أخذت معالم جديدة تتضح أكثر على واجهة السوق العقاري المحلي طبقاً لتعليقات أدلى بها لـ(البيان الاقتصادي)، أبرز الدوائر والشركات العاملة في السوق العقاري. ويجمع هؤلاء على أن متغيرات عدة تلوح في أفق ما تبقى من العام الحالي في أسواق البيع والإيجار والإقراض.
فكل التقارير الرسمية وغير الرسمية تجمع على تصاعد أسعار العقارات وتعافيها من التصحيح الذي طالها خلال السنين التي أعقبت تداعيات الأزمة المالية العالمية، ويتقدم أسباب تلك الزيادة في الأسعار أحجام وعدد صفقات البيع جملة أسباب أبرزها تزايد ثقة المستثمرين بالسوق العقاري وبالعقارات تحديداً كقناة استثمارية طويلة المدى فضلاً عن عودة التدفق النقدي الأجنبي لسوق التملك الحر .
وتتواصل الأخبار اليومية من القطاعين الحكومي والخاص تبشر بإنتعاش قطاع الإنشاءات لاستئناف العمل في المشروعات المؤجلة أو الشروع بمشروعات نوعية محددة أو الاستئثار بالفرص النوعية التي توفرها الحكومة بتركيزها على قطاعات البنية التحتية.
وتحاول القيم الإيجارية الصمود أمام ضغوط التصحيح التي فرضتها عمليات ضخ المزيد من العقارات في خانة المعروض في السوق، ليكتمل المشهد على شاشة السوق العقاري بالإشارات الودية التي تبعث بها بيوت ومؤسسات المال لجهة مراجعة سياساتها المتشددة تجاه سوق الإقراض وإنعاش سوق التمويل العقاري الذي يعد محركاً رئيساً في نمو السوق..... وإلى التفاصيل:
نمو المبيعات
عبر المدير العام لدائرة الأراضي والأملاك سلطان بن مجرن في دبي عن ثقته الكبيرة بالثمار التي يجنيها السوق العقاري والعاملين فيه سواء في الإمارات عموماً أو دبي على وجه خاص. واضاف نستدل في توقعاتنا لازدهار السوق على نتائج متحققة على أرض الواقع فقد بلغ إجمالي عدد المستثمرين العقاريين في إمارة دبي خلال العام الماضي 24607 مستثمرين بلغت قيمة استثماراتهم 47 مليار درهم منها 12 مليار درهم استثمارات خليجية بحسب التقرير السنوي لدائرة الأراضي والأملاك بدبي.
مشيراً إلى اختفاء المضاربين الذين ركبوا ظهر الطفرة مؤكداً على أن « هدفنا دعم السوق، والمحافظة على نموها، ونعرب عن تأكيدنا أن الاستثمار العقاري هو استثمار على المدى البعيد».
بن مجرن لم ينس الإشارة إلى أن «أغلب المطورين العقاريين باتوا اليوم أكثر سعادة من أي طرف آخر في المعادلة العقارية كونهم أصبحوا على تواصل مباشر مع المشتري النهائي الذي يتعامل مع العقار على انه استثمار طويل الأمد سواء كان للسكن أو للعمل أو للإيجار».
ولفت إلى أن «السوق العقاري يبعث بدلالات واضحة على نضجه مادام قد أقصى المضاربين بعيداً عن مساره الطبيعي وبدأ المحافظة على أدائه بحرفية القلة القليلة من المضاربين الذين لا يرفعون شعار اضرب واهرب».
مكانة راسخة
قال محمد العبار رئيس مجلس إدارة إعمار العقارية بأن الأداء المالي القوي الذي حققته «إعمار» يعكس مكانة دبي الراسخة كمركز رئيسي لريادة الأعمال والحياة العصرية الراقية على مستوى منطقة الشرق الأوسط ككل.
وبما ينسجم مع الرؤية الاستراتيجية السبَّاقة لصاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، فقد نجحت دبي في تحقيق نمو مميز شمل كافة القطاعات الاقتصادية الرئيسية بما في ذلك السياحة وتجارة التجزئة والضيافة.
وأضاف: استراتيجيتنا لعام 2012 تركز على زيادة مساهمة المشاريع الدولية في الإيرادات، وتعزيز نسبة الأرباح المحققة من مصادر الدخل المستمرة، بما في ذلك مراكز التسوق وتجارة التجزئة والضيافة والترفيه. ونحن ماضون قدماً في الاستفادة من قدراتنا على تنفيذ المشاريع التطويرية الرائدة، مع تركيزنا المستمر على إثراء قيمة استثمارات المساهمين على المدى الطويل.
