تشهد السوق العقارية دورة نمو جديدة ضاعفت عدد المشاريع الجديدة كما ضاعفت أعداد المستثمرين الراغبين في شراء العقار بهدف الاستثمار أو الاستخدام. ومع انطلاقة فعاليات معرض ستي سكيب 2014 في دبي لمدة 3 أيام تبدو الفرصة سانحة أمام الراغبين باستثمار أموالهم في أحد أهم القنوات الاستثمارية.
قد يواجه البعض تحديات خلال اختيارهم للعقار الذي يرغبونه لاسيما المستثمرين الجدد الذين يدخلون السوق لأول مرة. البيان الاقتصادي يعرض أهم الخطوات التي تثمر قراراً ناضجاً لاستثمار عقاري ناجح. وهذا استعراض لجانب مهم مما ينبغي على المستثمر معرفته أو الاطلاع عليه سواء أكان قراره شراء شقة سكنية أو فيلا أو مكتب تجاري..
وأيضاً تغطي تلك الخطوات العقار المطلوب سواء أكان على المخطط او ما يعرف عقارات لخريطة أو تلك التي قيد الإنجاز أو المنجزة. على المستثمر أن لا يتجاهل حقيقة أن التنمية والتطوير يعني مزيداً من الضجيج في المستقبل نتيجة عملية البناء المستمر وربما توقع تغيير المنظر العام للمنطقة نتيجة لذلك.
1 - التأكد من أن المشروع العقاري مسجل لدى الجهات الرسمية (دائرة أراضي وأملاك دبي على سبيل المثال). لضمان جدية المشروع وصحة مراحل التنفيذ.
2 - التأكد من أن شركة التطوير العقاري (أو شركة الوساطة التي تقوم بعملية البيع) مسجلة في السجلات الرسمية (سجل المطورين العقاريين) يُنصح أن تقوم ببحث سريع عن خلفية المطور العقاري المهنية وسجل أعماله السابقة في الدولة.
3 - ان يكون للمشروع العقاري حساب ضمان عقاري لإيداع الدفعات المالية الخاصة بثمن العقار، كما ينص عقد البيع. تأكد من أن المطور أو الوكيل العقاري حدد في الفاتورة رقم حساب الضمان الخاص بالأموال المودعة من حصيلة المبيعات.
4 - تواصل مع البنك المشرف على حساب الضمان بهدف التحقق من أن البنك يتبع القواعد المعمول بها بشأن صرف الأموال للمطور وفقاً لنسبة التقدم في الإنشاءات، وكذا التأكد من أنهم يتابعون ما يحدث فعلاً في الموقع.
5 - الحرص على اختيار موقع مناسب للعقار سواء أكان شقة أو فيلا أو مكتباً تجارياً والتأكد من مطابقة خريطة العقار مع ما سيتم تسلمه بعد الإنجاز. فقد يختلف العقار عما يبدو عليه في الرسم التخطيطي.. ينبغي كذلك الإحاطة بالنتيجة النهائية للبناء.
6 - معرفة نوع الخدمات التي يوفرها المشروع (بنية تحتية جيدة، حمام سباحة، حراسة على مدار 24 ساعة، صيانة مجانية، مواقف سيارات مظللة، تقديم خدمة الإنترنت، سهولة الوصول للعقار المراد شراؤه عن طريق المواصلات العامة أو بالسيارة، والتشطيبان أو ما يسمى بأعمال الإنهاءات).
7 - معرفة السعر العادل للقدم المربع عن طريق الإعلانات أو شركات الوساطة أو ذوي الخبرة.
8 - تحديد الغاية من الشراء .. للاستثمار أو الاستخدام الشخصي.
9 - قرب الخدمات العامة من المشروع بمعنى قرب المدارس والمطاعم ومراكز التسويق، فهذه الخدمات تساعد على تزايد القيمة السوقية للعقار لاحقاً.
10 - انتظار مرحلة الشراء الانتقائي بمعنى عدم الاستعجال في شراء العقارات الاستثمارية، فالمعروض المتوفر بأسعار مختلفة ومواقع متعددة ومناطق عدة يتيح خيارات افضل واتخاذ قرار الاستثمار على نحو مريح.
11 - يجب إيلاء اهتمام خاص بنصوص عقد الشراء وطلب توضيح أي نقطة غير مفهومة أو تحمل معاني عامة غير محددة أو أي تعبيرات تبدو غامضة.
12 - تجنب التواريخ المفتوحة لموعد التسليم، تنص العديد من العقود على السماح بفترات تمديد قد تصل إلى عام كامل كـــما تنص على إدراج شرط جزائي محدد بوضوح يُطبق في حالة التأخير.
13 - يمكن الاستعانة بمحام جيد للعقود بهدف الإطلاع الدائم على أحدث تطورات القوانين الخاصة بالسوق العقاري والمساعدة على تجنب المشاكل القانونية مما قد يجعله خيار أقل تكلفة (رغم نفقاته) في حال صعوبات من هذا القبيل في وقت لاحق.
