رضا المستثمر والعائد المستــدام أغلى أهـــــــــــــــداف المطورين

أمضى السوق العقاري أكثر من 16 عاماً الماضية حتى بلغ أخيراً مرحلة تحركه في إطار العرض والطلب.

ويقول مديرو دوائر وشركات معنية بالسوق العقاري إن صناعة التطوير العقاري مرت بمراحل عدة كي تصبح بهذا المستوى من النضج والشفافية.

وأوضحوا أن المضاربات كانت تسيطر على الحراك العقاري بالكامل منذ 2000 وحتى 2010 لكنها تقوضت بفضل جهود دائرة أراضي وأملاك دبي ثم اختفت على النحو الضار الذي كانت عليه في عام 2013 بفضل إجراءات السلطات العليا التي توجتها العام الماضي بكبح جماح الأسعار لتصبح في متناول جميع الشرائح.

وأصبح رضا المستثمر من جهة وتحقيق عائدات مستدامة أغلى أهداف شركات التطوير العقاري وهم يتطلعون إلى كسب ود أكثر من 200 جنسية من مختلف دول العالم للاستثمار في عقارات دولة الإمارات عموماً ودبي خصوصاً. وساهم تسليم عشرات المشاريع وتدخل السلطات المعنية في ترتيب أوضاع السوق لزيادة الشفافية وترسيخ ثقة المستثمرين إلى جعل قيادة صناعة التطوير العقاري نحو النضج المطلوب على صعيد تنويع السلع العقارية وعدم حصرها في العقارات السكنية أو المكتبية.

ويتفق أولئك على أن الخطط الجديدة للشركات العقارية مبنية على الاستجابة التامة للنمو المستدام الذي رسمت معالمه السلطات العليا والحرص على زيادة ثقة المستثمرين. جاءت تلك المتغيرات عشية دخول السوق مرحلة نمو ونشاط جديدين نهاية 2016 وبداية العام الجاري 2017 بعد حركة تصحيح إيجابي مطلوبة بهدف الحفاظ على مستويات سعرية مقبولة في متناول جميع شرائح المستثمرين بدءاً من ذوي الدخل المحدود مروراً بذوي الدخل المتوسط والطبقة الميسورة انتهاءً بمتطلبات المجتمع ككل.

يقول مدير عام دائرة أراضي وأملاك دبي سلطان بطي بن مجرن أن صناعة التطوير العقارية وما يتصل بها من مختلف الأنشطة الاقتصادية التحقت بمرونة عالية بمسيرة بلوغ دبي الرقم 1 عالمياً تجسيداً لرؤية معالمها من رؤية صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي ، رعاه الله.

موضحاً أن معطيات الأحداث المتسارعة في السوق ترسم صورة دقيقة لتوجهات أكثر نضجاً على صعيد سلوك المطور والمستثمر على حد سواء. فبعد تعافي سوق دبي العقاري، أصبحنا أمام مشهد جديد في كل محاوره بيعاً وتأجيراً فضلاً عن نمو سوق الإنشاءات الرديف القوي للسوق العقاري. مؤكداً أن أراضي دبي ترصد بدقة متناهية محركات السوق وتساهم بقوة في صياغة معايير وعوامل النمو المستدام عبر إجراءات وآليات تنفيذية تحمي المصلحة العليا أولاً وحقوق كل الأطراف المشاركة في السوق العقاري.