وأكد على أن إطلاق شركة «الضواحي للتطوير» تعكس أهمية استراتيجيتنا التنموية الجديدة، التي تركز على تطوير مشاريع سكنية عصرية قيّمة بأسعار مناسبة في أهم الأسواق الناشئة، بالتزامن مع توفير المزيد من فرص العمل للشباب في المنطقة.
تصريحات العبار المتفائلة جاءت على خلفية القفزة التي تحققت في عائدات شركة إعمار العقارية والتي بلغت بنسبة 85 % في مبيعات الفيلل السكنية إذ ارتفعت الى 959 مليون درهم مقابل 517.3 مليون دهم في عام 2010.
وحققت الشركة مبيعات شقق بقيمة 1.11 مليار درهم ، فيما حققت من مبيعات الفيلات في العام الماضي إلى جانب بلوغ القيمة العادلة لعقارات الشركة لغرض التطوير بلغت 35 مليار درهم داخل وخارج الدولة. بينما بلغ صافي قيمة الاستثمارات العقارية للشركة 7.9 مليارات درهم منها 7 مليارات درهم للمباني فقط. وسددت الشركة دفعات لشركات المقاولات تجاوزت 500 مليون درهم.
حماية المستثمر
ولم يتأخر الجهد الحكومي في مواكبة متطلبات النمو الجديدة والتحولات الإيجابية في السوق العقاري حتى توجت جهودها بصياغة قانون صارم لحماية المستثمر العقاري ويؤمل تطبيقه خلال النصف الثاني من عام 2012.
قالت ماجدة علي راشد رئيسة مركز إدارة وتشجيع الاستثمار الذراع الاستثمارية لأراضي وأملاك دبي أن الدائرة تلمست الحاجة الماسة لصياغة قانون يعد الأول على المستويين الاقليمي والعالمي يحمي المستثمر العقاري ويجعل من العلاقة التعاقدية أكثر وضوحاً وشفافية وهما العنصران الكفيلان بتحقيق نقلة نوعية في زيادة حجم الإستثمارات والنمو في السوق العقاري.
وأوضحت رئيسة مركز إدارة وتشجيع الاستثمار لـ(البيان) مدى الصبر الذي تحلت به الدائرة خلال عملية صياغة المسودة الأولى لمشروع القانون الذي بات يعرف في السوق باسم (قانون حماية المستثمر العقاري) مؤكدة تلقي الدائرة إصداء إيجابية واسعة مؤيدة وداعمة لصدور ذلك القانون لما له من أهمية كبيرة تلبي حاجات السوق والعاملين فيه عقب التطورات المتسارعة التي شهدها خلال الأعوام العشرة الماضية.
لافتة إلى أن الدائرة تنتظر قرار السلطات العليا في الإمارة التي تنظر في مراجعة مسودة القانون في حين سرعت أراضي دبي خطاها ورفعت جاهزيتها تمهيداً لتطبيقه على النحو الذي يتلاءم مع ما اشتهرت به الإمارة من سرعة ودقة التعامل مع المستجدات على اختلاف احجامها وأنواعها.
وأكدت أن مسودة مشروع القانون يتضمن نحو 40 بنداً تغطي 4 مراحل تمثل مسيرة عملية تطوير المشروع العقاري وشراء العقار مروراً بعمليات إنجاز وانتهاء باستلامه واستخدامه من قبل المستثمر وفقاً لآليات واضحة وشفافة هدفها حماية حقوقه وإضفاء المزيد من النضج في أداء السوق العقاري.
وحول الدور الذي يتوقع لأراضي دبي لعبه في سياق القانون عقب إقراره في المستقبل القريب أوضحت ماجدة علي راشد أن مشروع القانون يخول الدائرة مساحة واسعة للعب دور رقابي وفني وتنفيذي وتنظيمي لجهة حماية المستثمر وضمان التطبيق العادل والمنصف خلال مسيرة المستثمر في تلك المراحل الأربع.
