شددت جمعية المقاولين في أبوظبي، على المزايا الكبيرة التي سيحققها حساب ضمان المشاريع العقارية، في تعزيز الثقة والشفافية في سوق أبوظبي العقاري، مؤكدة على أن حساب الضمان سيسرع من وتيرة إنجاز المشاريع، وسيشجع البنوك على مضاعفة تمويلاتها العقارية للمطورين والمستثمرين، كما سيحد من مشكلة تأخر مستحقات المقاولين.
وتعكف الجمعية حالياً على إعداد دراسة موسعة على تأثيرات قانون التنظيم العقاري في أبوظبي وآلياته، لحفظ حقوق جميع الأطراف، وعلى رأسها، آلية حساب الضمان «أسكرو أكونت»، التي دخلت حيز التطبيق، ومن المتوقع إنجازها جميع المشاريع في نهاية يونيو المقبل.
وأكد رئيس جمعية المقاولين، ورئيس وأعضاء اللجنة الفنية الاستشارية العليا بالجمعية، على أن حساب الضمان سيقضي على ظاهرة مقاولي «الفهلوة»، ويكشف المطورين المتلاعبين، كما سيقضي على النزاعات العقارية بين المطورين والمستثمرين، التي ما زالت تتداول في المحاكم منذ سنوات، كما يشدد من الدور الرقابي للحكومة على السوق عبر دائرة الشؤون البلدية.
وأعربوا عن أملهم في سرعة إنجاز حسابات الضمان الجديدة من قبل البنوك ودائرة الشؤون البلدية، باعتبار أن الحسابات، كما يؤكد أحمد المزروعي رئيس جمعية المقاولين في أبوظبي رئيس شركة بولينج للمقاولات، تشكل نقلة نوعية كبري في قطاع المقاولات في أبوظبي، لافتاً إلى أنها تحفظ حقوق جميع الأطراف في وقت واحد.
مطورون جادون
ويلفت المزروعي إلى أن أبوظبي عاشت على مدار عقود عدة، وفق آلية لتنفيذ المشاريع، يقوم فيها المطور بطرح مشروعه ويتلقى أموال المشترين والمستثمرين ليبدأ في البناء، وقد أثبتت التجربة أن المطورين الكبار الجادين، هم الذين ينجزون المشاريع، بينما غير الجادين تأخروا كثيراً في إنجاز المشاريع، ومنهم من جمع أموالاً كبيرة، ولم يبنِ المشروع، ما دفع المشترين إلى الشكوى للجهات المعنية ورفع الدعاوى القضائية. ويصف المزروعي حساب الضمان الجديد، بأنه آلية ممتازة لضمان الحقوق، لافتاً إلى أن إلزام البنوك (أمناء الحساب)، بتقديم تقارير شهرية لدائرة الشؤون البلدية حول حجم إنجاز كل مشروع، لن يؤدي على المدى القصير أو الطويل إلى تأخر البنوك في دفع مستحقات المقاولين، كما سيؤدي إلى تسريع وتيرة تنفيذ وإنجاز المشاريع، حيث ستدفع البنوك بسرعة للمقاولين الجادين لإنجاز المشروع.
وحول استفادة جميع الأطراف من الحساب، يوضح المزروعي أن المقاول سيكون مستفيداً بحصوله على أمواله بسرعة، طالما التزم بجدول التنفيذ، ولن تكون هناك مستحقات متأخرة بأي شكل، كما أنه في وجود أي حالة خلاف مع المطور حول مبالغ المشروع، يمكن للمقاول الشكوى لدائرة الشؤون البلدية، وستكون المحصلة النهائية هي سرعة الإنجاز، حتى يحصل المقاول على أمواله كاملة لتوجيهها إلى مشروع آخر. وكذلك، فإن المطور سيستفيد، لأن وتيرة مشروعه ستتم بسرعة، كما أن البنوك ستستفيد أكثر، حيث تقوم بتمويل المشاريع التي يتولاها مقاولون ومطورون جادون.
