يستحوذ نظام تملك الأجانب حاليا على نسبة تتراوح بين 30% و40% من حصة مشاريع شركات التطوير العقاري في أبوظبي، وأدى اختفاء نوعية المشتري المضارب ووجود المشتري النهائي، إلى استقرار أسعار البيع خلال العام 2014 والربع الأول من العام الجاري لتتراوح بين 1000 درهم للقدم المربعة في منطقة فيلات الريف إلى 1550 درهما للقدم المربعة في جزيرة الريم، كما استقرت أسعار الفيلات لتتراوح بين مليون درهم كما في فيلات هيدرا إلى 10.5 ملايين درهم في منطقة فلل شاطئ السعديات.
وارتبطت الطفرة العقارية الجديدة في أبوظبي خلال الفترة الأخيرة بنظام جديد لتملك الأجانب للوحدات السكنية والفيلات، تم تطبيقه لأول مرة في الإمارة، وحصل بمقتضاه الوافد الأجنبي على «سند ملكية» يتيح له حق التصرف الكامل في الشقق والفيلات التي يشتريها من دون الأرض وذلك وفق عقود مساطحة أبرمتها بلدية أبوظبي مع شركات التطوير والمطورين العقاريين الذين باعوا الشقق والفيلات للأجانب.
وتم طرح النظام عام 2007 في مناطق محددة تم تسميتها «مناطق استثمارية» وشملت مناطق متميزة جدا تتمتع بإطلالات ساحرة على مياه الخليج وشملت مناطق شاطئ الراحة وياس وجزيرة الريم وجزيرة السعديات، وتقنن رسميا بقرار متكامل عام 2010 للملكية العقارية، وحصل بمقتضاه الملاك الأجانب على سندات ملكية عقارية بدءا من عام 2013 بعد إتمام شركات التطوير العقاري كافة إجراءات تسجيل مشاريعها العقارية الجديدة من الجهات المختصة في الإمارة ومازال هذا النظام يحتاج إلى تشريعات واضحة ومتكاملة وأنظمة إدارية متطورة تتسم بسرعة إنهاء إجراءات التعامل مع الملاك حتى يواصل النظام نجاحه خاصة مع وجود طلب متزايد عليه في سوق أبوظبي.
أكبر شركة
وتعتبر "الدار العقارية" هي أكبر شركة عقارية أبرمت عقود البيع للأجانب. وتنتشر مشاريع الشركة السكنية خارج مدينة أبوظبي في مناطق شاطئ الرحة وياس وبالقرب من مدينة أبوظبي حيث تقع مشاريعها أبراج البوابة وبرجا صن وسكاي في جزيرة الريم وتليها شركة طموح بمشاريعها أبراج مارينا سكوير وأبراج مدينة الأضواء في جزيرة الريم، ثم شركة منازل العقارية حيث تتواجد فيلاتها في منطقة الريف إضافة إلى شركات أخرى مثل شركة التطوير والاستثمار السياحي وشركة السعديات للاستثمار والتطوير في جزيرة السعديات.
إقبال متزايد
ويؤكد محمد خليفة المبارك الرئيس التنفيذي لشركة الدار العقارية أن الإقبال من الأجانب على التملك في أبوظبي في تزايد مستمر. وأشار إلى أن الأجانب (غير الخليجين) يستحوذون على نسبة نحو 30 % في غالبية مشاريع الشركة التي تم تنفيذها مثل مساكن المنيرة والزينة وأبراج البوابة، وهذه النسبة في تزايد ملحوظ، وهذا ما تأكد للشركة عندما طرحت العام الماضي مشروع أنسام أول مشروع سكني في جزيرة الريم ومشروع الهديل السكني في منطقة البندر بشاطئ الراحة حيث تم حجز المشروعين في وقت قياسي.
