المشاريع العقارية الكبرى تفتح شهية شركات التأمين

2.7 مليار درهم حجم سوق التأمين العقاري واستمرار غياب الأرقام والبيانات

التأمين على العقار أو التأمين الهندسي أحد أنواع التأمين الذي يحقق نمواً مضطرداً في الدولة خصوصا في ظل موجة المشاريع الضخمة التي تشهدها إمارات الدولة خصوصا دبي.

كما ان هذا النوع من التأمين يعد حديثا بشكل عام في الدول النامية حيث انطلق مع انطلاق فورة المشاريع العقارية ونموها المتسارع في مختلف أنحاء المنطقة .

ومن بينها الإمارات التي قادت وما زالت دول المنطقة إلى موجة لا سابق لها في الاستثمارات والمشاريع العقارية المبتكرة ومقاولات البناء الأمر الذي دفع باتجاه نمو مماثل وحاجة إلى تغطية تأمينية للمشاريع الكبرى التي تطاولت واتسع افقها في مختلف أنحاء الدولة.

التأمين على العقارات في مجمله يشمل تغطية الممتلكات والمسؤولية المدنية ويبدأ من إنشاء العقار وتصميمه وهو أمر تشترطه البلديات حاليا في موقع العمل على المقاول ضد مخاطر الإنشاءات التي قد تمنع من إتمام المشروع حسب الجدول الزمني مثل الحروب والزلازل وغيرها ذلك ان التأمين العقاري حماية ووقاية للعقار وحفظا على رأس المال ويختلف التأمين مع اختلاف كل مشروع من حيث الظروف الطبيعية المحيطة والمواصفات الفنية الخاصة.

سوق العقار في الدولة بات مطالبا اليوم وبشكل ملح بخلق بيئة جاذبة تشجع شركات التأمين على استحداث نظام للتأمين على أسهم المنازل ليؤمن أصحاب المشاريع العقارية الكبرى ومالكي المنازل ليس فقط ضد الإفلاس، بل أيضاً ضد حالات هبوط القيمة السوقية للمنازل فضلا عن الأخطار التي تهددها.

وينبغي أن يكون هذا التأمين جذاباً بالنسبة لمالكي المنازل، إذا تم تقديمه على أنه مكمل لبواليص التأمين التي بحوزتهم أصلا. كذلك ينبغي أن تعمل وتنشط الأسواق المشتقة من سوق العقارات.

وفي الإمارات عموما ودبي خصوصا فإن الطفرة العقارية والاستثمارات الهائلة في هذا القطاع ما زال يلقي بتحديات وفرص نمو جديدة أمام شركات التأمين والعقار ككل خصوصا فيما يتعلق بعمليات التأمين العقاري .

ومنا مقدرة شركات التأمين على تقديم تغطية تأمينية للمشاريع الكبرى في قطاع العقارات وبالتالي مواكبة حجم السوق المتوقع ودور الشركات الوطنية في هذا السوق.

ومع التطورات المتسارعة في قطاع العقارات في دول الخليج وخاصة في الإمارات فإن العقد المقبل يمكن أن نتوقع اشتراك نطاق عريض من شركات التأمين والإقراض والأوراق المالية في هذا السوق المتنامي لحفز المزيد من النشاط في الأسواق.

حجم الاستثمار في مشاريع العقار في الإمارات يصل إلى 300 مليار دولار حصة دبي منها 150 مليار دولار مما يعني توفر فرص هائلة لقطاع التأمين لتعزيز دوره والتوسع وزيادة مساهمته في الناتج المحلي الإجمالي سواء في الإمارات أو المنطقة العربية عموما .

حيث ما زالت مساهمته ضعيفة للغاية ولا تتعدى 1 بالمئة كما ان صناعة التأمين العربية لا تستحوذ سوى على 10 مليارات دولار من إجمالي حجم أقساط التأمين العالمية التي تصل إلى 3,2 تريليون دولار.

مشكلة هذا السوق تتمثل كغيره من القطاعات الاقتصادية المختلفة وهي غياب الأرقام ونقص الإحصاءات وقواعد البيانات والمعلومات الذي يبقى احد اكبر المعوقات أمام الباحثين والدارسين ليس فقط في مجال التأمين العقاري بل في مختلف القطاعات والنشاط الاقتصادي.

