%2 للإسكان المتوسط في كل مشروع حل نموذجي

دعا ظافر طاهر الرئيس التنفيذي لـ«جي آند كو» للتطوير العقاري إلى استثمار المرونة الفريدة في البنية التشريعية العقارية في صياغة آليات تلزم المطور العقاري بتخصيص 2% من أي مشروع يطوره لصالح الإسكان المتوسط.

وقال طاهر في حوار مع «البيان الاقتصادي» إن تلك النسبة لا تؤثر على عائدات المطور مطلقاً لكنها تغلق ملف تحديات نقص المعروض من تلك السلعة العقارية التي تستهدف ذوي الدخل المتوسط وتمكينهم من الاستقرار وممارسة دورهم في التنمية الاقتصادية.

وأوضح طاهر أن اللوائح التنفيذية للقوانين العقارية الزمت المطورين بتأمين بيئة متكاملة وحزمة من الخدمات لسكان المشروع من بينها المساجد ومراكز للشرطة ومراكز الصحة وغيرها من المتطلبات التي يمكن تضمنيها إلزامه ببناء عدد محدود لصالح شريحة ذوي الدخل المحدود.

لافتاً إلى أن نجاح دبي في التحول إلى حاضنة عالمية لمختلف الثقافات والجنسيات يفرض على المطورين مسؤولية اجتماعية تعود على المدينة وعليهم بالمكاسب والنمو من خلال حماية مكتسبات التنوع في شرائح المجتمع عبر توفير عقارات لهم جميعا.

وقال إن من يتحجج بالعائدات فهو لا يخرج عن تأثيرات الجشع، هذا غير ان العائدات مضمونة في سيناريو تطوير العقارات الفاخرة أو عقارات الإسكان المتوسط.

ورداً على من يرى في خطوة الشركة تعديل توجهاتها على هذا الصعيد أشار طاهر إلى أن بناء عقارات متوسطة لذوي الدخل المحدود في مدينة محمد بن راشد على مساحة 5 ملايين قدم مربعة ليست مغامرة بل قيمة مضافة، لأن الطبقة المتوسطة هي المستهدفة بوصفها المحرك الأساس لأي عملية اقتصادية.

تغيير المسار

ارتبط اسمكم بالمشاريع العقارية الفاخرة... وبشكل مفاجئ نسمعكم اليوم تتحدثون بحماسة عن مباشرتكم أعمال تشييد مدينة للإسكان المتوسط في مدينة محمد بن راشد..! فما الذي يحدث في (جي أند كو)؟

الذي يحدث في (جي آند كو) كل خير... أما توجه الشركة لتطوير مدينة متكاملة للإسكان المتوسط في إطار أرقى مشاريع المستقبل في دبي وهي مدينة محمد بن راشد، فهو ليس مغامرة، بل قيمة مضافة للمدينة وللمشروع وللشركة وللسكان أيضاً..

وقرار تطوير المشروع على هذا النحو جاء لعدة أسباب أبرزها رد الجميل للمدينة التي احتضنتنا واحتضنت الطيف الواسع من الجنسيات والثقافات، وأرجو ألا يفهم أحد أن (المشروع خيري) وأننا لن نربح من ورائه، بكل تأكيد هناك عائد ونحن راضون بأنه أقل مما سيكون عليه فيما لو كان القرار تطوير مشروع فاخر.

في النهاية المسألة ليست مجرد أن تبني وتبيع. المهم أن نعرف ماذا نبني ولمن؟ وهل نحن نتحدث بلغة المدينة أم لا؟ وهل نشكل قيمة مضافة لاقتصادها؟ وهل نساهم في رسم نموها المستدام؟ وكما ذكرت دبي بوصفها حاضنة لشرائح مختلفة من أغنياء وميسورين وذوي دخل متوسط أو محدود هؤلاء جميعا بحاجة إلى السكن، سواء بالإيجار أو بالشراء (في مناطق التملك الحر)..

وما يحصل في السوق هو أن الأثرياء يديرون بالفعل دفة توجهات المطورين بملاءتهم المالية القوية التي يسيل لها لعاب المطور وذلك أثر على إمدادات الإسكان المتوسط، ما دفع بنا وبالعديد من المطورين إلى اغتنام الفرصة.

هل تعتقد أن عدد الوحدات الإسكانية الجديدة المصنفة تحت بند الإسكان المتوسط تكفي الطلب الموجود في السوق؟

نشرتم في «البيان الاقتصادي» قبل أيام تحقيقا موسعا أظهر أن عدد الوحدات الجديدة قد يتجاوز 26000 وحدة سكنية من بينها 1050 وحدة ستقوم شركتنا بتشييدها في مدينة محمد بن راشد.. نحن وبناء على معطيات السوق نعتقد بأنها ليست كافية .. الطلب يتزايد والمعروض يتناقص.

والحل؟

نحن نقترح استثمار المرونة الفريدة في البنية التشريعية العقارية في صياغة آليات تلزم المطور العقاري بتخصيص 2% من أي مشروع يطوره لصالح الإسكان المتوسط.

لكن السوق تعمل بآليات السوق الحرة؟!

