طرق عديدة وأساليب مبتكرة تسهم في شراء أو بناء منزل بدون أخطاء وبأقل التكاليف (1-2)

تعاني الكثير من العائلات في الإمارات والخليج من مجموعة مشاكل تظهر عقب اتخاذ قرار تشييد المنزل. وتقف أسباب عدة وراء حدوث تلك المشاكل التي تصبح لاحقا هموما طويلة الأمد، ومن بينها جهل رب الأسرة بأقصر الطرق التي تمكنه من تحقيق حلمه من دون حدوث اثار جانبية تلقي بظلالها على حياة العائلة وأفرادها.

« البيان الاقتصادي» تنشر الأجندة الكاملة لبناء البيت التي أعدها المهندس محمد حلواني تحت « عنوان المرشد لامتلاك وبناء المنزل » بالتعاون مع « بيدكس اونلاين» السورية. ويركز المهندس حلواني على إتباع طرق مباشرة لامتلاك المنزل عبر دراية كاملة بـ ( الشراء والبيع والتمويل، وشراء الأرض أو المنزل ، وبيعه، وتمويل شرائه واختيار التصميم الهندسي، وكيفية اختيار المكتب المصمم، ومراعاة جودة مخططات البناء، ومعرفة التخصصات الهندسية المسؤولة عن التصميم.والتعريف بالمخططات ومراحل التصميم، ودراسة وتحليل لمقومات التصميم المعماري، والوقوف عند نماذج لمخططات معمارية، وأهمية اطلاع المعني بشراء أو بناء المنزل على نموذج عقد تصميم وعقد إشراف، وغير ذلك« وستتناول في الأسبوع المقبل بناء المسكن، وكيفية اختيار مقاول التنفيذ وباقي متعلقات شراء أو بناء منزل العمر.

شراء الأرض أو المنزل

تبدأ مرحلة امتلاك المسكن بشراء الأرض أو مسكن جاهز، وفيما يلي بعض النصائح المهمة لشراء العقار وطريقة شراء الأرض أو المنزل :

أولاً: شراء ارض لبناء مسكن خاص:- يفضل عدم التسرع في شراء الأرض حيث أن حسن اختيار الأرض هي البداية الناجحة لتنفيذ حلمك في بناء بيت الأحلام، ولذلك ينبغي مراعاة ما يلي:-

* الخصائص الطوبوغرافية للموقع: التربة الجيدة التي تتحمل الضغط ويمكن الاستفادة منها لاحقاً لإعادة الردم، ومستوى المياه الجوفية والذي يفضل أن يكون تحت مستوى التأسيس- ويمكن معرفته من خلال زيارة مواقع مجاورة تم حفرها لتجنب مجاري السيول.

* مراعاة التوجيه الجيد: حركة الشمس، واتجاهات الرياح : ـ يفضل توجيه المبنى لمواجهة الرياح السائدة .

* نظام البناء بالمنطقة: حيث ينبغي معرفة نظام البناء (الارتفاعات، نسبة البناء) ويمكن معرفة ذلك من خلال الاطلاع على كروكي الأرض أو السؤال بالبلدية.

* الخدمات وسهولة الوصول للموقع: ـ مراعاة توفر الخدمات (الكهرباء، المياه، الصرف، الهاتف) وكذلك ضرورة مراعاة سهولة الوصول للموقع.

* مراعاة تطابق مواصفات الأرض لصك الملكية (المنطقة، الأبعاد، المجاورات).

* الحرص على الاستعانة بمستشار عقاري خاص في التعامل مع مكتب العقار لإتمام عملية الشراء لتجنب المغالاة أو النصب.

ثانيا : شراء مسكن خاص ـ ونظراً لكون شراء منزل الأحلام يشكل ضغطاً نفسياً كبيراً لدى العديد من الناس فهو بمعظم الأحيان يعتبر اكبر استثمار بحياة الشخص - ولتخفيف حدة هذا الضغط وتحويل عملية الشراء إلى تجربة ممتعة نعرض فيما يلي بعض الإرشادات العامة التي تكسب المشتري بعض المعرفة التي تساعده على اتخاذ القرار المناسب:

ـ حدد احتياجاتك بالمنزل : خذ ورقة وقلماً واجلس مع عائلتك وحددوا احتياجاتكم حسب الأولوية ؛ بمعنى ان تعمل جدولاً تكتب بأعلاه أهم شيء يجب ان يتوفر بالمبنى وبالخانة التي تليه الشيء الثاني الأقل أهمية .. إلى آخر احتياجاتك ( مثال للاحتياجات ؛ ان يحتوي على حديقة كبيرة، ان يكون به 3غرف نوم بحمامات داخلية، ان يكون المطبخ كبيراً .... الخ ) ـ هنا سيكون التصور واضحاً لكم حسب الأهمية.

