رئيس مجلس الإدارة لـ« البيان الاقتصادي»: المستثمر اتخذ قرار الشراء لكنه يراقب السوق
9 مليارات درهم أصول «الاتحاد العقارية» بنمو 150%
كشف رئيس مجلس إدارة الاتحاد العقارية خالد بن كلبان، عن أن قيمة أصول الشركة ستسجل نمواً في العامين الجاري والمقبل بنسبة 150% مقارنة بعام 2014، إذ لامست قيمة أصول الاتحاد العقارية هذا العام 9 مليارات درهم منها 5 مليارات درهم مشاريع منجزة ومشغولة من الملاك والمستأجرين فضلاً عن مشاريع تنفذها الشركة في الوقت الراهن بقيمة 1.3 مليار درهم موزعة على مشروعات في الموتور ستي ومجمع دبي للاستثمار وفي طريقها لترسية عقود بقيمة 500 مليون درهم العام الجاري في مشاريع جديدة تتضمن فندقاً وسوقاً تجارياً في الموتور ستي والمرحلة الثالثة من توسعات مردف، هذا غير توسعات في مشروع «ذا ماركت» بقيمة 90 مليون درهم وجرى تأمين تمويل تشييده.
وقال بن كلبان في حوار مع «البيان الاقتصادي» إن الشركة ماضية في تحقيق قيمة مضافة لحملة أسهمها من خلال اقتناص الفرص الاستثمارية وتحويل التحديات إلى مكاسب، وأكد مضي الشركة في تحقيق العائدات المستدامة، لافتاً إلى أن تراجع أسعار الطاقة عاد بالنفع على القطاع الخاص لجهة تنفيذ المشاريع بأسعار تنافسية، وأكد بن كلبان استمرار الشركة في تنفيذ مشاريعها العقارية بغض النظر عن تراجع أسعار النفط أو تقلبات العملات وهما تحديان لكنهما جاءا مع مكاسب وفرص منها انخفاض أسعار التنفيذ وأسعار مواد البناء بنسبة بلغت 20% ما يعود بالفائدة الإيجابية على تكلفة التنفيذ وأسعار البيع أو التأجير، مشدداً على أن المستثمر العقاري في الوقت الراهن اتخذ قراراً بالشراء لكنه يراقب السوق طمعاً بالمزيد من التصحيح السعري، وهو تصرف ناضج يحفزنا على التنافس لتقديم سلعة عقارية جاذبة على صعيدي السعر والجودة... وإلى التفاصيل:
مخاطر
أرباح الشركة تراجعت بحسب آخر إفصاح والبعض متشائم من مستقبل الشركة.. كيف تردون؟
أليس تحقيق الأرباح بحد ذاته حتى لو كانت قليلة أفضل من الخسائر؟ (البعض) الذي يرى تراجع الأرباح ولا يرى أن الشركة تعافت وغادرت مرحلة الخسائر إنما يجهل طبيعة النشاط الاقتصادي والعوامل المؤثرة فيه. صحيح أن أرباح «الاتحاد العقارية» تراجعت إلى 434.6 مليون درهم خلال 2015، مقابل 865 مليون درهم نهاية 2014، بنسبة 49.76%. لكن هذا لا يعني أن الأفق يبعث على التشاؤم بل على العكس العائدات بلغت 1.5 مليار درهم عن العام 2015، ونحن نرى فرصاً جديدة للنمو وندرس خيارات جديدة نجزم أنها في صالح الشركة والمساهمين واقتصاد المدينة وأسواقها وربما يكفي أن نشير إلى أن قيمة المشاريع العقارية التي تنفذها الشركة في الوقت الراهن تصل إلى 1.3 مليار درهم.
• أليس في ذلك مخاطرة؟ البعض يرى أن تقلبات الاقتصاد العالمي وتأثيراتها على أسواق المنطقة تتطلب التريث في تطوير مشاريع التملك الحر وتحديداً بيع العقارات على الخريطة..!
