رفعت دائرة أراضي وأملاك دبي مسودة قانون حماية المستثمر العقاري الذي يعد الأول من نوعه إقليمياً وعالمياً إلى المجلس التنفيذي لإمارة دبي لمراجعته والنظر في إقراراه. وأكدت الدائرة على لسان رئيسها سلطان بطي بن مجرن أنها كرست وقتاً وجهداً كبيرين في مناقشة بنوده مع شريحة واسعة من العاملين في السوق العقاري ومع مكاتب استشارية وقانونية سعياً منها لصياغة مسودة قانونية ترقى إلى طموحات الإمارة في حماية المستثمرين.
وتراعي مسودة القانون المرتقب الإحاطة التامة والكاملة والدقيقة بجملة قوانين وأنظمة تشريعية صدرت ما بين 2003 و2008 لضمان تطبيق أمثل لتك القوانين والاستفادة منها في تطبيق القانون الجديد وتلك التشريعات.
القانون (3) لسنة 2003 بإنشاء المجلس التنفيذي لإمارة دبي.
القانون رقم (7) لسنة 2006م بشأن السجل العقاري بإمارة دبي.
النظام رقم (3) لسنة 2006 بتحديد مناطق التملك لغير المواطنين.
القانون رقم (8) لسنة 2007م بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري بدبى.
القانون رقم (13) لسنة 2008م بشأن تنظيم السجل المبدئي في إمارة دبي.
وإلى تفاصيل نص مسودة قانون حماية المستثمر العقاري:
الفصل الأول
الأحكام العامة
مادة (2)
يجب على بائع أو مؤجر العقار بيان جميع المعلومات المتعلقة بالعقار بما في ذلك الحقوق أو القيود المترتبة عليه.
ويقع باطلا عقد البيع أو الانتفاع اذا ثبت بأن البائع أو المؤجر تعمد اخفاء معلومات جوهرية تضر بمصلحة المستثمر .
مادة (3)
مع مراعاة التشريعات ذات الصلة، لا يجوز للمطور عرض أو الترويج أو الإعلان عن بيع وحدات عقارية إلا بعد الحصول على الموافقات اللازمة من الدائرة وتسجيل تلك الوحدات في السجل العقاري المبدئي لدى الدائرة.
مادة (4)
تعتبر البيانات والمعلومات التي قدمها المطور أو المالك الى المستثمر قبل الشراء ملزمة له ولخلفه العام والخاص، سواء كانت تلك البيانات والمعلومات مقدمة بموجب رسالة خطية أو إعلان أو بريد إلكتروني، ويجب على من قدم هذه البيانات الالتزام بها، فإذا تعذر ذلك لزمه تعويض المستثمر.
مادة (5)
ينشأ بالدائرة سجل خاص بالمستثمرين يتضمن أسماءهم وعناوينهم والبيانات اللازمة للتواصل معهم.
الفصل الثاني
مرحلة الحماية السابقة للتعاقد
مادة (6)
مع مراعاة ما ورد في القانون رقم (8) لسنة 2007م بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري بدبي والنظم المعمول بها في هذا الشأن، يجب على المطور في حالة الإعلان عن المشروع بيان كافة المعلومات المتعلقة بالمشروع من حيث الموقع ونسبة الانجاز وتاريخ الانتهاء والتسليم و المرافق والاجزاء المشتركة ورقم المطور ورقم المشروع ورقم حساب الضمان، وغيرها من المعلومات الضرورية، ويكون المطور مسؤولا عن صحة هذه المعلومات.
مادة (7)
يجب على المطور في حال بيع المشروع أن يرفق مع عقد البيع إعلان المجمع الرئيسي وبيان ادارة المبنى والنظام الأساسي لجمعيات الملاك، كما يجب عليه تسجيل الخارطة الموقعية للعقار بالدائرة.
مادة (8)
يحق للمستثمر الاطلاع على شروط عقد البيع والبيانات الخاصة بالعقار، ويجوز له أن يطلب من المطور إمهاله مدة معقولة لا تقل عن (3) أيام لمراجعة العقد بواسطة شخص من ذوي الخبرة والدراية بالمسائل القانونية قبل توقيع العقد.
مادة (9)
على الوسيط تقديم البيانات الصحيحة عن العقار للمستثمر، كما يجب عليه تقديم اتفاقية التسويق المبرمة بينه وبين المطور أو المالك أو من في حكمهما (اذا ما طلب منه ذلك)، ويجوز للمستثمر الاطلاع على بطاقة الوسيط ورقم تسجيله.