وقد أشار كثير من الباحثين إلى هذه المشكلة المستعصية مطالبين بجهات ومؤسسات بحثية متخصصة في قواعد البيانات والمعلومات ومنها الأرقام والدراسات الاكتوارية وغيرها والتي لا غنى عنها لكل باحث أو دارس.

برغم انطلاق عدد من المبادرات الخجولة في التأمين العقاري إلا ان السوق مازال ينتظر الكثير من شركات التأمين وبالذات الشركات الوطنية خصوصا إذا علمنا ان سوق الإمارات يزدحم بأكثر من 48 شركة تأمين من بينها أكثر من 28 شركة أجنبية إضافة إلى شركات الوساطة وهي بمجملها تحديات جسام أمام صناعة التأمين في الإمارات.

ويؤكد خبراء في السوق العقاري ان التأمين العقاري وكقطاع نام يمر بطفرة نمو متسارعة مدفوعة بالنمو المماثل في المشاريع العقارية في الدولة ودبي خاصة كما ان التأمين على المقاولات يشهد هو الآخر طفرة نمو مماثلة لكن المشكلة الماثلة هي ان الأسعار ما زالت دون المستوى المطلوب في هذا النوع من التأمين.

ويمكن القول ان الأسعار وصلت إلى مرحلة الانهيار التام مع اشتداد حدة المنافسة في السوق المحلي وبنسب تجاوزت 50 بالمئة عن الأسعار الحقيقية كما انهارت أيضاً نسب التحمل على كل مطالبة بحوالي 60 إلى 70 بالمئة مقارنة مع الأسعار التي سادت بعد أحداث 11 سبتمبر مباشرة حيث اتجهت الشركات إلى التشدد في أسواق التأمين وأصبحت أكثر تحفظاً.

ويوضح الخبراء ان هذا التدني الكبير في الأسعار سيؤدي إلى خسائر كبيرة في قطاع التأمين العقاري وخاصة بالنسبة للمشاريع التي تقل كلفتها عن 500 مليون درهم برغم ان حجم الأقساط ما زال كبيرا يرافقه نمو كبير في تعداد وحجم المشاريع ويمكن ان يندرج هذا النوع من المشاريع ضمن اتفاقيات إعادة التأمين الخاصة بالشركات.

أما في المشاريع العقارية الكبرى والتي تزيد عن مليار درهم فإنها تتطلب طاقة استيعابية كبيرة تتطلب اللجوء إلى أسواق إعادة التأمين الدولية التي مازالت تطبق أسعاراً تزيد عن ثلاثة أضعاف من تلك المطبقة في المشاريع الصغرى.

جميع المشاريع الكبرى سواء تلك التي اكتملت أو تلك التي تحت الإنشاء ستتحول إلى التأمين على الممتلكات ومن هنا فإن هذا النوع من التأمين سيشهد منافسة حادة خصوصا ان المصارف وشركات التمويل التي تمول هذه المشاريع تشترط تزويدها بوثائق تأمين ضد جميع الأخطار على هذه الممتلكات .

والكثير من هذه المؤسسات المالية يشترط أيضاً وجود وثيقة التأمين على الحياة من المشترين لضمان الحصول على حقوقها في حال وفاة المؤمن أو العجز الجسدي الذي يؤدي لتوقفه عن العمل وانقطاع مصدر دخله.

تؤكد دراسات غير رسمية ان النمو الذي يشهده قطاع التأمين العقاري أو الهندسي يعد نموا استثنائيا لا يمكن تصوره على مستوى قطاع التأمين المحلي والعالمي حيث يجري في الإمارات عموما ودبي خاصة تنفيذ مشاريع سياحية وعقارية عملاقة تتجاوز كلفتها مليارات الدراهم.

هذه المشاريع تصب حتما في صالح التأمين العقاري او الهندسي من خلال الزيادة الكبيرة في أقساط التأمين المكتتبة في السوق وهي زيادة تجاوزت نسبتها أكثر من 200 بالمائة.

