يشهد سوق أبوظبي العقاري حالياً ظاهرة جديدة تؤكد دخول العاصمة مرحلة الجيل الجديد من الأبراج السكنية الشاهقة التي تناطح السحاب بارتفاعات تصل إلى 382 متراً و88 طابقاً، فيما يصل سعر إيجار الوحدة في تلك الأبراج إلى نحو 300 ألف درهم. وترصد البيان ما يجري في سوق أبوظبي العقاري وأبرز ملامح السوق ومستجداته. ويبرز على السطح مطلب مازال لم يتحقق وتؤكد ضرورته وجود مؤشرات أسبوعية أو شهرية أو سنوية تحدد للمستثمرين والمستأجرين والمطورين والملاك الحالة الدقيقة للسوق بحيث يبنون عليها قراراتهم.
لمحة تاريخية
وقبل نحو عقدين من الزمن عرفت العاصمة أبراج الثلاثين طابقاً باعتبارها ظاهرة جديدة عرفها السوق العقاري، وكان أبرز هذه الأبراج برج بينونة وبرج جهاز أبوظبي للاستثمار الواقعين على كورنيش أبوظبي، وتراوح عدد أدوار هذه الأبراج بين ثلاثين وأربعين طابقاً، ولاقت هذه الأبراج إقبالًا من سكان "النخبة" في العاصمة سواء كانوا مواطنين أو أجانب.
واقع اليوم
وفي السنوات الخمس الماضية بدأت أبوظبي تعرف جيلًا جديداً من الأبراج السكنية الشاهقة، يتراوح عدد طوابقها بين 70 طابقاً إلى 88 طابقاً، ويعد برج دومين الذي تطوره شركة الدار العقارية والمقرر إنجازه بداية العام المقبل في منطقة السوق المركزي هو أعلى أبراج العاصمة.
حيث يصل ارتفاعه إلى 382 متراً بعدد طوابق 88 طابقاً، كما تنتشر على طول كورنيش أبوظبي أبراج ناطحات السحاب مثل برج لاند مارك بجوار برج جهاز أبوظبي للاستثمار بارتفاع يصل إلى 330 متراً وأبراج الاتحاد بارتفاع 305 أمتار و80 طابقاً وأبراج فندق سوفتيل الثلاثة.
ولا يقتصر تواجد الأبراج ناطحات السحاب على منطقتي الكورنيش والسوق المركزي فقط بل تتواجد في جزيرة الريم أيضاً، حيث يتواجد برجا سكاي وصن لشركة صروح، بعدد طوابق يصل إلى 74 طابقاً ، إضافة إلى أبراج مشروع مارينا سكوير الأربعة عشرة العملاقة، وفي منطقة الميناء تطور شركة طموح أبراج ميناء بلازا الشاهقة.
ودخل العديد من هذه الأبراج السكنية السوق العقاري فعلياً وبدأت إعلانات تأجير وحداتها تنتشر في أماكن عديدة من العاصمة، بينما مازالت العديد من الأبراج الأخرى في المراحل النهائية من التشطيبات. ووفقاً لرصد ميداني أجرته "البيان"، فإن إيجارات الوحدات السكنية بالأبراج الشاهقة تتراوح بين 110 آلاف للوحدة غرفة واحدة وبين 300 ألف درهم للوحدة السكنية ثلاث غرف.
القيم الإيجارية
وعلى الرغم من أن سوق أبوظبي العقاري شهد ويشهد حالياً تراجعاً في القيم الإيجارية للوحدات السكنية، خاصة الوحدات القديمة التي تشكل النسبة الأكبر من الوحدات السكنية في العاصمة، فإن إيجارات الوحدات السكنية بالأبراج الشاهقة مستقرة على ارتفاع، ولم تشهد تراجعاً حقيقياً خلال الشهور القليلة الماضية، كما كان متوقعاً مع زيادة المعروض الأمر الذي يؤكد وجود مؤشرات قوية على تماسك القطاع العقاري ، وامتصاص السوق العقاري لتداعيات الأزمة المالية العالمية التي لم تحدث تأثيرات سلبية كبيرة على اقتصاد الإمارة.
