18 شهراً من الاستقرار لعقارات أبوظبي

أظهر تقرير «لمحة عامة عن سوق أبوظبي العقارية» الذي اصدرته أمس شركة «جيه إل إل» الاستشارية المتخصصة في مجال الاستثمار العقاري، للربع الثاني من العام، أن السوق شهد 18 شهراً من الاستقرار النسبي، لكنه بدأ يطهِر علاماتٍ أولية لتراجع الأداء.

وأشاد التقرير بالنهج الذي تتبعه أبوظبي لإعادة تحديد أولويات الإنفاق في الفترة الراهنة التي تشهد انخفاض أسعار النفط، مشيرا إلى أن «الخبر السارّ هو أن الحكومة ما زالت ملتزمةً برؤية 2030 وقد أعلنت مؤخراً عن مشاريعها التي تحظى بالأولوية حتى العام 2020.

وقال ديفيد دودلي، المدير الدولي ورئيس مكتب أبوظبي في»جيه إل إل«الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: كان الطلب ضعيفاً منذ تراجع أسعار النفط في نهاية العام 2014. و نتج عن ذلك استقرار نسبي في أحوال السوق خلال الأشهر الـ 18 الأخيرة والتي اتّصفت بمعدلات شواغر منخفضة في المخزون عالي الجودة، مع استقرار الإيجارات الرئيسية عموماً عبر كل فئات الأصول».

وأردف قائلاً: «خلال الربع الثاني من العام، بدأنا نشهد العلامات الأولية لاتجاه نزولي مع استمرار تراجع قطاع النفط. وفيما يبقى العرض مستقراً، بدأت معدلات الشواغر ترتفع بفعل تراجع الطلب. وهذا يدلّ على أننا بلغنا الآن نقطة تحول مع تراجع الإيجارات للمرة الأولى منذ ثلاث سنوات.

المكاتب

بلغ مخزون المكاتب الإجمالي نحو 3.5 ملايين متر مربع من مساحة المكاتب الإجمالية القابلة للتأجير مع اكتمال مقر»أدنوك«على الكورنيش، ومشروع»بلوم سنترال«على طريق المطار. ومن المتوقع أن تُطرح في السوق حوالي 145 ألف متر مربع من مساحة المكاتب الإجمالية القابلة للتأجير بنهاية العام، بما في ذلك مقر مصرف أبوظبي الإسلامي على طريق المطار وبرج»ليف تاور«في جزيرة الريم.

وانخفض متوسط إيجارات المكاتب من الدرجة الأولى بنسبة 3 % ليبلغ 1795 درهماً / متر مربع بعد أن كان 1850 درهماً/ متر مربع. كما انخفض متوسط إيجارات المكاتب من الدرجة الثانية بنسبة 3 % ليصل إلى 1086 درهماً/ متر مربع بعد أن كان 1120 درهماً/ متر مربع.

والطلب على المكاتب حالياً محدود، ومن المتوقع أن يبقى على هذه الحال بيد أنّ العرض ما زال تحت السيطرة، وتبقى معدلات المساحات الشاغرة بالمكاتب من الدرجة الأولى منخفضة، معوضة الأثر السلبي لانخفاض الطلب.

الوحدات السكنية

تم تسليم 400 وحدة فقط خلال الربع الثاني، ليصبح إجمالي مخزون الوحدات السكنية حوالي 246.4 ألف وحدة. تشمل عمليات التسليم مشروع شقق »بلوم سنترال« على طريق المطار، وفلل نلايا على جزيرة الريم ومبانٍ سكنية ضمن مشروعَي دانة وروضة.

ومن المتوقع طرح نحو 4000 وحدة في السوق بنهاية العام ضمن جزيرة الريم، وروضة وسرايا بشكل أساسي، رغم أنّ جزءاً من هذه المشاريع قد يواجه تأخيرات في التسليم بناءً على تجارب ماضية.

وانخفض متوسط الإيجارات الرئيسية للشقق المؤلفة من غرفتي نوم بنسبة 2 % ليصل إلى 160 ألفاً سنوياً بعد أن كان 163 ألفاً سنوياً، ويعود ذلك إلى ارتفاع ضئيل في المساحات الشاغرة.

كما انخفض متوسط أسعار البيع الرئيسي بنسبة 5 % ليبلغ حوالي 15.2 ألف درهم/ متر مربع بعد أن كان 16 ألف درهم/ متر مربع، نتيجة انخفاض حجم المعاملات.

وقال ديفيد دودلي: شهدنا خلال الربع الثاني من العام انخفاضاً بنسبة 2 % في الإيجارات. ورغم نشوء دلالات على ارتفاع المساحات الشاغرة بشكل طفيف، فما زال العديد من أصحاب العقارات قادرين على الحفاظ على نفس مستويات الإيجار حيث غالباً ما يقبل المستأجرون بهذه الشروط تجنّباً لتكبّد تكاليف إضافية وعناء الانتقال. ولكنّنا نتوقع ارتفاع المساحات الشاغرة خلال الربع الثالث، ما يؤدي إلى تراجع إضافي في الإيجارات خلال النصف الثاني من العام».

وأضاف: عند دراسة الأمر من منظور موضوعي، فقد ارتفع متوسط الإيجارات الرئيسية في أبوظبي بنسبة 17% في العام 2013، و11 % في العام 2014، و5 % في العام 2015، لتبلغ الزيادة الإجمالية 33% من العام 2013 حتى 2015.