وقبل أيام تحدث محمد العبار، رئيس مجلس إدارة إعمار العقارية في السياق ذاته بقوله «تشكل استراتيجية «المستقبل الآن» التي ننتهجها المرتكز الرئيس لتطلعاتنا التنموية خلال السنوات المقبلة، بما ينسجم في المضمون والأهداف مع طموحات دبي كمدينة ذكية ومستدامة». من جهته يرى هشام عبدالله القاسم، الرئيس التنفيذي لمجموعة وصل لإدارة الأصول أن سوق العقارات يتمتع في الوقت الحالي بحالة مثالية من الاتزان الفعلي بين ثلاثة عناصر رئيسية، وهي حجم الطلب وحجم المعروض وإجمالي المشاريع التي لا تزال قيد التطوير، ويتوقع لها أن تطرح وحداتها ومساحاتها للتأجير تباعاً خلال الأشهر والسنوات اللاحقة. لافتاً إلى أن ذلك الاتزان من شأنه ترسيخ الثقة بواقع السوق وأدائه في المستقبل المنظور، ويقصي الشكوك والنظرة السلبية التي تغلف المزاعم الواردة في بعض الدراسات المتشائمة.

وحول ما يدور في السوق من أحاديث حول تراجع الأسعار أجاب القاسم «إذا كان هناك من انخفاض فعلي في متوسط قيمة العقارات بمختلف فئاتها السكنية والتجارية في دبي، وما تظهره بعض التقارير الإعلامية من أرقام، فإن ذلك يعزى في جانب منه إلى التصحيح الذاتي كأحد نتائج آليات السوق بعد فترة من الزيادة الفائقة في الأسعار، أو إلى الابتعاد عن الدقة والشمولية، نظراً لمحدودية أفق الاستطلاعات والدراسات السوقية». مؤكداً أنه ليس من قبيل المبالغة القول إن سوق العقارات في دبي سيحافظ على استقراره، بما يسهم في النمو المستدام للقطاعات الأخرى، وما سيشكله ذلك من حوافز استثمارية ستضخ المزيد من رؤوس الأموال في مختلف أشكال المشاريع التي يحتاج إليها السوق.

وأشار القاسم إلى أن فئة من المستثمرين قد تأثرت معنوياتهم بالأحداث السلبية التي تضرب الكثير من الدول في المنطقة والعالم، وحالة الضبابية والتقلبات السياسية التي تسود أقطاب الاقتصاد العالمي. لكن الظروف المواتية في دبي والإمارات، ستسهم في تعزيز الإقبال على السوق مع رفع معنويات أطرافه الأساسية، ما يعني اكتساب اقتصادنا المحلي زخماً متجدداً يساعده في ترسيخ مكانته كلاعب إقليمي أساسي.

وفي السياق ذاته قال خالد بن كلبان رئيس مجلس إدارة شركة تطوير مجمع دبي للاستثمار والعضو المنتدب في شركة دبي للاستثمار، إن العقارات لا تزال تتصدر أولويات المستثمرين. وتابع إن العوائد المجزية بالقطاع العقاري، الذي من المتوقع أن يشهد نمواً أكبر خلال الـ5 سنوات المقبلة. مشيراً إلى أن السوق اليوم أكثر قوة واستقراراً من ذي قبل، ويمضي في اتجاهات تضمن نمواً مستداماً. مشيراً إلى أن انتعاش السوق ولد ثمرة للسياسات الذكية التي جرى تطبيقها أخيراً لاسيما في ما يتعلق بتضييع الفرصة على المضاربين، وفسح المجال للمستخدم النهائي في نيل فرصته في الاستثمار العقاري.

ليس مفاجئاً

قال هشام عبدالله القاسم، الرئيس التنفيذي لمجموعة وصل لإدارة الأصول «عند إمعان النظر بأداء السوق والأسعار المتاحة في مختلف الفئات وفي سائر مناطق التطوير العقاري، قد لا يكون مفاجئاً تحرك القيم صعوداً أو هبوطاً في إطار دورة اقتصادية تتوالى أمواجها بالظهور والتعاقب عاماً تلو الآخر. نحن متيقنون من أن الاستقرار بات صفة ملازمة للسوق العقاري ما يقود إلى الصعود بالأسعار إلى مستويات أعلى مما هي عليه الآن بالاعتماد على النشاط الفائق في تنفيذ وإنجاز مشاريع البنية التحتية المرتبطة بمعرض «إكسبو 2020»، وما أعلنت عنه حكومة دبي وكبار المطورين من مشاريع ضخمة».