توافر الطلب
ووفقاً لمسؤولي مكاتب عقارية وخبراء فإن الطلب على السكن بالأبراج الشاهقة متوفر ومتزايد الأمر الذي لم يؤدِ إلى تراجع إيجاراته كما كان متوقعاً، خلال الصيف الجاري بل استقرت إيجارات الوحدات السكنية الشاهقة وكلها من الإسكان الفاخر عند مستويات إيجارية مرتفعة.
ووفقا لإحصائيات شركات أو مكاتب التأجير للعديد من الأبراج السكنية الشاهقة الجديدة يصل إيجار الوحدة السكنية غرفة واحدة إلى 100 ألف درهم وفي أحيان أخرى 140 ألف درهم ، بينما يتراوح إيجار الوحدة السكنية لغرفتين وصالة ما بين 140 ألف درهم إلى 230 ألف درهم، والوحدة السكنية ثلاث غرف وصالة ما بين 160 ألف درهم إلى 300 ألف درهم وذلك حسب الموقع والمساحة.
نشاط ملحوظ
ويؤكد عبد الرحمن الشيباني مدير مكتب الغانم للعقارات في أبوظبي أن مكتبه لديه وحدات سكنية يقوم بتأجيرها في العديد من هذه الأبراج، مؤكداً على أن الطلب على هذه الوحدات السكنية جيد جداً ومعظم الطلب من مديري الشركات الحكومية وشبه الحكومية والخاصة مثل البنوك وشركات البترول والعقارات.
ويلفت إلى أن السكن في الأبراج الشاهقة يلائم فئة معينة من السكان وهم فئة النخبة وبصفة خاصة للوافدين الأجانب، مؤكداً على أن غالبية السكان إما أن يكونوا مديرين أو مسؤولين كباراً في شركات حكومية تتبع إمارة أبوظبي وتقوم الشركة في الغالب بدفع مخصصات السكن لهذه الفئات، وتزدهر هذه الفئة حالياً في أبوظبي، حيث يكثر الطلب عليها لإنجاز مشاريع ضخمة في مجالات الصحة والبنية التحتية والتطوير العقاري والبنوك والمؤسسات المالية.
نظرة متفائلة
ولا يتوقع الشيباني أن يشهد سوق إسكان الأبراج الشاهقة كسادا أو تباطؤا خلال السنوات القليلة المقبلة بدخول العديد من الأبراج إلي السوق مشيرا إلى أن فئة النخبة تتزايد في أبوظبي كما أن هناك مواطنين كثيرين يفضلون السكن في هذه الأبراج بسبب كفاءة وروعة تصميماتها الخارجية والداخلية إضافة إلى إطلالتها على الخليج أو تزويدها بخدمات وتسهيلات عديدة تناسب أجواء حياة الرفاهية غير المحدودة.
وترتفع إيجارات هذه الأبراج الشاهقة التي تصل إلى الثمانين طابقاً عن إيجارات الأبراج ذات الثلاثين أو الأربعين طابقاً مثل الأبراج المجاورة لمركز الوحدة مول، حيث يتراوح إيجار الوحدة غرفتين وصالة في أحد الأبراج الشاهقة المجاورة لمركز الوحدة التجاري بجوار موقف الأوتوبيسات بين 130 ألف درهم إلى 165 ألف درهم مقابل ما بين 140 ألف درهم إلى 230 ألف درهم لوحدات الأبراج ناطحات السحاب ، كما تزيد على إيجارات الوحدات السكنية الواقعة في أبراج معسكر آل نهيان الجديدة .
والتي تتراوح بين 85 ألف درهم و105 آلاف درهم للوحدة السكنية غرفتين وصالة وذلك حسب مساحة الوحدة السكنية وموقعها ومزاياها بينما يتراوح إيجار الوحدة ثلاث غرف وصالة بين 130 ألف درهم و180 ألف درهم.