وحول هوية تلك المراحل أوضحت ماجدة علي راشد رئيسة مركز إدارة وتشجيع الإستثمار تلك المراحل بوصفها للأولى التي تشمل البحث وجمع البيانات المتعقلة بالعقار وتسجيله في السجل العقاري والتأكد من الوضع القانوني السليم للمطور والتأكد من الوضع القانوني للعقار والمطور في حالة العقارات الجاهزة أو التأكد من الشروع بعمليات البناء وعدم السماح له بالبيع قبل إنجاز 20% من المشروع وإيداع دفعات المشترين في حساب ثقة في حالة الشراء على الخارطة وغيرها من الشروط والضوابط التي يتوجب على المطور تقديم مايثبت التزامه بها قبل السماح له بعمليات التسويق والتعاقد والبيع.
وأشارت إلى أن المرحلة الثانية تركز على التعاقد بين المطور والمستثمر- المشتري- وضمان حقوق الطرفين عبر عقد شراء موحد منصف لكلا الطرفين فضلاً عن مراقبة عمليات إنشاء العقار والتأكد من التزام المطور بالبناء وربط الدفعات المالية بعمليات الإنجاز. وأكدت رئيسة مركز إدارة وتشجيع الاستثمار على أن بنود القانون في المرحلة الثالثة تحمي عملية استلام المستثمر للعقار والتأكد من مطابقة مواصفاته للعقد مروراً بحمايته من التعرض إلى أعباء مالية قد تنجم عن فرض رسوم خدمات وصيانة مبالغ فيها.
وقالت بأن المرحلة الرابعة والأخيرة بمرحلة البيع أو الاستثمار إذ يضمن القانون للمستثمر حماية واسعة إذا ما قرر بيع عقاره أو استثماره بالطريقة التي تجيزها القوانين النافذة ولوائحها التنفيذية.
سوق مزدهر
أما هشام عبدالله القاسم الرئيس التنفيذي لمجموعة وصل لإدارة الأصول فيرى بأن النمو صفة لصيقة بالاقتصاد الوطني وسمة من سماته ورأى بأن السوق العقاري آخذ بالتعافي والانتعاش في كل مفاصله وبدعم حكومي واضح.
لافتاً إلى أن المجموعة أطلقت 10 مشروعات عقارية ضخمة وباشرت العمل فيها لأنها واثقة تمام الثقة من جدوى وعوائد الاستثمار وأضاف الهاشم لـ«البيان» أن حزمة المشاريع التي اعتمدها صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي علامات مضيئة في خارطة المشاريع السياحية التي ستواكب الزيادة في أعداد السياح في إمارة دبي، حيث ستوفر المشاريع الجديدة 1500 غرفة فندقية جديدة في مختلف مواقع الإمارة.
ثقة متزايدة
قال علي راشد لوتاه رئيس مجلس إدارة نخيل عقب توقيعها عقد المقاولات الرئيس لأعمال البنية التحتية وأعمال بناء مشروعها الجديد بالما رزيدنس الذي يقع في النخلة جميرا بقيمة 194 مليون درهم بأن ثقة الشركة بالمشروع وتعافي السوق العقاري والطلب الذي لمسناه في الربع الأول من العام الحالي دفعونا إلى إطلاق مشروع جديد فضلاً عن مشروعات توسع وأخرى جديدة في قطاع التجزئة. لافتاً إلى أن قيام المستثمرين في بالما رزيدنس بسداد 40% نقداً من قيمة مشترياتهم التي بلغت 223 مليون درهم دليل ثقة كبير بنخيل وبمشروعاتها وبالسوق العقاري ككل.
مشيراً إلى أن نخيل تجاوبت مع كل تلك المؤشرات الإيجابية لاسيما لجهة عودتها القوية إلى السوق العقاري بعد تعافيها من تحديات الأمس لتقوم بتمويل مشروع بالما رزيدنس ذاتياً بقيمة 194 مليون درهم من دون الحاجة إلى تمويلات بنكية.
فرص نمو
من جهته عبر رجل الأعمال الدكتور أحمد سيف بالحصا رئيس جمعية المقاولين بالدولة عن ثقته الكبيرة وتفاؤله بحاضر ومستقبل قطاع الإنشاءات في عموم مدن الدولة لاسيما مع حرص الحكومة الاتحادية والحكومات المحلية على الارتقاء بواقع الخدمات المقدمة للمواطنين من خلال طرح حزمة واسعة من مشروعات البنية التحتية بمليارات الدراهم.
وأضاف بالحصا بأن (قطاع البناء والتشييد يحتل المرتبة الثالثة بين أكبر القطاعات الاقتصادية في الدولة بعد قطاعي النفط والتجارة).وأضاف لـ (البيان) بأن (قيمة القطاع تعادل حوالي 23 مليار دولا أميركي أي ما يشكل نسبة 6% من إجمالي الناتج المحلي).