ومن المتوقع ان يستمر هذا النمو خلال السنوات الثلاث المقبلة بالنظر إلى استمرار تنفيذ هذه المشاريع وبروز مشاريع جديدة كبرى بتكلفة مالية عالية. كما ان ضخامة هذه المشاريع ونوعيتها وخصوصيتها أدى إلى زيادة الطلب على تغطيات إعادة التأمين من السوق الدولية إذ ان هذه الأخطار لا يمكن استيعابها بالكامل ضمن السوق المحلية.

الشركات الوطنية العاملة في سوق التأمين داخل الدولة ورغم ان بعضها اثبت نجاحا وقدرة على التنافس مع الشركات العالمية وفاز بعدد من التغطيات التأمينية الكبيرة في مشاريع كبرى إلا ان هذا العدد ما زال قليلا قياسا على عدد الشركات الوطنية في السوق.

كما ان الفرص التي يوفرها قطاع العقارات تتطلب شركات تتمتع بمقدرة وملاءة مالية كبيرة وتنافسية عالية في السوق خصوصا ان استحقاقات الاتفاقيات التجارية ضمن منظمة التجارة العالمية باتت على الأبواب.

ويؤكد الخبراء على الحاجة إلى دراسة وافية والتحقق بشكل علمي دقيق قبل السماح بدخول شركات أجنبية جديدة إلى السوق ومعرفة جدوى دخولها والتوجهات التي تسعى إليها خصوصا ان السوق المحلي ما زال سوقا صغيرة يزدحم بعدد كبير من شركات التأمين وفق المقاييس الدولية .

كما ان الشركات الوطنية تتمتع بخبرات وكوادر قادرة على التعامل مع مختلف التغطيات التأمينية الأمر الذي مكنها من تحقيق النمو والاستمرار والمنافسة مع الشركات العالمية.

ويشير الخبراء إلى أهمية مراجعة أوضاع سوق التأمين في الدولة وإعادة النظر بالأسس التي يقوم عليها بفتح الباب أمام الاندماجات وخلق شراكات تأمينية سواء بين الشركات المحلية فيما بينها أو مع الشركات الأجنبية وفق قوانين وآليات محددة إذا ما أرادت المنافسة على كعكة سوق العقار.

النمو الكبير في السوق العقاري أعطى شركات التأمين دفعة قوية وفرص عمل متنوعة يعززها سلسلة من الأسباب أهمها ان المصارف ومؤسسات التمويل باتت تشترط وثيقة التأمين عند تمويل أي مشروع خصوصا في مرحلة الإنشاء.

السوق الإماراتي الذي ما زال يعد واعدا يمثل بيئة نشطة وسوقا تنافسية عالية وسط منافسة حادة بين شركات التأمين التي تتسابق للحصول على حصة من سوق العقار ذلك ان هناك نوعين بالنسبة لهذا التأمين وهما تأمين للمشاريع أو المباني تحت الإنشاء وتأمين ما بعد الإنشاء أو أخطار المقاولة وكلاهما في مرحلة نمو هائلة تتلازم مع النمو الكبير في سوق العقارات.

ولا شك ان السوق العقاري يفتح آفاقاً واسعة أمام قطاع التأمين ويقدم للشركات العاملة في السوق الإماراتي فرصا كبيرة لنمو وتطوير أعمالها.

وبالتالي تقديم منتجات تأمينية متطورة خصوصا إذا ما علمنا ان هذه المشاريع تحتاج إلى سنوات حتى تكتمل ولا ينقضي يوم دون ان يداهم أسماعنا مشروع هنا أو هناك بكلف مالية عالية مما يلقي بالكرة في مرمى شركات التأمين خصوصا الوطنية منها ويدعوها لاستثمار الفرص وتحقيق التنافسية مع الشركات العالمية.

ويؤكد خبراء في السوق ان الشركات الوطنية تواجدت بقوة في هذا السوق ونافست تأمينيا في مشاريع عملاقة الأمر الذي يبرز بوضوح ان الشركات الوطنية لا تنقصها الخبرة والكفاءة وإنما تحتاج إلى المبادرة فقط والاندفاع حتى في ظل وجود الأخطار وهي عامل يعد من صميم عمل شركات التأمين وهي بنفس الوقت طريق لتحقيق الأرباح والنمو.