المخاطرة تكمن في عدم المخاطرة.. هذا ما نعتقده في إدارة الشركة لاسيما أننا نطبق سياسة متحفظة حتى في المخاطر وإدارة المخاطر. وبالنسبة للتريث من عدمه في بيع العقارات على الخريطة فلنا وجهة نظر نعتقد أنها صحيحة.
فالشركة طرحت عقارات بأسعار تنافسية أقل مما عليه في السوق قبل التقلبات الاقتصادية العالمية الأخيرة، ولا نخشى من تراجع البيع على الخريطة لأن عندما أطلقنا عمليات التشييد في تلك المشاريع وضعنا أسوأ السيناريوهات ففي حال تراجع البيع نقوم بتحويل تلك العقارات بعد إنجازها إلى محفظة الإيجارات ونحن نعلم بأن سوق الإيجارات مزدهر ويمكن لنا توظيفه في زيادة عائداتنا بطريقة مستدامة.
هذا من ناحية ومن ناحية أخرى فإن من المهم أن نعلم بأن الأزمات الاقتصادية عندما تأتي فهي لا تأتي منفردة بل تأتي معها فرص نوعية وبالنسبة لنا تعاملنا مع تراجع أسعار الطاقة وتقلبات العملات العالمية على أساس أنها ميزة اقتصادية وتحد في الوقت ذاته. صحيح إن أسواق المال تأثرت لكن ذلك لن يدوم طويلاً، إذ لا يجوز التعامل مع الهزات الاقتصادية وكأنها نهاية العالم لذا فإن الحد من تأثيرات تقلبات الأسعار في الأسواق المالية يعتبر من أهم السياسات التي تنتهجها الشركات في عملها اليومي.
الهزة التي رافقت أسعار النفط مؤقتة ولن تطول ولن تترك آثاراً عميقة على مسيرة الاقتصاد في دولة الإمارات لا سيما وأنه متنوع المجالات وبالتالي تتنوع مداخيل الدولة ومداخيل القطاعين العام والخاص ولا تتجاوز نسبة اعتماده على النفط إلا في حدود ضئيلة وباقي المداخيل تتحقق من قطاعات مختلفة. فالإمارات تمتلك القدرة على الاستمرار في مشاريعها المختلفة بالوتيرة السابقة نفسها إن لم تكن بوتيرة أعلى نتيجة الانتعاشات المتوقعة ومضيها في مشروعات البنية التحتية لا سيما المشاريع المرتبطة بتنظيم إكسبو 2020.
يمكن أيضاً أن نرى الجانب الآخر المضيء لتراجع أسعار النفط والذي صادف تحرير أسعار الوقود في السوق المحلية، فالتراجع في أسعار الديزل بعد تحريره عاد بالنفع على الشركات العقارية باستدراج عروض لبناء مشاريعها بأسعار أقل ويمكن ملاحظة ذلك بوضوح في قطاع المقاولات والإنشاءات الذي يعد من أهم القطاعات الحيوية التي تحرك عجلة النمو الاقتصادي في الدولة، ويرتبط به نحو 30 نشاطاً اقتصادياً أبرزها صناعات الحديد والصلب والرمل والإسمنت والألمنيوم والخشب وغيرها.
الانخفاض عامل إيجابي محفز للاقتصاد الوطني نتيجة لارتباط الديزل بالعمليات التشغيلية في مجموعة كبيرة من القطاعات الحيوية في الدولة وفي مقدمتها الإنشاءات والصناعة، والنقل، والشحن، وهو ما يعني مكاسب وربحية لتلك القطاعات بسبب المحصلة النهائية لانخفاض الفاتورة التشغيلية لمختلف الشركات في تلك القطاعات.
توقعات وتأكيدات
• أخبرتني قبل عام ونيف أن السوق العقاري أمام دورة واضحة المعالم فهل تغير رأيك هذا العام لاسيما وأن هناك من رجال الأعمال من يطلق تصريحات تدور في فلك (التوقعات) ثم يتراجع عنها رغم أنها (توقعات) لا يترتب على قائلها مسؤوليات كتلك التي تلقى على عاتق من يطلق (التأكيدات)...!