هذا صحيح لكن في المقابل لا يمكنك ترك هذا التحدي يستفحل ويكبر.. ولو عدنا الى سنوات ماضية لرأينا كيف أن السلطات المختصة لم (تتفرج) على مشكلة تزايد الإيجارات وتداعياتها على العائلات وعلى النشاط الاقتصادي، بل رأينا ولمسنا الحكمة في تدخلها وهي تضع سقفا أعلى للزيادة وتحددها في حالات تضمن عائدات مجزية للملاك لكن في الوقت ذاته تدعم استقرار المجتمع.

. اليوم وفيما يتعلق بالإسكان المتوسط نحن نواجه التحدي ذاته.. وحتى لو جرى دراسة مقترح تخصيص نسبة من المشاريع وإقراره من السلطات المختصة وإلزام المطور بتخصيص 2% من المشروع لصالح الإسكان المتوسط فإن من المهم جدا التأكيد على أن تلك النسبة لا ولن تؤثر على عائدات المطور مطلقا..

لكنها بحق ستغلق ملف تحديات نقص المعروض من تلك السلعة العقارية التي تستهدف شريحة مهمة وتمكينها من الاستقرار ومواصلة دورها في التنمية الاقتصادية. ولأن المشرّع يدرك ويعي أبعاد هذا التحدي فهو بالتأكيد لن يتأخر في تحديد آليات تعالجه بحنكة، ولا ندعي أن المقترح الذي نقدمه هو الوحيد..

إذ بالتأكيد هناك مقترحات عدة كلها يمكن الأخذ بها بنظر الاعتبار، لأن اللوائح التنفيذية للقوانين العقارية تتضمن حزمة من النظم الملزمة للمطورين بتأمين بيئة متكاملة من الخدمات لسكان المشروع من بينها المساجد ومراكز للشرطة ومراكز الصحة وغيرها من المتطلبات، والتي لا تبتعد كثيرا في مضمونها الخدمي عن إمكانية إلزامه ببناء عدد محدود لصالح شريحة ذوي الدخل المحدود.

الخطوة المطلوبة

الأمر متروك للسلطات المختصة ويبقى اجتهادكم موضع تقدير لكن من جهة أخرى هناك فريق لا يؤيد مثل هذا المقترح منطلقا من قناعة ان السوق يعمل بآليات حرة قائمة على محركات العرض والطلب.

ليس مهماً ان نختلف في مضمون المقترح، بل أن نتفق على الخطوة المطلوبة وننطلق من نظرة شمولية عمادها نجاح دبي وكيف تحولت إلى حاضنة عالمية لمختلف الثقافات والجنسيات، هذا يفرض على المطورين سواء على صعيد ديمومة الأعمال أو مساهمة في المسؤولية الاجتماعية العمل على مواجهة التحدي كي تقطف المدينة المكاسب ويكسبوا من جهتهم نمواً من خلال حماية مكتسبات التنوع في شرائح المجتمع عبر توفير عقارات لهم جميعا.

لكن ألا تعتقد أن من السهل الالتفاف على هذا السيناريو، إذ بمقدور أي مضارب شراء تلك الوحدات وطرحها في السوق بأسعار أعلى بيعا أو تأجيرا..! لا نرى ضمانات في تدفق تلك الوحدات للشريحة المستهدفة بالأسعار أو القيم المناسبة لأوضاعهم المالية.

لا توجد ضمانة من دون إلزام لكن الضمانة هنا يمكن أن تكون معنوية أي بمعنى شعور المطور بالمسؤولية .. فنحن على سبيل المثال تلقينا عروضا لبيع المدينة التي نبينها لذوي الدخل المتوسط بأكملها لكننا اعتذرنا لأن الهدف الأساس ليس الربح وحده..

ثم يجب الإشارة إلى أن زمن المضاربين والمضاربات ولى الى غير رجعة.. السوق اليوم يتحرك في الاتجاه الصحيح بفضل الدعم والإشراف الحكومي، فضلاً عن ذكاء المستثمر.. لقد تعرض السوق العقاري فيما مضى الى ضغوط كبيرة بسبب المضاربات عشية الطفرة العقارية.. كانت 70% من الصفقات مضاربات و30% حقيقية.. اليوم نحن نشهد العكس تماما 80% صفقات حقيقية يقوم بها مستخدم نهائي أما الـ20% فيقوم بها مضاربون وهذه النسبة صحية للسوق ولا تتعارض مع متطلبات النمو المستدام.

ليس مستحيلاً

من يقف وراء قلة المعروض من الإسكان المتوسط؟

يجب أن نعي أن تطوير المشاريع العقارية يخضع إلى معايير تخص الشركة ومتطلبات يفرضها السوق هذا غير محركات أخرى قائمة على جدوى هذا المشروع أو ذاك. المطور في النهاية يبحث عن الربح وهناك شركات مدرجة يصعب عليها تطوير مشاريع من هذا النوع في أراض تكلفتها عالية...