ضغوط السوق
ويضطر المالكون والمستثمرون للوحدات السكنية الفاخرة الجديدة إلى الاستجابة لضغوط السوق، وبدأوا في تأجير وحداتهم السكنية بقيم إيجارية معقولة إلا أنها مازالت مرتفعة، ووفقاً لتقارير مكاتب عقارية وخبراء عقاريين فإن إيجارات الوحدات السكنية الفاخرة في مدينة أبوظبي ستتراجع تدريجياً خاصة مع اكتمال عمليات تشطيب وتسكين أبراج جزيرة الريم وخاصة أبراج مارينا سكوير في جزيرة الريم.
حيث تضم هذه الأبراج أكثر من 4400 وحدة سكنية ستؤدي إلى إحداث تغييرات حقيقية في السوق العقاري في أبوظبي، حيث من المتوقع أن تتراوح إيجارات الوحدات السكنية غرفتين وصالة في أبراج جزيرة الريم الشاهقة الراقية بقيمة تتراوح بين 95 ألف درهم و110 آلاف درهم للغرفتين وصالة ومن 150 إلى 160 ألف درهم لثلاث غرف وصالة ونحو 80 ألف لغرفة واحدة وصالة، وبلا شك فإن العام المقبل سيكون العام الحاسم في التراجع الحقيقي للإيجارات في أبوظبي سواء الفاخرة أم القديمة المتوسطة.
حيث سيتزايد المعروض بشكل أكبر بعد إنجاز وتسليم غالبية المشاريع السكنية الجديد ولم يحالف الحظ توقعات الكثير من المكاتب الاستشارية العقارية الأجنبية بحدوث كساد وانهيار في سوق إسكان الأبراج الشاهقة الفاخرة في أبوظبي بسبب كثرة المعروض، ويشهد السوق حالياً انتعاشة محدودة جيدة، وهذه ألانتعاشة تبشر باستقرار إيجارات الأبراج ناطحات السحاب عن مستويات مرتفعة إلي مدة غير محدودة في المستقبل.
انتعاش السوق
ويؤكد رضا مسلم الخبير الاقتصادي على أن انتعاش سوق إسكان الأبراج ناطحة السحاب يرجع إلى الحكومة في المقام الأول، حيث يمنح الحكومة أو الشركات شبه الحكومية في أبوظبي مخصصات سكن كبيرة جدا لبعض موظفيها، كما أن غالبية سكان هذه الأبراج من الأجانب الذين استقدمتهم الشركات بأجور مرتفعة وامتيازات عديدة للاستفادة من خبراتهم.
ويقول: لا محالة سوق إسكان الأبراج ناطحة السحاب أو أبراج الثلاثين والأربعين طابقاً سيصيبه التراجع، حيث إن العرض يزيد حالياً بشكل كبير وملفت للنظر وخلال الثلاث سنوات المقبلة سنشهد دخول أعداد كبيرة من هذه الأبراج وبالتأكيد ستتراجع إيجاراتها. ويؤكد مسلم أن هذه الأبراج مخصصة لفئة محددة في المجتمع وعدد هذه الفئة لن يزيد على عدد وحدات هذه الأبراج ناطحات السحاب خلال السنوات المقبلة بسبب المعروض الكبير مما سيؤدي لا محالة إلى تراجع الإيجارات.
ويرى خبراء عقاريون في أبوظبي أن السنوات المقبلة قد تشهد إقبالًا كبيراً من المستأجرين وغالبيتهم من المستأجرين القدامى الراغبين في تبديل وحداتهم السكنية القديمة بأخرى جديدة حال دون حدوث كساد في سوق الإسكان الفاخر، إضافة إلى أن ملاك ومستثمري الأبراج والبنايات السكنية الفاخرة الشاهقة الجديدة في مدينة أبوظبي سيتماشون مع متطلبات السوق ويعمدون إلى تخفيض إيجارات وحداتهم السكنية بعد أن تشهد كساداً خلال السنوات المقبلة.
ويقول رضا مسلم : التراجع قادم لا محالة، خاصة وأن إيجارات هذه الأبراج مرتفعة جداً، حيث يفترض أن لا يزيد إيجار الوحدة غرفة وصالة عن 50 ألف درهم ولغرفتين وصالة عن 70 ألف درهم وثلاث غرف وصالة عن 90 ألف درهم، ولابد من وجود دور للحكومة في تنظيم السوق وإيجاراته بحيث لا تتدخل في السوق مباشرة بما يخل بقانون العرض والطلب بل المطلوب هو التنظيم فقط.