كما تحدد الأماكن(الأحياء التي ترغب بالشراء فيها) كلما زادت ؛ زادت فرصتك بالحصول على المنزل المطلوب وكذلك لا تحدد مساحة معينة لأرض المبنى وإنما حدد مساحه متراوحة مثلا من 550الى 750 مترا مربعا.

ـ كن جاهزاً بقيمة المنزل: قم باستشارة معارفك الذين لديهم تصور عن سعر المنازل بالمواصفات والمساحة التي تحتاجها وحدد القيمة التقريبية لقيمة المبنى؛ فإذا كان المبلغ المتوفر لديك لا يكفي قم بزيارة بنوك أو شركات التمويل (تمويل المساكن بالمرابحة) وخذ أفضل العروض لتمويل المبلغ المتبقي من حيث معدل الفائدة.

وفترة السداد وهما العنصران اللذان سيحددان قيمة القسط الذي يجب ان لا يكون مرهقاً لميزانية العائلة. وفي حالة الشراء من خلال تمويل مرابحة لا تقدم على توقيع أي مبايعة ابتدائية أو تدفع عربوناً (مبلغ مقدم) حتى تحصل على موافقة الجهة الممولة.

ـ استغل الفرصة: المنزل ذو المواصفات الجيدة والسعر المعقول لا يبقى - فلا تحاول ان تبخس السعر فربما أدى ذلك لضياع الفرصة - خذ معك مستشاراً عقارياً موثوقاً به يستطيع ان يقيم سعر المنزل قبل ان تأخذ قراراً بأن سعر المنزل مناسب أو مرتفع ولا تعطي كلمة بالسعر المناسب لك قبل مشورته.

ـ لا يخدعك المظهر:عند زيارتك لمنزل ترغب بشرائه فلا تدع المظهر العام يخدعك..... سيعتقد الكثيرون بأنني اقصد من المظهر الخادع تلك المنازل التجارية التي ينشئها بعض المقاولين بمواصفات سيئة ومظهر براق، فهذه من السهل اكتشافها .

ومستشارك العقاري سيعرفها - انما اقصد بالمظهر الخادع المعاكس تماما ( منزل غير نظيف، به عيوب كثيرة ..) هذه النوعية من المنازل انظر بعين ثاقبة وصيادة فيمكن ان تكون فرصة نادرة من حيث المواصفات العامة والسعر - وربما بقليل من الجهد والمال تجعل منه منزل أحلامك .

ـ تأكد من توفر عناصر الراحة بالموقع :قم بزيارة موقع المنزل بالصباح والمساء للتأكد من عدم وجود عوامل إزعاج مثل:

ـ أصوات مزعجة بالجوار(مكبرات صوت، معدات بمعمل أو ورشة)

ـ روائح كريهة(محطة بنزين، مسلخ أو حظيرة حيوانات، مستنقع مياه.

ـ جيران مزعجون( مدرسة أولاد، ناد أو مجمع شباب)

ـ امِن نفسك: قبل توقيع العقد الابتدائي - دع مستشارك العقاري يساعدك في التأكد من التالي:

ـ مطابقة صك الملكية لمساحة وموقع الأرض، والمجاورات، وثبوت المبنى( الأنقاض) بالصك، والتأكد من عدم وجود رهن على المنزل.

ـ وجود المخططات الهندسية وفسح البناء، والتأكد من سلامتها بشكل عام- هل الرخصة والمخططات مطابقة لما تم تنفيذه من حيث مساحة البناء وعدد الأدوار (ومثال لذلك ـ ربما كانت المخططات لطابق واحد والمبنى من ثلاثة ادوار - هذا سيشكل خطورة على المبنى.

ـ تأكد من دفع المالك السابق لكافة فواتير المنزل من كهرباء وماء...