14 - بموجب القانون يجب تسجيل أي عقار انتهى من مرحلة الرسم التخطيطي في السجل العقاري المؤقت في دائرة الأراضي والأملاك، لضمان تسجيل وحماية الملكية وفي نفس الوقت لحماية اتفاقات البيع والشراء. علماً بأن تأخر المطورين في تسجيل عقاراتهم قد يعرضهم للمساءلة أو لغرامة مالية.
15- التعرف على فرص تمويل الشراء من البنوك والمصارف.
16 - عند اتخاذ قرار الاستثمار عبر القرض المصرفي يفضل:
• معرفة فترة السداد ( قد تصل إلى حتى 25 عاماً).
• كذلك معرفة معدل الفائدة ( ربما 4% أو أقل).
• أيضاً معرفة نسبة التمويل ( قد تصل إلى 75%).
• بعض المصارف تطلب أن يكون راتباً يبدأ من 15,000 درهم إماراتي كل شهر، وتحويل قرض السكن الحالي، وقد تتيح مميزات مثل ( عدم فرض رسوم على السداد المبكر بعد أول 3 سنوات) كذلك قد تبدأ فترة السداد من 5 إلى 25 عاماً أو حتى بلوغ سن صاحب التمويل 65 عاماً (وذلك وفقاً لشروط التغطية أو التأمين على الحياة).
• في حالة وجود الرهن العقاري أو قرض «إجارة» (تمويل «الرهن العقاري» الإسلامي) تحــــتفظ الجهة المقرضة بملكية العقار حتى سداد قيمته بالكامل قبل نقل ملكيته للمشتري. تطبق تبعاً لذلك رسوم تسجيل إضافية تختلف تبعاً لقيمة العقار.
٪5
يتم فرض غرامة على المطور إذا كانت مساحة الوحدة التي قام بتسليمها تقل بأكثر من 5% عن المساحة المتفق عليها، وبنفس القدر لا يمكن فرض تكاليف إضافية على المشتري إذا كانت مساحة الوحدة المستلمة تزيد أكثر من 5% عن المتفق عليه. ما يثير الجدل حول الكيفية التي يتم بها قياس مساحة الوحدات. وبالمثل، يجب على المشتري التأكد من أن موقف السيارات الخاص به مسجل وموجود ضمن بنود اتفاق الشراء. فقد كانت هناك حالات، حيث تراجع المطورون عن الاتفاق المبرم مع المشترين وحاولوا تحميل المشتري بمثل هذه الرسوم عند التسليم.
الملاءة المالية تضمن الحماية من التعثر
يتفق الخبراء في السوق العقاري على أنه لا يوجد ما يسمى بفشل الاستثمار في العقار، وحجتهم في ذلك أن الحاجة إلى المسكن والمكتب ليست وليدة اليوم، ولا تنحصر بفترة زمنية، بل هي قائمة على الدوام، لكن حجم الطلب على السلعة العقارية هو الذي يختلف بين الحين والآخر بحسب عوامل مختلفة ومتنوعة وأسباب أخرى ساندة، أبرزها التسويق العقاري الذي يخلط البعض بينه وبين الترويج.
ويرى أولئك بأن على من يطرق أبواب الاستثمار العقاري أن يتحلى بجملة من الصفات، ومنها ما يأتي بحكم الممارسة لتحصيل الخبرة، أو ما يأتي بحكم التعليم والتدريب في إطار الممارسة.
ويقدم الخبراء نصائح تستند إلى 6 قواعد ضامنة لنتائج جيدة في الحد الأدنى وخلال الظروف الطبيعية للسوق. أبرزها أن تكون الملاءة المالية للمســـتثمر أو الراغب بشراء العقار متينة وتحميه من التعرض للتعثر وتحدياته.
تلك القواعد الست تنحصر بحسب أولئك الخبراء في ضرورة الاستثمار في المنطقة التي يعرفها المستثمر سواء تلك التي يعيش أو يعمل فيها، إذ يصبح المستثمر عارفاً بمزايا تلك المنطقة ونوعية العقارات فـــيها ومـــن ثم يستثمر فيها ما يقلل من حجم المخـــاطرة. لكن الخبراء ينصـــحون أيضاًَ بالاســتثمار في المناطق المجاورة للحي الذي يقطنه أو يعمل فيه الراغب بالاستـــثمار، إلى جانب ضرورة الاستثمار في العقار المنفذ بمواصفات عالية، لأن قيمته تزداد مع الزمن ولا تنقص.
يـــرى الخبراء أيـــضاً ان مــن المهـــم الــــتوجــه الى الاستثمار في المــــباني لأن الطلب عليها يـــزداد مــع مرور الزمـــن، ولا تخلو أحاديث الكبار عن قـــصص مـــبان بنــيت بأسعار زهيدة مقارنة بأثمان بيعها لاحقاً.
ولا ينسى الخبراء الإشارة إلى ضرورة الاستثمار في العقارات القديمة شرط تجديدها.