العد التنازلي لإكسبو 2020 دبي

    عروض تبدأ بـ1 % للحجز ومجانية التثمين والصيانة وإعفاء من رسوم التسجيل

    تصاعد التنافس العقاري بين المطوّرين

    • الصورة :
    • الصورة :
    • الصورة :
    • الصورة :
    • الصورة :
    • الصورة :
    • الصورة :
    • الصورة :
    • الصورة :
    صورة

    تشهد الأجواء في السوق العقاري تنافساً أقل ما يوصف بأنه «ساخن» بفعل التغيير الذي رافق خطط التسويق والبيع التي «تطبخها» الشركات الكبيرة و«تحاكيها» الصغيرة والهدف الأغلى للطرفين هو الفوز بأكبر عدد من المشترين الطامحين لشراء عقارات في مناطق التملك الحر.

    يزداد ذلك التنافس لثلاثة أسباب أولها نضج المشتري والثاني كثرة الخيارات المعروضة عليه وتأنيه في الشراء رغم أنه محاط بالعروض الترويجية في الصحف والجداريات الضخمة على جوانب الطرق، أما السبب الثالث فيكمن في تزايد عدد المشاريع العقارية التي ترجح كفة المعروض على الطلب في الوقت الراهن بعد عامين من نقص الإمدادات في سوق السكن تحديداً.

    وجاءت ردة فعل المطورين على تغير سلوك المستثمرين ومعطيات السوق الحالية عبر «جرعات» يضخها المطور الفرعي قبل المطور الرئيسي. وتتجلى صورها في عروض تشجع على الشراء بدفعات حجز تبدأ من 1% أو ما بين 6000 و9000 درهم مروراً بالتثمين العقاري المجاني للمشتري والإعفاء الكامل من رسوم الخدمات والصيانة ثم تصبح العروض أكثر إغراء بأسعار العقارات وجداول سداد الدفعات التي قد تستمر لسنين عدة بعد استلام العقار. هناك من يتحفظ على بعض العروض العقارية الحالية رغم أن الكثيرين يعتقدون أنها مغرية وتمثل فرصة ثمينة لتمكين المشتري من فئة ذوي الدخل المتوسط تحديداً من شراء العقار بدل استئجاره. وهذا رصد أجراه (البيان الاقتصادي) لآراء بعض العاملين في السوق:

    ضمانات

    لطالما أعلنت دائرة الأراضي والأملاك في دبي أنها لا تتدخل في عروض أسعار بيع العقارات التي تطرحها الشركات العقارية لأن ذلك يتعارض مع اختصاصات الدائرة ومفهوم وآليات السوق الحر التي تدار بها دفة الشأن الاقتصادي في الإمارة لكن «الأراضي» تتدخل بقوة للتأكد من استكمال المطور لشروط البدء بالبيع وفق آليات قانونية تنأى بالسوق عن الفوضى وتضفي على تعاملاته متانة أعلى وشفافية أكبر.

    ويشدد سلطان بطي بن مجرن مدير الدائرة في مناسبات عدة على «أن الدائرة تراقب عمليات وآليات البيع وليس أسعار البيع لأن السلعة العقارية بالنهاية هي سلعة المطور ويطرحها بالسعر الذي يحدده هو وفقاً لمصالحه المبنية على الجدوى الاقتصادية والتي تحيط بكل تكاليف عمليات البناء والتشييد والإدارة وغيرها لتفضي في النهاية إلى قرار تحديد سعر البيع».

    ودائماً ما يرى ابن مجرن أن «الدائرة وبعد أن تمكنت بقوة من النهوض باختصاصاتها في التوثيق والتسجيل وحفظ الحقوق العقارية إنما لم تتأخر في تشجيع الجميع على الاستثمار في العقار بوصفه القناة الاستثمارية الأكثر أمناً والأعلى عائداً وربحاً على المدى البعيد وهي بذلك تشجع المطور على طرح أسعار تنافسية وفق مصالحها لكنها في الوقت ذاته تشجع المشتري على أن يتأكد من جملة شروط قبل الشراء كأن يطلع المشتري على سمعة وتاريخ الشركة في تسليم المشاريع والجودة التي تنفذ بها مشروعاته والتأكد من الموقف القانوني للشركة وما إذا كان المطور ومشروعاته السابقة والحالية مسجلة في سجلات المطورين والمشاريع من عدمه بالإضافة إلى التأكد من وجود حساب ثقة للمشروع لضمان إيداع أمواله أو استردادها لاحقاً في حال مخالفة المطور لأن من القوانين العقارية التي تجيز تجميد وتصفية المشروع».لكن ابن مجرن وفي آخر حديث له عشية الإعلان عن قوانين عقارية لتنظيم سوق التأجير ذهب إلى التأكيد أن «أغلى المشترين اليوم أكثر نضجاً وأكثر صبراً ولا يستعجلون الشراء قبل التأكد من سمعة المطور ووضعه القانوني في السوق وقبل ذلك التزامه بالقوانين العقارية وآليات دائرة الأراضي والأملاك في دبي».

