المقيمون بالدولة يشدون الرحال إلى دبي

أكد تقرير لشركة «سي بي ريتشارد أليس» أن التكاليف النسبية المقبولة للشقق السكنية في دبي أثرت على سوق الشارقة وعجمان وأم القيوين والفجيرة ورأس الخيمة. حيث استمرت هجرة المقيمين إلى دبي خلال النصف الأول 2011، مع ازدياد في العقارات المتوفرة في مناطق النهدة، القصيص والمحيصنة. ومع اشتداد المنافسة بدأ العديد من ملاك العقارات في الشارقة في ضم رسوم وقوف السيارات والتبريد ضمن معدلات التأجير. وفي بعض الحالات يتم أيضاً حذف رسوم التأجير الأولية. ومع دخول المزيد من الإمدادات السكنية الجديدة في المستقبل، من المتوقع أن يحصل المزيد من التصحيح في السوق، ولا سيما في المواقع غير المرغوبة، كما قد يكون لأعمال البنية التحتية الجارية حالياً أيضاً تأثير سلبي في الفترة الانتقالية. وبشكل عام، انخفضت أسعار التأجير في جميع أنحاء الشارقة وعجمان وأم القيوين والفجيرة ورأس الخيمة الآن بنسبة 18 ٪ على أساس سنوي. وكانت المنطقة الأكثر تضرراً هي عجمان حيث انخفضت فيها الايجارات بنسبة 28 ٪ نتيجة لإمدادات جديدة كبيرة وقضايا البنية التحتية. وأعقب ذلك أم القيوين، التي سجلت انخفاضا بنسبة 22 ٪. كما انخفضت الإيجارات بنسبة 21 ٪ في الشارقة و 15 ٪ في رأس الخيمة خلال الفترة نفسها.

تحديات وآمال

وقال التقرير إن السوق العقارية في الدولة واصلت مواجهة مجموعة من التحديات. ولكن، وفي محاولة لتحفيز النشاط وتحسين الظروف المعيشية العامة في الشارقة وعجمان وأم القيوين والفجيرة ورأس الخيمة، تعهدت حكومة دولة الإمارات بتخصيص مبالغ مالية جديدة وكبيرة لتطوير مشاريع البنية التحتية الرئيسية.

وفي السنوات الأخيرة تفاقمت مشكلة النقص في الطاقة الكهربائية مع تجاوز التوسع السكاني على ما يبدو قدرات البنية التحتية الموجودة.

وسيؤدي تخصيص 5.7 مليارات درهم على مدى السنوات الخمس القادمة إلى حد ما في تخفيف المشاكل المستمرة، مع تركيز غالبية الاستثمارات على زيادة الطاقة الإنتاجية لمرافق الكهرباء والمياه.

كما ستشهد الطرق ومشاريع النقل الأخرى هي أيضاً مزيداً من الاستثمار حيث يتم حالياً إنجاز عدد من مشاريع البنية التحتية الرئيسية للطرق. ويشمل ذلك توسيع وتحسين شارع الإمارات وتطوير طريق الزورا - الحليو.

وسجل عدد الرخص التجارية المسجلة في المنطقة الحرة التجارية في رأس الخيمة بين الربع الأول 2010 والربع الأول 2011 نمواً بنسبة 17 ٪، في حين ارتفع عدد الرخص التجارية التي تم تجديدها خلال نفس الفترة بنسبة 37 ٪.

وتواصل حكومة الشارقة جهودها لتنشيط اقتصادها مع عدد من المبادرات الاستثمارية التي تهدف الى تعزيز الإيرادات غير النفطية.

ووفقاً لدائرة التنمية الاقتصادية في إمارة الشارقة، ارتفع عدد الرخص الجديدة والمجددة الصادرة خلال عام 2010 بنسبة 7.1 ٪، ويأمل في تحقيق نمو مماثل خلال عام 2011.