ـ اسأل ببلدية المنطقة ان كان هنالك أي مخالفات على المنزل، وهي بسيطة خذ صورة فسح البناء واذهب للبلدية واسأل عن المراقب المسؤول عن هذا الموقع وتوجه له واسأله مباشرة.

بيع المنزل لشراء جديد

قد يحتاج البعض إلى تغيير منزله ببيعه وشراء مسكن جديد ـ وفيما يلي بعض النصائح المهمة لتسريع بيع المسكن وزيادة قيمته:

العناية بمحيط المبنى ـ الخارج:

ـ نظف تربة أحواض الزرع مع تجديد وتقوية التربة.

ـ جز الحشيش ان وجد، والتخلص من النباتات الطفيلية.

ـ تقليم الأشجار ونباتات الزهور.

ـ خزن جميع المعدات والأدوات بمكان لا تراه العين.

ـ لو كان ضرورياً إعادة دهان خارج المبنى - فذلك سيكون له تأثير كبير جدا.

ـ افحص الأبواب الخارجية وتأكد من سلامتها- فأي عيب فسينعكس بشكل سلبي على تقييم المشتري للمبنى.

ـ نظف المدخل والسلالم جيدا ويستحسن وضع أحواض زهور متنقلة بجوار المدخل الرئيسي.

نظافة وترتيب المبنى ـ الداخل: ـ يفضل إزالة كامل الأثاث - وان صعب ذلك يزال كل ماهو غير ضروري من الأثاث ويخزن بغرف السطح أو بمكان آخر (عند أقارب مثلا ).

ـ نظف كامل أرضيات المبنى ويستحسن جلي الرخام والبلاط الموزاييك ان وجدت ضرورة مثل غراء تثبيت الموكيت، واحرص على إزالة أي ترسبات ( أملاح، فطريات ) بالحمامات والمطبخ وغرفة الغسيل.

ـ نظف الموكيت والأثاث المتبقي جيدا.

ـ نظف النوافذ والمرايات جيدا.

ـ نظف جميع الأجهزة الصحية وأحواض الغسيل.

أعمال الصيانة - دائما عين المشتري تذهب للعيب:

ـ صيانة تسريب المياه بأي تمديد صحي.

ـ إعادة تثبيت المقابض المفقودة للأبواب والخزائن الجدارية.

ـ صيانة ونظافة الأثاث الثابت مثل الخزانات الجدارية ودواليب المطبخ وإزالة أي شيء من أعلى الخزانات والدواليب.

ـ إصلاح أو استبدال أي قطعة من الأجهزة الصحية التي تظهر عليها عيوب واضحة.

ـ إصلاح أو استبدال مراوح الشفط التي لا تعمل.

ـ استبدال أي بلاط أو سيراميك أو رخام .. معيب بالأرضيات والحوائط.

ـ إعادة دهان المبنى ان أمكن - أو على الأقل الغرف والأماكن التي يظهر عليها عيوب بالدهان.

ـ التخلص من النمل والعتة والصراصير بالرش المناسب.

ـ يفضل إصلاح العيوب الغير واضحة بالمبنى (مثل رشح الأسقف للمياه، سباكة، كهرباء ...) وان تعذر ذلك يجب الإفصاح عنها للمشتري.

تحسين رائحة المبنى:

ـ توقف عن التدخين داخل المبنى، واستخدام مواد تنظيف تزيل الروائح من الأثاث والستائر والموكيت، علماً بأن إشعال الشموع بالغرفة سيسحب رائحة الدخان العالقة بالجو.

ـ تنظيف مياه حوض السباحة.

ـ صيانة أغطية غرف التفتيش، وشفط البيارة ان كانت ممتلئة.

ـ التخلص من النفايات بشكل يومي، وإبعاد صندوق تجميع النفايات بالشارع عن مدخل المنزل مع مراعاة وضعه مع اتجاه الريح السائدة بحيث تأخذ الريح رائحة الصندوق بعيداً دون ان تمر على المنزل .

ـ يمكن زراعة زهور تبث روائح عطرية بفناء المبنى لتحسين راحة الفناء.

ـ احرص على تبخير المبنى أو رش معطر للجو قبل زيارة المشتري ـ ويمكن استبدال ذلك بتحميص بعض البن أو عمل كيكة بالفرن.