    ولا يتأخر ابن مجرن عن التأكيد أن لدى الدائرة اليوم آليات قانونية عديدة تحمي بها المصالح العليا ومصلحة السوق وكل أطراف التعاقد وضرب مثالاً على إلزام المطور بسداد كامل قيمة الأرض والشروع في البناء وفتح حساب ثقة بإشراف الدائرة واستحصال الموافقات الرسمية على التسويق قبل السماح له بالبيع هذا غير ربط قيمة الدفعات بنسب الإنجاز.

    تمكين

    أثنى علي راشد لوتاه رئيس مجلس إدارة نخيل العقارية على التغيير الجذري الذي رافق سلوك أغلب شركات التطوير العقاري، على صعيد مراجعة أسعار البيع وطرح أسعار تنافسية بدفعات وجداول سداد مرنة، لكن لوتاه أبدى تحفظه على بعض العروض وإن بدت تنافسية، لأنها قد «تغري» الراغبين في الشراء من ذوي الملاءة المالية الضعيفة وتجعلهم أمام تحديات لا تظهر عند فرحة الشراء بل عند التعثر في السداد.

    داعياً شركات التطوير العقاري إلى تمكين المشتري من امتلاك منزل أحلامه وقال إن الشركة التي تقدم عروضاً تقوم على سداد دفعات أولية بقيمة لا تتجاوز 1% من قيمة العقار هي أدرى بمصلحتها وأعلم من غيرها بقدرتها على الالتزام.

    وأضاف لوتاه نأمل من المطورين ونعمل مع العديد منهم على عدم الإخلال بتوازن سوقي الإيجار والتملك لأن دفع المستأجرين لكي يصبحوا ملاك عقارات يجب أن يكون عبر التمكين وقال في كل مدينة في العالم هناك مالك عقار وهناك مستأجر، وقد يكون من غير المفهوم أن يصبح السوق العقاري عبارة عن سوق للبيع فقط. وتساءل «كيف سيكون المشهد إذا أصبح الكل ملاك عقارات؟» مجيباً «قد يؤثر ذلك على قرار كثيرين يشترون العقارات لأغراض استثمارية عبر تأجيرها للغير».

    مصلحة السوق

    أشار أحمد المطروشي العضو المنتدب لشركة إعمار العقارية إلى أن التنافس في السوق العقاري أمر ضروري وجوهري، ووصف بعض العروض العقارية المغرية بأنها «لا تحرج شركة بثقل إعمار ولا تؤثر على مبيعاتها». ورداً على سؤال لـ(البيان الاقتصادي) حول ما إذا كان استياء كبار المطورين من هذه العروض ناجماً عن تراجع مبيعات أولئك المطورين وتراجع تنافسيتهم مقابل مطورين فرعيين حديثي العهد بسوق التملك الحر؟ أجاب المطروشي بأن البعض يخطئ إذ تصور أننا منزعجون أو نشعر بالحرج من بعض المطورين الذين يطرحون جدول سداد مغر ينافس عروض كبار المطورين. موضحاً أن من بدأ عروض الأسعار المخفضة أو جداول السداد المرنة هي إعمار قبل غيرها.

    وتمنى المطروشي التوفيق لتلك الشركات سواء على صعيد البيع أو على صعيد تسليم المشروعات في المواعيد التي وعدوا الملاك بتسليمها. لافتاً إلى أنه يثق بالآليات المعتمدة لحماية مكتسبات السوق العقاري والنأي بجاذبية المدينة بعيداً عن التحديات التي قد تحدث بسبب الاستخدام الخاطئ لبعض المطورين لمفاهيم وآليات السوق الحر.

