أجمع مسؤولون حكوميون على ولوج قطاع ادارة المجمعات العقارية بالدولة أوسع أبواب النمو والازدهار، مع تزايد الطلب على خدمات القطاع ودخول المئات من ناطحات السحاب الى السوق خلال السنوات الخمس الماضية.
فقد أكد مدير عام دائرة اراضي وأملاك دبي على أن ادارة العقارات صناعة واعدة ولا تزال في بداية مسيرتها، وتحتاج الى زمن ليس بالقصير كي تنضج وتتضح هويات لاعبيها الكبار من شركات التوريد. وأوضح بن مجرن ان على ممتهني ادارة المرافق العقارية البحث الدؤوب عن أفضل الحلول المتكاملة التي تواكب عالمية وتفرد الإمارات وتفوقها غير المسبوق على المستويات الاقتصادية والصحية والاجتماعية والبيئية.
وتذهب آراء العديد من العاملين في السوق العقاري الى دعم وجهة النظر تلك، لكن آخرين لم يخفوا قلقهم من ملامح التخبط الذي يرافق سلوك الموردين، فضلاً عن مخاوف من انزلاق الأسعار الى مستويات متدنية على حساب جودة الخدمات تحت شعارات التنافسية.
وبالمقابل يساهم ارتفاع الطلب على حلول ادارة المرافق المستدامة بشكل كبير في دفع عجلة نمو قطاع ادارة المرافق في دول مجلس التعاون الخليجي عموماً والإمارات على نحو خاص، وبنسبة نمو تصل الى 20 في المئة خلال السنوات الخمس المقبلة.
انتقاد
انتقد رئيس شركة «إمداد» جمال عبدالله لوتاه، غياب ثقافة ادارة المرافق العقارية في السوق، مستغرباً تكاسل الدوائر المختصة عن الترويج لفوائد تلك الخدمات بين المستهلكين. لكن لوتاه لم يستثن الشركة التي يديرها، وهي متخصصة بمجال تزويد خدمات ادارة المرافق العقارية المتكاملة في الإمارات من مسؤولية جهل القطاع العقاري بواحدة من أهم الانشطة الاقتصادية الشهيرة عالمياً.
وأوضح لوتاه رداً على أسئلة «البيان» في طاولة مستديرة جمعت ممثلي وسائل الاعلام في وقت سابق، إن ادارة المرافق معروفة في السوق العقاري على أنها (خدمات تنظيف وحراسة)، في حين أنها تضم سلة واسعة ومتنوعة من الخدمات التي يحتاجها العقار لإدارته بطريقة احترافية، ومن الظلم حبسها في تلك الخدمتين فقط.
شرعنة
تحدث لوتاه بشفافية وجرأة عن التحديات التي تعترض مهنة ادارة الخدمات كنشاط اقتصادي عقاري حقق قفزات هائلة على مستوى العالم، في حين لا يزال غير معروف بما يستحق في السوق المحلي رغم التطورات الهائلة التي شهدها السوق لجهة النهضة العمرانية وتحديث وتطوير البنية التشريعية.
وقال لوتاه الذي يرأس «إمداد» التابعة لمجموعة دبي العالمية ان 60 % من العقارات على مستوى دبي لا تدار بطريقة احترافية وفقاً لأفضــل المــمارسـات الــعـالميــة المطبقة على صعيد ادارة المرافــــق الـعـقـاريـة في دول عصرية، تنظر بعين الحسد لما حققته الدولة من تقدم في النهضة العمرانية.
مؤكداً بأن البنية التشريعية لم تواكب نشاط ادارة المرافق، اذ لا تزال الخدمات المتعددة والمتنوعة المدرجة تحت عنوان ادارة المرافق غير موجودة في المنظومة القانونية للتراخيص، وداعياً الى ضرورة شرعنة هذا النشاط ليقوم بدوره على أكمل وجه وفقاً لآليات وضوابط قانونية ساندة تمكنه من الارتقاء بأداء المنظومة العمرانية والمجمعات الحضرية عموماً وقطاع التطوير العقاري خصوصاً.