لا لم نغير قناعاتنا.. وما أكدنا عليه قبل عام أثبتت الأيام صوابه. قـــراءتنا للسوق العقاري معمقة، والنمو العقاري هذه المرة أكثر ثباتاً، لأنه يعتمد على طلب استهلاكي وسوق عقاري أكثر تنظيماً. ولدينا استحقاقات أكدت السلطات العليا التزامها التام بها على صعيد ترسية عقود مشاريع البنية التحتية لضمان تفوق الدولة على مستوى العالم.
ويمكننا القول إننا أمام دورة عقارية تمــتد لخمس سنوات وهذا أمر محمود أن يكون للسوق دورة.
وما قلناه لم يكن (توقعات) بل يستند إلى جملة حقائق أبرزها أن السوق يحصد ثمار الإجراءات الحكومية في كسب ثقة المستثمر وهذا بالتأكيد ما تأملــــه صــناعة البناء والعقارات في دبي، والتي استعادت عافيتها مرة أخرى وتجلى ذلك بقيام الاتحاد العقارية وغيرها بإطلاق مشاريع جديدة منها تخدم جميع الشرائح ولمختلف الاستخدامات.
«ثيرمو » تنمو
ماذا عن قناعاتكم عن (ثيرمو)، هناك كثير من الشائعات تدور حولها..!
الشائعات دائماً كاذبة ما لم تستند إلى مصادر مخولة.. وبوسعي التأكيد على أن الشركة في طريقها للإعلان عن فوزها بعقد من شركة اتصالات بقيمة تتراوح ما بين 85 إلى 90 مليون درهم.
... لكن الشائعات تتحدث أيضاً عن توجه الشركة لخفض الأيدي العاملة.
الشائعات تتحدث عن كل الأنشطة، سمعنا شائعات عن شح السيولة في السوق وعن خروج رساميل و و و، وكلها غير صحيحة، وما أريد قوله هو إن إعادة هيكلة القوى العاملة حسب متطلبات السوق سياسة متبعة في كل دول العالم.
ثيرمو ليست استثناء بل على العكس الشركة تقوم بين الحين والآخر بدراسة أوضاعها وتقييم أدائها. مجلس إدارة الاتحاد رأى أن على الشركة أن تكون صغيرة وقوية بدلاً من أن تكون كبيرة ومترهلة.
الشركة الآن في وضع يمكنها من تحديد خياراتها بدقة أكبر والعمل بشكل أفضل. مجلس الإدارة رسم لشركة ثيرمو خريطة جديدة لا تسمح بغير نجاحها وبما ينعكس إيجاباً على الاتحاد العقارية ككل، اليوم سيتوجب على ثيرمو عدم المضي بمشروع تزيد قيمته على 100 مليون من دون العودة إلى الاتحاد العقارية بهدف التأكد من جاهزية الشركة على صعيد التمويل والتنفيذ ومن ثم المضي قدماً. بصراحة نرى آفاقاً واعدة لثيرمو لاسيما وأنها تعمل بمثابرة ليس في الدولة فحسب بل في السعودية وقطر.
تنافسية
ماذا عن مبيعات الاتحاد العقارية.. هل هي بالمستوى المطلوب؟
يدرك جميع متابعي الاتحاد العقارية أنها منافس قوي في السوق العقاري ولاعب رئيس. والمبيعات ليست المعيار الوحيد لنجاحها بقدر ما يعكس أحد أسباب قوتها ويمكنني التأكيد على قوة الشركة على صعيد المبيعات لأن أسعارها وجودة السلعة العقارية التي تطرحها منافسة بشكل واضح.
