3 شروط جوهرية قبل السماح بإجراءات بيع الورثة للعقار السكني
تطبق أحكام المرسوم رقم (23) لسنة 2020 بشأن تنظيم بيع الورثة للعقارات السكنية في دبي على العقار السكني الذي يرغب أي من الورثة في بيعه، وفقاً للأحكام والإجراءات والضوابط والشروط المنصوص عليها في هذا المرسوم. ولا تطبق الأحكام على المساكن الجاهزة التي يتم منحها من مؤسسة محمد بن راشد للإسكان، وتسري بشأنها أحكام القانون رقم (4) لسنة 2011 ولائحته التنفيذية.
وتتضمن شروط وإجراءات بيع العقار السكني، أنه يجوز لأي وارث أو من يمثله قانوناً التقدم لدائرة الأراضي والأملاك بطلب الموافقة على بيع العقار السكني، وفقاً للإجراءات والمتطلبات التي تعتمدها الدائرة في هذا الشأن.
وتتولى الدائرة بالتنسيق مع الجهات الحكومية المعنية في الإمارة، وعلى وجه الخصوص المؤسسة وهيئة تنمية المجتمع في دبي ومؤسسة الأوقاف وشؤون القُصّر، إجراء دراسة حالة للطلب المقدم إليها على أن يراعى في هذه الدراسة التحقق من أنه يتوفر لدى جميع الورثة أي من الحالات التالية:
أن يكون لديهم مسكن آخر أو أرض مخصصة للسكن، منحة أو ملك. و أن يكون العقار السكني لا يفي بحاجتهم لأي سبب من الأسباب، ويشمل ذلك عدم تناسب عددهم مع مساحة العقار السكني. وأي حالات أخرى تقبلها الدائرة بالتنسيق مع الجهات الحكومية المعنية في الإمارة.
ويجب ألا تكون هناك موانع قانونية أو حقوق للغير تحول دون بيع العقار السكني، وألا يلحق بأي من الورثة ضرر نتيجة بيع العقار السكني، وعلى وجه الخصوص كبار السن والقُصّر وغير المتزوجات والمطلقات والأرامل والأشخاص ذوي الإعاقة، ويشمل ذلك عدم توفر مسكن بديل ومناسب من حيث القيمة والموقع والمساحة، سواء كان هذا العقار السكني منحةً أو ملكاً.
وتتولى الدائرة بعد التحقق من صحة الطلب والمستندات المرفقة به، وبعد اكتمال إجراء دراسة الحالة، إخطار باقي الورثة بطلب الوارث ببيع العقار السكني، وفقاً لوسائل الإخطار التي يتم تحديدها بقرار من المدير العام، للإفادة بمرئياتهم نحو الموافقة أو رفض طلب بيع العقار السكني، وذلك خلال 30 يوماً من تاريخ إخطارهم بالطلب.
الموافقة على بيع العقار
وفي حال موافقة جميع الورثة على طلب بيع العقار السكني، تتولى الدائرة اتخاذ الإجراءات اللازمة لبيعه، سواء عن طريق تقدم أحد المشترين لشراء العقار السكني وفقاً لقيمته السوقية التي تقدرها الدائرة، أو بطريق المزايدة وفقاً للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 ولائحته التنظيمية المشار إليهما والتشريعات السارية في هذا الشأن. وعلى الدائرة التحقق من توفر الشروط التالية قبل اتخاذ الإجراءات اللازمة لبيع العقار السكني:
- أن يكون المشتري مواطناً، وذلك في الأحوال التي يكون فيها العقار السكني خارج مناطق تملُّك غير المواطنين للعقارات في الإمارة وفقاً للقانون رقم (7) لسنة 2006 المشار إليه.
وأن يتم سداد كافة المبالغ المستحقة أو المؤجل استحقاقها للجهات الحكومية المعنية على العقار السكني، إن وجدت، ويجوز للدائرة قبول طلب تأجيل استيفاء تلك المبالغ لما بعد بيع العقار السكني، إذا قدّم الوارث مقدّم طلب بيع العقار السكني أسباباً مبررة للتأجيل، وفي هذه الحالة يتم استيفاء المبالغ المستحقة أو المؤجل استحقاقها للجهات الحكومية المعنية من حصيلة بيع العقار السكني، وذلك قبل توزيعه على الورثة.
وأن يوافق المشتري على إيداع مبلغ بيع العقار السكني في حساب الدائرة لتتولى توزيعه على الورثة بحسب حصة كل منهم في العقار السكني.و أي شروط أخرى تحددها الدائرة بالتنسيق مع الجهات الحكومية المعنية بموجب القرارات الصادرة عن المدير العام في هذا الشأن.
رفض بيع العقار
وأشارت المادة (6) من المرسوم إلى أنه في حال مُضي المدة دون أي رد من الورثة بعد التحقق من استلامهم أو علمهم بالإخطار، أو في حال رفض أي من الورثة الطلب المقدم ببيع العقار السكني، تتولى الدائرة إجراء التسوية الودية بين الورثة، إن أمكن ذلك، وفقاً للقواعد والإجراءات والمدد التي تعتمدها الدائرة في هذا الشأن.
