11 ألف مستثمر جديد وحماية المشتري أولوية ولا تدخل في المعروض

استضاف معالي الفريق ضاحي خلفان تميم، نائب رئيس الشرطة والأمن العام بدبي بمجلسه الرمضاني مؤخراً، عدداً من كبار مسؤولي دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ونخبة من رجال الأعمال لمناقشة المكاسب والتحديات في السوق العقاري.

شهدت الأمسية نقاشات معمّقة وجريئة لعدد من القضايا أبرزها آليات حماية المستثمر، وكيفية الحفاظ على ثقته ومراقبة عمل الشركات العقارية، وفحص صرامة الأدوات الحالية في وجه المخالفات المحتملة للقوانين العقارية النافذة، فضلاً عن تصورات الدائرة في معالجة تكاليف الاستثمار العقاري على المستثمر، وزيادة المعروض بوصفهما من أبرز العوامل المؤثرة في جاذبية السوق.

بالمقابل رسمت الأرقام والبيانات الرسمية معالم الاستقرار الذي يشهده السوق في الحاضر، وما ينتظره من ازدهار أكبر في المستقبل القريب عكستها الأرقام والبيانات الرسمية حول تزايد حجم الاستثمارات العقارية والتحاق آلاف المستثمرين الجدد بنسب فاقت التوقعات، فضلاً عن قرب صدور حزمة من التشريعات التي تزيد من متانة السوق ورصانة مكانتها العالمية.

أهمية القطاع وهمومه

تحدث معالي الفريق ضاحي خلفان تميم، نائب رئيس الشرطة والأمن العام بدبي بصراحته المعهودة عن وجهة نظره فيما يتعلق بالقطاع العقاري بوصفه من القطاعات المهمة في الدولة وقال: «الجانب الذي يهمني كرجل أمن هو أني شخصياً أتلقى أحياناً شكاوى حتى من خارج الدولة، وإحدى تلك الشكاوى يدعي صاحبها أنه تعامل مع شركة تطوير عقاري مرخصة، لكن الشركة تعثرت ولم تفِ بوعودها وربما تذهب أمواله التي استثمرها في مهب الريح.. وهذا أمر مؤسف».

موضحاً أن بعض المستثمرين المشتكين قد يكونون سبباً في المشكلة التي يتعرضون لها عندما يبرمون صفقة الشراء بعيداً عن أروقة دائرة الأراضي والأملاك.

وقال: «أنا على سبيل المثال أتواجد في السوق العقاري.. أبني عقاري الشخصي أو أشتريه من شركة تطوير عقاري، لكني مع ذلك لا أتعامل مع المطور العقاري خارج منظومة دائرة الأراضي والأملاك. لذلك أرى أن الضامن الوحيد لأموال المستثمر أن تتم معاملات البيع والشراء داخل دائرة الأراضي والأملاك؛ لأنها المعنية بحماية الحقوق العقارية».

كلنا مسؤولون

تناول سلطان بطي بن مجرن مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي أطراف الحديث من حيث انتهى خلفان، مبيناً أهمية عمل الدائرة قائلاً: «أريد أن أركز فيما يتعلق بالأنظمة والقوانين العقارية من خلال قراءة سريعة لتاريخ الدائرة التي تأسست عام 1960 بهدف حماية حقوق الناس من خلال تسجيل وتوثيق كافة التصرفات العقارية. ففي 2006 بدأت «ثورة العقارات» في دبي، وبدأت حاجة السوق إلى تشريعات تواكب التطورات؛ ولذلك تأسست مؤسسة التنظيم العقاري، ونجح في فرض هيبة القانون على سوق جديد هو سوق التملك الذي لم ينل حينها نصيبه من التنظيم الكافي، ومن ثم وجدنا حاجة لتشجيع الاستثمار، وبالفعل تأسس لدينا قطاع تشجيع الاستثمار. وهكذا كلما برزت الحاجة إلى تنظيم وتنظيم أكبر سارعنا إلى تحديث البنية التحتية التشريعية لتحقيق الهدف الأسمى؛ وهو حماية حقوق كل الأطراف العقارية. وقد تجاوزنا الأزمة المالية العالمية، وتمكّنا من حسم الكثير من شكاوى المستثمرين التي طرأت حينها».