لافتاً إلى أن (الإمارات حافظت على موقعها فيما يتعلق بكونها سوق البناء الأكبر على مستوى منطقة الخليج، إذ يبلغ حجم السوق فيها ضعفي حجم سوق المملكة العربية السعودية، مع مجموعة من المشاريع القائمة والمستقبلية تتجاوز قيمتها أكثر من ترليون درهم حسب أحدث التقارير الرسمية وغير الرسمية).
من جهته قال المهندس عماد عزمي المدير الشريك في الشعفار للمقاولات بأن ما حصل ويحصل في سوق العقارات والإنشاءات في الإمارات ودبي معجزة بكل المعايير. فشركات المقاولات عاودت العمل في مواقع البناء سواء في مشروعات مؤجلة أو أخرى جديدة.
وكانت أحدث الإحصاءات تتحدث عن أن حجم عقود المقاولات والإنشاءات التي جرى ترسية عطاءتها قد بلغ أكثر من 5.5 مليارات درهم نحو 1.5 مليار دولار أميركي خلال الربع الأول من 2012 ، منها 15% مشاريع بنى تحتية و15.3% مشاريع في قطاع الغاز والنفط، والباقي مشاريع عقارية، وذلك مقارنة مع 416 مليون دولار فقط حجم عقود الربع الأخير من عام 2011.
استثمارات واقعية
يشدّد خالد المالك، المدير التنفيذي لمجموعة دبي للعقارات، على بوادر عودة النمو إلى القطاع العقاري ويلفت إلى ان الانتعاش يظهر جلياً في أداء مجموعة دبي للعقارات التي تواصل تشييد ملايين الأقدام المربعة ويقول « في الوقت الراهن نحن نرى أن الاستثمارات التي تتلمس طريقها إلى سوق دبي العقاري هي استثمارات واقعية، ونعتقد بأنها دخلت بفضل تحلي السوق بمزيد من النضج، والوعي لدى المستثمرين وهذا النضج هو ما يوجد طلباً حقيقياً على العقارات.
واضاف المالك الذي يدير واحدة من أكبر شركات التطوير في الإمارة بأن الدليل على ذلك انجازنا صفقات بيع على الفيلل والشقق، وهذا أمر لم نشهده من قبل. وهذا يدلّ على خروج القطاع من مرحلة الاستقرار إلى مرحلة عودة الاستثمارات».
وحول تشاؤم البعض من خطر فائض العرض في سوق العقارات، يقول المالك «على الخبراء أن ينظروا أيضاً إلى النمو في سائر القطاعات، كالسياحة والضيافة، واللوجستيات والخدمات، والتجارة.
فرص جديدة
احمد المطروشي رئيس جمعية دبي العقارية قال، إن على بعض المطورين أن يستثمروا الفرص الاستثمارية التي يتيحها السوق الآن. وقال ان مراقبة مجريات السوق ومحركاته من عرض وطلب يجب أن تدفع هؤلاء المطورين إلى التفكير السريع والجاد إلى مبادرات تخدم العميل وإذا تحقق هذا الهدف فسيكونون قد حققوا هم أيضاً نمواً لا يستهان به.
وقال المطروشي ان هناك سبلا كثيرة لابتكار مبادرات نوعية في هذا التوقيت وستكون نتائجها في صالح معادلة التطوير العقاري. لكنه أكد بأن على المطورين العمل جنباً إلى جنب ولا بأس من أن تكون المنافسة بينهم بما يؤدي إلى التكامل.
بينما قال الشيخ سليمان الماجد رئيس مجلس إدارة تنميات العقارية السعودية، كان حريصاً في حديثه المقتضب لـ (البيان) على أن يؤكد بأن المطور العقاري اليوم حريص أكثر من أي وقت مضى على ترسيخ التواصل مع العملاء وتعريفهم بالمستجدات والتطورات في المشاريع.
من جهته قال المهندس فارس سعيد مدير عام شركة دايموند ديفلوبرز، إن الكثير من المطورين تراجعوا عن أسعارهم التي ساهموا بتضخمها جنباً إلى جنب مع المضاربين وباتوا اليوم يرفعون لافتات على واجهة شركاتهم تقول: 0% فائدة على سعر العقار. وهذه العبارة ترسل بإشارات قوية على غياب المضاربات والمضاربين من السوق.