سندات ملكية
ونوه المبارك إلى أن المشترين الأجانب لوحدات مشاريع الشركة حصلوا على سندات ملكية عقارية صادرة من بلدية مدينة أبوظبي، مشيدا بالجهد الكبير الذي بذلته مدينة أبوظبي في هذا الصدد، وأكد أن صدور سندات الملكية مثل تقدما كبيرا انعكس إيجابياً وبشكل مباشر على جميع المستثمرين والمتعاملين في القطاع العقاري، كما كانت خطوة مهمة ضمن المساعي الرامية إلى تطوير السوق العقارية في أبوظبي، وأتت استجابة للطلب المتزايد الذي نشهده الآن بشكل ملحوظ على تملّك الوحدات السكنية عالية الجودة ضمن مشاريع الدار العقارية.
استأجر لتتملك
ويؤكد المبارك على أن شركة الدار تحرص على إبقاء جزء من وحدات مشاريعها السكنية ضمن محفــــظتها الاستثمارية لتدر دخلا لها ولا تفضل عــرض كل ما لديها للبيع، كما أن الشركة لا تفضل حاليا إعادة العمل بنظام استأجر لتتملك لأن أوضاع اقتصاد الإمارة والشركة أفضل كثيرا.
وطبقت شركتا الدار وصروح قبل الاندماج معا في شركة واحدة نظام البيع المباشر للأجـــانب عندما طرحتا مشاريعهما في بداية الطفرة العقارية 2007، إلا أنه مع ظهور تداعيات الأزمة المالية العالمية 2008 على القطاع العقاري في أبوظبي قل إقبال الأجانب على الشراء مما دفع الشركتين إلى طرح برنامج «استأجر لتتملك» في أبوظبي، ونشط البرنامج خلال سنوات 2010 و2011 و2012 ونظمت الشركتان حينذاك حملات إعلامية قوية للتعريف بالبرنامج ومزاياه.
تنافس كبير
وشهد برنامج استأجر لتتملك إقبالا كبيرا من المقيمين في أبوظبي حيث تنافسوا على التعاقد لشراء وحدات في برجي صن وسكاي تاورز والبندر والمنيرة والزينة، وبلغت نسبة الإقبال على البرنامج حينذاك نحو 40 % مقابل 25 % للشراء الفوري.
وتنوعت أشكال العقود لهذا البرنامج، فهناك مستثمرون ومقيمون قاموا بتأجير الوحدة السكنية لمدة سنة أو سنتين أو ثلاث ثم قاموا بشرائها في نهاية العام الثالث، وقد تم خصم 90 % من قيمة الإيجار السنوي من مبلغ البيع النهائي، بينما تم تخصيص 10 % من قيمة الإيجار على مدى العام أو العامين أو الثلاثة أعوام كمصاريف إدارية، وكانت النسبة الغالبة على العقود سنتي إيجار ثم بيعا وتمليكا نهائيا، ولم تزد العقود عن ثلاث سنوات إيجار. وقد التزمت شركة الدار بعد اندماجها مع شركة صروح بتنفيذ العقود بحذافيرها مع المشترين وسلمت الوحدات كاملة للمشترين دون أية إضافات مالية.
مشاريع السعديات
ولا يقتصر اقبال المشترين الأجانب على مشاريع " الدار" في جزيرة الريم وشاطئ الراحة وجزيرة ياس بل يتجهون بصورة ملحوظة إلى جزيرة السعديات التي اقتربت فيها أسعار عدد من الفيلات الخلابة المتميزة إلى ما بين عشرين مليون درهم إلى 30 مليون درهم، ويتواجد في الجزيرة حاليا مشروعان متميزان، أولهما مشروع فلل شاطئ السعديات الذي تطوره شركة التطوير والاستثمار السياحي ويتكون من 428 فيلا، ومشروع حد السعديات الذي تطوره شركة السعديات للاستثمار والتطوير والمكون من 1453 فيلا على مرحلتين منها 453 فيلا في المرحلة الأولى التي من المقرر إنجازها أواخر العام المقبل، ويمتد المشروع على مساحة 1.5 مليون متر مربع، ويطل على واجهة بحرية على مسافة 7 كيلومترات على طول شواطئ جزيرة السعديات، وقد تم بيع 73 % من فيلات المرحلة الأولى والبالغة تكلفتها 2.7 مليار درهم، وبلغت حصة المشترين الأجانب وفقا لتصريحات منير حيدر الرئيس التنفيذي للشركة 40 % منهم 22% من الجنسيات العربية و18 % من الجنسيات الأجنبية.