نظرة بعين مشتر

ابحث عن احد أصدقائك أو جيرانك من يكون لديه خبرة بالعقار واطلب منه ان يعاين المبنى وكأنه مشتري ويعطيك انطباعاته السيئة والحسنة عن المبنى - واحرص على معالجة مسببات الانطباع السيء ؛ فهذه الأشياء ستنقص من قيمة العقار وتؤخر عملية البيع.

ونظرا لارتفاع الأسعار الكبير بسوق العقار والزيادة المطردة بعدد السكان أصبح يصعب على محدود الدخل أن يؤمن لنفسه ولأولاده المسكن الملك الذي يعتبر المطلب الأساسي في حياته، فالكثيرون يعتبرونه أهم عنصر أمان له ولأولادهم من بعدهم، من هنا علمت شركات التمويل بوجود سوق لسلعة ممتازة جدا من حيث كبر الشريحة المستهدفة والعائد المضمون على الاستثمار؛.

حيث يعتبر العقار بمختلف أنواعه (أرض، فيلا، شقة، عمارة سكنية) من الموجودات الثابتة التي يزيد ثمنها مع الزمن والذي يكاد يكافئ معدل الاستهلاك، مما اوجد منافسة قوية بين شركات التمويل على هذا السوق مما انعكس ايجابياً على مصلحة العميل، ونظرا لعدم معرفة الكثيرين هذه الخدمات التي يمكنهم الاستفادة منها في امتلاك منزل الأحلام.

وهنالك عدة برامج (برنامج تقسيط العقار) من عدة شركات تمويل تحقيق فرصة امتلاك العقار الذي يرغبه العميل حسب إمكانياته والتزاماته وضمن الشروط التي وضعت لتحقيق مصلحة الطرفين.

ولكن قبل الاتفاق مع شركات التمويل ربما يتوجب على المشتري ان يراعي مجموعة أمور مهمة وهي:

* مصداقية وحسن تعامل هذه الشركة مع عملائها من خلال سمعتها بالسوق.

* ان يكون برنامجها التمويلي مجازاً شرعاً.

* فترة إتمام عملية التمويل.

* نسبة أو معدل الفائدة السنوية خلال فترة التمويل.

* فترة التمويل - ومقدار القسط الشهري.

* احرص على ان يكون القسط الشهري بحدود استطاعتك، بمعنى ان يكون مقارباً لقيمة الإيجار التي تدفعها حاليا حتى لا ترهق ميزانية أسرتك، ولا تعتمد في سداده على أي مصدر دخل آخر ففترة السداد طويلة جدا ولا احد يضمن الظروف.

تصميم المنزل

يقول المهندس محمد حلواني « إن حسن اختيار المكتب الهندسي هي البداية الناجحة لتنفيذ حلمك في بناء مشروعك .وللوصول إلى الأفضل لابد من الأخذ في الاعتبار الخطوات التالية :

1 ـ احصل على أسماء وعناوين المكاتب المؤهلة وذلك من اقرب فرع بلدية لك أو من الهيئات المختصة.

2ـ تحدث إلى أصدقائك أو أقربائك واطلب منهم إمدادك ببعض من أسماء هذه المكاتب.

3 ـ خذ سيارتك وتفقد المشاريع الجديدة من حولك .

4 ـ أختر بعض المكاتب التي يكون لها سمعة في مجال مشروعك .

5 ـ قم بزيارة بعض من هذه المكاتب.

6 ـ لا تختر بعد كل هذا إلا من ترتاح إلى التعامل معه .

وكلمة جودة بمجال التصميم، تعتبر مقياساً نسبياً ومتعدد الجوانب والتي تكون بالغالب متضادة، كما انه يخضع للإحساس والذوق الشخصي، فنجد ان مناقشة مشاريع الطلبة بكليات العمارة والتخطيط الحضري تتم من خلال مجموعة من المحكمين (لجنة التحكيم) وكذلك هو الحال بمشاريع المسابقات المعمارية، حيث ان أهم سبب في الاستعانة بلجان التحكيم هو تقليل تأثير الذوق الشخصي على نتيجة الطالب أو المتسابق.

ولكنّ هنالك أسساً ومعايير لابد من الأخذ بها بجميع تصاميم المشروع، وهذه الأسس والمعايير يصعب على الشخص العادي ان يلم بها ويحسن تطبيقها حيث يحتاج ذلك لدراسة الهندسة لفترة تتراوح بين 5و7 سنوات، فليس من السهولة ان يستطيع الشخص العادي الحكم على تصميم معين بأنه جيد أو لا، وما هي نقاط الضعف أو القوة فيه.