حجم السوق
قال لوتاه ان حجم سوق ادارة المرافق في الإمارات يتجاوز 5 مليارات درهم (ما يعادل 1.4 مليار دولار)، لكنه قال ان 60% من المشروعات القائمة لا تدار عبر شركات ادارة المرافق، بل بطرق داخلية لا تواكب نظيراتها العالمية. وتحاشى لوتاه بدبلوماسية الإجابة عن حصة «امداد» في سوق ادارة الخدمات، وقال إن ذلك يضعها في في حرج مع مثيلاتها، لكنه أكد على أن عيون فريق العمل في امداد ترنو للفوز بإدارة العقارات الـ60% التي لا تدار مباشرة من قبل شركات ادارة الخدمات.
حرق أسعار
نفى لوتاه أن تكون شركته قد تورطت بأية عمليات لحرق أسعار خدمات ادارة المرافق في السوق العقاري المحلي رداً على سؤال لـ«البيان» حول أسباب قيام الشركة بطرح أسعار لإحدى الخدمات، تصل الى 50%.
وأوضح لوتاه ان خفض أسعار خدمات «إمداد» ميزة لها وليس ضدها، لأن التخفيض جاء على خلفية الخبرات المتراكمة لدى الشركة، والممتدة منذ عام 1986 فضلاً عن حصولها على موردين يقدمون جودة عالية بأسعار تنافسية.
فرص استثمارية
قال محمد خليفة بن حماد، مدير أول ادارة العلاقات العقارية بمؤسسة التنظيم العقاري التابعة لدائرة اراضي وأملاك دبي لـ«البيان» إن قيمة رسوم الخدمات ليست موحدة أو ثابتة في كل المشروعات العقارية، اذ تتباين تعرفتها وتتحدد من منطقة الى أخرى ومن مبنى الى آخر وطبقاً للمساحات المشتركة ونوعية المرفقات (من أحواض سباحة وحدائق ومواقف وساحة ألعاب) وجودتها، لافتاً الى أن مؤسسة التنظيم العقاري.
الذراع التنظيمية لدائرة اراضي وأملاك دبي، تتحرى العدالة عند النظر في اعتماد تلك الرسوم لأي مشروع. واشار بن حماد الى أن ادارة العقارات نشاط اقتصادي واعد، وهو من الانشطة التي تفرض على المستثمرين فيها تطويرها بما يواكب المكانة العالمية للسوق العقاري في الامارة من جهة، فضلاً عن ضرورة مضيهم في الاجتهاد لتقديم الخدمات بحرفية عالية.
لكن بن حماد قال انه، وعلى الرغم من ثراء ادارة العقارات بالفرص الاستثمارية، الا أننا لا نلمس حجم اقبال يوازي حجم هذا النشاط العقاري، ولا يرتقي الى طموح السوق الذي يتطلع الى التنافسية العالية بين الشركات في كل المجالات الاقتصادية.
تحديات
يرى آلان روبرتسون، الرئيس التنفيذي لــ«جونز لانغ لاسال» مؤشرات قوية على تنامي الفرص الاستثمارية في السوق العقاري، وأوضح ان العوائد المجزية للأنشطة الاقتصادية الكامنة في القناة الاستثمارية العقارية تتركز في العقارات المكتملة ذات الجودة المميزة، والتي تتمتع بخدمات صيانة متنافسة مع باقي المشروعات. وأشار روبرتسون في تصريحات لـ«البيان» ان على المستثمرين عدم الاستهانة بجم الفرص الاستثمارية الكامنة في نشاط ادارة المجمعات والعقارات السكنية والتجارية، مؤكداً بأنها قناة استثمارية تدر أرباحاً جيدة لو أُحسن استغلالها.