مرونة واحتواء

قال سعيد القطامي الرئيس التنفيذي لـ «ديار للتطوير العقاري» إن اقتصاد دبي بات قدوة عالمية على صعيد صلابته في الرخاء ومرونته واحتوائه للتحديات في الأزمات. وأكد القطامي في حوار سابق مع «البيان الاقتصادي» متانة واستقرار السوق العقاري. مشدداً على أن السوق اليوم لا يمضي في مشاريع عقارية ما لم يضع في الحسبان خططاً محكمة لإنجازها وتسليمها إذ يظهر سجل ديار على سبيل المثال نجاحات في عدم تأجيل أو تعثر أي من مشروعاتها العقارية. وأثنى القطامي على تعديل رسوم البيع والشراء إلى 4% ووصفها بأنها كانت وراء إقصاء المضاربات الضارة التي كانت تترصد السوق العقاري في المرحلة الجديدة من نموه.

فرص واعدة

شار أحمد خلف المري مدير عام الاتحاد العقارية إلى إن قطاعات السكن والتجزئة والتجارة تواصل النمو بعدما رسخت دبي مركزاً إقليمياً للمنطقة ونقطة جذب عالية، وهو ما يطرح فرصاً استثمارية واعدة إلا أن المنافسة به قوية للغاية. وحول العائد ، أفاد أنه فيما يتعلق بالاستثمارات العقارية في الإيجار فإن النسبة لا تقل عن 5 % ولا تزيد على 10 %، فيما ترتفع نسبة العائد للعقارات في حالة البيع إلى 20 %.

%4

تعد إعمار العقارية أول شركة تبادر إلى دعم المستثمرين الجدد الراغبين بتملك العقارات بسداد رسوم التسجيل العقاري البالغة 4 % بالكامل في بعض مشروعاتها عام 2016 وهو ما يفسر أحد الأسباب التي جعلتها الأكثر بيعاً للعقارات، ولاحقاً قامت شركات عدة باتخاذ الخطوة ذاتها. وقد أبقت إعمار على وعدها بسداد 2 % من الرسوم ذاتها في مشروعات أخرى. وكانت تلك المرة الأولى التي تسدد فيها إعمار رسوم التسجيلكاملة بالنيابة عن المستثمرين بعد نجاحها في تقاسمها مع المشترين مرتين في 2015.

ونفذت دائرة أراضي وأملاك دبي قرار رسوم التسجيل العقاري 4 % الصادر من المجلس التنفيذي عام 2013 والذي نص على أن يتقاسم المشتري والمطور رسوم التسجيل أي 2% على المشتري و2% على المطور وتذهب تلك الرسوم إلى الدائرة. لكن القرار أشار إلى أن تقاسم رسوم التسجيل العقاري ملزم ما لم يتفق البائع والمطور على خلاف ذلك.

%50

لمع اسم «نشاما» عندما طرحت فلل سكنية بأسعار تقل عن المليون درهم لكنها لم تتأخر في مفاجأة السوق بإطلاق مبيعات مجمع شقق وردة 2 وهو أحد مكونات مشروع «تاون سكوير» وزيادة دعمها للمشترين عبر تشجيعهم على الاستثمار في شقق زهرة عبر سداد 50 % من القيمة خلال عامين بينما تسدد الـ 50 % المتبقية خلال 10 سنوات. وتعد هذه خطوة غير مسبوقة في السوق، إذ لم يسبق لشركة تطوير عقاري طرح وحدات سكنية للطبقة المتوسطة بجدول سداد يمتد 12 عاماً.