من جهتها ترى شركات الوساطة ان النمو الهائل في التأمين العقاري يدفع باتجاه تكسير وانهيار فعلي لأسعار هذا النوع من التأمين مع ازدياد حدة المنافسة بين مختلف شركات التأمين.

ووفقا لخبير في هذا المجال فان السوق يشهد موجة نمو غير مسبوقة في مجال التأمين العقاري مستفيدا من تزايد أعداد المشاريع الضخمة التي تظهر باستمرار والتي تمتاز بتكلفتها المالية الكبيرة.

كما ان الطفرة العقارية الكبيرة التي تشهدها الدولة عموما ودبي خصوصا تؤكد بما لا يدع مجالا للشك ان وتيرة هذا النمو ستتسارع في المستقبل بفعل تزايد أعداد المشاريع العملاقة رغم ان هذا النمو رافقه وما زال «تكسير» حاد للأسعار بفعل التنافس الشرس بين مختلف شركات التأمين.

هذا التنافس دفع بالتغطية التأمينية المقدرة لأحد المشاريع على سبيل المثال ان تنخفض إلى 80 ألف مقارنة مع 180 الف وهي التكلفة الحقيقية بعد ان عرضت شركة تأمين منافسة هذا المبلغ للتغطية، مثل هذه الامور ما زالت تحدث في قطاع التأمين عموما لكن حجم التغطية المنخفضة سيكون بلا شك على حساب الجودة والخدمات المقدمة لهذه المشاريع وبالتالي تزايد الاثار السلبية على سوق التأمين عموما والتأمين على العقار خاصة.

الانفتاح في سوق الإمارات له العديد من المزايا الايجابية من حيث المنافسة وتطوير العمل بشرط ان لا يؤدي إلى تراجع الجودة ونوعية الخدمات وهنا تبرز مسؤولية الجهات الرسمية المختصة ووزارة الاقتصاد تحديدا إلى مزيد من الرقابة وايجاد آلية مناسبة لضمان عدم تدهور أسعار التأمين وتراجع مستوى الخدمات ومعايير الجودة في سوق التأمين في الدولة.

حال التأمين العقاري في الدولة كحال معظم أقساط التأمين حيث المنافسة تزداد حدة بين الشركات وبدلا من ان تؤدي هذه المنافسة إلى الارتقاء بنوعية الخدمات وجودتها انعكس ذلك سلبا على الأسعار وتراجع الخدمات ونوعيتها.

لكن البعض يرفض ربط تدني مستوى الأسعار بالطفرة العمرانية والعقارية التي تشهدها الدولة ويرجع ذلك إلى تزايد اعداد الشركات بما يفوق حاجة السوق اذ ان أسعار مختلف أنواع التأمين شهدت انخفاضا منذ وقت بعيد وفي دبي بالذات بالنظر إلى تزايد اعداد الشركات بما يفوق حاجة السوق رغم نموه المتسارع.

ويؤكد بعض المراقبين ان بروز مشاريع عملاقة في دبي ساهم بالفعل في تعزيز النمو في مجال التأمين العقاري سواء ذلك التأمين المعروف «تحت الإنشاء» او الابنية والمشاريع المنجزة التي تتحول بعد الانتهاء منها إلى ما يعرف بالتامين على الممتلكات .

كما ان الشركات الوطنية حققت نجاحات كبيرة واستطاعت ان تستحوذ على اكثر من 70 بالمئة من مجمل التغطيات التأمينية لهذا النوع من التأمين سواء كان للمشاريع الكبرى او للأبراج والبنايات الأخرى.

وفيما يتعلق بتدني الأسعار فأن الطفرة العمرانية ليست سببا لتدني اسعار التأمين الدولة وانما لتواجد أعداد كبيرة من شركات التأمين في السوق المحلي بما يفوق حاجة السوق الفعلية ويدفع باتجاه منافسة حادة منذ سنوات عدة مما يؤدي إلى مضاربات على الاسعار وبالتالي انخفاضها إلى مستويات تقل حتى عن الحد الأدنى الذي حددته تعرفة وزارة التخطيط.