وكانت البيان سألت الرئيس التنفيذي لجونغ لانز لاسال عن نوعية فرص الاستثمار في السوق العقاري حاليا وما اذا كانت لا تزال قائمة في مجال تنمية العقارات وتطويرها أو في تأجيرها وإدارتها. فأجاب: كلما أخذ السوق العقاري في دبي في النضج كلما تبلورت طبيعة الفرص الاستثمارية التي تكمن فيه. واشار روبرتسون الى أن هناك فرصا متنامية لإدارة الاملاك العقارية والاستثمار في أملاك عقارية مكتملة الإنشاء ومدرة للدخل. لكنه وصف الإقبال الحالي على شراء الوحدات غير المكتملة أو الاستثمار في الأراضي بأنه ضئيل على حد تعبيره.
يقول آلان روبرتسون: كلما أخذ السوق العقاري في النضج كلما اتضحت الاهمية المرتبطة بجودة ادارة الاملاك العقارية بشكل أكبر، حيث ستصير المباني التي يتم ادارتها بشكل سيئ أشد لفتا للأنظار، ليس فقط بسبب مظهرها .
ولكن ايضا نتيجة لرسوم الخدمة المرتفعة على نحو غير طبيعي، كما سيمكننا ملاحظة التباين الذي سوف يحدث عندما تحتفظ الاملاك العقارية المدارة بشكل جيد بقيمتها بقدر يفوق بكثير الأملاك العقارية المدارة بشكل سيئ. ونتوقع أن تقوم جهات التنمية العقارية بإسناد جزء من الإدارة الى أطراف ثالثة محترفة في مجال الإدارة وذلك في ضوء تحرك السوق من نشاط انشاء الأصول الى نشاط ادارة الأصول.
اقتصادية
سألت «البيان» في اطار طاولة مستديرة نظمتها «نخيل» قبل فترة مجموعة من الأسئلة المتعلقة بإدارة العقارات، وأجاب عنها سانجاي مانشندا، المدير المالي والرئيس التنفيذي لنخيل بالإنابة على أول تلك الاسئلة بقوله: نحن في نخيل نحترم خيار الملاك اذا ما قرروا التوجه لشركات خدمات أخرى، لكن شريطة أن يسددوا التزامتهم أولا. وأضاف: لا تزال خدمات نخيل الأقوى في السوق وأسعارها اقتصادية، وقمنا أكثر من مرة بخفضها دعماً للسكان.
وكانت نخيل قررت خفض قيمة رسوم الخدمات في مشروعاتها العقارية ما بين 15 الى 20% خلال العام الحالي 2012، تماشياً مع سياسة الشركة في تقديم خدمات عالية الجودة بأسعار اقتصادية.
وشدد على أن نخيل لا تسعى لاحتكار تقديم الخدمات ولا تجني أرباحاً من رسوم الخدمات، بل بالعكس نحن الآن نخسر الكثير بسبب تقديم الخدمة، لأن شريحة من السكان لم يدفعوا منذ عام 2008 ما بذمتهم.
وردا على سؤال لـ«البيان» حول سبب عدم قيام الشركة بتطبيق القانون الذي يجيز لجمعية الملاك تأجير عقار الممتنع عن سداد الرسوم بالمزاد العلني أو بيعه وتحصيل قيمة المتأخرات التي ترتبت بذمته جراء استخدام الخدمات، ورفضه سداد قيمتها، أجاب ماشندا: إن عدم توجه نخيل لتطبيق ذلك القانون يوضح بما لا يقبل الشك بأنها لا تفتعل الازمات، وتريد علاقات متينة مع الملاك، لذلك فضلت الحوار مع المتخلفين عن السداد بطرق مرنة، بدلا من التوجه للمحاكم المختصة لتطبيق القانون بحقهم.
خبرة واسعة
يقول سعيد بالشالات الرئيس التنفيذي لشركة سلوان لإدارة العقارات التابعة لمجموعة دبي للعقارات ان المحفظة العقارية التي تديرها الشركة تبلغ 18344 شقة سكنية، ونحو مليون قدم مربع من المحلات التجارية، تشكل أكثر من 500 محل تجاري، الى جانب 325650 قدماً مربعا من الماكتب التجارية.