ويؤكد المزروعي أن سوق أبوظبي لا يوجد به مقاولون دخلاء، لافتاً إلى أن غالبية المقاولين الكبار، ملتزمون ومراقبون، مشيراً إلى وجود مقاولين من الباطن بإمكانات محدودة، وبلا شك، فإن غالبية هؤلاء لن يصمدوا في المنافسة القوية في السوق.
نصب وخداع
من جانبه، يقول الدكتور فؤاد الجمل رئيس اللجنة الفنية الاستشارية العليا في جمعية المقاولين، رئيس شركة تراست للمقاولات، إن حساب الضمان، يقضي على أي عمليات نصب أو خداع للمستثمرين، مؤكداً على أن الجمعية رحبت بقوة بقانون التنظيم العقاري، الذي تضمن آليات جديدة، ستضبط السوق بشكل كبير، وعلى رأسها حساب الضمان.
ويلفت إلى أن أهمية الحساب تأتي كونها تحد من طمع بعض المطورين في الحصول على أكبر نسبة من أموال الوحدات السكنية من المستثمرين، بغض النظر عن نسبة إنجازه للمشروع العقاري، حيث أسند القانون للبنوك، مهمة صرف الأموال للمطور حسب إنجازه، وفي حالة إذا لم ينجز المطور النسبة المحددة من قبل دائرة الشؤون البلدية، فلن يحصل على الأموال التي يطلبها، الأمر الذي يدفع إلى تسريع وتيرة تنفيذ المشاريع، كما أنه في حالة لو تعذر تنفيذ المشروع، فإن أموال المستثمرين محفوظة في البنوك، ويمكن توزيعها عليهم مرة أخرى، بدلاً من أن تضيع عليهم، كما كان يحدث سابقاً.
ويضيف: «حساب الضمان يقضي على أي عمليات احتيال أو نصب أو خداع من المطورين غير المؤهلين، وسيطردهم من السوق، وهذا أمر مطلوب حالياً في أبوظبي، وهي تنظم سوقها العقاري، كما أشار إلى أن المفروض أن يكون أي مطور في السوق، لديه القدرة المالية على تمويل مشروعه بنسبة تتراوح من 25 % إلى 35 % من أمواله الخاصة، على أن يجمع بقية تكلفة المشروع من الراغبين في الشراء، وهذا أمر ضروري، لأن المطور عندما يدفع من ماله الخاص، سيكون حريصاً على إنجاز المشروع في أسرع وقت.
النزاعات العقارية
ويؤكد الدكتور فؤاد الجمل، على أن من أهم مزايا حساب الضمان، أنه سيقضي على النزاعات العقارية بين المطورين والمستثمرين بنسبة تصل إلى 99 %، مشيراً إلى أن أبوظبي شهدت خلال السنوات الماضية، إطلاق مشاريع لم تنفذ على أرض الواقع، وتحولت إلى دعاوى في المحاكم منذ سبع سنوات، ولم تحل لليوم، بعد أن جمع مطورون أموالاً كبيرة من المشترين، ولم يبنوا مشاريعهم، وتعلل المطورون بأن المشترين لم يلتزموا بسداد الأقساط المقررة، بينما أكد المشترون أنهم لم يدفعوا الأقساط بسبب عدم بناء المشاريع.
وقال الدكتور جميل حمدان عضو جمعية المقاولين رئيس مؤسسة المزن للمقاولات: «من خلال خبرتنا الكبيرة في سوق أبوظبي، فإن أهم شيء، هو ضمان حق المشتري أولاً وأخيراً، وأنا أؤيد القوانين، حتى لو كانت متشددة وصارمة، طالما تحمي حقوق المشترين، وتقف ضد المتلاعبين بكل قوة، لأن هذه الحماية ستحد بشكل كبير من النزاعات الموجودة أمام المحاكم، لأن لدينا قضايا عديدة لم تحل منذ سنوات، ولو كنا وفرنا الحماية للمشتري، لما شهدنا هذه القضايا، وللأسف، فإن هذه القضايا أساءت لسمعة الإمارة، التي تبذل جهوداً ضخمة في تطوير مدنها، وتضفي على أعمالها الشفافية والثقة لجذب المستثمرين.