ونظرا لكون هذه المعايير والأسس بمجال التصميم المعماري بالذات تعتمد بأغلب الأحيان على قدرة المعماري على إحساسه الشخصي بالكتل والفراغات وعلاقتها مع بعضها بالشكل الذي يحقق الوظيفة المطلوبة ضمن إطار عدة مقومات ( اجتماعية، ثقافية، عادات وتقاليد، بيئية، اقتصادية).

وحيث ان التصميم المعماري الناجح هو أساس نجاح المشروع - وتترتب على فشل التصميم المعماري عدة سلبيات أهمها الكلفة العالية وعدم تحقيق الوظيفة بالقدر المطلوب.

ونظرا لوجود دور كبير لصاحب المشروع نفسه بنجاح التصميم أو فشله، ولعدم وجود توعية كافية لأصحاب المشاريع بأهم مقومات التصميم الناجح، سأوجز فيما يلي أهم هذه المقومات

بالمسكن الخليجي عموما .

أولا: تحديد الاحتياجات الفراغية: لكل أسرة منا احتياجاتها الخاصة التي تحدد الوظائف المطلوبة بالمسكن، وتتشكل هذه الاحتياجات من عدة عوامل هي:

1. مساحة الأرض ونسبة ونظام البناء.

2. عدد أفراد الأسرة.

3. الوضع الاقتصادي

4 . الوضع الاجتماعي.

كما أن هنالك مؤثرات خارجية تحيد أو تفرض على الأسرة السعودية تعدي هذه العوامل ما يتسبب في خلل بوظيفة واقتصاديات المسكن ومن أهم هذه المؤثرات:

1ـ التقليد ومجارات الآخرين وتماشياً مع وضع سائد في حقبة معينة(موضة) فنجد كل فترة معينة ما بين كل خمسة أعوام إلى عشرة أعوام يعود نمط معين من أنماط التصميم ومواد البناء(التكسيات).

ومن أمثلة ذلك زوايا قائمة ثم تحول النمط إلى زوايا دائرية، ثم بعد ذلك على زوايا مشطوفة وهكذا في فيما يخص عنصراً معيناً وفي العناصر الأخرى تتكرر نفس الدورة في أعمال الواجهات من تصميم ومواد التكسية وغير ذلك.

2 ـ الاحتياط وعدم التخطيط السليم للمستقبل، وهو أن يفكر الفرد في تغيير وظيفة المسكن مستقبلاً، فقد يحول المسكن إلى وحدات للاستثمار وقد يحوله إلى مبنى أداري أو تجاري أو غير ذلك مما يجعله يضع من الاحتياطات والمبالغات ويرفع التكلفة ويحيد بالمسكن عن وظيفته.

3 ـ التعميم وعدم مراعاة الظروف البيئية والزمانية، فنجد أن نوعية التصميم والبناء والمواد للمسكن في الشمال والجنوب والغرب والشرق والوسط، وفي السهول والجبال وفي المناطق الباردة والحارة والمعتدلة والجافة وذات الرطوبة، كما في المدينة والقرية والهُجرة واحدة، كما أن نفس النوعية تطبق في مسكن المراكز الحضرية.

وفي المزارع ولم تؤخذ تلك الاعتبارات في الحسبان، كما أن الاعتبارات الزمنية في تغير أنماط الأسرة وتغير سبل العيش والتحول في عدد وتكوين أفراد الأسرة عما كان سابقاً أيضاً لم تؤخذ كما ينبغي في مسألة السكن .

4 ـ الاعتقاد الزائد بالمعرفة وهو قناعة الفرد بأنه أدرى بشؤونه وهو يعرف بالضبط ما يريده حتى في المسائل الفنية التي يجهلها، فنجده يحول وظيفة المعماري والمهندس من مهمة التفكير والإبداع إلى مجرد منفذ لتعليمات يصدرها بحجة المعرفة كما أسلفنا وبحجة أن المال ماله وله الحق فيما يشاء وهذا مرتبط بالوعي الاجتماعي والثقافي.

