سوق العقارات السكنية تحافظ على الاستقرار

قالت الاستشارات العقارية العالمية سي بي آر إي إن معدل أسعار الإيجارات السكنية شهد تراجعاً هامشياً خلال الربع الثالث، بنسبة 1%، في وقت حافظ سوق المبيعات على نفس الزخم، وذلك وفق دراسة نشرتها أمس بعنوان «نظرة على السوق».

واضافت الدراسة أن نسبة التراجع كانت أعلى في بعض المشاريع من غيرها. حيث شهدت مناطق التملك الحر في دبي نسبة التراجع الأعلى، في حين حافظت مناطق التملك المحدود على ثبات أسعارها، وشهدت بعضها نمواً أيضاً.

تفاوت

قال مات غرين، رئيس بحوث واستشارات الإمارات في سي بي آر إي: «فيما يتعلق بمناطق التملك الحر، شهدت كل من داون تاون دبي وتيكوم سي والمنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي تراجعاً بنسبة 3%، في حين شهدت كل من نخلة جميرا والخليج التجاري والإنترناشيونال سيتي وأبراج بحيرات جميرا وموتور سيتي ومساكن دبي لاند تراجعا بنسبة 2%. إلا أن هذا التراجع لم يشمل جميع مناطق التملك الحر في دبي، حيث حافظت بعض المناطق مثل الروضة ومرسى دبي على قيمة إيجاراتها خلال هذا الربع.».

وأضاف: «يعود التراجع الذي شهدته الإيجارات إلى الزيادة في توفر المساحات السكنية الجديدة، إلى جانب التراجع الموسمي الذي تشهده السوق عادة في موسم العطلات.».

ومقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، شهدت إيجارات الفلل السكنية نمواً بنسبة 8% هذا العام. إلا أن الزيادة الملحوظة في توفر الفلل خلال الأشهر الـ18 الماضية قد حد من تضخم أسعار الإيجارات في هذا القطاع. وقد سجل قطاع الفلل الصغيرة ذات غرفتي نوم أو ثلاث..

والتي تتمتع بشعبية عالية بين الداخلين الجدد إلى سوق العمل، ارتفاعاً وقدره 12% للفلل ذات غرفتي النوم و11% لذات الثلاث غرف مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، في حين اقتصر نمو قطاع الفلل الأكبر ذات غرف النوم الخمس أو الست على نسبة أقل من رقم واحد. وخلال الفترة ذاتها، اقتصر نمو قطاع الفلل ذات السبع غرف نوم على نسبة متواضعة لم تتعد 3%.

مقارنة

وفي حين شهد سوق الإيجارات تقلباً صغيراً في الأداء، حافظ سوق المبيعات على نفس الزخم، مع تباطؤ ضئيل مقارنة بالأرباع السابقة. وبصورة إجمالية، ارتفع معدل أسعار المبيعات بقيمة تقارب 3% مقارنة بالربع السابق، ما رفع نسبة الزيادة السنوية إلى ما يقارب 23%.

وكان قطاع الشقق الفاخرة الأفضل أداءً في السوق خلال الربع الحالي، وهو توجه بدا جلياً أيضاً في أنماط عمليات الشراء في المناطق الراقية التي شهدت غالبية عمليات الشراء، مثل مرسى دبي ونخلة جميرا. ومن بين هذا العدد، يتوقع أن تدخل 19000 وحدة سكنية السوق على المدى القريب قبل نهاية عام 2015، من بينها 29% في منطقة دبي لاند وحدها.

ومن المتوقع أن يساعد التوسع في العرض في السيطرة على تضخم أسعار الإيجارات، ما يساهم في الحد من تضخم تكاليف الحياة، بعد أن شهدت الإيجارات زيادة بنسبة 50% خلال العامين الماضيين.

مستويات

تستمر المناطق الحرة التي تمثل جزءاً هاماً من سوق العقارات المكتبية في دبي في تسجيل مستويات صحية من الإشغال. حيث تشهد المباني المكتبية التي تديرها سلطات المناطق الحرة المستقلة لكل من مركز دبي المالي العالمي والمنطقة الحرة لجبل علي وتيكوم والمنطقة الحرة بمطار دبي نسبة شغور لا تتعدى 5% حالياً.