جنسيات مختلفة
ويرى الدكتور محمد نعيمات رئيس مجلس إدارة شركة الحصن العقارية المتخصصة في الوساطة والاستشارات العقارية في أبوظبي أن الإقبال على شراء الفيلات والوحدات السكنية في جزيرة السعديات من قبل المستثمرين الأجانب خاصة الصينيين والنيجريين والهنود والأوروبيين كبير للغاية مشيرا إلى أن شركته رصدت إقبالا كبيرا وغير مسبوق لهذه الجنسيات على الإقامة في منطقة جزيرة السعديات حيث يرغب الغالبية منهم في تملك عقارات سواء وحدات أو فيلات فيها.
البيع بالكاش
ويرى نعيمات أن نظام البيع بالكاش هو الأفضل حاليا للمشترين الأجانب في أبوظبي وليس أي نظام آخر، مؤكدا على أن أي شركة عقارية في أبوظبي لو عرضت على المستثمرين الأجانب نظام بيع آخر غير البيع بالكاش سواء «استأجر لتتملك» أو غيره فسوف يندهشون منا، والسبب أن غالبية المستثمرين الأجانب الذين يفدون يوميا عــــلى أبوظبي خاصة من لا يفكرون إلا في الشـــراء الفوري «الكاش» وهم يرغبون في الحصول على وحدات سكـــــنية فاخرة بمساحات كبيرة، ومستعدون لأن يدفعوا أي مبلغ فوري.
الإسكان المتوسط
الإسكان المتوسط كان هدفا رئيسيا للمشترين والمستثمرين الأجانب خاصة وأن هؤلاء المستثمرين ينتمون لشرائح بدخول واستثمارات متنوعة، والملاحظ أن الإقبال على مشاريع الإسكان المتوسط كبير وهو ما حدث مع عدة مشاريع أبرزها مشروع فيلات الريف بمرحلتيه الأولى والثانية.
وتملك الأجانب له مستقبل كبير جدا في أبوظبي كما يقول محمد مهنا القبيسي رئيس مجلس إدارة شركة منازل العقارية المتخصصة في فيلات الإسكان المتوسط، والسبب يرجع إلى أن أبوظبي استقطبت خلال السنوات القليلة الماضية أعدادا كبيرة من أبناء الجنسيات من معظم قارات العالم، وقد جاء هؤلاء بالآلاف واصطحبوا أسرهم للتمتع بالإقامة في أبوظبي التي تتمتع باستقرار أمني وسياسي ودخول مرتفعة جدا إضافة إلى توفر خدمات ومرافق في غاية الجودة مما جعلها المسكن الملائم لهم ولعوائلهم على مدار سنوات كثيرة مقبلة. ويرى القبيسي أن نسبة تملك الأجانب في المشاريع العقارية الجديدة في أبوظبي تتراوح بين 30 % إلى 40 % متوقعا أن ترتفع هذه النسبة خلال السنوات المقبلة.
ولفت القبيسي إلى أن السوق في أبوظبي يشهد تغييرا جذريا في الوقت الحالي، فمن الواضح أن الطلب على الشراء والإقامة في أبوظبي يتزايد، وهذا الطلب حقيقي مائة في المائة وليـس طلبا هدفه المضاربة كما شهدنا في بداية سنوات الطفرة ونوعية المستــــثمر اليوم مختلفة تماما فهي إما مستثمر طويل الأجل يشتري وينتهز فــــرصة متمـــيزة للبيع على مدار عدة سنوات أو مشتر حقيقي يريد شراء وحــدة سكنية يقيم فيها وأسرته لسنوات قد تطول كثيرا بعد أن توفرت له نوعية الحـــياة الهادئة المستقرة.