وأشار بالشالات الى أن رؤية «سلوان» تتجسد بالعمل المباشر مع المطورين العقاريين الموثوقين، وتستند الى خبرتها الواسعة في هذا المجال لتوفير خدمات متكاملة لعملائها، والتي تتنوع لتشمل معظم متطلبات سوق ادارة العقار كالبيع والتأجير والتسويق وصولاً الى الاستشارات العقارية.
ولفت الى الخبرة الكبيرة التي تتمتع بها «سلوان»، والتي مكنّتها من اضافة خدمات مختلفة وغير تقليدية لجميع عملائها، من خلال عملها في ادارة مشاريع كبيرة ومتوسطة، حيث يعمل فريق «سلوان» على الدوام لإضافة لمسته الخاصة في المشاريع التي يديرها، وتقديم النصائح بشكل مستمر للوصول لأفضل عوائد لعملائها.
وطبقاً لبالشالات فإن «سلوان» تعتمد أسلوب الشراكة مع عملائها، فلا تعتبر فريق عملها مجرد وسيط تقليدي، بل يجب أن يعمل كشريك يضمن الافضل لجميع عملاء الشركة سعياً لتطبيق مبدأ الشراكة التي توفر حلولا عقارية متكاملة.
ولضمان أفضل النتائج لعملائنا، لا نمانع بالعمل بعض الاحيان مع وسطاء عقاريين آخرين ــ موثوقين ــ محليين أو عالميين لضمان فرص أكبر لعملائنا. وتعمل «سلوان» مع المطورين العقاريين بشكل رئيسي ومباشر على المشاريع المكتملة منها عن الوحدات المنفصلة، حيث تعمل بعد تقييم كل مشروع على توفير فريق مختص من أقسام الشركة المختلفة في «سلوان» لتوفير خدمات شاملة ومتكاملة للعملاء.
ويرى بالشالات الميزة الاهم لشركة «سلوان» في الاعتماد على القدرة التسويقية الكبيرة وشبكة العلاقات الضخمة التي تمتلكها في سوق العقارات من وسطاء عقاريين ومصارف وجهات تسويقية.
4 دولارات عوائد إدارة المرافق مقابل إنفاق دولار
اشارت دراسة أجرتها «ليبرتي ميوتشوال» (Liberty Mutual)، احدى كبرى الشركات العاملة في مجال التأمين على الممتلكات والحوداث في الولايات المتحدة الأميركية، والتي أوضحت امكانية تحقيق مديري المرافق عائدات استثمارية بقيمة 3 الى 4 دولارات أميركية، مقابل انفاق دولار واحد على تطبيقات السلامة.
وتضمنت الدراسة مجموعة أمثلة توضيحية تؤكّد دور معايير السلامة في الحد من النفقات. وأعطت مثالاً بأنّ تحسين استراتيجيات الامن والسلامة في احدى الشركات ساهم في تخفيض التعويضات السنوية وتكاليف التأمين على المسؤولية من مليون دولار الى 375.000 دولار على مدى ثلاث سنوات، ما أدى الى تحقيق وفورات سنوية بقيمة 625.000 دولار. لذا فإن اعتماد أفضل الممارسات المتعلقة بالسلامة ضمن حلول الادارة المتكاملة في الإمارات على سبيل المثال ضامن لتحقيق وفورات كبيرة في النفقات. وإن السلامة عنصر أساسي في أي عمل ونشاط تجاري، لا سيما في مجال ادارة وصيانة العقارات والأصول.
لكن ما لا تدركه معظم الشركات أنّ عامل السلامة يمكن أن يكون له تأثير كبير على عائدات الاستثمار، وذلك من خلال تفعيل الاستثمارات الذكية والمبتكرة في مجال السلامة.