مادة (10)
اذا لم يحدد المطور ماهية المساحة المباعة تعتبر المساحة المباعة في هذه الحالة هي المساحة الصافية، ويتم احتساب هذه المساحة وفقاً لما تحدده الدائرة في هذا الشأن. لغايات تطبيق هذه المادة تعتبر المساحة الصافية المحددة في عقد بيع الوحدة العقارية والخارطة المتعلقة بها كأساس لاحتساب أية زيادة أو نقص في مساحة الوحدة العقارية.
مادة (11)
اذا احتفظ المطور في عقد بيع الوحدة بالحق في ادارة الأجزاء المشتركة من البناء المشترك، يجب عليه تزويد المشترين أو المنتفعين بالعقار بمعلومات تقديرية عن قيمة خدمات المرافق وبيان الجهة التي ستدير تلك المرافق.
مادة (12)
يتم تحديد رسوم الخدمة عن ادارة وصيانة الأجزاء المشتركة وفق النظم المعمول بها فى هذا الخصوص، ويجب على المطور أو جمعية الملاك حسب الحال اعتماد رسوم الخدمة من المؤسسة.
مادة (13)
1. يجوز للدائرة تزويد المستثمر بالمعلومات التي يحتاجها بما في ذلك القيود المسجلة على العقار.
2. على الدائرة زيادة الوعى بالقوانين واللوائح والنظم العقارية عن طريق النشر أو عقد المؤتمرات والندوات التي تهدف الي تعريف المستثمر بحقوقه وواجباته.
مادة (14)
يجب على المطور الرئيسي أو الفرعي توفير كافة البيانات الصحيحة المتعلقة بالبنية التحتية ونسب انجازها ولا يجوز للمطور بعد الإعلان عن المشروع أجراء تغييرات في البنية التحتية، أو أي من المرافق المشتركة التي وردت في المخططات المعتمدة عند البيع أو في بيان الإعلان عن البيع.
مادة(15)
اذا سمى المطور جهة ممولة في إعلانه عن المشروع أو مراسلاته الخطية أو الإلكترونية مع المستثمر، يلتزم المطور والجهة الممولة التي سماها بتوفير التمويل اللازم للمستثمر، ولا يجوز للجهة الممولة أن ترفض التمويل متى ثبت بأن هناك اتفاقية تمويل مبرمة بين المطور والجهة الممولة. ويلتزم المطور بتوفير التمويل اللازم للمستثمر اذا لم يثبت بأن هناك اتفاقاً بينه وبين الجهة الممولة.
مادة (16)
يجب على المستثمر التوقيع على وثيقة البيانات وهي من ثلاث نسخ نسخة تودع في الدائرة ونسخة للمطور يذكر فيها بيانات المستثمر وعنوانه ورقم الهاتف والبريد الالكتروني وفيها تعهد من المستثمر إذا تم تغيير عنوانه أنه يخطر المطور والدائرة بذلك وتعتبر أي مراسلات على ذلك العنوان معتمدة ومسلم بها ولا يحق للمستثمر الادعاء بعدم علمه بأي مراسلات تمت خلال العنوان الذي وضعه.
الفصل الثالث
مرحلة التعاقد
مادة (17)
1. يلتزم البائع أو المطور بسند الحجز المبرم مع المستثمر وعلى المطور أو البائع تقديم عقد البيع خلال 15 يوما من توقيع سند الحجز
2. وفي حال تأخر المستثمر عن توقيع العقد يقوم المطور بتوجيه إخطار له عن طريق الدائرة للتوقيع، فإذا انقضى على الإخطار مدة (15) يوما ولم يرد المستثمر يلغى سند الحجز ويجوز للمطور الاحتفاظ بمبلغ الحجز.
مادة (18)
يجب أن تتضمن سند الحجز البيانات الآتية:
1. أسماء الأطراف وعناوينهم
2. وصفاً دقيقاً للعقار المباع
3. مساحة العقار المباعة
4. قيمة العقار
5. الحق في شراء العقار للمدة المذكورة حتى توقيع عقد الشراء
6. اسم أمين حساب الضمان ورقم الحساب في حالة البيع على الخارطة.