5 ـ التركيز على الفراغات المعمارية للضيافة من مجلس رجال وآخر للنساء وصالة طعام أو صالتين وغرف نوم للضيوف بالرغم من تناقص استخدامها خصوصاً في المدن بظهور بدائل أخرى كثيرة مثل قصور المناسبات والنوادي والمطاعم وغير ذلك وتلك الفراغات في معظم المساكن تشكل في حدود 30 % من مساحة المسكن.

مما سبق ادعوا كافة القادمين على بناء مسكن جديد عدم الانسياق وراء المؤثرات الواردة أعلاه وإشراك كافة أفراد الأسرة (واخص ربة المنزل) والمهندس المعماري لتحديد الاحتياجات والوظائف الفعلية للمسكن.

البرنامج الوظيفي

هنا يأتي دور المعماري في ترجمة احتياجات الأسرة وتعريفها تعريفا هندسيا ومن ثم عمل برنامج وظيفي للمسكن (فراغات معمارية ذات علاقة تكاملية فيما بينها) هذه المرحلة يتم فيها مناقشة المعماري من قبل الأسرة لتوضيح أسس ومبررات هذا البرنامج، ولكن انصح بعدم فرض رأي معين على المعماري هو غير مقتنع فيه.

فمن الملاحظ لأعمال التصميم لدينا أن نجد المؤثرات الشخصية والاجتماعية طاغية في موضوع البرنامج الوظيفي حتى نتج عن ذلك كثير من الزيادات في العناصر والتضخيم لمساحاتها مما أوجد عناصر لا تؤدي وظيفتها بكفاءة أو لا تؤدي أي وظيفة كالفراغات أو المساحات الميتة.

كما أن الفصل التام داخل المسكن بين الرجال والنساء في مرحلة التصميم يترتب عليه تكاليف كثيرة في المواد المعمارية، كالأبواب والجدران وما يتبعهما وزيادة في المساحات بالرغم من أن هذا الفصل من الناحية الوظيفية محدود بزمن قصير جداً وهو تواجد الضيوف.

التصميم المعماري:

وهو تحويل المتطلبات الوظيفية إلى أشكال وفراغات معمارية ذات علاقة تكاملية فيما بينها، وتتماشى مع عدة عوامل هي:

1 ـ العوامل البيئية والطبوغرافية.

2 ـ شكل ومساحة موقع المشروع.

3 ـ اشتراطات ونظم حكومية.

4 ـ ميزانية المشروع.

5 ـ الطابع المعماري.

وتعتبر هذه المرحلة الأهم في حياة المشروع فكل ما سيتبعها سيكون متكيفاً وتابعاً لها بما في ذلك حياة الأسرة نفسها، واهم ما أشير له هنا (التصاميم الجاهزة) فهذه التصاميم مهما بلغت في جمالها فهي لا يمكن ان تحقق البرنامج الوظيفي الملائم للأسرة .

كما أنها لا تراعي الظروف البيئية للموقع، والمبلغ الذي سيتم توفيره من شراء مخطط جاهز بدلاً من عمل مخطط جديد سيكلف أضعاف مبلغ التوفير، وسأورد فيما يلي بعض الأمثلة لعيوب التصاميم الجاهزة:

1 ـ عدم مراعاة الظروف البيئية: هنالك من العيوب البيئية الكثير جدا بالتصاميم الجاهزة، منها في وضع الفتحات وحجمها وتصميمها، ارتفاع الأسقف، مواد البناء وألوانها ومدى عزلها أو توصيلها للحرارة أو مقدار تحملها وامتصاصها للرطوبة..

الخ، وسأمثل لحالة عدم مراعاة التوجيه - فلو كان بالتصميم واجهة زجاجية (نافذة كبيرة) وتم وضع هذه الواجهة باتجاه الجنوب سيكون الفراغ الذي خلفها حاراً جدا وسيصعب تبريده بفصل الصيف.

2 ـ عدم مطابقة حجم الأرض مما يضطره لعمل بعض التعديلات التي يمكن ان تؤثر سلبيا على وظائف وعلاقات المنزل .

3 ـ عدم تصميمها وفقا لميزانية محددة، مما سيكلف صاحب المشروع ضغوطات مادية قد تؤخر أو توقف تنفيذ المشروع.

