مدير «هامبتنز إنترناشيونال» لـ« البيان الاقتصادي»: دبي من أهم المدن لدى أثرياء العالم
مدير العقارات المحترف يحمي استثمارات الملاك ّ
لمشاهدة الجرافيك بالحجم الطبيعي اضغط هنا
قال رانجو كابور هو مدير عام «هامبتنز إنترناشيونال»، شركة الخدمات العقارية المتكاملة إن خدمات الإدارة المهنية المتخصصة للعقارات تحظى باهتمام يتنامى بصورة متسارعة في دولة الإمارات العربية المتحدة لاسيما في دبي. موضحاً في حوار مع «البيان الاقتصادي» أن الحجم الكبير الذي تحتضنه الدولة من مشاريع تطويرية عالمية المستوى، بالتزامن مع وجود عدد كبير من المستثمرين العالميين الذين يتطلعون إلى تعزيز حضورهم في دبي، يتطلب فهماً عالياً لمستلزمات إدارة العقارات على نحو حرفي أعلى مما هو عليه.
وأشار كابور إلى أن الكثير من ملاك العقارات أو المستأجرين وربما المؤجرين لا يفرقون بين مدير العقارات وبين مدير الأصول، فالثاني يركز على الاستشارات الاستراتيجية المتمحورة على تقييم مخاطر المحفظة الاستثمارية العقارية تحديداً هذا غير مراقبة أحوال السوق.
بينما مدير العقارات هو الشخص الخبير الذي يشرف على العقارات نيابة عن المالك في إدارة العقار السكني أو التجاري بما يحمي مصالح المالك ولا يتقاطع مع القوانين، لافتاً إلى أن من الواضح مدى نضج السوق العقارية، فهنالك طلب متنامٍ على شراء المنازل بغرض السكن مع ظهور توجه أكبر نحو التحول من أسلوب الحياة القائم على الاستئجار إلى التملك. وفي هذا السياق، أصبح السؤال الأكثر انتشاراً حول الشراء، بدلاً عن البيع.
وإلى التفاصيل:
من أين تأتي أهمية إدارة العقارات؟
منابع تلك الأهمية تأتي من منافذ عدة، وفي حالة دبي فإن أهمية إدارة العقارات تكمن في أن إمارة دبي تحتل في المرحلة الراهنة المركز الخامس لأكثر المدن أهمية بالنسبة لأصحاب الثروات العالية في العالم، عبر ما تقدمه من فرص مميزة للمستثمرين وهذا ليس كلامي بل وفقاً لأحدث تقارير الثروات العالمية. وهذا يقودنا إلى أن ندرك أن الأثرياء لا ينظرون فقط إلى المكانة المرموقة التي يوفرها لهم اقتناء منزل فاخر بل أيضاً إلى القيمة التي يمثلها لهم على المدى الطويل ما يجعل من إدارة ذلك المنزل والحفاظ عليه أمراً غاية في الأهمية لأنه في نهاية المطاف يحمي قيمة استثماراته أو مدخراته إن صح التعبير.
بمعنى أدق أنهم يتعاملون مع عقاراتهم على أساس أنها ثروة؟
تماماً.. إذ ينظر العديد من المستثمرين، ولا سيما من الخارج، إلى أصولهم العقارية في دبي بصفتها ثروات طويلة الأمد، ويتطلعون إلى الاستفادة من خدمات شركات إدارة العقارات لضمان تسيير الشؤون اليومية المتعلقة بعقاراتهم. وينطبق ذلك بدوره على المستثمرين المحليين الذين يمتلكون أصولاً عدة ويفضلون توظيف خدمات مديري العقارات المتخصصين للحفاظ على أصولهم، علاوة على مالكي العقارات التجارية الذين يقدرون قيمة الخدمات التي تقدمها الشركات المتخصصة بإدارة العقارات.
كيف تحددون هوية أو مقومات مدير العقار؟
لفهم المقومات الواجب توفرها في اختيار شريك إدارة العقارات، فإنه من المهم التطرق إلى الفرق بين مدير الأصول ومدير العقارات. فمديرو الأصول يركزون على الاستشارات الاستراتيجية المتمحورة على تقييم مخاطر المحفظة ومراقبة أحوال السوق. أما مديرو العقارات فهم الخبراء الذين يشرفون على العقارات بالنيابة عن المالك، بما في ذلك المهام اليومية، وإدارة الشقق والفلل والمباني التجارية بما ينسجم مع القوانين والتشريعات العقارية المحلية.
