حافظت سوق الإيجارات المتوسطة في القطاع السكني في دبي، على حالة الاستقرار التي تمر بها خلال الربع الثالث من عام 2015. كما يبدو السوق منقسماً على نفسه، مع تحقيق بعض المواقع ميسورة التكلفة للنمو، في حين شهدت بعض المناطق الأخرى تراجعاً واضحاً، وذلك وفقاً لأحدث تقرير من شركة الاستشارات العقارية العالمية «سي بي آر إي». وشهد قطاع المبيعات مزيداً من الضغط، مع انخفاض المبيعات بحدود 2 % منذ الربع الثاني لعام 2015، و6 % مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي.
تأثيرات
قال مات غرين رئيس قسم بحوث واستشارات الإمارات العربية المتحدة لدى شركة «سي بي آر إي» الشرق الأوسط: «في الوقت الذي تراجعت فيه ثقة المستثمرين بالاقتصادات العالمية، ترك هذا الأمر تأثيراً جزئياً على مبيعات الوحدات السكنية في دبي، ويعزى هذا التباطؤ إلى تصحيح الأسعار الناتج عن استقرار السوق. وفي ضوء النشاط المنخفض للسوق، يعمل المطورون العقاريون على تحفيزها، من خلال عرضهم لخطط سداد أكثر مرونةً، تشمل خطط سداد آجلة، تنطوي على خيارات تسديد بعد مرحلة التسليم».
توقعات
حول التوقعات المستقبلية للفترة المتبقية من عام 2015، قال غرين: «م ن المرجح أن تستمر حالة الاستقرار التي يشهدها القطاع السكني خلال الأشهر القادمة. ويمكن أن تدخل حوالي 20 ألف وحدة سكنية جديدة السوق خلال العام، وسيوجد الكثير منها ضمن أسواق «دبي لاند» الثانوية. كما ستشهد السوق نسبةً أعلى من المشاريع السكنية التي يتم إطلاقها بمستويات أسعار منخفضة، ما قد يؤدي إلى التوجه نحو التكاليف الميسورة في سوق المبيعات. ويمثل هذا الأمر توجهاً إيجابياً، سيساعد على تجنب حدوث تصحيح أكبر في المستقبل».
المكاتب
شهد قطاع العقارات المكتبية شروط إيجار مستقرة، وسط نمو محدود للعرض، وانتظار نضج السوق. كما بقيت إيجارات المكاتب الرئيسة دون أي تغيير للربع السادس على التوالي، في حين شهدت المواقع الثانوية مستويات نمو هامشية. وبالإضافة إلى ذلك، تواصل العقارات المكتبية عالية الجودة ذات الملكية الفردية، توليد مستويات طلب مرتفعة من قبل شاغلي العقارات من المؤسسات، على الرغم من كون السوق مقيدةً بسبب النقص الحاصل في تقديم العروض ذات النوعية الجيدة.
ومن المتوقع أن يشهد هذا القطاع تغيراً واضحاً في بدايات عام 2016، مع تسليم أحد أبراج بحيرات جميرا والمبنى (C1) في منطقة مركز دبي التجاري، حيث ساهم كلاهما في توليد مستويات عالية من النشاط خلال مرحلة ما قبل التأجير، الأمر الذي يعكس بوضوح، طبيعة سوق دبي الآخذة بالنضوج.
الفنادق
تشهد فنادق دبي أداءً أضعف، بسبب التقلبات في أسواق العملات العالمية والتحديات الجيوسياسية. وساهم انخفاض قيمة العملة في بعض أسواق دبي المصدرة الرئيسة في الضغط على مستويات الطلب، ما أدى إلى انخفاض متوسط السعر اليومي بواقع -7 % من بداية العام وحتى تاريخه، ليصل إلى حدود 227 دولاراً أميركياً.
وقابل هذا الأمر انخفاضاً بواقع 8 % في إيرادات الغرف الفندقية، والتي ساهم انخفاض مستويات الإشغال (-0.9 % منذ بداية العام وحتى تاريخه) في حدها بشكل كبير. وتابع غرين: «بالرغم من الانخفاض، حافظ متوسط معدلات الإشغال في جميع أنحاء السوق الفندقية خلال الأشهر السبعة الأولى من عام 2015، على حالة ازدهار نسبية مع بلوغه نسبة 77 %. يمكن أن تشكل المجموعة القوية من مشاريع الفنادق قيد الإنشاء في دبي، ضغطاً إضافياً على متوسط الأسعار، ما قد يؤثر في أداء الفنادق على المدى القصير».
أما بالنسبة لقطاع الضيافة، فمن المرجح أن يشهد أداءً ضعيفاً، يستمر حتى نهاية العام، ويعود ذلك بشكل كبير إلى ضعف أسواق العملات العالمية، الذي أثر بدوره في الطلب السياحي. وتواجه دبي تحدياً يكمن في تحول السياحة إلى وجهات إقليمية ميسورة التكاليف، بينما قد تسهم المجموعة القوية من المشاريع قيد الإنشاء في مجال الغرف الفندقية، في تشكيل ضغط إضافي على ديناميكية العرض والطلب خلال العام القادم. وبيَّن التقرير، تسجيل قطاع التجزئة لأداء ثابت خلال الأرباع الثلاثة الأولى من العام، مع إظهار مراكز التسوق الكبرى مستويات إشغال مرتفعة، إلى جانب معدلات إيجار مستقرة.