4 ـ بالتصاميم الجاهزة يتم افتراض أسوء الاحتمالات لقدرة تحمل التربة مما يجعل التصميم الإنشائي يأخذ باحتياطات تصميمية مبالغها تكلف المالك مبالغ طائلة بكمية من الخرسانات المسلحة التي ستدفن بالتراب ولم يكن لها داع.

التصميم الإنشائي والإكتروميكانيكل

وهو يشمل النظم الإنشائية والكهربائية والميكانيكية التي تكمل التصميم المعماري وتجعل من المسكن بيئة مريحة لساكنيه، فالنظام الإنشائي السائد هو نظام الهيكل الخرساني (قواعد وأعمدة وجسور) وهذا النظام مكلف.

وهناك بدائل أخرى خصوصاً للمساكن المكونة من طابق أو طابقين، فنجد مثلاً أن متوسط عدد القواعد لمسكن من طابقين في حدود خمس وعشرين قاعدة وخمسين عموداً إنشائيا وعشرات الجسور.

يضاف إلى ذلك إن التصميم الإنشائي لا يبنى على دراسات علمية لتربة الموقع مما يجعل التصميم الإنشائي يقوم على فرضيات محافظة جداً الأمر الذي يؤدي إلى مبالغات في الاحتياطات المكلفة جداً.

أما النظم الكهربائية فنرى كثيراً من المبالغات ذات التكلفة العالية، فالإسراف في الإنارة واضح جداً وبشكل جلي فنجد كثرة المصابيح في جميع أرجاء المسكن وبنفس قوة الإضاءة التي تلزم للقراءة في أماكن لا تحتاج إلا للقدر اليسير من الضوء وكأن الإضاءة الصناعية عنصر زخرفة معمارية.

يضاف لذلك استخدام أنظمة state الكهربائية المتطورة بالرغم عدم الحاجة إليها بقصد التفرد ومن مبدأ استخدام أفضل ما توصل إليه العلم ومن الأمثلة على ذلك أنظمة المراقبة وأنظمة الصوت وغيرها.

تأتي بعد ذلك الأنظمة الميكانيكية وهذه الأنظمة تشمل التكييف بشقيه (تبريد، تدفئة) وكذلك الأنظمة الميكانيكية الأخرى كأنظمة التغذية بالماء والصرف الصحي وغيرها من الأنظمة التي تقع تحت هذا التصنيف.

ففي هذا الجانب نجد المبالغات الكثيرة خصوصاً في موضوع التكييف وعدم الاستفادة من عناصر أخرى مساعدة من خلال التصميم والمواد لتقليل أحمال التكييف أو التدفئة اللازمة وبالتالي تقليل التكاليف.

وهنالك خلط كبير لدى الكثيرين حول التخصصات الهندسية بمجال الإنشاءات، حتى انه توجد مقالات بمواقع هندسية عربية على النت تخلط بين المعماري والمهندس المعماري والمهندس الإنشائي أو المدني ـ ومن المسؤول عن تصميم المبنى وعمل المخططات؟.

ولتوضيح الصورة نستعرض أولا الفرق بين فن العمارة والهندسة المعمارية - إذ أن فن العمارة لا يشتمل فقط على دراسة بناء العمارة بل يكرس الكثير من الأهمية على رسم البناء والنواحي الفنية؛ ويضاف إلى هذه المواضيع دراسة العمارة من الناحية المادية والاجتماعية وناحية البيئة أيضا - ولذا أفضل ان أطلق عليه مصمماً معمارياً.

باختصار فإن الذي يتخصص بفن العمارة يأخذ مواد لا تنحصر في فن بناء العمارات أو الهندسة المعمارية بل أيضا يأخذ مواد في الوضع الطبيعي والمساحي للبناء.

بالإضافة إلى استعماله وأهميته الاجتماعية ـ وقد تصل فترة الدراسة في هذا التخصص من ست إلى سبع سنوات أما المتخصص بالهندسة المعمارية فهو يأخذ مواد أكثر بالبناء المعماري والإنشائي على حساب النواحي الفنية والاجتماعية والبيئية وتبلغ فترة الدراسة هذا التخصص خمس سنوات.

ومما سبق نجد ان المصمم المعماري يمتلك قدرات أفضل بمجال التصميم المعماري، أما المهندس المعماري فيكون أفضل بالإشراف على تنفيذ المشروع، ولكن لا ينبغي تجاهل عامل الخبرة والممارسة التي تضيق الفرق بين التخصصين.