وفي حال قبول جميع الورثة مساعي الدائرة في التسوية الودية، يتم إثبات هذه التسوية بموجب عقد يتم التوقيع عليه من قبل الورثة أو من يمثلهم قانوناً، والتصديق عليه من قبل الدائرة وفقاً للتشريعات السارية، وتقوم الدائرة في هذه الحالة بالسير في إجراءات بيع العقار السكني. وإذا استمر رفض أي من الورثة للطلب المقدم ببيع العقار السكني على الرغم من مساعي الدائرة بإجراءات التسوية الودية، تُصدِر الدائرة وثيقة رسمية لصالح الوارث مقدم الطلب تفيد فيها تعذر إجراء التسوية الودية بين الورثة، لغايات تمكين مقدم الطلب من رفع دعوى بيع العقار السكني عن طريق اللجنة.
وبحسب المادة (7) يجوز لكل ذي مصلحة الطعن أمام اللجنة على القرارات التي تصدرها الدائرة أو المؤسسة والإجراءات التي تتخذها أيّ منها وفقاً لأحكام هذا المرسوم، على أن يقدم الطعن خلال 10 عشرة أيام عمل من تاريخ علمه بالقرارات أو الإجراء المطعون ضده، ويتم النظر والفصل في هذا الطعن من قبل اللجنة وفقاً للإجراءات والمدد والضوابط والحالات التي تقررها اللجنة في هذا الشأن.
تشكيل اللجنة القضائية
وتنص المادة (8) على أن يتم نظر كافة الطلبات أو الادعاءات أو المنازعات التي تنشأ بين الورثة بسبب بيع العقار السكني وفقاً لأحكام هذا المرسوم، بما في ذلك الطعن على القرارات التي تصدرها الدائرة أو المؤسسة أو الإجراءات التي تتخذها أي منها وفقاً لأحكام هذا المرسوم، من قبل اللجنة التي يتم تشكيلها بقرار من الحاكم من ذوي الخبرة والاختصاص في المجالات القانونية والمالية والعقارية.
وتختص اللجنة دون غيرها في الإمارة بالنظر والفصل في الطلبات والادعاءات والمنازعات والطعون على أن يحدد في قرار تشكيل اللجنة كيفية اختيار أعضائها، وتحديد اختصاصاتها وصلاحياتها، وبيان حجية أحكامها، وآلية تنفيذها، وغيرها من الأحكام ذات الصلة.
وتنص المادة (9) على أن تقضي اللجنة ببيع العقار السكني بطريق المزايدة في حال تعذر قسمة العقار السكني عيناً، أو أن يكون من شأن القسمة عيناً إحداث ضرر أو نقصاً كبيراً في قيمة العقار السكني، وعلى المُدّعي في هذه الحالة اختصام جميع الورثة، وللجنة إذا قررت بيع العقار السكني بطريقة المزايدة أن تقصر المزايدة على الورثة إذا طلبوا ذلك بالإجماع.
وعلى اللجنة أن تراعي في قرارها الصادر ببيع العقار السكني وفقاً لأحكام هذه المادة ألا يلحق بأي من الورثة أي ضرر، وعلى وجه الخصوص كبار السن والقُصّر وغير المتزوجات والمطلقات والأرامل والأشخاص ذوي الإعاقة.
ولا يجوز للجنة قبول أي طلب أو ادعاء يتعلق ببيع العقار السكني وفقاً لأحكام هذا المرسوم، ما لم يكن لدى مقدم الطلب أو المدعي الوثيقة الرسمية. وعلى اللجنة إيداع مبلغ بيع العقار السكني وفقاً لحكم هذه المادة في حساب الدائرة، لتتولى توزيعه على الورثة بحسب حصة كل منهم في العقار السكني.
توفير الحلول البديلة
إذا تبين لدائرة الأراضي والأملاك من خلال دراسة الحالة أن أياً من الورثة ليس لديه مسكن آخر غير العقار السكني المطلوب بيعه، أو أن هناك ضرراً سيلحق بأي من الورثة نتيجة بيع العقار السكني، وعلى وجه الخصوص كبار السن والقُصّر وغير المتزوجات والمطلقات والأرامل والأشخاص ذوي الإعاقة، فعلى الدائرة التنسيق مع المؤسسة لتوفير حلول إسكانية بديلة لهؤلاء الورثة وفقاً للإجراءات والضوابط والاشتراطات التي يتم اعتمادها بين الدائرة والمؤسسة في هذا الشأن.
ويُوقف النظر في طلب بيع العقار السكني لحين توفير حل إسكاني بديل للورثة من قبل المؤسسة، أو بمضي سنة واحدة من تاريخ تقديم طلب بيع العقار السكني، أيهما أقرب.
وإذا تعذر على المؤسسة توفير حل إسكاني بديل للورثة عند حلول الأجل لأي سبب من الأسباب، وتبيّن من خلال دراسة الحالة أن هناك ضرراً سيلحق بالورثة نتيجة بيع العقار السكني، فإنه يوقف النظر في طلب بيع العقار السكني، ويتم إعادة النظر في هذا الطلب عند توفر الحلول الإسكانية البديلة، على أن تعمل المؤسسة على توفير الحلول الإسكانية البديلة في أقرب وقت ممكن.
