تعديلات صحية في سوق دبي العقاري لنمو طويل

أظهرت النسخة الأحدث من التقرير الفصلي لشركة «أم بي أم» العقارية، ذراع إدارة العقارات التابعة لمصرف أبوظبي الإسلامي، أنه في حين شهد عام 2014 تحقيق نمو مطرد في سوق العقارات في دبي، سجلت الأشهر الثلاثة الماضية تراجعاً في الأسعار في بعض المجالات وتحسن صافي العائدات إلى مستويات أكثر استدامة. ويعتبر هذا التعديل في السوق صحياً من أجل تحقيق النمو طويل الأجل في السوق.

وفي القطاع السكني، ارتفعت قيمة المبيعات بنسبة 15٪ خلال عام 2014، في حين شهد الربع الرابع زيادة بنسبة 4٪. ومن ناحية أخرى، ارتفعت قيم الإيجارات بنسبة 10٪ في دبي خلال عام 2014، لكنها حافظت على استقرارها خلال الربع الأخير من العام ذاته.

ويسلط التقرير الضوء على أهمية فهم عوامل المستوى الجزئي عند تحليل تعديلات القيمة، وخير مثال على ذلك نخلة الجميرا، حيث انخفضت قيم معدل الصفقات فيها خلال عام 2014، مدفوعة بجزء من إعادة التعديل التي قام بها المطورون على نقاط سعر مستوى دخول المنتجات الجديدة التي تم تقديمها إلى السوق.

وعلى سبيل المثال، بدأت الأسعار في «بالم فيوز» من 1.3 مليون درهم لشقة الاستوديو، وبالمثل، بدأت الأسعار في عقارات «ملاعب الجميرا للجولف» من 3 ملايين درهم للمنازل في «ريدوود بارك»، ما أثر على متوسط القيم الإجمالية للمشروع.

اتجاهات ايجابية

وشهد الربع الأخير من عام 2014 إصدار قوائم جديدة انطوت على اتجاهات إيجابية. وأطلقت شركات التطوير الكبيرة، مثل «جيجيكو» وداماك والدانوب، مشاريع جديدة، حيث انصب تركيزها على إقامة حملة تسويقية كبرى، ما أدى إلى ارتفاع حجم المبيعات.

وبالعموم، تم إطلاق أكثر من 50 مشروعاً في السوق غير المخطط لها في إمارة دبي خلال عام 2014، والتي من المتوقع أن توفر أكثر من 13 ألف وحدة في السوق وفقاً لتقرير شركة «إم بي إم» العقارية.

زيادة في المعاملات

وشهدت مشاريع العقارات مثل «رمرام» ومدينة دبي العالمية زيادة في المعاملات، مع ارتفاع الإيجارات بأكثر من 10٪ خلال العام.

وتركز المجموعة الحالية، من الإصدارات الجديدة للمساكن بأسعار معقولة، على مناطق النمو الجديدة مثل المدينة الرياضية و«دائرة قرية جميرا» و«الفرجان». وعلى الجانب الآخر من المجموعة المناسبة من حيث الأسعار، تشهد مناطق مثل «دبي هيلز»، و«ميدان» و«مرفأ خور دبي»، إطلاق عقارات جديدة خارج المخطط.

مكاتب

وأظهرت مكاتب الدرجة الأولى أداء جيداً خلال عام 2014 مع ارتفاع أسعار الإيجارات بمعدل وسطي بلغ نحو 14٪، حيث سُجّل تحسن ملحوظ في مستوى الطلب.

ويُظهر التقرير الذي قدمته شركة «ام بي ام» العقارية أن ما يقرب من 700 ألف متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة ستدخل السوق بحلول نهاية عام 2015، مع إضافات جديدة ورئيسية، بما في ذلك «سنترال بارك»، والتي من المرجح أن يشهد انخفاضاً في معدل أسعار الإيجارات، ما يلبي الطلب على مكاتب الدرجة الأولى.

وأشارت «ام بي ام» إلى أن الملاك أصبحوا أكثر تكيفاً ومرونة في استيعاب الطلب من الشركات ذات المستوى المتوسط مع متطلبات أقل، بدلاً من الاحتفاظ بكامل الطوابق للمستأجرين الأكبر. وتظهر المكاتب التي تقع في نهاية دبي باتجاه إمارة أبوظبي أداءً جيداً بسبب قربها من المناطق السكنية ذات التملك الحر، والتي تتميز باختناقات مرورية أقل وتوفر وصولاً أسرع إلى أبوظبي.

وقال بول مايسفيلد، الرئيس التنفيذي لشركة «أم بي أم» العقارية: «ارتفعت أسعار المكاتب على مدى الأشهر الاثني عشر الماضية بمعدل 21٪، ولكن الارتفاع كان أكثر تواضعاً في الفترة بين الربع الثالث والربع الرابع من عام 2014 بنسبة 3٪. وشهدت أبراج بحيرات جميرا أكبر قفزة على أساس ربعي بنسبة 7٪، يليها مركز دبي المالي العالمي بنسبة 5٪ والخليج التجاري بنسبة 4٪».

متاجر تجزئة

يستمر سوق متاجر التجزئة المؤلفة من طابقين في دبي في التطور. وتستفيد الأصول الرئيسية من الإقبال المرتفع والطلب على متاجر التجزئة، ما أدى إلى قوائم انتظار طويلة للمستأجرين وارتفاع أسعار الإيجارات.

وأظهرت أصول التجزئة الثانوية تحولاً مستمراً بعيداً عن العلامات التجارية الفاخرة، مع استمرار العديد من المراكز التجارية القديمة في إعادة تعزيز مكانتها من خلال تقديم المزيد من العروض المجتمعية.

ويدرس الملاك عوامل جذب متميزة من أجل استقطاب العملاء مرة أخرى إلى مراكزهم التجارية، مع مراعاة وسائل الترفيه الجديدة ومنافذ الأطعمة والمشروبات. وعلى سبيل المثال، يقوم مركز «برجمان» و«دبي فستيفال سيتي» بإعادة التنسيق، ويشهد «سوق التنين» عمليات توسّع وإضافة فنادق ومركز سينما، بينما يقوم مول «ابن بطوطة» بتوسيع موقعه بما يقرب من 300 ألف قدم مربعة. البيان

تابعوا البيان الاقتصادي عبر غوغل نيوز