ذلك لن يجعلها تجني أرباحا مقنعة للمساهمين. ربما يعي الجميع أن من الصعب مطالبة أي مطور عقاري بطرح مشروعات الإسكان المتوسط على أرض باهظة الثمن. والبعض يعتقد أن العكس يتحقق في حال تخصيص أراض أو بيعها له بأسعار أقل وإلزامه بتطوير مشروع بمواصفات بعينها. الأمر برمته بحاجة إلى منظومة متكاملة تجمع المطورين والجهات المعنية لتحديد الهدف وسبل تحقيقه.

لكنك تحدثت لنا عن أن مشروعكم يقع في أرقى مشروع في دبي وسعر الأرض فيها من أغلى الأراضي!

هذا صحيح لكننا لسنا شركة مدرجة ولا أحد يطالبنا بأرباح .. نحن من يطالب أنفسنا بأن يكون الربح هذه المرة نوعياً لا كمياً.. ربحاً للمدينة وللسكان ولنا بالتأكيد.

نحن نعتزم تشييد مدينة سكنية متكاملة في إطار مشروع مدينة محمد بن راشد آل مكتوم بدبي بقيمة تتجاوز 3.7 مليارات درهم، ما يرفع استثمارات الشركة إلى نحو 10 مليارات في 4 مشاريع بدبي. ويحظى مشروع المدينة الجديد بدعم (أراضي وأملاك دبي وبلدية دبي) وتبلغ مساحته 4.7 ملايين قدم مربعة..

ويضم حدائق ومرافق خدمات وساحات رياضة ونحو 1050 منزلاً مساحاتها تتراوح ما بين 170 إلى 220 متراً مربعاً. ويعد المشروع نقطة تحول كبرى في توجهات السوق لتلبية متطلبات نمو الإمارة، إذ يستهدف شريحة الدخول المحدودة بعقارات ذات جودة عالية تقع في مشروع استراتيجي في قلب الإمارة.

ونحن ملتزمون بتقديم سلعة عقارية تخدم شريحة سكانية مهمة. وبدأنا مؤخرا أعمال تهيئة الموقع تمهيدا للبدء في عمليات البنية التحتية وندرس بجدية عالية طرح المنازل للبيع بجدول دفعات سيغير معالم السوق؛ إذ يدفع المشتري 35% خلال عمليات البناء و15% عند استلام المنزل و50% خلال سكنه على سنوات.

تزايد المشروعات

"البيان" سألت ظافر طاهر: هل فعلاً تقلصت حصة مشاريع الإسكان المتوسط إلى نحو 5 % من إجمالي المشروعات الجديدة؟ فأجاب: لا أعرف النسبة بالضبط لكن الحصة الكبرى هي للمشاريع الفاخرة. لكن بدأنا نلاحظ منذ بداية العام ظهور مشاريع أسعارها تدور حول 500 و700 درهم للقدم المربعة والمهم عند الحديث عن هذه المستويات السعرية معرفة موقع المشروع ونوعية البناء.

لكن في المقابل، نجد اتجاها جديدا تقوده شركات أخرى وينظرون إلى المستقبل بعين أخرى فهم يغتنمون الدعم الحكومي والطلب المتزايد ليطرحوا أسعارا تدور حول 900 و1200 درهم للقدم المربعة في عقارات متوسطة لكن لا تقل جودة عن الفاخرة.

جاذبية المدينة ترفع الطلب على العقار

قال ظافر طاهر، إن الطلب على الإسكان المتوسط ينمو سنوياً بمعدل 10 % وقد يرتفع خلال السنوات المقبلة نظراً لجاذبية المدينة لهذه الشريحة طبقاً للواقع الميداني وتوجهات السوق ترجح استمرار الطلب بمعدلات أعلى مما نشهده اليوم في غضون سنوات مقبلة. داعياً المطورين إلى مواكبة ذلك الطلب وتلبيته عبر صياغة استراتيجيات جديدة تضمن للسوق ما يريد وما يسعون إليه من تحقيق عائدات مجزية.

3 شروط يضعها المشتري قبل أن يقرر الاستثمار

حدد رئيس «جي آند كو» ملامح قلة المعروض من الإسكان المتوسط وقال إن التحدي ليس في تطوير عقارات فاخرة أو متوسطة بل بمواجهة غلاء الأراضي وتكلفة البناء التي ترجح كفة المشاريع الفاخرة على المتوسطة، وأكد على أن دعم حكومة دبي لسوق العمل ومواصلة تطوير مشاريع البنية التحتية من جهة

ونضج المشتري وتأنيه وتنوع خيارات الاستثمار كلها اجتمعت لتصحح مسار السوق العقاري بعد التعافي من تداعيات الأزمة المالية العالمية.

مشددا على أن المشهد العقاري أكثر وضوحا إذ إن زمن المضاربات والمضاربين ولّى والمشتري اليوم يضع 3 شروط قبل أن يقرر الاستثمار، حيث يبحث عن مطور لا غبار عليه وعن مشروع عقاري مسجل رسميا وعن عائد استثماري على ما يشتريه بعد مفاوضات مع المطور وليس شراء عقار في "بروشور" كما حدث قبل سنين.

تابعوا البيان الاقتصادي عبر غوغل نيوز