    مزايا

    أما مروان الكندي المدير التنفيذي للمبيعات في مجموعة دبي للعقارات فقد أثنى على التنافس في السوق العقاري ووصفه بالخطوة الجيدة موضحاً كان القطاع العقاري وما زال مشجعاً لمستويات المنافسة العالية التي تظهر جليّاً في أحدث تقارير للسوق العقاري في دبي والتي تشير إلى وجود تحول تدريجي من كونه سوقاً يقوده المستثمرون والبائعون بشكل رئيسي إلى سوق يتميز بالعديد من الخصائص ومنها الحاجة إلى تحقيق التميز في خدمة العملاء.

    وحول قيام بعض المطورين بعرض خصومات على رسوم التسجيل العقاري البالغة 4% قال الكندي تعد رسوم نقل الملكية الخاصة بدائرة الأراضي والأملاك بدبي، والتي يُطلق عليها اسم «عقود» وتبلغ قيمتها 4% من السعر الأصلي الصافي، جزءاً من جميع التكاليف الإضافية التي تُحسب عند شراء العقار. وتلجأ بعض شركات التطوير العقاري عادةً إلى تغطية هذه الرسوم بشكل جزئي أو كلي ضمن عروضها الترويجية، لكن من الجدير الذكر أن عملية الاستثمار العقاري هي أكثر تعقيداً من ذلك بكثير.

    حماسة

    أعطى عادل تقي المدير المالي التنفيذي لمجموعة داماك صوته لآراء كبار المطورين مثل إعمار ونخيل، وعلى الرغم من دبلوماسيته في التعاطي مع عروض بيع العقارات التي تلهب حماسة صغار المشترين إلا أنه قال إذا كان لا بد من عدم الاعتراض على هذه العروض فأتوقع أن هناك نوعاً من الرقابة. وأشار تقي إلى أن إلزام المطور بسداد قيمة الأرض بالكامل والرقابة المشددة على الدفعات التي يسددها المشتري وضمان إيداعها في حساب ثقة هي بالتأكيد خطوات جبارة وممتازة وتأتي بثمارها المرجوة إذا كان المطور يطرح عدداً محدداً من الشقق أو عدداً بسيطاً من الفلل.

    وذكر تقي أن من المناسب دراسة تطبيق آليات حوكمة الشركات أو الآليات التي تحكم الشركات المدرجة في أسواق الأسهم حيث السجلات مفتوحة أمام رقابة دائمة وهي ذات السجلات التي تمكن الشركات الكبيرة من تأمين أدوات ائتمانية وتمويلات لمشاريعها. ويعتقد تقي بأن تطبيق تلك الآليات بعد دراستها سيحقق للسوق مزيداً من الاستقرار والازدهار وسيجذب إليه أضعاف ما نتوقع من الرساميل الأجنبية بالإضافة إلى أنه سيزيد من الضمانات للمشتري ويجعله في مأمن أكبر.

    تحديات

    مات جرين، رئيس قسم الأبحاث والاستشارات في دولة الإمارات لدى شركة سي بي آر إي الشرق الأوسط له وجهة نظر تقول مع اقتراب معرض اكسبو 2020، يواجه المطورون تحديات جمة للحفاظ على مستويات المبيعات، وخاصة مع تزايد أعداد المشاريع المعروضة من على الخارطة. وفي محاولة لمعالجة هذه القضية، يظهر المطورون مرونة أكبر في شروط الدفع، بهدف تشجيع المستخدمين النهائيين والمستثمرين على الشراء. وينصب التركيز الرئيسي على خطط الدفع المؤجلة، والتي توفر للمشترين فرصة الشراء الآن ودفع القسم الأكبر من التكاليف عند الانتهاء أو ما بعده.

    ويضرب جرين مثالاً بقوله هناك مشاريع يجري بيعها الآن مع خطة سداد 40٪ أثناء البناء و60٪ خلال أربع سنوات بعد التسليم. كما شهدنا عودة الوعود بعائدات إيجار مضمونة، وهي استراتيجية استخدمها المطورون في دبي لأول مرة خلال عامي 2007 و2008، وخاصة عند بيع الشقق الفندقية. ومن المؤكد أن هذا التحول في نهج المبيعات قد أثار مستويات من الاهتمام لدى المستثمرين. لكن من المهم التخطيط بعناية قبل الشروع في أي استثمار، فخطة الدفع ليست سوى جزء واحد من الصورة الكلية. ولا يزال على المستثمرين تقييم الجودة النسبية للمنتج، والموقع، والأهم من ذلك سعر البيع، لضمان عدم التورط مع تكاليف إضافية مخفية وأن التسعير يعكس القيمة الفعلية في السوق.