أما المهندس الإنشائي أو المدني فتعتمد دراسته على العلوم الحسابية لغرض حساب أحمال المبنى والعوامل المؤثرة علية مثل مدى تحمل التربة وتأثير الرياح والزلازل .

ومن ثم يقوم بعمل التصاميم الإنشائية التي تضمن سلامة المبنى وتراعي المخططات المعمارية المعدة من قبل المصمم المعماري. فالمهندس الإنشائي والمصمم المعماري مكملان لبعضهما ولا يمكن ان يقوم احدهم بدور الآخر مهما اكتسب من خبرة.

وهنالك تخصصان هندسيان آخران يلزم مشاركتهما بأي مشروع وهما المهندس الكهربائي الذي يقوم بدراسة وتصميم المخططات الكهربائية، ومهندس الميكانيكا الذي يقوم بدراسة وتصميم المخططات الميكانيكية والصحية.

ولا أنسى ان انوه بأنه يقع على عاتق المصمم المعماري مراجعة ومطابقة كل مخططات ومواصفات المشروع المعمارية، والإنشائية، والكهربائية، والميكانيكية، والديكور) للتأكد من عدم وجود تعارض بينها وأنها تتماشى مع بعضها البعض.

أما بخصوص الإشراف على التنفيذ فالأفضل ان يقوم كل مهندس بالإشراف على الجزئية المتعلقة بتخصصه، ولكن بالمشاريع الصغيرة يمكن لدور الخبرة ان يحل المشكلة فيمكن ان يقوم مصمم معماري أو مهندس معماري أو مهندس إنشائي بالإشراف على كل المشروع إذا كان لدية الخبرة الكافية.

1ـ المكتب الهندسي المشرف هو عين المالك ورقيبه على المقاول والعمل بالموقع.

2 ـ الإشراف الهندسي على مشروعك هو الذي يضمن لك التنفيذ طبقا للمواصفات القياسية التي تضمن لك التنفيذ طبقا للمواصفات القياسية التي تضمن لك طول عمر مشروعك.

3 ـ الإشراف الهندسي على مشروعك يوفر لك التكلفة الزائدة الناتجة عن أخطاء وسوء التنفيذ .

ونصيحتي لكل صاحب مشروع ان يجعل دور المشرف ينحصر في تطبيق المخططات والمواصفات فقط (بمعنى ان تكون كل المخططات والمواصفات مستوفية لكل جزئية بالمشروع) لتجنب الاجتهادات التي يمكن ان تغير من مسار المشروع من ناحية الوقت والتكلفة.

ـ كما اشدد على أهمية التقيد بالمخططات بعد اعتمادها. وبدأ التنفيذ ـ حيث إنني ومن واقع تجربة شخصية أجد ان نسبة كبيرة من أصحاب المشاريع يقومون بالتعديل والتغيير بالمخططات والمواصفات بعد بدأ المشروع ـ مما يتسبب في رفع التكلفة المحددة وتأخر تسليم المشروع، واغلب المشكلات بين المقاولين وأصحاب المشاريع نتجت عن ذلك.

كروكي الأرض

تبدأ عملية التصميم وعمل المخططات باستخراج كروكي مساحي للأرض من قبل البلدية الفرعية التابع لها موقع الأرض ويلزم لذلك ان يتقدم مالك الأرض للبلدية مصطحبا معه :

1 ـ صورة صك ملكية الأرض مع الأساس «للمطابقة والتصديق على الصورة»

2 ـ صورة بطاقة الأحوال المدنية مع الأساس.

3 ـ تعبئة استمارة طلب الكروكي «تسلم له من قبل البلدية»

4 ـ دفع رسوم استخراج الكروكي

بعد ذلك سيتم تحديد موعد للمساح للوقوف على الأرض ورفع مقاساتها وهذه العملية قد تستغرق من ثلاثة إلى خمسة أيام بأغلب الأحيان.

وفائدة كروكي الأرض انه يوضح أبعاد الأرض الفعلية التي سيتبعها المهندس المصمم في عمل المخططات - كما يوضح الكروكي نسبة البناء «مساحة المبنى مقارنة مع إجمالي مساحة الأرض» والارتفاعات «عدد الأدوار».

دبي ـ «البيان»:

تابعوا البيان الاقتصادي عبر غوغل نيوز