ولقد بادرت العديد من الشركات الإماراتية، وبشكل استباقي، الى تعزيز مزايا السلامة في حلولها لإدارة المرافق، وسنواصل الاستثمار في قطاع البحث والتطوير من أجل تطوير استراتيجيات السلامة، وأفضل الممارسات التي تلبي الاحتياجات المحددة لعملائنا في المنطقة. ومن خلال تعزيز ثقافة السلامة على نطاق واسع، نأمل في مساعدة مؤسسات الاعمال لتحسين نتائجها المالية وإيراداتها على المدى الطويل.
وقد اكتسبت تلك الشركات سمعة قوية في اعتماد وتنفيذ أحدث التقنيات وأفضل ممارسات السلامة في مجال ادارة المرافق. حتى أن بعضها أصبح يمتلك معدات صديقة للبيئة وتعطي الاولوية للاستدامة عبر كافة عملياتها. كما أنها توفر التدريب لعملائها والمؤسسات الشريكة في مجال اعادة التدوير، جنبا الى جنب مع تقديم صناديق لتدوير النفايات وتوفير خدمة جمع النفايات مجانا.
مؤشر عقاري لأسعار الخدمات في دبي نهاية العام
أعلنت دائرة أراضي وأملاك دبي عن عزمها تأسيس أول مؤشر عقاري لأسعار الخدمات، بهدف وضع قيمة عادلة للتعرفة وفقاً لتصنيف المباني 3 فئات، وتبعاً لعدد طوابقها. وتشارك في وضع معايير المؤشر المرتقب جمعيات الملاك ومزودو الخدمات من الشركات العاملة في السوق العقاري، والمرخصة من مؤسسة التنظيم العقاري. ويتوقع إطلاقه في أكتوبر المقبل.
وأوضح المدير التنفيذي للمؤسسة المهندس مروان بن غليطة لـ«البيان» أن الاحتكام الى مؤشر رسمي لتحديد قيم رسوم الخدمات الواجب استيفاؤها يقوض المنازعات التي تقف وراءها عمليات الاحتساب المزاجي لتك الرسوم، الى جانب الفرصة التي يوفرها مؤشر متطور من هذا النوع في تثقيف مالك العقار بكيفية حماية حقوقه الاستثمارية في اطار مشاركته بالحفاظ على الملكية المشتركة في اطار جمعيات الملاك.
لكن بن غليطة قال ان مؤشر أسعار الخدمات استرشادي غير ملزم، وتهدف المؤسسة من وراء صياغته وإتاحته لتوسيع نطاق نهجها الثابت في زيادة الوضوح والشفافية في التعاملات العقارية، وبهدف الارتقاء بها الى مستويات أداء عالمية.
وحول موعد اطلاق المؤشر والمعايير التي يصاغ بموجبها؛ أجاب بن غليطة ان المؤسسة تقوم حالياً بدراسة ميدانية شاملة تمتد لخمسة أشهر لوضع اللبنات الاساسية لقاعدة بيانات واسعة تضم سلة الخدمات المباعة للملاك وجودتها وأنواعها وأداء الشركات المزودة لتلك الخدمات، ومعايير تحديدهم لتلك الرسوم. وكشف أن المؤسسة تدرس مبدئياً تصنيف المباني السكنية والمكتبية 3 فئات (بلاتينية وذهبية وفضية)، وهذه العملية تعطي انطباعاً بنوعية وأسعار الخدمات التي يفترض توافرها للمبنى، ما يضمن سلاسة وسهولة مضي عملية صيانة وإدارة المبنى من دون عراقيل.
معلومات ملاك العقارات حول إدارة المرافق شحيحة
يرى محمد يحيى، مدير أول ادارة جمعيات الملاك والشؤون التجارية في وصل للعقارات، أن شركات ادارة جمعيات الملاك تواجه صعوبات كبيرة في كسب ثقة بعض المالكين الذين واجهوا مشاكل عدة في تجاربهم السابقة مع شركات التطوير العقاري، والتي كانت مسؤولة عن ادارة العقارات المشتركة قبل أن يدخل القانون رقم 27 للعام 2007 بشأن ملكية العقارات المشتركة في حيز التنفيذ.
