قال تقرير حديث ان الانفاق الحكومي الضخم على البنية التحتية المادية والاجتماعية في أبوظبي يعد المحرك الاساس لسوق عقارات العاصمة ولفت التقرير الى أن توقعات بأن ينمو اقتصاد أبوظبي بنسبة 5.7% سنوياً خلال الفترة من 2013-2016.
واشار التقرير الى أن التوقعات تشير الى أن ينمو القطاع غير النفطي بنسبة 6.5% سنوياً على مدار الأعوام الأربعة القادمة مدعوماً من القطاع الصناعي والسياحة والضيافة وقطاع التسوق. واكد التقرير على ان المؤسسات والهيئات والدوائر الحكومية وشركات القطاع الخاص ذات الصلة هي مولد الطلب الرئيسي على القطاع المكتبي في العاصمة.
ولاحظ التقرير نمو الإيجارات بالنسبة لمشاريع التنمية من الفئة الفاخرة، مما يعكس محدودية توافر الوحدات السكنية ذات الجودة العالية في سوق أبوظبي.
سوق المكاتب
لا يزال مخزون المكاتب في أبوظبي يشهد ارتفاعاً متزايداً دون توقف، على الرغم من أن الطلب على المساحات المكتبية لا يزال منخفضاً بدرجة كبيرة بحسب التقرير. وعلى مدى الأعوام الثلاثة القادمة، من المتوقع طرح ما لا يقل عن 1.5 مليون متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة بالسوق. وبالنظر إلى مستويات الطلب الحالية، فإنه من المتوقع أن يؤدي ذلك إلى ارتفاع معدلات الأماكن الشاغرة.
وتعاني كل من المواقع الرئيسية والمواقع الثانوية من عدم توافر عدد من شروط المستأجرين، مما يؤدي إلى زيادة خلق بيئة تنافسية بالنسبة للملاّك في العاصمة.
وقد ظلت إيجارات المواقع الفاخرة تعاني من الركود خلال هذا الربع من العام حيث ظلت ثابتة عند: 1,600 1,900 درهم للمتر المربع في العام.
وكما هو الاتجاه على مر التاريخ، لا يزال الشاغلون الحكوميون وشبه الرسميين هم المصدر الرئيسي للطلب على المكاتب الجديدة، وخصوصاً بالنسبة للتجهيزات عالية الجودة. وخلال عام 2012، تم إرجاع حوالي من 60-65% من إجمالي الإشغالات السوقية بشكل مباشر إلى كيانات مرتبطة بالحكومة.
4٪ نمو السوق السكني في 5 سنوات
شهد سوق العقارات السكنية نمواً في المعدل السنوي للمجمعات ليغلق على زيادة بمقدار 4% على مدار الأعوام الخمسة الماضية، مرتفعاً من حوالي 180,000 وحدة في نهاية عام 2007 ليصل إلى 230,000 وحدة في نهاية عام 2012.
وعلى مدار الثلاثة أعوام القادمة، من المتوقع طرح 45,000 وحدة عقارية جديدة. ومعظم الوحدات تظهر في مجمعات خاضعة لمخطط رئيسي خارج مركز المدينة القائم، كما تطل معظمها على جزيرة الريم.
وعلى الرغم من ازدياد سهولة الوصول إلى هذه المواقع في الوقت الحالي وزيادة جاذبيتها للشاغلين، إلا أن عدم وجود بنية تحتية مطورة بالشكل المناسب والافتقار إلى المرافق التشغيلية يظل من عوامل الطرد بالنسبة لشرائح معينة في السوق.
وقد استمر الاتجاه الهابط لمتوسط المعدلات الإيجارية خلال الربع الرابع من العام، ليغلق على انخفاض قدره 4% مقارنة بالربع الثالث. وتم رصد أكبر هبوط لعدد الوحدات الأكبر مع انخفاض نوعية الوحدات التي تضم 3 غرف نوم بنسبة 5%، في حين سجلت الوحدات التي تضم غرفة نوم واحدة انخفاضاً بمقدار 3%.
