الهيئة الاتحادية للضرائب و«أراضي دبي»:
تأثير محدود للضريبة على القطاع العقاري
أكدت الهيئة الاتحادية للضرائب ودائرة الأراضي والأملاك في دبي أن تأثير تطبيق ضريبة القيمة المضافة في الإمارات محدود على القطاع العقاري.
وأوضحت الهيئة والدائرة أنه باستثناء بيع العقارات التجارية غير المؤجرة، وعقود إيجار العقارات التجارية، فإن بقية التصرفات العقارية ستكون إما غير خاضعة وإما معفاة تماماً من نسبة ضريبة القيمة المضافة البالغة 5% على الأعمال، أو أنها لا تعتبر توريداً في حال بيع العقارات التجارية المؤجرة للخاضع للضريبة.
وأكد خالد علي البستاني مدير عام الهيئة الاتحادية للضرائب أن النظام الضريبي الإماراتي أولى اهتماماً خاصاً لدعم القطاع العقاري بكل قطاعاته وأنشطته وتوفير المناخ الملائم لاستمرار نموه وتطوره باعتباره أحد أهم المحركات الرئيسية للاقتصاد الوطني ورافداً أساسياً للتنمية ومن أهم القطاعات الجاذبة للاستثمار.
وقال البستاني: «المرسوم بقانون اتحادي رقم (8) لسنة 2017 في شأن ضريبة القيمة المضافة ولائحته التنفيذية يوفر آليات عديدة لضمان استمرار التنافسية الاستثمارية للقطاع العقاري وتشجيعه.
فعلى سبيل المثال يقضي القانون بأن يكون التوريد الأول للمباني السكنية خلال السنوات الثلاث الأولى خاضعاً لنسبة الصفر ما يعني قدرة المالك أو المستثمر على استرجاع الضريبة المتعلقة بالمصاريف المتكبدة على البناء كما سيتم إعفاء المباني السكنية من الضريبة بعد التوريد الأول.
فيما تشمل ضريبة القيمة المضافة معدات البناء ولكن يمكن لمالك المبنى السكني استرداد الضريبة التي تكبدها على مشترياته، حيث إن التوريد الأول خاضع لنسبة الصفر».
وأضاف البستاني أن ملاك العقارات الذين يؤجرون عقاراتهم لأغراض سكنية غير ملزمين بالتسجيل لدى الهيئة وإذا كانت جميع التوريدات التي يقوم بها التاجر ضمن الحدود المعفاة من الضرائب فلا يتطلب الأمر التسجيل، كما أن خدمات إدارة المرافق للمبنى التجاري يمكن للمالك استردادها.
من جانبه قال سلطان بطي بن مجرن، مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي: «تشكل مكونات القطاع العقاري غير الخاضعة للضريبة بنسبة 5%، ما يقرب من 85% من حجم القطاع. وعند مراجعة تفاصيل عمليات البيع والإيجار وبقية التصرفات، نجد أن قيم مبايعات الأراضي الفضاء والعقارات السكنية.
وما في حكمها والعقارات والمحلات التجارية المؤجرة للأعمال تشكل النسبة العظمى من إجمالي العقارات المتداولة خلال العام 2017. ومن المتوقع أن تستمر هذه النسبة خلال السنوات القادمة، بل إنها قابلة للزيادة مع التصحيح المستمر للمكاتب التجارية في تحسن عمليات التأجير ونقص المساحات الفارغة.
وفي ما يتعلق بعمليات الإيجارات، أوضح أن العقارات التجارية تشكل نسبة 31% من العقارات المؤجرة في سوق دبي العقاري (بقيمة قدرها 21 مليار درهم من اصل 66 ملياراً، هي قيمة الإيجارات المسجلة). أما بالنسبة إلى الأعمال العقارية، فسيكون ممكناً بالنسبة إليها استرداد الضريبة المسددة من قبلها حسب نظام الضريبة للأعمال التجارية.
المكونات المعفاة
عند النظر إلى مكونات القطاع العقاري المعفاة من الضريبة المضافة، نجد أن «أراضي الفضاء» تكون معفاة من الضريبة عند بيعها أو تأجيرها، شريطة عدم إقامة أي مبنى أو أشغال هندسية، أو بدء البناء عليها، وعند البدء بإقامة أي أعمال تطوير عقاري عليها، تخضع للضريبة، ولكن حسب نوع العقار المراد تشييده.
ولا تكون المباني السكنية خاضعة للضريبة في حال بيعها أو تأجيرها، وتشمل الشقق، والبنايات، ومجمعات الفلل السكنية، وسكن العمال والطلاب، وسكن القوات المسلحة والشرطة، ودور المسنين والرعاية والأيتام.
واشترط القانون أن تكون مدة الإيجار أكثر من 6 أشهر أو لحاملي بطاقة الهوية الصادرة عن الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية، ولا تشمل المباني غير الثابتة على أرض محددة لها، أو الفنادق والشقق الفندقية، أو الشقق التي تقدم خدمات إضافة إلى السكن.
وفي حالة شراء مبنى تجاري وتحويله لمبنى سكني، يحق للمشتري استرداد الضريبة المسددة في أي يوم خلال مدة 3 سنوات من تاريخ التحويل. ويطبق الأمر ذاته في حالة بدء تأجير العقار السكني الذي تم بناؤه. أما البنايات السكنية المختلطة، فيخضع الجزء السكني للإعفاء حسب نسبته في المبنى، بينما يخضع الجزء التجاري منها لقواعد البيع أو التأجير التجاري.
ولا تعتبر العقارات التجارية المؤجرة توريداً لغايات ضريبة القيمة المضافة عند بيعها أو التصرف بها بأي تصرف، يترتب عليه نقل الملكية إذا كان خاضعاً للضريبة أومسجلاً لغايات الضريبة.
العقارات الخاضعة "للمضافة"
يكون بيع العقارات التجارية غير المؤجرة، أو البيع على الخريطة للعقارات التجارية حسب ترخيص البناء، خاضعاً للضريبة المضافة بنسبة 5%. ويضاف إلى ذلك، تأجير العقارات التجارية، لكن يمكن استرداد ضريبة نفقات العقار المسددة خلال فترة التأجير على إقرار الضريبة للمستأجر في حال كان مسجلاً ويحق له الاسترداد.
ويمكن استرداد كامل ضريبة المباني المشتراة حسب نظام الأصول الرأسمالية، في حال زادت كلفة العقار أكثر من خمسة ملايين درهم.
وتخضع أعمال الخدمات المرتبطة بالعقارات لضريبة المضافة بنسبة 5% من قيمة الخدمة، بما في ذلك الوساطة والإدارة والاستشارات ، وذلك في الموقع الذي يقع فيه العقار، وحسب قواعد ممارسة الأعمال الاعتيادية بشأن الضريبة.