وهكذا فان طفرة وضخامة مشاريع العقاري النوعية والمبتكرة ذات التكلفة المالية العالية دفع بنمو كبير لسوق التأمين على العقار الذي يقدر البعض حجمه بـ 7,2 مليار درهم لكن غياب الأرقام وقواعد البيانات والمعلومات والمنافسة غير الصحية تبقى من التحديات الرئيسة التي تواجه هذا السوق.

وهناك مؤشرات ان الأسعار في السوق العقاري بدأت تميل نحو الاستقرار سواء تلك المخصصة للتملك او للإيجار وهذا يعطي مزودي خدمات التأمين فرصة للتحرك على أرضية ثابتة خصوصا اذا توقفت تلك المضاربات التي تقوم بها شركات التأمين بين بعضها البعض او حتى تلك المضاربات بين الشركات العقارية نفسها.

* أقسام التأمين العقاري

يقسم الخبراء التأمين العقاري إلى أقسام عدة منها :

ـ تأمين المشاريع الهندسية والإنشائية ويشمل تغطية الأعمال الدائمة والمؤقتة التي يقوم بها المقاول في موقع المشروع أو أي موقع آخر مرتبط بالمشروع كما يشمل هذا التأمين تغطية كافة الآلات والمعدات المستخدمة والمسؤولية المدنية والناشئة عن أعمال المقاول.

ـ التأمين من جميع إخطار التركيب ويشمل الخسائر التي تحدث خلال فترة إنشاء المشاريع الهندسية والصناعية التي تشمل تجهيز وتركيب الآلات مثل محطات توليد الكهرباء والصناعات والكيماوية والدوائية ومعامل تكرير البترول وغيرها من المصانع على اختلاف أنواعها وكذلك المسؤولية المدنية الناشئة عن تلك الأعمال.

ـ التأمين من عطب المكائن ويغطي هذا التأمين الآلات والمعدات من الحوادث المفاجئة واللاإرادية وغير المتوقعة أثناء عملها أو سكونها والناتجة عن أخطاء التشغيل وقلة المهارة وعند تشغيلها بعد إتمام الفحص الفني والتحديث وانفجار الغلايات والمرجل وتشمل كذلك أضرارا تلحق بالمباني أو المنشآت نتيجة لتحقيق الأخطار السابقة.

ـ تأمين معدات المقاولين الشاملة. ويغطي هذا التأمين الخسائر الناتجة عن الحوادث الفجائية وغير المتوقعة للآليات والمعدات الثابتة والمتحركة التي يستخدمها المقاول في موقع العمل وأثناء نقلها بين المواقع المختلفة.

ـ تأمين المعدات الالكتروني ويقدم هذا التأمين الحماية الكاملة للأجهزة والحسابات الالكترونية المختلفة من الخسائر والتلف للدائرة الكهربائية القصية وضعف العزل والأخطاء البشرية والإهمال ونقص المهارة والسرقة والحريق والأخطاء الطبيعية والرطوبة.

ـ تأمين الممتلكات ضد الحريق ويغطي هذا التأمين والأضرار الناتجة عن حدوث الحرائق غير المصطنعة والخارجة عن الإرادة للمنشآت والعقارات شاملة ما يصيب العقارات من ضرر بسبب هذه الحرائق.

ـ التأمين ضد الكوارث الطبيعية ويغطي هذا التأمين ما قد تسببه الفيضانات والصواعق والزلازل والبراكين وغير ذلك من الكوارث الطبيعية من أضرار للمباني والعقارات وتدميرها.

ـ تأمين ضد الحروب ويشمل تأمينا ضد الأضرار الناتجة بسبب الحروب والمظاهرات.

وأضاف: يجب أن تغطي جميع أنواع التأمين الأضرار المدنية التي تصيب الأفراد أصحاب العقار أو ما قد يصيب الأفراد المتواجدين صدفة هناك وتحسب قيمة التأمين عادة بنسبة معينة من قيمة العقار حسب نوع التغطية المطلوبة.

فعند تغطية كل الأخطار مثل السرقة والحريق والكوارث الطبيعية والحروب والمسؤولية المدنية تكون القيمة التأمينية أعلى مايمكن. ويمكن للفرد اختيار أي من أنواع التغطية أراد وذلك حسب نوع العقار الذي يملكه لتخفيض قيمة التأمين.

كتب علي الصمادي:

طباعة Email
تعليقات

تعليقات