التوسع في المشاريع
تغير نوعية المستثمر والمشتري الأجنبي الجديد كما يشدد محمد مهنا القبيسي لا بد أن تظهر نتائجها على السوق العقاري في أبوظبي بحيث يتم التوسع في مشاريع الإسكان المتوسط لأن الواقع الحالي يؤكد أن هناك تركيزا من غالبية الشركات على الإسكان الفاخر الذي يقع في مناطق خلابة مثل مناطق الجزر وهي مناطق تشتهر بأسعارها المرتفعة ومن الأولى أن تتجه الشركات إلى تنويع مشاريعها بحيث يكون فيها الإسكان الفاخر ونصف الفاخر والمتوسط وإسكان ذوي الدخل المحدود، وبلا شك فإن الإسكان المتوسط سيحقق لها مكاسب كبيرة كما سيسد حاجة حقيقية للأجنبي الراغب في الإقامة لدينا لسنوات طويلة.
تطور جذري
ويلفت وائل الطويل الرئيس التنفيذي لشركة تلال كابيتال في أبوظبي إلى أن سوق أبوظبي يتحول بصورة ملحوظة من سوق إيجاري إلى سوق تملك مع التوسع في نظام تملك الأجانب مشيرا إلى أن نوعية الأجنبي متعددة فهناك من يشتري ليستثمر وهناك من يشتري ليسكن، وفي أبوظبي وافدون أجانب سواء كانوا عربا أو آسيويين أو أوروبيين أو أمريكيين أو كنديين وغيرهم حيث تحتضن الإمارة أكثر من 200 جنسية، وهم أجانب ذوو كفاءات مهنية وتعليمية عالية جدا ورتبوا أوضاعهم الحياتية على البقاء لمدة أطول في دولة الإمارات التي احتضنتهم ولم تبخل علهم بشيء، كما أنهم لم يبخلوا عليها أيضا، وساهموا في تطوير أبوظبي والدولة، وهؤلاء يجدون اليوم في نظام التملك سواء كان مساطحة أو حق انتفاع أو استغلال فرصة كبيرة لشراء وحدات سكنية بشكل ميسر للغاية، وبما يخفف من أعبائهم المالية.
تسويق فعال
ويحتاج نظام تملك الأجانب لكي يواصل نجاحه إلى تسويق فعال، كما يؤكد الدكتور عماد الجمل مستشار شؤون العقود والنزاعات في جمعية المقاولين بأبوظبي مؤكدا على أن مستقبل تملك الأجانب واعد جدا في أبوظبي خاصة مع وجود مؤشرات عديدة تؤكد دفع حكومة أبوظبي لهذا النظام الذي جذب إليها شرائح من الفئات المهنية رفيعة المستوى للعمل والإقامة في أبوظبي، كما أنه من الواضح أن عقلية الأمس قد شهدت تغييرات كبيرة لكن مطلوب أن يقترن هذا التغيير بتغيير في مفاهيم البيع والتسويق خاصة وأن الحكومة لديها توجه قوي للتوسع في المناطق الاستثمارية والدليل على ذلك المشاريع الجديدة التي يتم الإعلان عنها كما حدث مع مشروعي الهديل وأنسام أو المشروعات المتوقعة خلال الدورة التاسعة الحالية لسيتي سكيب أبوظبي.
ويؤكد الدكتور عماد الجمل على أن النزاعات بين شركات التطوير العقاري والمشترين الأجانب نادرة جدا موضحا أن جمعية المقاولين لم تتلق أية نزاعات من هذا الشكل، كما أنه بحكم عمله في شؤون نزاعات العقود لم يرصد واقعة واحدة حول خلاف بين المستثمرين والشركات، ومن المهم أن تطلع إمارة أبوظبي على تجارب هونغ كونغ وماليزيا وتركيا وسنغافورة في قضايا التملك للأجانب والاستفادة منها.
البلدية تصدر سندات ملكية للأجانب
تصدر بلدية مدينة أبوظبي حالياً سندات ملكية للأجانب الذين اشتروا وحدات سكنية وفيلات في أبوظبي وفقاً لقرار الملكية العقارية. وسجلت بلدية مدينة أبوظبي لصالح شركة الدار العقارية عقود مساطحة عبر المطورين العقاريين يتم بموجبها تسجيل الوحدات السكينة الخاصة بمشاريع الدار العقارية والواقعة في المناطق الاستثمارية وفقاً لقرار الملكية العقارية، كما تم على أساسها إصدار سندات التملك العقاري للمستثمرين ضمن نطاق هذه الوحدات.