الأبراج السكنية
ويؤكد العديد من مكاتب العقارات والملاك على أن إيجارات الأبراج السكنية الشاهقة الجديدة ليست مرتفعة كما كان يظن غالبية السكان، مشيرين إلى أن بناء هذه الأبراج بمبالغ كبيرة خاصة وأن غالبيتها تم بناؤه في ظل مستويات مرتفعة من أسعار الأسمنت والحديد.
ويؤكد الخبراء على أن الإيجارات قد تستقر عند مستوياتها الحالية أو ومن المهم التأكيد على أن الشهور المقبلة ستشهد إنجاز العديد من الأبراج الشاهقة الراقية ، وسيتم تأجيرها بقيمة إيجارية متساوية مع الإيجارات الحالية ، ولو تراجعت إيجاراتها فستكون نسبة الانخفاض المتوقعة قليلة ومحدودة، وفي الغالب لن يكون هناك انخفاض.
مزايا عديدة
يشدد الخبراء على أن الإسكان في أبراج شاهقة له مزايا عديدة، مؤكدين على أنه سيكون ديدن أبوظبي خلال الفترة المقبلة، وبكل تأكيد لن يتراجع سوقه بصورة كبيرة، حيث إن مستوى المعيشة في أبوظبي مازال مرتفعاً ويجذب فئات تتميز بدخولها المرتفعة، خاصة المسؤولين الأجانب العاملين في قطاعات وشركات وجامعات أبوظبي التي تحتاج إلى عمالة ماهرة وهي في الغالب تفضل السكن في مساكن شاهقة وفاخرة وتتميز بإطلالات على الخليج.
السوق ينتظر فيلا بإيجار مائة ألف درهم العام المقبل
سكن الفلل ودع فورة الطفرة العقارية وعادت إيجاراته للإنكماش ، وتتراجع بنسب غير معقولة لم يكن يتصورها أحد، مثلما حدث في ارتفاع إيجاراته واقترب إيجار الفيلا الواحدة داخل مدينة أبوظبي من نصف مليون درهم سنويا وخارج أبوظبي 450 ألف درهم. ويثار تساؤل بين مكاتب العقارات والمستأجرين الباحثين عن سكن هاديء في فيلا خارج أبوظبي مفاده هل ستصل حالة التراجع في السوق حاليا بوجود فيلا بإيجار مائة ألف درهم سنويا أم لا؟
الضوضاء والزحام
ويؤكد خبراء العقارات ومسؤولو المكاتب العقارية أن السوق قد يشهد خلال العام المقبل فيلا بإيجار لايزيد عن مائة ألف درهم في مناطق خارج مدينة أبوظبي ، حيث يفضل سكان كثيرون الهرب من ضوضاء وزحام ومواقف العاصمة إلى العيش في فلل مستقلة تقترب إيجاراتها من إيجار وحدة سكنية ثلاث غرف في مدينة أبوظبي .
تزايد الطلب
وتكشفت تقارير المتابعة لكبريات المكاتب العقارية في أبوظبي عن تزايد الطلب على السكن في الفلل في المدن الخارجية (ضواحي) لمدينة أبوظبي خلال العامين الماضي والجاري ، ويزيد الطلب بشكل أكبر على الفلل الواقعة في مدينة محمد بن زايد وخليفة أ حيث وصلت إيجارات العديد منها إلى 110 ألاف درهم أو 120 ألف درهم ، وهو مايتساوى أو يقل قليلا عن إيجار الوحدات السكنية الواقعة في أبراج سكنية داخل مدينة أبوظبي.
ويجزم الدكتور محمد نعيمات رئيس مجلس إدارة شركة الحصن العقارية في أبوظبي بتراجع إيجارات الفلل سواء في مدينة أبوظبي أو ضواحي المدينة مشيرا إلى وجود إقبال غير متوقع أو مسبوق على تأجير الفلل.