وبلغت الأسعار حينها 611 ألف درهم تقريباً لشقة من غرفة نوم، و827 ألفاً تقريباً لشقة من غرفتي نوم، و1.2 مليون درهم لشقة من 3 غرف. وتستهدف نشاما عبر جدول السداد المرن زيادة الحراك العقاري من خلال مواكبتها لتطلعات الشباب وتمكينهم من ادخار أموالهم والتخلص من أعباء الإيجار عبر شراء منازل في دبي.

Ⅶتنوع ونمو

يجزم علي راشد لوتاه رئيس مجلس إدارة «نخيل» أن الهدوء في سوق العقار حالة صحية وهي أفضل بكثير من الارتفاع القوي ومن ثم الهبوط القوي، مؤكداً عدم تعرض السوق لضغوط كتلك التي تعرض لها خلال سنوات الأزمة المالية العالمية. وشدد على أن صناعة التطوير حريصة على ترسيخ ثقة المستثمرين عبر التنافس على صعيدي الجودة والأسعار، وقال إن البيانات الرسمية تبشر بأن السوق مستقر. وتشير توقعات صادرة عن مؤسسات بحثية عالمية رصينة كنايت فرانك، إلى أن مشروعات دبي التي باتت تتنوع في سلعتها تحقق نمواً مستداماً.

Ⅶ محرك قوي

قال أحمد المطروشي العضو المنتدب لشركة إعمار العقارية إن الزيادة السكانية محرك قوي وأساسي في دعم أسعار العقارات السكنية. وأشار إلى أن الحديث حول انخفاض أو صعود الأسعار يجب أن يستند إلى أدلة فليس كل المناطق تشهد انخفاضاً في الأسعار بيعاً وتأجيراً وليس كلها تشهد صعوداً. مؤكداً أن ذلك يرتبط بالعرض والطلب، وهذا أمر يدعو إلى الارتياح. لافتاً إلى أن الطلب يمضي بقوة، مشيراً إلى التنافس والتعاون في السوق لأن دبي هي المستفيد النهائي. ودعا إلى ضرورة قيام المطورين بتنويع المحافظ استجابة للنمو المستدام.

Ⅶ تصحيح ذاتي
رأى طلال موفق القداح، الرئيس التنفيذي لشركة ماج للتطوير العقاري، أن قيمة الإيجارات في دبي تمضي في اتجاهات مستقرة منذ النصف الثاني 2016، وسيحافظ السوق على استقراره حتى النصف الأول من العام الجاري.

ونعزو هذا الأداء في الغالب إلى التصحيح الذاتي بعد فترة ليست بالقصيرة من الزيادات الفائقة المتتالية المدفوعة بزيادة الطلب بالتوازي مع النمو الملحوظ في القطاعات الأخرى، مستفيدة من البيئة التشريعية الحافزة، والخصائص المتميزة لدبي، بعد أن رسخت مكانتها بجدارة على خريطة الوجهات الاستثمارية الأكثر جاذبية.

عائد دائم

قال محمد القاضي العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة رأس الخيمة العقارية إنه ليس غريباً أن يغادر سوق العقارات لغة الطفرات التي تمتاز عادة بالسرعة في جني العوائد الضخمة إلى النمو المستدام الذي يمتاز بالتأني مقابل ديمومة العائد المجزي. ويظهر المستثمر في الوقت الراهن مرونة عالية لجهة دراسة الفرصة الاستثمارية مفضلاً عائداً دائماً على المدى البعيد على عائد كبير خلال فترة وجيزة وهو تطور محمود في سلوك أغلب المستثمرين لم يعهده السوق قبل 10 أعوام.