مقاولو الفهلوة
ويلفت إلى أن سوق المقاولات شهد ظاهرة مقاولي الفهلوة، الذين طرحوا مشاريع وحصلوا على أموال من المشترين دون أن ينفذوها، مشيراً إلى أنه ينصح كل مشترٍ بأن يشتري وحدات عقارية من الشركات شبه الحكومية، التي توجد في أبوظبي، لأن هذه الشركات لو تأخرت قليلاً في تنفيذ المشاريع، إلا أنها في المحصلة النهائية ستنفذ المشاريع، لأن الحكومة تراقبها، وبلا شك، فإن وجود حساب الضمان، سيضفي الأمان الكامل على أموال المودعين.
حماية المودعين
ويتفق المهندس محمد سليمان عضو اللجنة الفنية الاستشارية العليا لجمعية المقاولين، المدير العام لشركة الإمارات المساندة للمقاولات، مع ما ذكره الدكتور الجمل، مؤكداً على أن حساب الضمان يحفظ حقوق وأموال المودعين بالدرجة الأولى، ما يضفي شفافية وثقة ومصداقية على السوق العقاري في أبوظبي، لأن وجود هذه الأموال في حساب بعيد عن المطور، وفي مكان آمن، سيدفع المطور للإسراع في تنفيذ مشروعه.
وينوه إلى أن: «قانون التنظيم العقاري، وخاصة آلية حساب الضمان، يشكل إضافة إيجابية قوية، ستنعكس آثارها على القطاع العقاري في أبوظبي بشكل كبير».
تأخر المستحقات
وينوه الدكتور عماد الجمل مستشار جمعية المقاولين، عضو اللجنة الفنية الاستشارية العليا والمحكم الدولي، بأن حساب الضمان سيقضي على شكاوى المطورين من تأخر المشترين في دفع الأقساط المستحقة عليهم، حيث إن المشتري لن يتردد في دفع الأقساط، طالما يرى المطور يعمل بجد، وطالما المطور يحصل على دفعاته بشكل منتظم، فعليه أن ينجز مشروعه في الوقت المحدد، والأهم أن هناك جهة حكومية تراقبه.
ويري الجمل أن آلية حساب الضمان، أنصفت المستثمر، باعتباره الطرف الأضعف، لافتاً إلى أن الحساب يضمن كل الأموال التي يدفعها المستثمر ويحميها، كما تعطي له الحق في الحصول على ما دفعه من أموال، في حالة إلغاء المشروع، والأهم، أن الحساب يؤكد الدور الحكومي، ممثلاً في دائرة الشؤون البلدية، ودورها الرقابي على السوق.
16
نصت المادة 16، على أنه يحظر على المطور تقاضي أي رسوم، سواء كانت رسوم تسجيل أو غير ذلك من الرسوم أو المصروفات أو الأتعاب بشأن أي تصرفات ترد على العقارات، وتستثنى من ذلك، المصروفات الإدارية التي يتقاضاها من الغير، وبحد أقصى تحدده الدائرة، وركزت المادة 17 على الإخلال في تنفيذ عقد البيع على المخطط، حيث يجوز للمطور أو المشتري فسخ عقد البيع على المخطط، إذا كان هناك إخلال جوهري من قبل أي منهما، وذلك بعد أعذاره بتصحيح الإخلال.
أولوية بقانون التنظيم العقاري في أبوظبي
أولى القانون رقم 3 لسنة 2015 بشأن تنظيم القطاع العقاري في أبوظبي والمنشور في الجريدة الرسمية في 30 يونيو الماضي حساب الضمان أهمية كبيرة، وخصص له نحو عشر مواد أولها المادة رقم 18 التي حددت آليات فتح حساب ضمان المشروع، ونصت المادة 19 على أنه يجب الالتزام بشروط وأحكام اتفاقية حساب ضمان المشروع عند التصرف بأية مبالغ منه، وفي كل الأحوال لا يجوز التصرف بأي مبلغ ما لم يكن المطور قد أنجز ما لا يقل عن 20% من أعمال تشييد وبناء مشروع التطوير العقاري المعني، على أن تحدد اللائحة التنفيذية طريقة تقدير نسبة الإنجاز.