وأضاف: «نعم برزت بعض المشاكل في القطاع، لكن نسبتها محدودة جداً، وأستطيع أن أؤكد أن ما بين 95% إلى 99% من المشاريع التي جرى ترخيصها من مؤسسة التنظيم العقاري ونفذتها شركات تطوير عقاري لم تشهد أية مشكلات».

وقال بن مجرن: كلنا مسؤولون عن حماية الحقوق حتى المستثمر مسؤول أيضاً من خلال تطبيقه للقانون، داعياً المستثمرين إلى عدم الانجرار إلى إغراءات بعض المطورين الذين قد يعدونهم بتخفيضات كبيرة في السعر مقابل سداد دفعات العقار مباشرة إلى المطور وليس عن طريق إيداعها في حساب الضمان.

كيف نحمي ثقة المستثمر؟

ساق المهندس مروان بن غليطة المدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري «ريرا»، بلباقته أمثلة على أهمية الحفاظ على ثقة المستثمرين وقال: «إن القطاع العقاري في عموم الدولة يتمتع بأهمية كبيرة، وفي دبي يساهم القطاع بنسبة 10% إلى 14% من الناتج المحلي. وقد مر السوق بمرحلتين، الأولى كانت تحصر تملك العقارات بالمواطنين، والثانية بعدما ارتأت القيادة الرشيدة بنظرتها الثاقبة تطوير هذا القطاع لخدمة البلد، فوسعت نطاق التملك ليشمل المستثمرين العرب والأجانب، ووضعت القوانين والأنظمة اللازمة لتحقيق المزيد من الازدهار. وأرى أن من الأهمية بمكان الحديث عن شهادات نالها سوقنا العقاري من منظمات ومؤسسات ودوائر عالمية كلها تشيد بالأنظمة والتشريعات الحالية، وكلها تجمع على ما يتمتع به من شفافية عالية وتنظيم مميز ودقة في الأنظمة التي ترافق المستثمر من بداية الاستثمار وحتى استلامه واستخدامه للعقار».

أضاف بن غليطة: «إن الأرقام الرسمية تتحدث عن 221 مطوراً عقارياً فاعلين اليوم في سوق عقارات دبي يطورون 495 مشروعاً، لكن الأمر لا يخلو من تعثر إنجاز مشروع معين، أو أن يتأخر تسليم مشروع ما، هذا أمر وارد لكنه لا يبعث على القلق إلا في حدود معالجة المشكلة. لدينا 15 تشريعاً نافذة تحمي حقوق كل أطراف العقارات، ولدى المستثمر وسائل كثيرة وأدوات متعددة يمكنه من خلالها التأكد من سمعة المطور وسجله في البناء والتسليم والأسعار، وهي كلها متاحة لهم مجاناً من الدائرة عبر تطبيقات عديدة».

أود الإشارة إلى مسألة مهمة وهي ثقة المستثمرين في دبي. هذه الثقة عمياء ورأينا كيف أن الآلاف من المستثمرين ضخوا بمليارات الدراهم في بداية الطفرة قبل تطبيق قانون التملك العقاري، لذلك أولويتنا هي الحفاظ على ثقة المستثمرين.

الرقابة على المطور

أثار معالي الفريق ضاحي خلفان تميم مسألة الرقابة العقارية وكيفية مراقبة الدائرة للمطورين وتأكدها من مقدرتهم على الوفاء بالتزاماتهم، وقال نحن هنا نقصد الشركات الجديدة وليست شركات كبيرة مثل إعمار أينما حلت أنشأت مدينة وكذلك مراس وغيرها من الشركات، نقصد الشركات الجديدة التي ربما تطلق مشاريع أكبر من مقدرتها وبالتالي تطال العواقب والآثار الجانبية كل الأطراف بداية من المطور نفسه ومروراً بالمستثمر وانتهاءً بالسوق العقاري.

أجاب بن مجرن قائلاً: «لدينا آليات تتيح التأكد من مؤهلات المطورين، لاسيما الذين يدخلون السوق لأول مرة، ففي البداية تمنحهم الدائرة موافقات على مشروع واحد، وتفرض عليهم شروطاً أكثر صرامة مقارنة بباقي المطورين، وفي بعض الأحيان لا تمنح الدائرة موافقات لمشروع جديد إذا ما تبين عدم مقدرة ذلك المطور على الوفاء بالتزاماته تجاه المستثمرين».