وأضاف أن ثقة الملاك تدنت بسبب كم المعلومات المحدود لديهم فيما يتعلق بتكاليف ادارة الملاك والخدمات والمسؤوليات المرتبطة بها، الى جانب تدني مستويات الشفافية حول الخدمات المقدمة والتكاليف المرتبطة. لهذا تسعى وصل لجعل الشفافية الكاملة أساس العلاقة بين الطرفين.
ولفت الى أن ما وصفها بالظروف الاخرى التي لا يمكن التحكم بها، متعلقة بعدم نضج السوق بعد، ولكننا نعمل بشكل وثيق مع مؤسسة التنظيم العقاري بدبي (ريرا) كي نتجاوز تلك التحديات.
واقترح يحيى حلولاً لمواجهة تحديات صناعة ادارة المرافق، بقوله يتوجب علينا رفع مستويات وعي الملاك والقاطنين على حد سواء فيما يتعلق بمجال ادارة جمعيات الملاك، ونخطط حالياً لعقد عدة ندوات تلقي الضوء على تكاليف ادارة الملاك والخدمات والمسؤوليات المرتبطة بها، ونأمل أن تسهم هذه الندوات في رفع مستويات الثقة بين الملاك ومديري جمعيات الملاك، معتقداً أن على الشركات العاملة في هذا المجال الاستثمار في كوادرها البشرية وتدريبها في شؤون ادارة جمعيات الملاك وقوانين الدولة بهذا الشأن.
إدارة عقارات 5 نجوم
يرى المهندس فارس سعيد رئيس شركة دايموند ديفلوبرز أن أسعار خدمات ادارة المرافق قد تراجعت بنحو 30% مقارنة بزمن الذروة عامي 2007 و2008 وهو ما اعتبره في صالح السوق.
لكن سعيد وضع سقفاً كبيراً لمتوسط أسعار خدمات ادارة المرافق في السوق، ما بين 18 درهما و45 درهما، وقدم تفسيرات تبرر منطقية السعر المتدني، بوصفه رائجاً في المشروعات التي لا يهتم أصحابها بنوع الخدمة وجودتها، وتوضح من جهة أخرى سبب ارتفاعها، لأن بعض الملاك يفضلون الحصول على الجودة بصرف النظر عن سعرها حماية لأصولهم العقارية، لافتاً الى أن بعض المباني تعيش أفضل من غيرها، لأنها تنال ادارة ورعاية (5 نجوم)، وهذه قد تفرض ذلك السعر الباهظ.
خدمات إدارة المرافق
تتسع خدمات ادارة المرافق للكثير من العمليات التي تصنف تحت عنوان ادارة المرافق، وهناك شركات تقدم تلك الحلول بشكل متكامل أو بحسب رغبة العميل وطبقاً لحاجات السكان، وأبرز تلك الخدمات:
أعمال الهندسة الكهربائية والميكانيكية.
صيانة الأصول.
خدمات ادارة المباني، مثل أعمال الطلاء والنجارة والبناء والتصميم.
أعمال صيانة البنية التحتية، كرصد الاقتصاد في استهلاك الطاقة.
خدمات فنية منزلية، وتتضمن أنظمة التكييف والتهوية والأنظمة الكهربائية والسباكة ومكافحة الحشرات، وأعمال صيانة العشب، وتنظيف حمامات السباحة وغرف الصرف الصحي وخزانات المياه.
أعمال ادارة النفايات.
خدمات التنظيف، مثل تنظيف الشواطئ والبحيرات.
خدمة الصهاريج ومحطات معالجة مياه المجاري.
دعم الأعمال واستجرار الطاقة الكهربائية المؤقتة.
إدارة عمليات إعادة التدوير.
التدريب وإدارة الضمان.
إدارة المشاريع وتوفير مكاتب المساعدة.
إدارة المخيمات.
خدمات التموين.