المادة 20
وأكدت المادة 20 أنه لا يجوز الحجز على المبالغ المودعة في حساب ضمان المشروع على ألّا يؤثر ذلك في حق مشتري الوحدة العقارية المباعة على المخطط في مشروع التطوير العقاري ومقاول وممول ذلك المشروع في المطالبة بالأموال التي تم دفعها أو المستحقة لهم بموجب عقد المقاولة أو التمويل عند حدوث أي من الحالات التالية: إلغاء المطور لمشروع التطوير العقاري أو تخليه عنه، وإيقاف المطور لمشروع التطوير العقاري واعتبار الدائرة ذلك الإيقاف بأنه إلغاء للمشروع أو تخلٍّ عنه، وإلغاء قيد المطور وفق أحكام هذا القانون، والحكم على حكم قضائي بات.
المادتان 21 و22
وتناولت المادتان 21 و22 من قانون التنظيم العقاري التزامات أمين الحساب والاطلاع على البيانات، ونصت المادة 23 على أنه لا يجوز للمطور رهن أرض مشروع التطوير العقاري أو أي حق عقاري مرتبط بها ما لم يكن ذلك حصرياً للحصول على تمويل لأغراض بناء ذلك المشروع، شريطة التزام المطور ومموله بإعلام مشتري الوحدة العقارية أن أرض مشروع التطوير العقاري أو الحق العقاري المرتبط بها مرهون والنص على ذلك صراحة في عقد البيع والشراء، وتعهد المطور وموافقة ممول المطور بفك الرهن عن الوحدة العقارية التي قام مشتري الوحدة العقارية بدفع ثمنها كاملاً وإيداعه في حساب ضمان المشروع، والتزام البنك أو المؤسسة المالية الممولة بإيداع كامل مبلغ التمويل في حساب ضمان المشروع ولا يجوز دفعها مباشرة إلى المطور.
المادة 24
أكدت المادة 24 على أحقية أمين الحساب في الاحتفاظ بنسبة لا تقل عن 5% من إجمالي قيمة مشروع التطوير العقاري كضمان لحسن تنفيذ إصلاح العيوب التي قد تظهر بعد إنجاز المشروع، ولا يجوز صرف المبلغ المذكور في البند السابق أو أي جزء منه إلى المطور إلّا بعد انقضاء سنة من تاريخ شهادة إنجاز مشروع التطوير العقاري وتسوية جميع شروط حسن التنفيذ خلال تلك السنة، ويجوز للدائرة الموافقة على طلب المطور بسحب مبلغ ضمان حسن التنفيذ المشار إليه في البند الأول من هذه المادة قبل انقضاء سنة من تاريخ إنجازه مقابل تقديم المطور لكفالة بنكية تغطي قيمة المبلغ المسحوب.
25
أوضحت المادة 25 أنه إذا تخلف المطور عن البدء بمشروع التطوير العقاري وفقاً لالتزاماته التعاقدية وتقدم مشترون يملكون ما لا يقل عن 5% من الوحدات العقارية المباعة بشكوى للدائرة فعليها إجراء تحقيق بشأن ذلك المشروع، فإذا تبين لها أن المطور قد تأخر في البدء بالمشروع دون أي عذر مقبول بالمحافظة لأحكام هذا القانون أو لائحته التنفيذية أو التزامات المطور التعاقدية، جاز للدائرة إلغاء المشروع، ويتعين توزيع المبالغ المودعة في حساب ضمان المشروع بين المودعين، وفقاً لأحكام المادة 26 من القانون، ويجوز للدائرة أن تفرض غرامة تأخير على المطور تُدفع لمصلحة مشتري الوحدات العقارية في حال تأخر المطور في تسليم مشروع التطوير العقاري لمدة تزيد على ستة أشهر من تاريخ التسليم المتوقع للمشروع، وفقاً للجدول الزمني الذي تعهد به المطور للدائرة، وذلك ما لم يثبت أن تأخره كان بسبب خارج عن إرادته، ولا تسري أحكام هذه المادة على مشاريع التطوير العقاري التي بدأ إنشاؤها قبل العمل بأحكام هذا القانون والتي لا تقل نسبة الإنجاز فيها عن 50%.