كما تعاونت البلدية مع شركة طموح المطور الرئيس لجزيرة الريم لتسجيل سندات الملكية الخاصة بالوحدات السكنية والتجارية بمشروع مارينا سكوير في جزيرة الريم، إضافة إلي شركات أخري للتطوير العقاري.
وأكدت بلدية مدينة أبوظبي أن إصدار سندات التملك للأجانب يأتي تجسيداً للخطط الاستراتيجية الهادفة إلى الارتقاء المستمر بالسوق العقارية في الإمارة ودعماً لرؤية أبوظبي الاقتصادية 2030، وأكدت البلدية الطلب المتزايد على تملك الوحدات السكنية عالية المواصفات والجودة في أبوظبي، مشيرة إلى أن عقد المساطحة يتيح قبول طلبات التسجيل من قبل المطورين العقاريين في المناطق الاستثمارية بأبوظبي، بالإضافة إلى إصدار كافة الوثائق اللازمة لسندات التملك الحر.
وأكدت البلدية أن تعاونها مع الشركات العقارية مثل الدار وطموح يهدف إلى تفعيل تسجيل وتوثيق وتسليم سندات ملكية الوحدات السكنية ضمن المناطق الاستثمارية التابعة للشركات العقارية وتعزيز التعاون المشترك بما يعود بالنفع على جميع السكان في عملية تنظيم السوق العقارية في إمارة أبوظبي. وأعربت البلدية عن استعدادها التام لتقديم الدعم والمساعدة لكافة الشركات العقارية لتسهيل عملية إنجاز سندات الملكية الخاصة بالوحدات السكنية بالشكل الحضاري الذي يحقق أهداف المشروع العمراني الشامل في أبوظبي وفقاً للإجراءات والقوانين المنظمة لذلك.
تسويق فعال
يحتاج نظام تملك الأجانب لكي يواصل نجاحه إلى تسويق فعال، ويرى الخبراء أن مستقبل تملك الأجانب واعد جدا في أبوظبي خاصة مع وجود مؤشرات عديدة تؤكد دفع حكومة أبوظبي لهذا النظام الذي جذب إليها شرائح من الفئات المهنية رفيعة المستوى للعمل والإقامة في أبوظبي، كما أنه من الواضح أن عقلية الأمس قد شهدت تغييرات كبيرة لكن مطلوب أن يقترن هذا التغيير بتغيير في مفاهيم البيع والتسويق.
أكبر شركة
تعتبر شركة الدار هي أكبر شركة عقارية أبرمت عقود البيع للأجانب. وتنتشر مشاريع الشركة السكنية خارج مدينة أبوظبي في مناطق شاطئ الرحة وياس وبالقرب من مدينة أبوظبي حيث تقع مشاريعها أبراج البوابة وبرجا صن وسكاي في جزيرة الريم وتليها شركة طموح بمشاريعها أبراج مارينا سكوير وأبراج مدينة الأضواء في جزيرة الريم، ثم شركة منازل العقارية حيث تتواجد فيلاتها في منطقة الريف إضافة إلى شركات أخرى مثل شركة التطوير والاستثمار السياحي وشركة السعديات للاستثمار والتطوير في جزيرة السعديات.
»الملكية« تمنح الأجانب حق التصرف بالشقق
يخضع نظام تملك الأجانب في أبوظبي للقرار رقم 46 لسنة 2010 بشأن أحكام الملكية العقارية الصادر عن المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي. واستهدف القرار تشجيع المطورين العقاريين والمستثمرين على تسجيل ملكيتهم للعقارات والحقوق المرتبطة بها، ويساعد على انتقال الحقوق العقارية بطريقة سلسة وسريعة فضلاً عن تسهيل فرص الحصول على قروض لتمويل الاستثمارات العقارية، ما سيعود بالنفع على القطاع العقاري بشكل عام والمستثمرين بشكل خاص.