تراجع مستمر
وتشهد إيجارات الفلل السكنية في ضواحي أبوظبي تراجعا مستمرا منذ أكثر من عام ونصف بسبب كثرة المعروض وتراجع الطلب، ووفقا لمسؤولي مكاتب عقارية كبرى في أبوظبي فإن إيجارات الفلل السكنية داخل وخارج مدينة أبوظبي تشهد تراجعا هو الأكبر من نوعه خلال السنوات الأربع الماضية، حيث تراجعت إيجارات الفيلا المكونة من 6 أو 5 غرف حاليا إلى 140 ألف درهم مقارنة بنحو 450 ألف درهم خلال أعوام 2006 و2007 و2008، ووصلت قيمة إيجار الفيلا المكونة من 4 غرف إلى 125 ألف درهم حاليا، بينما سجلــت نحــو 350 ألــف درهــم سابقـا.
وشهد سوق إيجارات الفلل السكنية في أبوظبي وضواحيها معروضا كبيرا من الفلل الجديدة يتزايد يوما بعد الآخر. وذلك في وقت يعد فيه الطلب عليها ليس كبيرا إلى حد بعيد مما سيساهم في زيادة تراجعها خلال الأيام المقبلة.
ووفقا لتقارير وإحصائيات كبريات المكاتب العقارية في أبوظبي فإن نسبة لايستهان بها من المستأجرين للفيلات هم المواطنون حيث تبلغ نسبتهم حاليا نحو 60 % بينما تصل نسبة الوافدين إلى نحو ٪40 .
السكن القديم.. إيجارات الاستوديو الأعلى.. و3 غرف تتراجع
إيجارات المساكن القديمة ذات الطوابق من الخمسة إلى العشرين تنهي عام 2012 باستقرار عند مستويات إيجارية مرتفعة بشكل مقبول عكس ما كان خلال سنوات الطفرة من 2007 إلى 2010، وعلى الرغم من وجود مؤشرات قوية بداية العام الجاري تؤكد تراجع إيجارات المساكن القديمة في أبوظبي إلا أن عام 2012 يودعنا باستقرار في الإيجارات، حيث لم تتراجع بشكل حقيقي كبير بل بنسب تراجع طفيفة تتراوح بين 5 % و10 % لوحدات سكنية معينة لا تتميز بواجهات أو مواقع أو بجودة صيانتها.
4 مستويات
وتقسم العديد من المكاتب العقارية في أبوظبي مدينة أبوظبي إلى أربع مستويات إيجارية أولها مستوى وحدات شارع الكورنيش والتي يصل فيها حالياً إيجار وحدة سكنية أربع غرف وصالة ما بين 150 ألفاً و120 ألف درهم حسب الواجهة والمزايا، وثلاث غرف وصالة بين 110 آلاف درهم إلى 100 ألف درهم، وغرفتين وصالة بين 90 ألف درهم و85 ألف درهم، والمستوى الثاني مساكن شوارع النجدة والدفاع والسلام ومعسكر آل نهيان وتنخفض فيها الإيجارات مقارنة بمساكن الكورنش بنحو 10 % إذ يصل إيجار الوحدة ثلاث غرف وصالة نحو 105 آلاف درهم وغرفتين وصالة 85 ألف درهم، أما المستوى الثالث فهي .
الوحدات السكنية بشارعي المرور والمطار أي بنايات الأدوار الخمسة أو الأربعة أدوار وتصل فيها الإيجارات إلى 80 ألف درهم للوحدة ثلاث غرف وصالة و65 ألفاً للوحدة غرفتين وصالة، أما المستوى الرابع وهو عبارة عن بنايات قديمة جداً أو فيلات مقسمة بشكل غير رسمي أو نظامي وتتراوح فيها الإيجارات بين 55 ألفاً و50 ألف درهم. ويشهد سوق أبوظبي اليوم تزايداً في عدد الوحدات السكنية القديمة خاصة ثلاث غرف وصالة بينما يقل المعروض من الاستوديو، الأمر الذي أدى إلى استقرار إيجاراته عند مستويات مرتفعة تتراوح بين 35 ألف درهم إلى 40 ألف درهم.