إشراك أمناء الحساب في مسؤولية حماية المودعين
أشرك قانون التنظيم العقاري أمناء الحساب في مسؤولية حماية أموال المودعين وإنجاز المشاريع، حيث تناولت المادة (26) المسائل المتعلقة بالفشل في إنجاز المشروع، حيث أوضحت أنه إذا فشل المطور في إكمال مشروع التطوير العقاري على أمين الحساب، وبعد موافقة الدائرة، اتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق المودعين بما يضمن إكمال مشروع التطوير العقاري، وفي التصاريح الممنوحة له، وقد تشمل تلك التدابير قيام ممول مشروع التطوير العقاري أو مطور آخر بإكماله، وإذا تعذر إيجاد أي حل لإكمال مشروع التطوير العقاري خلال فترة ستة أشهر من تاريخ موافقة الدائرة وفقاً لأحكام البند (1) من هذه المادة، يقوم أمين الحساب بتوزيع المبالغ المتبقية المودعة في حساب ضمان المشروع، وذلك تحت إشراف الدائرة، وهو بدل مصاريف إدارة الحساب غير المشددة، الخاصة بأمناء الحساب، وبحد أقصى تحدده الدائرة، وممولي مشروع التطوير العقاري ومشتري الوحدات العقارية في المشروع أو مموليهم، وذلك قسمة غرماء في حال عدم كفاية المبالغ الموجودة في حساب ضمان المشروع، ومقاولي المشروع والموردين وذلك قسمة غرماء في حال عدم كفاية المبالغ في حساب ضمان المشروع، والمطور، ولا يخل التوزيع المذكور في البند السابق بحق الدائرتين في الرجوع على المطور بأي نقصان وفقاً لأحكام الاتفاقيات مع المطور. أبوظبي- البيان
إلزام المطورين بفتح حساب الضمان لكل مشروع
حدد قانون التنظيم العقاري في أبوظبي حساب الضمان كأحد الشروط الجوهرية اللازمة للبدء في إجراءات تنفيذ المشاريع العقارية.
ونصت المادة 15 من القانون على أنه لا يجوز بيع أي وحدة عقارية على المخطط ما لم يتم استيفاء الشروط التالية: موافقة الجهات المختصة على مشروع التطوير العقاري، وإيداع مخطط التطوير الرئيسي أو الفرعي الخاص بمشروع التطوير العقاري لدى السجل العقاري في الدائرة، بما في ذلك مخطط الطبقات المبدئي ومخطط المجمع المبدئي، وأن يكون المطور مالكاً لأحد الحقوق العقارية على الأرض التي سيقام عليها مشروع التطوير العقاري أو حاصلاً على حقوق تعاقدية تسمح له بتطوير الأرض ومنح حقوق عقارية على الوحدات العقارية المراد إنشاؤها على الأرض، وتقديم المطور ما يفيد حيازته للأرض التي سيتم إنشاء مشروع التطوير العقاري عليها، وأن يكون المطور قد فتح حساب ضمان المشروع، والحصول على موافقة الدائرة على بيان الإفصاح المتعلق بالوحدة العقارية حسب النموذج المعد من الدائرة، ويلتزم المشتري بدفع قيمة شراء الوحدة العقارية على المخطط حسب نسب الإنجاز الفعلي لأعمال التشييد والبناء ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك مع المطور، وللدائرة إصدار القرارات اللازمة لتنظيم الأمور المرتبطة بطرق وآليات البيع على المخطط والوثائق والمستندات الواجب تبادلها بين الأطراف المعنية . أبوظبي - البيان