لقد حقق مشروع جرين كميونتي في المرحلة الثالثة مبيعات تجاوزت 50% في حين كنا نتوقع 30%، وبعنا بسعر 850 درهماً ولا نية لنا في خفضها، ولو افترضنا أن البيع توقف تماماً فإن ذلك لن يضر الشركة لأنها ستحول الباقي إلى محفظة التأجير ولنا سجل ناجح وتجربة غنية على هذا الصعيد، إذ لم تتجاوز نسبة العقارات التي استرجعتها شركة الاتحاد العقارية عام 2010 من المستثمرين المتعثرين غير 20% بينما كانت التوقعات تشير إلى 40% ووصل عددها نحو 2500 وحدة في كل مشاريع الشركة، وقد جرى تحويلها إلى محفظة الإيجارات التي تديرها الشركة وقوامها 5 آلاف وحدة حينذاك وتتمتع كل تلك العقارات بمواقع ومميزات تجعلها تدر أرباحاً جيدة مقارنة بعقارات أخرى. ولم نغير سياستنا في ضرورة تأمين التمويل لأي مشروع والبدء بتشييده قبل إطلاق مبيعاته.
تمويل
هل أمنتم تمويلات المشروعات الجديدة؟
لدينا تفاهمات جادة تجريها الشركة مع بنوك محلية للحصول على تسهيلات ائتمانية بقيمة 750 مليون درهم (ما يعادل 200 مليون دولار) بهدف تمويل توسعات ومشاريع عقارية متعددة الاستخدامات من المقرر البدء بتنفيذها خلال عامي 2016 الجاري و2017 المقبل.
وأوضح بن كلبان أن الشركة متفائلة بمفاوضاتها مع 4 بنوك داخل الدولة للحصول على ذلك التمويل، وتوقع أن يدخل حسابات الشركة في فبراير أو مارس المقبلين.
سيغطي مبلغ القرض عمليات تشغيلية أبرزها نفقات تشييد المرحلة الأولى من مشروع (ذا فيرتكس) ويضم 5 أبراج سكنية في موتور سيتي ومشروع (أويا العقاري) الذي يضم 269 شقة فاخرة، هذا غير مضي الشركة في تنفيذ المرحلة الثالثة من مشروع غرين كوميونيتي في مجمع دبي للاستثمار. ومشروع «تلال مردف»، على مساحة 3 ملايين قدم مربعة ويضم 1500 وحدة سكنية ومحال ومرافق تجارية وفندقية وترفيهية.
لماذا اتجهتم إلى التمويل وليس لإصدار صكوك؟
تكلفة الصكوك في الوقت الراهن أعلى من الفائدة على التمويل. مجلس الإدارة بحث قرار الحصول على السيولة منذ 6 أشهر مستبعداً من البداية إصدار صكوك بل الحصول على تمويلات بنكية.
هل سترسون عقوداً جديدة في المشاريع الجديدة؟
الشركة تعتزم ترسية عقود تنفيذ جديدة بقيمة 500 مليون درهم في العام الجاري 2016 ونعمل بجدية عالية في زيادة وتائر العمل المشترك بين«الاتحاد العقارية» و«دبي للاستثمار» بما يضمن زيادة ربحية الاتحاد العقارية من خلال قيامها بتطوير مشاريع متعددة الاستخدامات في مناطق سيتزايد عليها الطلب خلال السنوات المقبلة لقربها من موقع إكسبو 2020.
وتهدف الخطة المستقبلية لـ«الاتحاد العقارية» إلى مضاعفة أصولها خلال الأعوام العشرة المقبلة، اليوم نحن قريبون من 9 مليارات درهم مقابل 3.6 مليارات درهم بنهاية 2014.
1.5
أحدث مشاريع الاتحاد العقارية المرحلة الثالثة من توسعة غرين كوميونيتي في مجمع دبي للاستثمار، وتبلغ مساحته 1.5 مليون قدم ويضم 226 وحدة سكنية تشمل 210 فيلات و16 شقة دوبلكس تتكون من غرفتين وثلاث غرف وإضافة محلات تجارية على مساحة 4.098 متراً مربعاً. ويُتوقع أَن يتم الانتهاء من جميع مراحل المشروع في منتصف عام 2017.