مادة (19)
ويجوز للمستثمر خلال 10 أيام عمل من تاريخ تسليمه للعقد العدول عن اتمام التعاقد في حال لم يقبل بالشروط الواردة في العقد أو لأي اسباب أخرى واسترجاع المبلغ المدفوع.
مادة (20)
لا يستحق الوسيط عمولته كاملة إلا عند استلام المستثمر العقار، ويجوز الاتفاق بين الطرفين على تجزئة العمولة في حال البيع على الخارطة حسب جدول الدفعات إلى أن يتم استلام المستثمر للعقار فإذا تم بيع العقار انتقلت الدفعات المستحقة للوسيط الى المشترى الجديد وعلى الوسيط في أثناء ذلك تقديم الخدمات المطلوبة منه للمستثمر.
وإذا كان للمستثمر الجديد وسيطا آخر انتقلت الدفعات للوسيط الجديد وانتهت احقية الوسيط الاول لباقي العمولة.
وينطبق ما ورد أعلاه على عمولة الوسيط من المطور إلا إذا تم الاتفاق على خلاف ذلك.
مادة (21)
إذا تأخر المطور عن تسليم الوحدة العقارية لمدة تجاوز (---) عن الموعد الأصلي المنصوص عليه في العقد، جاز للمستثمر المطالبة بفسخ العقد.
مادة (22)
اذا انقضت مدة (15) يوما ولم يسلم المطور او البائع العقد الى المستثمر، يجوز للدائرة إذا رأت ذلك مناسبا تمديد المدة لمرة واحدة فقط لا تجاوز (15) يوما، ويجوز للمستثمر في هذه الحالة المطالبة بتمديد المدة أو المطالبة بتسليمه العقد أو المطالبة بإلغاء سند الحجز واسترجاع كامل المبالغ المدفوعة، ولا يلغى سند الحجز في حال امتناع البائع او المطور عن تسليم العقد للمستثمر إلا بناء على موافقته.
مادة (23)
لا تسرى على سند الحجز الأحكام الواردة في المادة (11) من القانون رقم (13) لسنة 2008م بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي المعدل بالقانون رقم (9) لسنة 2009م بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008م بشأن تنظيم السجل المبدئي في امارة دبي القانون.
مادة (24)
لا يجوز للمستثمر بيع او تداول العقار بموجب سند الحجز ولا يحق له عرض العقار للبيع إلا بعد التوقيع على عقد البيع وتسجيله لدى الدائرة.
مادة (25)
لا يجوز بأي حال من الأحوال للمطور استخدام الأموال المدفوعة بموجب سند الحجز إلا بعد توقيع المستثمر على العقد النهائي.
مادة (26)
يلتزم المطور برد الوحدة العقارية وإرجاع ثمنها، أو إبدالها في حالة اكتشاف المستثمر لعيب جوهري فيها ويتم الرد أو الإبدال وفقا للقواعد التي تحددها الدائرة.
مادة (27)
يعتبر العقد المعد من قبل المطور عقد يحق للمستثمر بموجبه تملك العقار وتسجيله لدى الدائرة والتصرف فيه بالبيع أو الرهن أو غيرهما من أنواع التصرفات الناقلة أو المقيدة للملكية والاطلاع على بياناته.
ويحق للمطور امتلاك الأموال المدفوعة وفي حالة البيع على الخارطة استخدام الاموال المدفوعة وفق أحكام القانون رقم (8) لسنة 2007م بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري بدبي والقانون، كما تسرى علي عقد البيع الابتدائي أحكام المادة (11) من القانون رقم (9) لسنة 2009م بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008م.
مادة (28)
الأحكام والشروط الواجب توافرها في العقد الابتدائي:
1- بيانات العقار المساحة والمنطقة ورقم الارض سواء كان رقم الدائرة او رقم اي جهة مختصة.
2- بيانات المطور عنوانه ورقم ترخيصه.
3- بيانات المشتري اسمه وعنوانه ورقم هويته.
4- قيمة العقار او القيمة المتعاقد عليها.
5- تعهد من المطور او البائع بخلو العقار من اي حقوق عينية او تبعية وذكر الحقوق ان وجدت.
6- المدة التي سيتم فيها تسجيل وتسليم العقار الى المستثمر.
7- مساحات العقار، ويجب ان تفصل في حال وجود مساحات مشتركة كالآتي:
8- المساحة الصافية.
9- المساحة المشتركة.
10- مساحة الخدمات.
11- المرافق والمواقف المخصصة للوحدة.