تجربة نوعية
قال رون هنشي مدير الخدمات الاحترافية في كلاتونز إن دبي نجحت في كسر رتابة التجارب الاقتصادية التي عاشتها وتعيشها منطقة لم تشتهر على مر التاريخ المعاصر بغير النفط كسلعة محركة للنمو. واضاف لقد خاضت الإمارة غمار تجربة نوعية متفردة وسجلت لنفسها ولبلدها قصب السبق في فتح الابواب أمام المستثمرين.
طلب عال
فيما توقع رضوان ساجان، رئيس مجلس إدارة الدانوب لمواد البناء بأن (تحقق صناعة البناء في الدولة معدل نمو سنوي مركب يبلغ حوالي 20% حتى عام 2016 ). نافياً في الوقت ذاته وجود ( تكتلات تتحكم بأسعار مواد البناء في السوق بسبب حجم الإقبال المتوقع على تنفيذ مشروعات ضخمة للقطاعين الخاص والحكومي).
47 مليار درهم الاستثمارات العقارية في دبي وحصة الخليجيين 12 ملياراً
بلغ إجمالي عدد المستثمرين العقاريين في إمارة دبي خلال العام الماضي 24607 مستثمرين بلغت قيمة استثماراتهم 47 مليار درهم منها 12 مليار درهم استثمارات خليجية بحسب التقرير السنوي لدائرة الأراضي والأملاك بدبي.
وذكر تقرير الاراضي أن السوق العقاري في دبي شهد نمواً متزايداً في جذب المستثمرين العرب والأجانب إلى سلعته العقارية وبلغ إجمالي عدد الملاك 18492 مالكا خلال 2011 وشكل المستثمرون من دول آسيا نسبة 68% من إجمالي عدد الملاك كانت الصدارة فيه إماراتية، حيث بلغت نسبة الإماراتيين 35%.
وعلى صعيد المستثمرين من دول إفريقيا جاء المستثمرون المصريون بالمركز الأول بنسبة 25% من إجمالي عدد الملاك الإفريقيين في حين تصدرت الجنسية البريطانية المركز الأولى بنسبة 47% من إجمالي عدد الملاك من دول أوروبا، وركز الهنود والإنجليز على الاستثمار في الأراضي والفيلل خلال عام 2011.
ووفقا للتقرير لعب الخليجيون دوراً مهماً في السوق العقاري باستثمار 12 مليار درهم خلال 2011 وتنوعت استثماراتهم بين شراء وبيع الأراضي والشقق والفيلل السكنية.
وبحسب الدائرة يعتبر المالك هو كل من يسجل في السجل العقاري كمالك عن طريق الشراء أو الرهن أو المنحة أو الإرث أو الهبة ولذلك ليس من الواجب أن يكون كل مالك مستثمرا، في حين ان المستثمر هو الشخص الاعتباري الذي يقوم بعملية التملك لعقد العقار عن طريق الشراء (نقداً أو رهناً) أي عن طريق دفع قيمة استثمارية في العقار لأول مرة خلال فترة معينة.
وأوضح التقرير أن إجمالي عدد الملاك من آسيا بلغ العام الماضي 12.708 واحتل مواطنو الإمارات المركز الأول بنسبة 35% تليها الجنسية الهندية بنسبة 20% فيما احتلت الجنسية السعودية المركز الخامس بنسبة 2.7% وبلغ عدد الملاك الإفريقيين 815 مالكا وتصدرت المركز الأول دولة مصر بنسبة 25% تلتها جنوب إفريقيا بنسبة 11% ثم كينيا بنسبة 10% وذلك من إجمالي إفريقيا.
وبلغ إجمالي عدد الملاك من دول أوروبا 3849 وتصدرت الجنسية البريطانية المركز الأولى بنسب 47% تلتها الجنسية الروسية بنسبة 17% وتلتها في المركز الثالث الجنسية الإيطالية بنسبة 7% من إجمالي عدد الملاك من دول أوروبا.
وتصدر المستثمرون من الجنسية الهندية المركز الأول من حيث عدد وقيمة التصرفات حيث بلغ عدد الإجراءات 927 إجراء بنسبة 14% من إجمالي عدد الإجراءات وبقيمة 2.1 مليار درهم بنسبة 16% من إجمالي قيمة التصرفات، بينما احتل الإماراتيون المركز الثالث من حيث قيمة التصرفات بنسبة 12% من إجمالي قيمة التصرفات والمركز الرابع من حيث عدد الإجراءات بنسبة 9% من إجمالي عدد الإجراءات.