موضحاً أن هذه الإجراءات وليدة تراكم الخبرة والتجارب الثرية في تطوير القطاع العقاري، وفي السابق كان المطور قادراً على بيع العقار على الخريطة قبل أن يسجل مشروعه في الدائرةـ، أما اليوم فلا يستطيع المطور مجرد الإعلان عن بدء بيع الوحدات العقارية في المشروع إلا بعد أن يمر بسلسلة خطوات تبدأ بتسجيل المشروع في سجل المشاريع وسداد قيمة الأرض بالكامل والحصول على موافقات باقي الجهات ذات العلاقة، وأن يبني 20% وفي بعض الأحيان قد تصل إلى 50% (حسب المطور) قبل السماح له بالبيع.

لكن بن مجرن قال: صحيح أن الدائرة تتدخل على الفور إذا استشعرت أن أحد المطورين من غير الشركات الحكومية قد لا يتمكن من المضي قدماً، إلا أن من الأهمية الإشارة إلى أن العديد من المطورين الفرعيين قد تميزوا في تنفيذ المشاريع وتسليمها ولديهم سجل ناصع يفخر به السوق.

تحدثت ماجدة علي راشد، المدير التنفيذي لقطاع تشجيع وإدارة الاستثمار العقاري، التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي حول تحول القطاع العقاري ليصبح ثاني محرك رئيسي لمنظومة الاقتصاد المحلي. وأشارت إلى أن الأشهر الخمسة الماضية شهدت مواصلة السوق لنموه المستدام، إذ بلغت قيمة التصرفات العقارية دبي 66 مليار درهم بنمو 15% مقارنة بالفترة ذاتها في العام الماضي. وتوقعت تصاعد وتيرة نمو التصرفات العقارية في دبي خلال الفترة المتبقية من العام 2019 مع اقتراب استضافة الحدث العالمي إكسبو دبي 2020.

وقالت: إن عدد المستثمرين في عقارات دبي بلغ 11 ألف مستثمر عقاري بقيمة استثمارات تزيد على 29 مليار درهم توزعت على نحو 15 ألف وحدة عقارية في دبي. ولفتت إلى أن عقود الإيجارات الفعالة المسجلة في نظام إيجاري بلغت نحو 500 ألف عقد إيجار في 2019 مقارنة بنحو 238 ألف عقد خلال الفترة المقابلة من العام الماضي.

وبالنسبة لانخفاض مستوى الإيجارات فإنه يعد بمثابة تفاعل طبيعي مع آليات السوق، وتسهم البيئة التشريعية الجاذبة والمحفزات التي تطرحها الحكومة في تحسين أداء السوق، وتصحيح مسار العمليات التي لا تخدم القطاع الذي يشهد تنافسية عالية بين المطورين.

أزرق أم أحمر

سأل خلفان: وأين يذهب السوق العقاري إلى المحيط الأزرق الذي يتميز بمستوى تنافسية صحي أم إلى المحيط الأحمر الذي يشهد منافسة دامية؟ وأجاب بن مجرن: لدينا 221 مطوراً، لكن عدد المطورين الذين لديهم النسبة الأكبر من المشاريع لا يزيدون على 15 مطوراً، باقي المطورين لا يزيد عدد المشاريع التي يطورونها على خمسة مشاريع، وهناك مطورون يقومون بتنفيذ مشروع واحد وعند اكتماله يشرعون في المشروع التالي. وقال بن مجرن: إنه يوجد لجنة تعكف على تصنيف المطورين الرئيسيين والفعالين ليعكس واقع السوق بشكل أفضل.

من جهته قال أنس كزبري، الشريك الإداري والرئيس التنفيذي لمجموعة الاستثمار لما وراء البحار أن التنافس محتدم في وهو ما سلطت ضغوطا على الشركات المتوسطة، لافتا الى إن مجموعة القوانين والتشريعات العقارية ساهمت في تنظيم السوق، لكن الشركات المتوسطة لا تزال بحاجة إلى مزيد من الدعم لتستطيع أن تستمر دون الاقتراب من المحيط الأحمر.

وأشار إلى أنه جرى التفاوض مع دائرة الأراضي والأملاك لوضع رؤى وآليات لحماية الشركات المتوسطة موضحا إن الأسعار بدأت تنخفض على مستوى البيع والإيجار، واصبحت أسعار رسوم الخدمات تشكل نسبة كبيرة من إجمالي العائد الإيجاري الذي يتحصل عليه المستثمر، ما يجعل بعض المستثمرين يتوجهون إلى الودائع.