12- وتعهد من البائع أو المطور على تسهيل عملية استلام المستثمر العقار حسب المواصفات المذكورة في العقد وتسهيل استخدام المرافق والمواقف المذكورة.
13- وفي حال وجود مطور فرعي يجب الحصول من المطور الرئيسي على تعهد بعدم عرقلة التسجيل والتسليم حسب النظم المعمول بها.
14- اي بيانات اخرى.
مادة (29)
لا يجوز أن يتضمن سند الحجز أو عقد البيع بين المطور/البائع والمشترى أيا من الشروط الآتية:
1- احتفاظ المطور بالحق في تأخير انجاز المشروع لمدة تجاوز ثمانية أشهر.
2- أي شروط مخالفة للقوانين والنظم المعمول بها.
مادة (30)
يجب أن يحرر عقد البيع باللغتين العربية والإنجليزية وفى حالة الاختلاف بين النص العربي والنص الإنجليزي يعتد بالنص العربي.
مادة (31)
1- يجب على البائع او المطور بعد توقيع العقد من قبل المستثمر تسجيل العقد لدى الدائرة فى مدة اقصها 5 ايام واذا تأخر المطور عن هذه المدة جاز للمستثمر الطلب من الدائرة تسجيل العقار باسمه بعد دفع الرسوم المقررة.
2- على الدائرة التسجيل ومطالبة المطور او البائع بباقي الرسوم ولا يمنع المبالغ الادارية التي لم تدفع من التسجيل بل تمنع التصرف والبيع.
مادة (32)
على الدائرة تسجيل عقد البيع الموقع من البائع والمشتري واصدار شهادة الملكية اذا تم دفع جميع المبالغ حسب قيمة العقار وليس للمطور الامتناع عن اصدار شهادة عدم ممانعة للمستثمر مادام أن الأخير قد سدد كامل الثمن بالإضافة الى رسوم الخدمة.
مادة (33)
وبعد صدور شهادة الملكية وجب تسليم العقار الى المستثمر ولا يجوز منعه من حيازة عقاره لأي سبب من الاسباب
وعلى الدائرة في حال امتناع البائع أو المطور أو المطور الرئيسي من تسليم العقار للمستثمر اصدار رسالة تعتمد من المدير العام تعد كالسند التنفيذي يمكن قاضي التنفيذ من خلالها المالك من عقاره خلال 15 يوما من وصول الرسالة إلى قاضي التنفيذ.
مادة (34)
الحالات التي يجوز للمستثمر إلغاء العقد واسترجاع مبالغه المدفوعة:
1- اذا تأخر المطور عن تسليم المشروع مدة تزيد على السنة حتى لو وضع شرط التأخير في العقد.
2- إذا حدث اختلاف بالغ في مواصفات العقار الواردة في العقد بما في ذلك إذا حدث نقص في المساحة يزيد على 30% من المساحة الصافية.
3- إذا تعمد المطور وضع مواصفات خاطئة عن العقار فيها غش للمستثمر، من ذلك مواصفات المرافق المشتركة المذكورة في العقد وغير موجودة عند التسليم.
4- إذا قام المطور أو البائع بتعديل في العقار المباع بدون ترخيص من الجهة المختصة بمواصفات مخالفة للنظام المعمول به مما يؤدي للأضرار بالمستثمر.
مادة (35)
الحالات التي يستحق المستثمر فيها التعويض :
1- وجود عيوب في العقار لم يطلع عليها من قبل البائع والوسيط ويتحمل الوسيط مسؤولية ذلك مع البائع.
2- وجود مواصفات مخالفة لما في العقد غير بالغة بعد تقرير الخبير بذلك.
3- التأخير أكثر من شهر وأقل من سنة.
الفصل الرابع
أحكام ختامية
مادة (36)
يجوز للمستثمر توكيل شخص غيره بموجب وكالة موثقة حسب الأصول لتوقيع سند الحجز أو عقد البيع حسب الأحوال.
مادة (37)
يجب على المطور في حال البيع على الخارطة تقديم جدول بالدفعات مرتبط بالإنجاز على أن يكون جدول الدفعات معتمد من المؤسسة وفيه رقم حساب الضمان الخاص بالمطور.
المادة (38)
يصدر رئيس المجلس التنفيذي بدبي اللائحة التنفيذية لإحكام هذا القانون.
المادة (39)
يصدر المدير العام القرارات والتعليمات اللازمة لتنفيذ أحكام القانون.