وعلى الرغم من المساحات الطابقية الواسعة، إلا أن سوق العقارات المكتبية في منطقة الأعمال المركزية (CBD) لا يزال مفتقراً إلى التزويد المناسب بالمتطلبات المكتبية عالية الجودة. ويعاني المستأجرون في هذه المنطقة من البحث عن مساحات مكتبية مناسبة لتنفيذ خططهم للتوسع، وذلك على الرغم من نسبة الشغور التي تتجاوز 15%.

وقد تأكدت سي بي آر إي من وجود عدد من الشاغلين ممن يحتاجون إلى مساحات مكتبية تزيد عن 1400 متر مربع، وممن يفضلون وجود مكاتبهم في منطقة الأعمال الرئيسية، إلا أن ما يمنعهم من ذلك هو عدم توفر مبان مكتبية ذات جودة مناسبة، خصوصاً من حيث توفر مساحات مكتبية كافية في طوابق متصلة. تقتصر المساحات المتوفرة حالياً في هذه المنطقة على العقارات القديمة، في حين تشهد العقارات الحديثة نسبة إشغال تتعدى 95%.

3% زيادة في إيجارات المكاتب

قال غرين: «أدت محدودية المساحات المتوفرة حالياً إلى الحد من النشاط الإيجاري في المنطقة، ما أدى بالتالي إلى ثبات أسعار الإيجارات خلال هذا الربع. وبلغ معدل الإيجارات المكتبية الراقية في منطقة الأعمال الرئيسية قيمة 1884 درهما/متر مربع سنوياً، مسجلاً زيادة بنسبة 17% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.».

وعلى الرغم من الزيادة في عدد الوحدات الجديدة، إلا أن المواقع المكتبية الثانوية شهدت نمواً في أسعار الإيجارات. وتساعد عوامل مثل رغبة العملاء في الانتقال من المناطق الأقدم وتوفر خيارات واسعة للشركات الناشئة وتحسن مستوى البنية التحتية في تقوية معدلات الإيجارات ونسب الإشغال.

وقد سجلت معدلات الإيجارات في مناطق المكاتب الثانوية خلال الربع الحالي قيمة 1180 درهما/متر مربع سنوياً، مقارنة بقيمة 1148 درهما/متر مربع سنوياً في الربع الثاني من عام 2014، ما يمثل زيادة بقيمة 23% مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي و3% مقارنة بالربع السابق.

توقعات

ومع توقع إتمام ما لا يزيد عن 53000 متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للإيجار و6000 غرفة فندقية وشقة فندقية قبل نهاية العام 2015، يتوقع أيضاً أن يحافظ الطلب في قطاع السكن المخصص للمسؤولين التنفيذيين على قوته، خصوصاً مع نسب الإشغال العالية التي تبلغ 90% للمساحات الحالية.

واختتم غرين حديثه قائلا: «مع التوقعات الاقتصادية المتينة، ينتظر أن تستمر دبي في احتلال موقعها الهام كمركز رئيسي ومدينة مفضلة للشركات العالمية العاملة في الشرق الأوسط».

وقال إن النقص في توفر العقارات المكتبية المناسبة ذات الجودة العالية في السوق قد يسبب نوعاً من عدم التوازن الحاد بين العرض والطلب في السوق خلال الأرباع القادمة. وعلى الرغم من المشاريع المكتبية الكبيرة قيد التنفيذ، مثل المرحلة الأولى من مشروع منقطة المركز التجاري العالمي في دبي، إلا أن العرض سيبقى محدوداً على المدى القريب.

زيادة الطلب

يشهد سوق العقارات المكتبية في دبي زيادة في الطلب تعكس تحسن حالة هذا القطاع والثقة التجارية العامة والتطلعات الإيجابية الناجمة عن فوز دبي بحق تنظيم معرض اكسبو 2020. وقد نجمت غالبية المتطلبات التي شهدها السوق مؤخراً من رغبة العملاء الحاليين في توسيع مساحاتهم المكتبية وتحويلها إلى مناطق أكثر مركزية.

95 %

خمسة وتسعون بالمئة نسبة إشغال العقارات الحديثة

1180

معدلات الإيجارات في المكاتب الثانوية 1180 درهما للمتر

53000

توقعات بدخول 53000 متر مربع مساحة قابلة للإيجار

6000

ستة آلاف غرفة وشقة فندقية تدخل السوق نهاية 2015

90 %