وفي حين أنّنا نتوقع استمرار تراجع الإيجارات في النصف الثاني من العام، فمن المرجح أن يشكّل انخفاضاً متواضعاً نسبياً عند مقارنته بالنمو الذي سُجِّل من العام 2013 حتى 2015 لذا فإننا لا نتوقع هبوطاً حادا.

مراكز التسوق

استقر مخزون مساحات التجزئة عند حوالي 2.6 مليون متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير. ومن المتوقع تسليم ما يقرب 59 ألف متر مربع من مساحة التجزئة الإجمالية القابلة للتأجير بحلول نهاية العام 2016، لا سيما ضمن مشاريع متعددة الاستخدامات. ومن المقرر إنجاز مراكز تسوق كبيرة في العام 2018 أبرزها مول المارية المركزي والريم مول إلى جانب مراكز أخرى.

وبقي متوسط إيجارات المتاجر المتخصصة ضمن مراكز تسوق تتمتع بموقع متميز على جزيرة أبوظبي ثابتاً عند 3000 درهم في المتر المربع سنوياً. أما متوسط إيجارات المتاجر المتخصصة ضمن مراكز تسوق واقعة خارج جزيرة أبوظبي، فقد بقي أيضاً ثابتاً عند 1860 درهماً في المتر المربع سنوياً - خارج الجزيرة.

ورغم استمرار تراجع الإنفاق في قطاع التجزئة، بقيت معدلات الشغور ضئيلة ضمن مراكز التسوق الإقليمية البارزة والهامة. وثمة إشارات إلى انخفاض الإنفاق في قطاع التجزئة على المدى القصير، بسبب المناخ الاقتصادي العام الذي يشهد تخفيض الوظائف، وتقليص المداخيل والبدلات الشخصية، وتراجع الطلب على الضيافة المؤسسية.

وفي حين بقيت الإيجارات ثابتة، يزيد مشغّلو مراكز التسوق من حوافز التأجير للحفاظ على تجّار التجزئة واستقطاب المزيد منهم.

وقال ديفيد دودلي: انخفضت المشاريع قيد التطوير، وبقي نمو الطلب إيجابياً جراء القدرة الشرائية للسكان ونمو السياحة المتواصل. وستؤدي مراكز التسوق الجديدة، بفضل نجاح ياس مول، إلى ترقية هذا القطاع بشكل مستمر. ومع تزايد حدة المنافسة، نتوقع انقسام السوق مع الحاجة إلى تحديث مراكز التسوق المتدنية الجودة. وفي هذه الأثناء، من المتوقع أن تبقى إيجارات مساحات التجزئة مستقرة.

توقعات

تبقى التوقعات لقطاع التجزئة على المدى البعيد قويةً، مع مستويات عالية من الدخل المتاح لدى السكان المقيمين، وزيادات سنوية في معدلات السياحة فيما تواصِل أبوظبي تحسين عرضها الترفيهي. يتيح هذا الأمر إمكانية ترقية قطاع التجزئة، مع حلول مراكز تسوق جديدة وعالية الجودة محلّ المخزون القديم.

توقعات إيجابية لقطاع الفنادق

تبقى التوقعات على المدى المتوسط لقطاع الفنادق إيجابية بفعل إطلاق مبادرات حكومية واسعة النطاق لتعزيز السياحة، بما في ذلك توسيع المطار الدولي والاتحاد للطيران، وإجراء المزيد من التحسينات على عرض أبوظبي الترفيهي، واستضافة فعاليات من الطراز العالمي وإطلاق حملات كبرى من قبل هيئة أبوظبي للسياحة والثقافة بغية الترويج لأبوظبي على الصعيد العالمي.

إضافات

شهد سوق الضيافة في أبوظبي إضافةً رئيسية هي فندق فور سيزونز في جزيرة المارية، بعد افتتاحه التجريبي في مايو. ومن المتوقع طرح ما يناهز 2200 غرفة في السوق بحلول نهاية العام..

حيث يعود قسم كبير منها إلى المشاريع الكبيرة على غرار ميلينيوم باب القصر (677 غرفة) وفيرمونت مارينا (أكثر من 800 شقة فندقية ومجهزة كاملاً). وتشمل المشاريع المقرر إنجازها فندق غراند حياة، وجلوريا داون تاون وفنادق ماريوت. كما من المنتظر أن يبلغ عرض الغرف الفندقية حوالي 26000 غرفة بحلول نهاية العام 2019.

وفيما يستمر نمو السياحة في أبوظبي، يتواصل اعتماد قطاع الضيافة في الإمارة بشكل كبير على الطلب المؤسسي. ومع تراجع الطلب المؤسسي، راحت أسعار الغرف الفندقية تتراجع.

واستقرت إيرادات الغرفة الواحدة المتاحة في السنة الممتدة حتى مايو عند قرابة 102 دولار، أي أقل بنسبة 12 % من مستويات العام 2015. من جانبها، بقيت معدلات الإشغال أكثر استقراراً، وسجلت معدلات مشابهة لمستويات السنة الممتدة حتى مايو في العام 2014 و2015 (77 %).

تابعوا البيان الاقتصادي عبر غوغل نيوز