صناديق العقار.. امتيازات جذب الاستثمار
يعد القطاع العقاري في دبي من أهم القطاعات الداعمة لاقتصاد الإمارة، وقد أثبت الأداء خلال الفترة الأخيرة أن اعتماد امتيازات صناديق الاستثمار العقاري سيسهم في دعم الاستثمارات الأجنبية والضخمة في السوق المزدهر أساساً في الإمارة، مما سيسهم في جذب المزيد من رأس المال المؤسسي الأجنبي الذي سيفيد القطاع عموماً، ويكون له تأثير مضاعف على الاقتصاد ككل.
أكد خبراء عقاريون وماليون، أن إصدار صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة، رئيس مجلس الوزراء، حاكم دبي، رعاه الله، مرسوم اعتماد امتيازات صناديق الاستثمار العقاري في الإمارة، يعزز زخم الاستثمار المؤسسي في القطاع بمجمل فئاته، وخاصة التجارية منها والفندقية.
وقال ديفيش مامتاني، مدير المخاطر المالية ورئيس قسم الاستشارات والاستثمارات في شركة «سنشري فاينانشال»: إن المرسوم يشمل جميع صناديق الاستثمار العقاري، المُرخّصة والمُنظّمة من قبل السلطات الحكومية في الإمارة، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصّة، والمناطق الحُرّة بما فيها مركز دبي المالي العالمي، لافتاً إلى أنه يجب إدراج العقارات كممتلكات تجارية، حيث إنها غالباً ما تعود بإيرادات كبيرة مقابل مجهود قليل، كما تعتبر المفضلة لدى صناديق الاستثمار العقاري.
وأضاف: تشهد سوق العقارات التجارية في دبي ارتفاعاً ملحوظاً، ووصلت اليوم في مرحلة بعد التعافي من كورونا إلى أقوى ربع منذ عام 2016، لتحافظ المكاتب ومتاجر التجزئة على صدارتها كأكثر العقارات نمواً في الإمارة، حيث شهدت المكاتب زيادة بنسبة 31 % ومتاجر التجزئة زيادة بنسبة 104 % للوحدات المباعة خلال الربع الأول من 2021.
وأشار مامتاني إلى أن مرسوم اعتماد امتيازات صناديق الاستثمار العقاري يصب في مصلحة القطاع العقاري بشكل عام، حيث سيسهم في دعم الاستثمارات الأجنبية والضخمة في سوق العقارات المزدهر أساساً في دبي، مما سيسهم في جذب المزيد من رأس المال المؤسسي الأجنبي الذي سيفيد القطاع عموماً، ويكون له تأثير مضاعف على الاقتصاد ككل.
وأضاف: تشير عدة تقارير إلى زيادة الطلب على المساحات المكتبية، نظراً لأن غالبية الشركات الأجنبية تتطلع إما إلى الانتقال أو للتوسع، يمكننا أن نلاحظ حالة التفاؤل والاستقرار لدى كل من المطورين وأصحاب العقارات على حد سواء. من الممكن أيضاً أن ينتج عن هذه الخطوة ضخ المزيد من السيولة إلى الأسواق لتعود بفائدة على تجار التجزئة أيضاً.
وأوضح أن صناديق الاستثمار العقاري المتداولة، المعروفة بـ «ريت» تستثمر بشكل مباشر في العقارات، كما تمتلك أو تشغّل أو تموّل العقارات المدرة للدخل، في حين أن الصناديق الأخرى تستثمر غالباً في صناديق الاستثمار العقاري والأسهم المتعلقة بالعقارات. كما يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصات الكبرى بنفس الطريقة التي تتداول بها الأسهم، وتتقلب أسعارها طوال جلسة التداول، ومعظم صناديق الاستثمار العقاري تخضع لتغيرات كبيرة وتتداول بحجم كبير. على عكس الصناديق العقارية الأخرى فهي لا يتم تداولها مثل الأسهم، ويتم تحديث أسعارها مرة واحدة فقط في اليوم. وأضاف: يتوجب على صناديق الاستثمار العقاري المتداولة دفع الكثير من أرباحها للمساهمين، وهذا ما يجعلها مصدراً جيداً للدخل، على عكس مكاسب الصناديق العقارية.
أصول
وأشار فيل شريدان، الرئيس التنفيذي لشركة شركة «بيركشاير هاثاواي» العقارية في منطقة الخليج، إلى أن صناديق الاستثمار عادةً ما تفضل الأصول التجارية أو الفندقية أو الوحدات السكنية المتعددة داخل نفس المشروع (على عكس الوحدات السكنية الفردية)، بهدف تحقيق عائد سنوي أعلى من المتوسط للاستثمار، وتوقع أن تشهد عمليات الاستحواذ بالجملة في القطاع العقاري بدبي بعد المرسوم عمليات تغيير جماعية، حيث سيعمل المطورون العقاريون بشكل وثيق مع صناديق الاستثمار العقاري، ليس من زاوية زيادة رأس المال فقط، ولكن أيضاً من إمكانية الاستحواذ بالجملة، ولفت إلى أن المرسوم يتيح للصناديق مستوى منخفضاً لدخول السوق، كما يتيح لها العمل من منطقة حرة مع المزايا الضريبية الحالية لتعزيز عائد الاستثمار.
استثمار مؤسسي
وأوضح عبد الله العجاجي، المؤسس والمدير الإداري لشركة «درفن للعقارات» والشريك التنفيذي لشركة «لامار» للتطوير العقاري، أن الفترة الأخيرة شهدت المزيد من الاستثمارات المؤسسية في القطاع العقاري بدبي، موضحاً أن الأسواق الدولية، على غرار الولايات المتحدة وأوروبا، يمكن للصناديق الاستثمارية شراء أصول عقارية تجارية فيها، على غرار المقرات الرئيسية للشركات، بما يدر عوائد بنسبة 5 أو 6 % مع مستأجرين بتصنيف ائتماني قوي بدرجة AAA، موضحاً أن هذه الفئة من الأصول محدودة في السوق المحلي، إذ إن غالبيتها تعود ملكيتها لشركات عائلية كبرى لا تميل عادة إلى بيع أصولها، وهي التي تستحوذ بشكل عام على مشهد الأصول العقارية المهمة بالنسبة للاستثمار المؤسسي.
وأضاف العجاجي: طرحنا من خلال مباحثاتنا مع الجهات المعنية عدة أفكار تتمحور في أن تلعب الشركات العائلية الكبيرة دوراً رئيسياً في تحسين السيولة للمستثمر الأجنبي والمؤسسي، وليس بالضرورة أن يتم ذلك من خلال بيع الأصول، بل عبر صناديق عقارية «ريت» التي تتيح الفرص الاستثمارية المؤسسية.