كما لوحظ أن معدلات الإيجار بالنسبة للوحدات التي تحتوي على غرفتي نوم و3 ثلاث غرف نوم كانت تتراوح بين 125,000 درهم و150,000 درهم في العام على التوالي.
وعلى الرغم من استمرار اتجاه الانخفاض في متوسط الإيجارات، إلا أن السوق قد بدأت تشهد بعض الانتعاش في الوقت الحالي، مع حدوث نمو عكس التيار بالنسبة للعقارات الفاخرة في أكثر المواقع إقبالاً. وتشمل هذه المناطق بعض المشروعات مثل شاطئ الراحة، جزيرة السعديات والمخططات الرئيسية على طول كورنيش أبوظبي.
ويبدو أن نمو الإيجارات الذي شهدته مشروعات التنمية الكبرى مؤخراً يشير إلى وجود فجوة في الوقت الحالي في السوق بالنسبة للعقارات التي تتمتع بأعلى مستوى من الجودة، والعقارات السكنية ذات التخطيط الجيد. وعلى الرغم من ذلك، ففي مكان آخر في سوق أبوظبي، يواصل انخفاض قيمة الإيجار المستمر تسهيل حركة المستأجرين، مع اتجاه الأفراد والعائلات إلى رفع مستويات إقامتهم من حيث الحجم والموقع والجودة أو حتى توافر وسائل الراحة .
وذلك نتيجة زيادة القدرة على تحمل التكاليف. وسوف يشهد الدخول الوشيك لعدد كبير من مخططات الشقق في مجمعات خاضعة لخطة رئيسية، تطوراً على مدى العام القادم في السوق التي تشهد انقساماً بشكل كبير. وهناك عوامل مثل الموقع وبعض المواصفات المحددة للمشروعات تعمل على خلق سوق ذات مستويين اثنين سوف تشهد زيادة في الفوارق في الأشهر القادمة.
ولا تزال الوحدات المكتبية الأصغر تشهد أقوى طلب من المستأجرين، على الرغم من أنه قد لوحظ عقد صفقات كبيرة تزيد عن 5,000 متر مربع من القطاع الخاص في مراحل لاحقة من العام. وقد يشير ذلك إلى تحول طفيف في موقف الشاغلين من الشركات المحلية، التي شهدت تراجعاً خطيراً في مواجهة عدم اليقين العالمي لمدة طويلة. وبشكل عام، فقد شهد الربع الرابع من عام 2012 تغيراً هامشياً في القيم الإيجارية بمتوسط انخفاض يتراوح عند 2% مقارنة بالربع السابق من العام.
أما خارج المواقع الفاخرة، فإن ظروف الإيجار تشهد حالة سيئة للغاية من الركود، مع وقوع السوق تحت ضغط ارتفاع مستويات العرض وضعف الطلب من الشاغلين. ونتيجة لذلك، فإن المكاتب الثانوية تشهد زيادة في الانكماش الإيجاري، حيث تتراوح معدلات التأجير في الوقت الحالي من 700 1,250 درهما للمتر المربع في العام، بانخفاض قدره 2-4% خلال الربع الحالي من السنة.
توقعات 2013
توقع التقرير أن تواصل إيجارات المكاتب الرئيسية ثباتها النسبي خلال العام الجاري 2013. ومن المرجح حدوث زيادة في الحوافز والمرونة في شروط الإيجار على مدار العام المقبل 2014.
ويعتبر ظهور نمو في الإيجارات في العقارات الرئيسية المختارة مؤشراً على تعافي سوق العقارات السكنية، على الرغم من أن هذا التعافي سيظل قاصراً على المواقع العليا وعلى مشروعات محددة في الوقت الحالي.
وقد يساعد على استقرار سوق العقارات على المدى الطويل التنظيم الإضافي لقطاعي البنوك والعقارات،