توقع نيكولاس ماكلين المدير المسؤول في سي بي آر إي الشرق الأوسط استمرار الاتجاه التصاعدي للقطاع السكني في دبي خلال عام 2013 مع استمرار الطلب المرتفع على المواقع الراسخة مقارنة بالمواقع الثانوية التي تفتقر إلى البنية التحتية والمرافق المجتمعية.
واشار ماكلين إلى أن توقعات سي بي آر إي حول عدد الوحدات الجديدة المتوقع دخولها للسوق في 2013 يصل الى 29 ألف وحدة منها 13.5 ألف وحدة سكنية (فلل وشقق) و16 ألف وحدة في ابوظبي ما قد يفرض ضغوطاً على أسعار البيع بنسبة خفض تصل إلى 5% مقارنة بأسعار 2012.
تنافسية
وحول سوق عقارات ابوظبي قال ماكلين بأن مبيعات السوق السكنية في أبوظبي شهدت استقرارا نسبيا في الأسعار خلال النصف الثاني من العام الماضي وهو ما ظهر واضحاً في العقارات المكتملة لكنه اشار إلى أن هناك عددا من العقارات قيد الإنشاء لا تزال تعاني من انخفاض مستمر في الأسعار نظرا لضعف الطلب عليها. فالإطالة في التأخير، والوصول المحدود إلى التمويل، وبطء أعمال البناء في المواقع، تؤثر جميعها في جاذبية تلك العقارات.
وتوقع ماكلين انخفاض أسعار بيع العقارات في ابوظبي بنسب تتراوح بين 3-5٪ اعتمادا على العقار. ويعتمد مستوى انخفاض المبيعات على المشروع. فعلى سبيل المثال، تعكس العقارات السكنية المختلفة على جزيرة الريم أداءً متفاوتا في المبيعات (من حيث السعر) رغم من أنها تقع في موقع تطوير واحد.
تأثيرات
وحول تأثيرات إلزام موظفي دوائر ابوظبي بالسكن في العاصمة اوضح ماكلين أنه من المتوقع أن يعطي القانون الجديد دفعة للطلب على الوحدات السكنية. ومثله مثل أي تغيير إيجابي على الطلب، من المرجح أن يصاحبه تأثير تفاؤلي على معدلات الإيجارات، ونأمل بالتالي أن يساعد ذلك في استقرار الإيجار.
كما توقع أن تتمتع الوحدات السكنية التي تقع في الأماكن المركزية والتي تتوفر فيها المرافق المجتمعية وسهولة الوصول إلى وسائل النقل بأداء أفضل عند المقارنة مع وحدات مماثلة في المناطق النائية (خارج الجزيرة) أو التي لا تحظى بالمرافق المجتمعية.
تشير التقديرات إلى أن تأثير القانون الجديد على أسعار البيع قد لا يكون كبيرا على المدى القريب نظرا للعوامل الأخرى التي تعد أكثر أهمية بالنسبة للمستثمرين/المشترين، وذلك يشمل توافر التمويل، والتأخير في التسليم الفعلي للمنتجات، والتناقض بين ما تم تسليمه وما تم الاتفاق عليه، والإطار التنظيمي الضعيف للعقارات.
سقف الاقراض
وحول قرار المركزي تحديد نسب سقف التمويل أشار ماكلين إلى أن تحاليلنا الأولية لبيانات المعاملات السكنية في دبي عام 2012 أظهرت أن 2550 فقط من المعاملات السكنية الـ16,250 كانت مرتبطة بالرهن العقاري ما يمثل 16٪ فقط من جميع المعاملات السكنية خلال عام 2012. الأمر الذي يشير بوضوح إلى أن سوق الرهن العقاري للإمارة لا يزال في بداياته مقارنة مع أسواق أوروبية أخرى.
واضاف أن أسعار البيع التنافسية خلال العامين الماضيين، بالإضافة إلى الاستقرار الوظيفي، دفعت عددا من السكان (العمالة الوافدة) إلى امتلاك العقارات بدلا من الاستئجار.
والخطوة التي اتخذها البنك المركزي مؤخرا سوف يؤثر بالتأكيد على المستثمرين الذين تخلفوا عن ذروة دورة العقارات بسبب اتساع أنشطة المضاربة لكن ماكلين قال إنه على الرغم من أن تلك البيانات تشير إلى أن سوق الرهن العقاري في الإمارة هي أقل من 20٪ من إجمالي السوق، فإن تحديد حد أقصى له سوف يكون له تأثير على أسعار عقارات مشاريع المستوى المتوسط (خاصة في المناطق الثانوية من دبي)، في حين لا نتوقع أي تذبذب للأسعار في المشاريع الراقية التي تعتمد في معظمها على التمويل الذاتي.
ويعتقد ماكلين بأن القانون الجديد قد لا يساعد المستثمرين الجدد في دخول السوق بسبب نسبة القرض إلى القيمة معظمهم من أصحاب الدخول المتوسطة إلى العالية من القوى العاملة الوافدة.