن المشرع كل المواضيع المتعلقة بالأجرة وتمت تغطيتها في قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي. وسنعرض أهم ما تضمنه في مقالين متتاليين بمشيئة الله تعالى.

نص القانون المذكور على سريانه على كافة الأراضي والعقارات المؤجرة في الإمارة ولا يستثنى منها سوى العقارات التي يقدمها الأشخاص الطبيعيون أو الاعتباريون (الشركات والمؤسسات ونحوها) لسكن العاملين لديهم دون تقاضي بدل إيجار عنها، وقد نص القانون على أن العلاقة الإيجارية بين مؤجر العقار ومستأجره تنظم بموجب عقد إيجار يشتمل على وصفٍ نافٍ للجهالة للعين المؤجرة، والغرض من الإيجارة وبدل الإيجار، وكيفية أدائه، واسم مالكه إن لم يكن المؤجر هو المالك، ونص القانون على وجوب تسجيل كافة عقود الإيجار والتعديلات التي تطرأ عليها لدى مؤسسة التنظيم العقاري.

من أهم ما نص عليه القانون أنه إذا انتهت مدة عقد الإيجار واستمر المستأجر شاغلاً للعقار دون اعتراض من المؤجر، فإن عقد الإيجار يجدد لمدة أخرى مماثلة أو لمدة سنة أيهما أقل وبذات شروط العقد الأخرى، وقد منع القانون طرفي العقد من فسخه أثناء سريانه متى انعقد صحيحاً إلا بأحد طريقين: تراضيهما أو وفقاً لأحكام القانون.

ولما كان العقد شريعة المتعاقدين، فإن الأصل إنفاذ ما تراضى عليه الطرفان، فإن لم يوجد اتفاق حول مواعيد أداء بدل الإيجار أو تعذر إثباته، فإنه ينظم بمعدل أربع دفعات متساوية القيمة سنوياً تؤدى مقدماً كل دفعة منها.

كما جوّز القانون لأي من طرفي العقد لغايات تجديد عقد الإيجار، الاتفاق على تعديل أي من شروط العقد أو إعادة النظر في بدل الإيجار، سواء كان بالزيادة أو النقصان، فإن تعذر الاتفاق بينهما، فللجنة فض المنازعات الإيجارية تحديد الأجر العادل، آخذة في الاعتبار معايير تحديد نسبة زيادة بدلات الإيجارات التي تضعها مؤسسة التنظيم العقاري، والوضع الاقتصادي العام في الإمارة، وحالة العقار، وإيجار المثل السائد في السوق العقارية المماثلة له في نفس المنطقة، وما تنص عليه أي تشريعات سارية في الإمارة في شأن إيجار العقارات، وأية عوامل أخرى ترى اللجنة استصحابها، على أن المسألة الهامة التي يغفل عنها الكثيرون، أن القانون اشترط على الطرف الراغب في تعديل شروط العقد إخطار الطرف الآخر قبل مدة لا تقل عن تسعين يوماً من انتهاء العقد ما لم يتفق الأطراف في صلب العقد على خلاف ذلك.

وقد أورد القانون التزامات كل طرف من أطراف العقد، فنص على أن التزامات المؤجر تتمثل في تسليم العقار بحالة صالحة للاستعمال وبشكل يمكن المستأجر من استيفاء المنفعة المتعاقد عليها.

وإن كان القانون قد جوز الاتفاق على استئجار عقار غير مكتمل الإنشاء وإيكال أمر إكماله للمستأجر شريطة أن يحدد الاتفاق الطرف الملزم بتحمل تكاليف الإكمال، ويكون المؤجر مسؤولاً أثناء مدة الإيجار عن أعمال صيانة العقار وعن إصلاح أي عطل أو خلل يؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة، إلا إن اتفق طرفا العقد على خلاف ذلك.

وأوجب القانون على المؤجر منح المستأجر الموافقات اللازمة لتقديمها للجهات الرسمية متى رغب المستأجر في إجراء أعمال الديكور للعقار أو نحوها من أعمال تتطلب موافقات، واشترط القانون ألا تؤثر هذه الأعمال على الهيكل الإنشائي للعقار، وأن يتحصل المستأجر على كافة الوثائق الرسمية المثبتة لطلب تلكم الموافقات، ونواصل بمشيئة الله.