وبالنسبة لما ينتظره المالك من مدير العقار فيمكن تلخيصها بـ «توفير الوقت والسمعة في القطاع وحجم محفظة المشاريع التي يديرها ذلك المدير أو الشركة التي تدير تلك العقارات وفهمها الدقيق للسوق وبراعتها في عملية تقييم المستأجرين وطريقتها المحترفة في التعامل مع ذلك هذا العقار أو ذاك».
لنأتي على مسألة توفير الوقت...!!
توفير الوقت، يضمن خدمات المدير العقاري قيمة كبيرة للمالكين الذين لا يمتلكون الوقت أو الموارد للإشراف المباشر على أصولهم والمحافظة عليها، مما يبرز أهمية اختيارهم لشركة إدارة العقارات المناسبة.
ماذا عن سمعة المدير أو الشركة في القطاع؟
هنالك العديد من العوامل الرئيسية التي يجب أخذها بعين الاعتبار عن اختيار مدير العقارات المناسب، أولها السمعة الجيدة في القطاع. ويجب التعرف على عدد سنوات عمل الشركة، وسمعتها وما حققته من إنجازات، لكونها أول المقومات التي تعكس جدارتها بالثقة، وكفاءتها في العمل.
ما الذي قصدته بحجم محفظة المشاريع المدارة من قبل شركة إدارة العقارات؟
يعتبر حجم محفظة مشاريع شركة إدارة العقارات من العناصر المهمة أيضاً، فهو يساعد في تحديد إمكانات الشركة وحضورها في السوق، مع فكرة واضحة عن طبيعة الخدمات التي يمكن أن تقدمها للعملاء المرتقبين، ومدى خبرتها في إدارة أنواع محددة من الأصول.
هل جميع شركات إدارة العقارات على دراية وفهم دقيق للسوق؟
تمتلك شركات إدارة العقارات المتخصصة تصنيفاً واضحاً ودقيقاً لمحفظتها. ويجب على العملاء المحتملين الاستفهام حول هذه التصنيفات لمساعدتهم على اكتساب فهم أعمق لطبيعة الخدمات التي تقدمها الشركة، والطريقة المثلى التي يمكنهم من خلالها تحقيق قيمة إضافية على المدى القصير والمتوسط والطويل. ويعتبر هذا عنصراً جوهرياً لأن كل فئة من الأصول - مثل إدارة العقارات الفردية أو التجارية أو متعددة الاستخدامات - تتطلب فهماً خاصاً للسوق ومنهجاً إدارياً مختلفاً. ولا يمكن سوى للشركات المهنية التي تمتلك فريقاً متخصصاً من الخبراء تقديم الخدمات التي تتناسب تماماً مع احتياجات كل فئة. كما أن تقييم أية قضايا قانونية مرتبطة بشركة إدارة العقارات يعتبر مؤشراً حول سجلها، ويساعد العملاء على اتخاذ قرارات دقيقة مبنية على معلومات واضحة ومتكاملة.
ماذا عن عملية تقييم المستأجرين من قبل مدير العقار؟
يجب إجراء عملية تقييم المستأجرين من قبل مديري العقارات بعناية، كما يجب أن تكون لدى المستثمرين الباحثين عن شركة إدارة عقارية رؤية واضحة للكيفية التي يتخذ بها المديرون العقاريون قراراتهم المتعلقة بالمستأجرين؛ حيث يمكن للتقييم الخاطئ أن يتسبب بأضرار لجميع الأطراف المعنية.
وكيف توضح طريقة التعامل مع الملكية العقارية من قبل مدير العقارات؟
هناك أيضاً عوامل أخرى تستحق النظر إليها، بما في ذلك مستوى الحرفية التي يتعامل بها المدير العقاري مع محفظته العقارية. فالمستثمرون لا يرغبون بتقييم منخفض لعقاراتهم. ويمكن فقط للمدير العقاري الذي يتعامل مع مسؤولياته بالطريقة الصحيحة أن يعثر على العميل المناسب الذي يحقق القيمة المطلوبة.
أليس مطلوباً أن يكون مدير العقارات مطلعاً وعارفاً بالقوانين واللوائح؟
بالتأكيد هذه أحد أهم مقومات مدير العقارات، ومن الأهمية أيضاً الأخذ بعين الاعتبار بعض الجوانب الأساسية الأخرى، بما فيها استيعاب القوانين والتشريعات المتعلقة بالعقارات، والقدرة على التعامل مع القضايا متعددة المهام والتصرف الاستباقي السريع حيالها.