وعملت طلبات المستهلكين من قاطني الإمارات العربية المتحدة كمحفز لنمو القطاع. وتعد دبي حالياً موطناً لـ 56 % من علامات تجارة التجزئة في العالم، حيث صنفت في المركز الثاني بعد لندن من حيث تغطية العلامات التجارية العالمية.
ولا تزال الأنشطة الإنمائية مزدهرة مع 620 ألف متر مربع من المساحة المتاحة للتأجير، والمقرر دخولها السوق خلال الأعوام الأربعة القادمة. وشكلت مراكز التسوق المجتمعية، وعمليات التوسع التي شهدتها مراكز التسوق الحالية، غالبية عمليات الافتتاح الجديدة خلال عام 2015.
نمو
قال غرين: «ساهم تنامي عدد السكان، جنباً إلى جنب مع ارتفاع متوسط دخل الفرد، في النمو القوي ضمن قطاع تجارة التجزئة. ولا تزال دبي الوجهة الأولى لتجار التجزئة، حيث إنها تعمل كبوابة للعلامات التجارية الساعية لتأسيس وجود لها في المنطقة. ولكن، من جانب استهلاكي، يمكن أن يعمل انخفاض الثقة الاقتصادية في ظل هبوط أسعار النفط، إلى جانب انخفاض الطلب على السياحة، على الحد من إنفاق المقيمين والسياح على حد سواء».
عقارات متوسطي الدخل أبرز التحديات في المنطقة
نشرت مجموعة جيه أل أل، للاستثمارات والاستشارات العقارية تقريراً حول إسكان شريحة متوسطي الدخل في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا (مينا). ويكشف التقرير عن التأثير الاجتماعي والاقتصادي للنقص الكبير في حجم العرض المطلوب في هذه الشريحة السكنية، مشيراً إلى ضرورة بذل المزيد من الجهود لتصحيح الخلل الراهن بين العرض والطلب في هذه الشريحة.
ويؤكد التقرير أن النقص في العرض يواجه الأسواق الثلاثة الرئيسية في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا (السعودي والمصري والإماراتي) بتحدٍّ مهم. وأوضح التقرير أنه رغم وجود اعتراف عام بوجود التحدي وطرح المزيد من السياسات والمبادرات والمشاريع التي تستهدف شريحة إسكان متوسطي الدخل، إلا أن الأمر يحتاج إلى بذل المزيد من الجهود لمنع تفاقم حدية النقص الراهن في حجم المعروض من وحدات هذه الشريحة السكنية قبل الشروع في تخفيض النقص بحد ذاته.
حجم
منذ 2011 لاحظت جيه أل أل وجود حاجة لطرح 3.5 ملايين وحدة سكن إضافية بأسعار في متناول شريحة العائلات متوسطة الدخل في المنطقة. ومما لا شك فيه أن هذه الفجوة قد اتسعت خلال السنوات الخمس المنصرمة، لأن الغالبية الساحقة للمشاريع السكنية التي تم تسليمها وتصميمها في سائر أنحاء منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا خلال تلك الفترة الزمنية كانت تستهدف العائلات الأعلى دخلاً.
وفي دبي بصفة خاصة، لا يمكن اعتبار سوى 22% من الوحدات السكنية التي تم طرحها حتى الآن خلال عام 2015 مناسبة لمتوسطي الدخل حسب تعريف جي إل إل لتلك الشريحة. وأوضح التقرير من ناحية أخرى، أن العام الحالي لم يشهد طرح أية وحدات سكنية تنطبق على تعريف مجموعة جيه إل إل للعائلات متوسطة الدخل في الأسواق الأخرى للمنطقة.
وقال كريج بلومب، رئيس دائرة البحوث في مجموعة جيه أل أل بمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: «رغم عدم كون أي من هذه الحلول سهل التطبيق. وأضاف شرعت الحكومات في سائر أنحاء المنطقة بتخصيص موارد مالية كبيرة لتشجيع تطوير المزيد من مشاريع إسكان العائلات ذات الدخل المتوسط، ولكن ينبغي القيام بالمزيد من هذه الجهود. ونحن نعتقد أن هناك حاجة ملحة إلى إعادة التفكير في العلاقة القائمة بين الحكومات وقطاع التنمية العقارية لإنشاء المزيد من المساكن التي تتميز بكونها في متناول يد العائلات ذات الدخل المتوسط. كما نوصي باتخاذ المزيد من مبادرات التخطيط والتصميم المبتكرة لإنشاء مجتمعات متماسكة ومستدامة وأكثر جاذبية، بالإضافة إلى توفير التمويل وتمكين شرائح العائلات ذات الدخل المتوسط من أخذ نصيبها في المستقبل.
620
ألف متر مربع مساحة تسوق تدخل السوق قريباً
77 %
إشغال فنادق دبي رغم تقلبات أسعار العملات
8 %
انخفاض إيرادات الغرف الفندقية منذ بداية العام
227
دولاراً أميركياً متوسط سعر الليلة الفندقية
56 %
من علامات تجارة التجزئة العالمية تتواجد في دبي