تنافسية دبي

يقول كريج بلومب، رئيس الأبحاث في شركة جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: إن تنافسية السوق العقاري في دبي مهمة، وتحديداً في أسعار الأصول العقارية التي بدأت الارتفاع في عام 2013 والنصف الأول من عام 2014. ومع ذلك يبدو السوق العقاري مختلفاً بدرجة كبيرة عن ذروة دورته الزمنية عامي 2007/‏‏2008. ولعل غياب الضرائب عموماً وعلى العقارات خصوصاً له أثر كبير في جعل عقارات دبي جاذبة للمستثمرين وهو ما يجعل مستثمرين من بريطانيا يشترون عقاراتهم في دبي بدلاً من التملك في العاصمة البريطانية. وقال بلمب إن الميزة التي قفزت بشهرة عقارات الإمارات عموماً ودبي على وجه الخصوص هي العوائد المجزية، فقد جنى الكثير من الناس حول العالم الكثير من الأموال من الاستثمار فيها مقارنة بغيرها من باقي الأصول.

Ⅶرأي السوق

السـوق ودع المضـــاربيــن..

قال سلطان بطي بن مجرن مدير دائرة أراضي وأملاك دبي إن سوق عقارات دبي وبفضل السياسات العليا في الإمارة ومنهجية الدائرة في تطبيق تلك السياسات قطع الطريق على المضاربين تماماً وبات السوق ينعم بالاستقرار.

وأصبح مستقراً ومتوازناً..

من جهته، يرى هشام عبدالله القاسم، الرئيس التنفيذي لمجموعة وصل لإدارة الأصول أن السوق يتمتع في الوقت الراهن بالاستقرار ويتناغم أداؤه على وقع الجمع المتوازن بين محركات السوق من حجم الطلب وحجم المعروض والمشاريع قيد التطوير.

لكن المعروض قد يزداد..

موراي سترانغ، رئيس مكتب «كلاتونز» أجزم أواخر العام الماضي أن أي زيادة مفاجئة في المعروض خلال الـ 18 شهراً المقبلة ستؤدي للإخلال بالاستقرار، وتقف مستويات العرض والطلب حالياً في وضعية متقاربة، لكن أي ارتفاع يمكن أن يخل بسرعة بهذا التوازن الدقيق.

والنتيجة انخفاض الأسعار..

وفي السياق، أشار فيصل دوراني، رئيس الأبحاث في «كلاتونز» بشأن آفاق العقارات في دبي لفترة شتاء 2016/‏‏2017، إلى إن قيم العقارات تراجعت 2.6٪ إضافية خلال الربع الثالث من 2016 لتنخفض 26.7٪ عن الذروة التي شهدتها في الربع الثالث 2008.

وتحويل ما لا يباع للإيجار..

ويرى خالد بن كلبان رئيس مجلس إدارة الاتحاد العقارية أن الشركة لا تخشى حدوث تراجع في البيع لقد وضعنا سيناريوهات بديلة عبر تحويل تلك العقارات إلى محفظة الإيجارات وهذا السوق مزدهر ويزيد عائداتنا بطريقة مستدامة.

رغم عدم وجود تراجع..

وبثقة مدعومة بالأدلة يؤكد علي راشد لوتاه رئيس مجلس إدارة نخيل أن الشركة لم تخفض أسعار البيع لأي سبب، مؤكداً تزايد الطلب ما جعل الشركة تطلق مشاريع جديدة ضخمة وتستأنف أخرى كانت مصنفة أنها بعيدة المدى.

لأن المبـيعــات بالمـليـــارات..

وقال أحمد المطروشي العضو المنتدب لإعمار إن أسعار العقارات رهن بالعرض والطلب ونتائج إعمار مرآة لحقيقة السوق وذكر تقرير النتائج حصاد مبيعات قوية في 2016 بقيمة تجاوزت 14 مليار درهم بنمو 41% مقارنةً بنظيرتها في 2015.

بسبب تزايد الطلب الجاد

ويؤكد حسين سجواني، رئيس داماك أن الطلب الجاد قائم واليوم نشهد استقراراً في سوق العقارات مع عدم وجود تقلبات شديدة في الأسعار. لقد بلغت مبيعات الحجوزات في عقارات داماك 7.05 مليارات درهم لعام 2016.

تابعوا البيان الاقتصادي عبر غوغل نيوز