تحدثت عن مراقبة على مدار الساعة..!
نعم، فمهمة المدير العقاري تتطلب يقظة على مدار الساعة، والتزاماً عميقاً تجاه المستثمر، ليس فقط من أجل ضمان المحافظة على الأصول، ولكن لابتكار قيمة متجدّدة لها. ويمكن للمدير العقاري المناسب زيادة دخل التشغيل الصافي وقيمة العقار، باعتباره ممثلاً عن المستثمر أو المالك. ومن هنا تأتي أهمية اختيار المدير العقاري المناسب بعد بذل الجهد المناسب لذلك.
هناك ما يعرف بباقات الإدارة العقارية فما هي؟
تقدم الشركات العقارية لعملائها خدمات إدارة عقارية مختلفة. ومن المهم للعملاء أن يعرفوا الباقة المناسبة لهم. وعلى سبيل المثال: يمكن للعملاء في «هامبتنز إنترناشيونال» الاختيار من بين باقات مصمّمة، مثل: الإدارة البلاتينية، أو الذهبية، أو الإيجار فقط. فعليك اختيار الأنسب، مما يتوافق مع احتياجاتك.
تحدثت عن توجهات جديدة في السوق فما هي؟
يعمل العديد من مطوري مشاريع التملك الحر على إدارة مشاريعهم بحذر مع توقعات ببدء تسليمها في عامي 2017-2018، ليتخذوا موقع المراقب لمتغيرات القطاع في العام الحالي. ومع انخفاض العروض الجديدة، تستند توجهات السوق على الطلب من قبل المستخدمين النهائيين الراغبين بالإقامة في وجهات تضمن لهم تسهيلات أكبر مثل سهولة الوصول إلى مواقع مختلفة في المدينة إضافة إلى توفر مرافق ترفيهية وعصرية والتواجد في مجمعات متكاملة تلبي هذه المتطلبات.
وخلال العام الماضي، حافظت السوق في دبي على مستوى أدائها في معظم المجمعات السكنية المتكاملة مثل «وسط مدينة دبي» و«الروضة» و«مرسى دبي»، لهذا السبب بشكل رئيسي. كما تواصل مناطق مثل «وسط مدينة دبي» في تحقيق أسعار إيجارات مرتفعة وتحقق للمالكين دخلاً مستمراً.
حدث ذلك بالصدفة؟
بالتأكيد كلا... ولكن هذا النجاح لم يكن وليد الصدفة، فعلى مدى السنوات الماضية حرص المطورون على تعزيز استثماراتهم في تطوير بنية تحتية متكاملة، تشمل سهولة الوصول إلى هذه المجمعات وتحسين ارتباطها بوسائل النقل العامة، إضافة إلى احتضانها للحدائق والمراكز الاجتماعية والمرافق الصحية والرياضية وأفضل خدمات الأمن والصيانة، علاوة على باقة متنوعة من الخيارات الترفيهية والمطاعم والمقاهي الراقية، مما أسس لقيمة اقتصادية كبيرة في هذه الأحياء.
وساهمت الأجواء الاجتماعية المميزة لأحياء التملك الحر هذه في جعلها الخيار الأول للمهنيين الراغبين بالسكن في وجهات راقية. ومع الاستعدادات المستمرة لاستضافة «معرض إكسبو الدولي 2020» في دبي، يستمر العمل على تنفيذ معظم المشاريع العملاقة وفق ما هو مخطط له، مع تزايد في عدد المهنيين المتوافدين إلى دبي.
وبالتالي، فإن هذه التوجهات ستساهم في تعزيز الطلب الفعلي على استئجار المنازل في المناطق الراقية في المدينة. ولا يفضل معظم السكان الانتقال من هذه الأحياء المميزة إلى مواقع بعيدة عن قلب المدينة، وذلك لأسباب عدة، منها العمولات ومبالغ التأمين المطلوبة والرسوم المتوقعة عند نقل السكن، مما يعني الحد من أية وفورات مادية يتطلع السكان إلى الاستفادة منها عند الانتقال الذي يعني أيضاً تغيير نمط الحياة الذي اعتادوا عليه.
إدارة
تساهم الإدارة السلسة للعقارات في تخفيف الأعباء عن المالكين. ولا شك أن توظيف مدير العقارات المتخصص له دور كبير في تعزيز قيمة أصولهم وضمان استقرارهم النفسي فضلاً عن المالي في الوقت ذاته.