وأعطى القرار وفق نصه لغير المواطنين من الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين حق تملك وشراء وبيع وتأجير ورهن واستثمار الطبقات والشقق دون الأرض في المناطق الاستثمارية، على أن يقوم مدير إدارة تسجيل العقارات بتسجيل أولئك الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين في السجل العقاري كمالكين للشقق والطبقات وإصدار شهادات أو سندات الملكية لهم، وذلك بعد تقديمهم للوثائق والمستندات الرسمية.
كما نص القرار على حق غير المواطنين من الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين الحصول على أو تملك أو التمتع بحق المساطحة حتى (50 سنة) قابلة للتجديد باتفاق الطرفين لمدة مماثلة والانتفاع بعقد انتفاع حتى (99 سنة) والإيجار الطويل الأمد على العقارات التي تقع داخل المناطق الاستثمارية، ويقوم المسجل بتسجيل أولئك الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين في السجل العقاري كأصحاب لتلك الحقـــــوق فور تقديمهم الوثائق والمستندات المحددة في اللوائح أو القرارات التي يصدرها رئيس دائرة الشؤون البلدية. وأكد الـــقرار على أن تحدد العقود والاتفاقيات المنشأة لأي من الحقوق العقارية داخل أو خارج المـــــناطق الاستثمارية شروط وأحكام ومدد الحقــــوق العقارية على ألا تتعارض مع أحكام القرار واللوائح والأنظمة والتعليمات والقرارات الصادرة بموجبه.
وقصر القرار حق تملك العقارات على المواطنين ومن في حكمهم وعلى الأشخاص والشركات والجهات التي يصدر بتحديدها قرار من المجلس التنفيذي، ويجوز لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي والأشخاص الاعتباريين المملوكة من قبلهم بالكامل تملك العقارات على أن يكون العقار داخل المناطق الاستثمارية.
وحدد القرار الأطر والأحكام العامة المتعلقة بإجراءات تسجيل الحقوق العقارية المحددة بموجب قانون الملكية العقارية للإمارة، حيث ينص القرار على قيام مدير إدارة تسجيل العقارات بتسجيل جميع التصرفات التي تقع على العقارات في الإمارة أو على أي من الحقوق العقارية مثل حق الملكية وحق المساطحة وحق الانتفاع وحق الإيجار الطويل الأمد، وذلك داخل وخارج المناطق الاستثمارية بالسجل العقاري في الإمارة وكذلك تسجيل عقود الرهن التي ترد على العقارات أو على أي من الحقوق العقارية والعقود المباشرة التي تبرم مع المصارف والجهات الممولة للمشروعات.
240
ألف وحدة سكنية في أبوظبي بنهاية 2013 وضخت "الدار" 7 آلاف وحدة منذ بداية 2015
22
ألف وحدة سكنية
دخلت السوق
العقاري في أبوظبي العام الماضي
5
آلاف وحدة سكنية إجمالي مشروع مدينة الأضواء البالغة 12 برجاً في جزيرة الريم
%100
نسبة الحجز في مشاريع أنسام والهديل في جزيرة ياس وموعد التسليم 2017
860
فيلا طرحتها شركة منازل العقارية ضمن المرحلة الثانية من مشروع
الريف 2 باستثمارات
1.3 مليار درهم
38.9
مليار درهم قيمة عقود البناء في أبوظبي خلال 2014 تشكل 39 %
من إجمالي المشاريع في الإمارات
250
تتراوح إيجارات وحدات الإسكان الفاخر في أبوظبي بين 95 - 250 ألف درهم للوحدة
4
ملايين درهم أعلى قيمة لوحدة سكنية فاخرة في أبوظبي
بينما وصلت الأقل
الى 1.3 مليون
%10
صافي العائد الاستثماري في مشاريع السكن الفاخر
في أبوظبي
22
مليار درهم حجم الاستثمارات الأجنبية التي دخلت أبوظبي
عبر العقار وخدمات الأعمال في 2014