بينما وصلت قيمته الإيجارية قبل 2007 إلى 19 ألف درهم. وخلال لقاءات مع المستأجرين رصد "البيان الاقتصادي" شكاوى من ارتفاع الإيجارات، ويؤكد مستأجرون أنهم خططوا خلال عام 2012 لنقل إقامتهم إلى مساكن جديدة بدلاً من القديمة إلا أن ارتفاع إيجارات المساكن الجديدة وإصرار الملاك على عدم التماشي مع حالة السوق بتراجع إيجارات المساكن القديمة خيب آمالهم.
السوق السوداء
ويؤكد المستأجرون أن السبب الرئيسي وراء استمرار ارتفاع الإيجارات داخل العاصمة ليس السوق السوداء التي أشعلها بعض المستأجرين الذين قاموا بتأجير وحداتهم السكنية من الباطن ليجنوا دخلاً سنوياً يصل إلى أربعة أضعاف رواتبهم، كما لم يعد السبب أيضاً هو امتلاء سوق أبوظبي بآلاف السماسرة العاطلين عن العمل مما يدفعهم للحصول على المال بأي شكل غير أخلاقي عن طريق خداع المستأجرين .
وتحصيل عمولات ورسوم منهم تزيد على عشرة آلاف درهم، بل إن السبب الحقيقي هم الملاك الذين يصرون على تثبيت الإيجارات على مستويات مرتفعة. إلا أن الملاك المواطنين يوضحون أن نسبة كبيرة منهم تضطر إلى تثبيت الإيجارات عند مستويات مرتفعة، حيث أن الطلب مازال جيداً فضلاً عن أن المعروض من السكن الجديد مرتفع الإيجار.
كما أن نسبة ليست قليلة من الملاك المواطنين يواجهون مأزقاً حالياً، حيث اقترضوا خلال الأعوام الماضية عشرات الملايين من الدراهم من البنوك لبناء فيلات وأبراج سكنية خاصة خارج أبوظبي للاستفادة من ظاهرة ارتفاع الإيجارات ولكنهم مع تراجع الإيجارات خارج المدينة مضطرين إلى تأجيرها بقيم إيجارية منخفضة.
قانون الإيجارات
يرى ملاك مواطنون آخرون أن غالبية الملاك داخل المدينة التزموا بقانون الإيجارات ولم يخالفوه، والمخالفات التي حدثت كانت بسبب السماسرة وشركات العقارات التابعة لبعض البنوك الذين زينوا للمواطنين مخالفة قانون الإيجارات برفع إيجارات بناياتهم السكنية بشكل غير قانوني بحجة أن "السوق كله يفعل ذلك".
كما يؤكد الملاك المواطنون استحالة تأجير المساكن بقيم إيجارية منخفضة طالما كان هناك مستأجرون راغبين في التأجير بقيم مرتفعة بغض النظر عن أن هؤلاء المستأجرين يعملون في شركات حكومية أو شبه حكومية تدفع لهم قيمة الإيجار بل الواقع يؤكد، كما يرى الملاك، أن الطلب مازال جيداً وأنه سيقوى خلال الأيام القليلة المقبلة، حيث إن سوق أبوظبي مازال مزدهراً كما أن مشاريع الإمارة العملاقة تستقطب عمالة جديدة وهذه العمالة تحتاج إلى سكن.
طلب متزايد على الأبراج الشاهقة
يشهد الطلب في مدينة أبوظبي حاليا تزايدا على السكن في الابراج الشاهقة ذات الثلاثين والأربعين طابقا ، بعد أن تراجعت إيجاراته بشكل محدود خلال أعوام 2011 و2010 وذلك بعد أن بلغ ذروته الإيجارية عامي 2008 و2009 حيث وصل قيمة إيجار الوحدة ثلاث غرف وصالة إلى 350 ألف درهم وغرفتان وصالة إلى 200 ألف درهم .
وتنتشر في مناطق عديدة في مدينة أبوظبي أبراجا سكنية شاهقة جديدة مخصصة للإسكان الفاخر وبصفة خاصة في وسط المدينة بجوار فنادق ملينيوم والمقر الرئيسي لبنك أبوظبي الوطني ومنطقة معسكر آل نهيان والخالدية وشارع المطار وترتفع فوق غالبية هذه الأبراج لافتات تؤكد وجود وحدات فاخرة بإيجارات غير معقولة.