    سلوك المشتري

    أما ميليسا ماكرلي، مديرة مبيعات لدى دوبيزل العقارية فترى أنه في المقام الأول، قد يختار المستثمر الشراء على الخارطة للاستفادة من الزيادة المتوقعة لرأس المال خلال فترة التشييد. وقد يرغب حتى في البيع والاستفادة من ارتفاع القيمة قبيل الانتهاء الفعلي من البناء، وبالتالي التقليل من حجم رأس المال المُقيّد. إلا أنّ هذه الخطوة لا تخلو من المخاطر، نظراً لكونها تدفع المستثمر لأن يبقى مُلزماً بخطة الدفع حتى لو شهد السوق انخفاضاً في الأسعار، وقد يُضطر إلى خسارة مبلغ كبير عند البيع إذا لم يكن قادراً على متابعة تسديد الأقساط. وحظي هذا النوع من الاستثمار برواج كبير في دبي على مدى السنوات الـ15 الماضية. وبحسب دائرة الأملاك والأراضي في دبي، فشهد سيتي سكيب جلوبال نسخة عام 2017 زيادة بنسبة 186% في مبيعات الوحدات على الخارطة.

    ضمانات

    قال فرهاد عزيزي الرئيس التنفيذي لشركة «عزيزي للتطوير العقاري» إن العروض الترويجية أداة فعالة في التسويق، وتجلب مستوى جديداً من الوعي والقيمة المضافة لسوق العقارات. فخلال معرض سيتي سكيب الماضي قدمنا مشروع عزيزي ريفييرا مع عائدات مضمونة تصل إلى 8% لمدة ثلاث سنوات على الوحدات السكنية وساعد على تعزيز زخم مبيعاتنا ليصل إلى 1.3 مليار درهم خلال فترة المعرض بحسب تعبيره. وبسؤاله عن الكيفية التي يمكن للمطورين من خلالها مساعدة المستثمرين والأفراد على شراء العقارات وعدم التعثر في دفع الأقساط أجاب لقد أظهر السوق نضجاً وقدرة كبيرة على الصمود خلال السنوات القليلة الماضية. كما أنه ما زال يحتفظ بأعلى نسبة طلب في سوق العقارات على مستوى دول الخليج العربي. وتتوافر العديد من العروض الجذابة التي تمنح الراغبين في الاستثمار العقاري خيارات الدفع على المدى الطويل أو القصير. فعلى سبيل المثال، نحن نقدم عروضاً واقعية تستند إلى مشاريعنا الإنشائية.

    «الخريطة» في 8 سنوات

    2017

    الإجمالي

    31.2 مليار درهم

    (الشقق)

    25.6 مليار درهم

    (الفلل)

    5.6 مليارات درهم

    2016

    الإجمالي

    26.7 مليار درهم

    (الشقق)

    22.7 مليار درهم

    (الفلل)

    4 مليارات درهم

    2015

    الإجمالي

    28.1 مليار درهم

    (الشقق)

    24.3 مليار درهم

    (الفلل)

    3.8 مليارات درهم

    2014

    الإجمالي

    26.2 مليار درهم

    (الشقق)

    23.3 مليار درهم

    (الفلل)

    4.9 مليارات درهم

    2013

    الإجمالي

    27 مليار درهم

    (الشقق)

    23.7 مليار درهم

    (الفلل)

    3.3 مليارات درهم

    2012

    الإجمالي

    9 مليارات درهم

    (الشقق)

    8.4 مليارات درهم

    (الفلل)

    362 مليون درهم

    2011

    الإجمالي

    5.6 مليارات درهم

    (الشقق)

    5.5 مليارات درهم

    (الفلل)

    87 مليون درهم

    2010

    الإجمالي

    32.6 مليار درهم

    (الشقق)

    29.5 مليار درهم

    (الفلل)

    3.1 مليارات درهم

    طباعة Email