ضرب ضاحي خلفان مثالاً على تسبب رسوم الخدمات بتقليص العائد الاستثماري قائلاً: اشتريت فيلا بمبلغ 1.3 مليون درهم وأجرتها بـ 130 ألف درهم؛ أي أن العائد 10% إلا أني فوجئت بأن فاتورة الخدمات كانت بقيمة 15 ألف درهم ما يزيد على قيمة إيجار شهر واحد وهي قيمة كبيرة.

لافتاً إلى أن القائمين على الخدمات يحصلون على ربح سنوي من رسوم الخدمات يزيد على الأرباح المحصلة من عمليات التطوير، ما يزيد من أعباء المستثمر ويقلص من أرباحه الصافية.

والسؤال متى يصدر القانون الجديد للملكية المشتركة في دبي؟ أوضح بن مجرن، أن الدراسة التي أجرتها الدائرة أثبتت انخفاض المتوسط العام لرسوم الخدمات في دبي.

مؤكداً أن رسوم الخدمات لا تزيد عادة على 15% من العائد الإيجاري. وقال: إن قانون الملكية المشتركة المرتقب سيساهم في تخفيض الرسوم، من جهة أخرى نعمل على قانون للاستثمار، وحالياً يجري العمل على إعداد دليل تكلفة المستثمر لإعطاء المستثمر صورة متكاملة. وبناء على هذا الدليل سيترتب عليه إعداد تشريعات وقوانين للحد من تقليص ربح المستثمر.

سلة بشائر

قال معالي الفريق ضاحي خلفان تميم إن سلة البشائر التي تلقيناها مؤخراً والتي سيكون القطاع العقاري أول من المستفيدين فيها هي نتائج زيارة صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، رعاه الله، إلى الصين والتوقيع على اتفاقية «طريق الحرير» والإعلان عن «سوق التجار» وقريباً انطلاق إكسبو 2020 كلها وغيرها ستنعكس إيجاباً على الاقتصاد لافتاً إلى أن سموه في ظل الأزمات والتحديات العالمية يبحث دائماً عن حلول لها، ويفكر بطريقة غير تقليدية.

وقال إن جميع الأمور تبشر بالخير، ودبي ستبقى في صدارة التنافس ومن الصعب على أحد الوصول إلى المستوى الذي وصلت إليه الآن، لأن سموه يريد المزيد من التفاعل والإيجابية في هذا القطاع، كما أن كل ما تم الإعلان عنه يجسد صدارة دبي في كل المجالات واحتلالها المركز الأول في كل شيء لـ100 عام قادمة.

سوق حر

وجه بعض الحاضرين أسئلة تتعلق بإجراءات ضبط المعروض. لكن بن مجرن كان حاسماً فيما يتعلق بعدم التدخل لكبح المعروض العقاري وقال: إن السوق عرض وطلب، ولا تنوي الدائرة التدخل.

وعلق ضاحي خلفان قائلاً إن من الصواب عدم التدخل في سياسة السوق الحر فيما يتعلق بالتطوير العقاري، لكن على الشركات الوطنية العمل معاً وخلق مشاريع مبتكرة ومتميزة بعيداً عن التقليد والقص واللصق.

المخالف لا ينجو من المحاسبة وحساب الضمان لصالح المستثمرين

دعا معالي ضاحي خلفان إلى تطبيق نظام حماية المستهلك في السوق العقاري وتكثيف حملات التوعية للمستثمرين من حالات الغش والتلاعب التي قد تحدث من قبل بعض ضعاف النفوس.

وتطبيق آلية الضبط القضائي في دائرة الأرضي والأملاك في حال وصول معلومات عن حالات تلاعب أو غش من بعض العقاريين الذين يحاولون استلام مبالغ العقار خارج حساب الضمان.

من جهته قال بن مجرن: «لقد رصدنا مؤخراً قيام احد المطورين بترويج مشروعه عبر وسائل متعددة ومارس الألاعيب لقبض الأموال من المشترين نقداً، وبالفعل تم القبض عليه وهو الآن خلف القضبان.

وبدورنا قمنا وبالتنسيق مع شرطة دبي والنيابة العامة للتحرك بأسرع وقت للتعامل مع هذه الحالات حسب الأصول القانونية، وقمنا بالتوقيع على عدة اتفاقيات مع شرطة دبي في هذا الشأن».

وقال بن غليطة: لا يوجد أي مشروع في السوق إلا وينطبق عليه قانون حساب الضمان العقاري، لذلك أي مستثمر يشتري عقاراً في أي مشروع ويودع قيمة المبالغ المتفق عليها في حساب الضمان، فإن جميع حقوقه محفوظة في حال وقوع أي مشكلة تعيق استكمال إنجاز المشروع".

وأضاف: «لدينا بعض المشاكل مع المستثمرين الذين يشترون عقاراتهم نقداً بالدفع للمطور أو وكيله أو وسطاء خارج الدولة، وأشار إلى أن الدائرة قررت تضمين عقود الشراء بنداً ينصّ على أنه وفي حال التأخر عن تسليم المشروع عن مدة تزيد على عام واحد بعد انقضاء الفترة القانونية للتأخير وهي عام واحد أيضاً، فإن المطور مُلزم بتعويض المستثمر أو المشتري بقيمة إيجار وحدته لمدة سنة كاملة.

دبي منحت المطورين امتيازات لم تمنحها أي مدينة عالمية
قال أنس كزبري، الشريك الإداري والرئيس التنفيذي لمجموعة الاستثمار لما وراء البحار،: إن الامتيازات التي نكسبها نحن كمستثمرين في سوق دبي لا يمكن أن يوفرها لنا أي سوق آخر، وهذا اكتشفناه من تجربتنا في السنوات الطويلة الماضية ونشاطاتنا الاستثمارية في دبي وأسواق أخرى في العالم، نجد هنا التعاون من «أراضي دبي» والقاعدة القانونية الصلبة التي تحمي المطور والمستثمر في نفس الوقت، لمسنا الحماية الحقيقية للمطور والمستثمر، جهود جبارة من الدائرة كي يبقى هذا الاسم الكبير لدبي دائماً كما عهدناه، نحن دائماً نعمل إلى جانب «أراضي دبي» ونسعى إلى تعزيز مكانتها وموقعها العالمي. جربنا العمل والاستثمار في أسواق كثيرة في العالم، ووجدنا أنه ليس هنالك أي منافس لدبي من حيث الحفاظ وصون الحقوق للمطورين والمشترين.

قانون مرتقب
قالت ماجدة علي ، المدير التنفيذي لقطاع تشجيع وإدارة الاستثمار العقاري، بدائرة الأراضي والأملاك في دبي إن الدائرة عملت مؤخراً على مشروع قانون حماية المستثمر العقاري، ليغطي بدوره دورة الاستثمار كاملة من بدايتها حتى نهايتها عبر 5 مراحل قبل وخلال وبعد العملية الاستثمارية، وتم رفعه إلى اللجنة التشريعية المختصة في حكومة دبي.

للمستثمر الحق في الاطلاع على التفاصيل المالية لجمعية الملاك
أوضح عقيل كاظم، الرئيس التنفيذي للشؤون التجارية في «نخيل»، أن حساب تكلفة رسوم الخدمات تعتمد على التكلفة الإجمالية للخدمات التي يتم توفيرها في أي مشروع كالتنظيف والأمن والإدارة وغيرها، وأي مشاريع ننجزها نقوم في «نخيل» بإدارتها داخلياً من خلال جمعيات الملاك، ويتم تعيين شركات مختصة بتوفير هذه الخدمات من خلال طرح مناقصات في السوق حسب الأصول المتعارف عليها وتخضع من قبل مدققين ماليين داخليين وآخرين من قبل «مؤسسة التنظيم العقاري»، ومن حق المستثمر الاطلاع على التفاصيل المالية لجميعة الملاك، وإذا لاحظنا أن التكلفة مرتفعة ندرس تخفيضاً، وإن كانت منخفضة ندرس أيضاً زيادتها لرفع جودة الخدمات. وتبلغ تكلفة رسوم الخدمات للقدم المربعة في «نخلة جميرا» مثلاً 1.7 درهم.

نعم لا تزال رسوم الخدمات عند مستوياتها مع تراجع نسبة العوائد الاستثمارية، لكن بعض المطورين اجتهدوا في إيجاد الحلول لخفض تكلفة الرسوم مع الحفاظ على جودة الخدمات في نفس الوقت.

تابعوا البيان الاقتصادي عبر غوغل نيوز