وتعد هيئة الشارقة للاستثمار والتطوير (شروق) الجهة المسوؤلة عن تطوير السياحة والاستثمار في الإمارة من خلال مشاريع عقارية مثل المجاز، وهو مشروع متعدد الاستخدامات يتم تسليمه في النصف الثاني من العام.

ويعد المجاز أحد أول مشاريع المخطط الرئيسي في الإمارة التي يتم استكمالها، ومن المرجح أن يحظى بشعبية كبيرة بين السكان الباحثين عن مشروع مجتمع متطور.

القطاع السكني

وقال التقرير: تستمر الضغوط الانكماشية على المنتجات السكنية ذات النوعية الرديئة، ولا سيما تلك التي تقع في أماكن غير مرغوبة. فمع دخول المزيد من الوحدات السكنية إلى السوق، أصبح من المهم وعلى نحو متزايد توفير المرافق المناسبة ووسائل الراحة الكافية، ويعتبر هذا أحد الاعتبارات الرئيسية في الحكم على العروض العقارية من قبل المستخدمين النهائيين والمستثمرين على حد سواء. وهذا يؤثر سلباً على العقارات القديمة التي تفتقر عادة لنفس المستوى من المواصفات ووسائل الراحة المتاحة في العقارات الجديدة المماثلة.

وتستمر تكاليف النسبية المقبولة للشقق السكنية في دبي في التأثير على سوق الشارقة وعجمان وأم القيوين والفجيرة ورأس الخيمة. فقد استمرت هجرة المقيمين إلى دبي خلال النصف الأول 2011، مع ازدياد في العقارات المتوفرة في مناطق النهدة، القصيص والمحيصنة.

ومع اشتداد المنافسة بدأ العديد من ملاك العقارات في الشارقة في ضم رسوم وقوف السيارات والتبريد ضمن معدلات التأجير. وفي بعض الحالات يتم أيضاً حذف رسوم التأجير الأولية. ومع دخول المزيد من الإمدادات السكنية الجديدة في المستقبل، من المتوقع أن يحصل المزيد من التصحيح في السوق، ولا سيما في المواقع غير المرغوبة، كما قد يكون لأعمال البنية التحتية الجارية حالياً أيضاً تأثير سلبي في الفترة الانتقالية.

وبشكل عام، انخفضت أسعار التأجير في جميع أنحاء الشارقة وعجمان وأم القيوين والفجيرة ورأس الخيمة الآن بنسبة 18 ٪ على أساس سنوي. وكانت المنطقة الأكثر تضرراً هي عجمان حيث انخفضت فيها الايجارات بنسبة 28 ٪ نتيجة لإمدادات جديدة كبيرة وقضايا البنية التحتية. وأعقب ذلك أم القيوين، التي سجلت انخفاضا بنسبة 22 ٪. كما انخفضت الإيجارات بنسبة 21 ٪ في الشارقة و 15 ٪ في رأس الخيمة خلال الفترة نفسها.

المشاريع المتكاملة

وتابع التقرير قائلا: تتفوق أسعار الإيجارات في المشاريع المتكاملة على باقي وحدات السوق العقاري الأوسع حيث تسجل أسعار تأجير أعلى بشكل ملحوظ. وتم تسجيل أعلى معدلات الإيجار في إمارة رأس الخيمة في مشروع ذا كوف حيث يتم تأجير شاليه من غرفة نوم واحدة ضمن نطاق 45 ألف - 55 ألف درهم السنة، بما في ذلك استخدام المرافق ووسائل الراحة في فندق كوف روتانا. كما أن أسعار الإيجار في مشاريع قرية الحمراء وميناء العرب هي أيضاً جيدة نسبيا حيث يتراوح إيجار الفيلا من أربع غرف نوم بين 90 ألف درهم - 120 ألف درهم السنة.

وفي عجمان، بدأت مشاريع التملك الحر التي تم إطلاقها خلال فترة الذروة في الانتهاء ودخول مرحلة التسليم. ومن الأمثلة على ذلك أبراج الياسمين (في جاردن سيتي). ومن المتوقع دخول المزيد من الوحدات الجديدة من مشروع جاردن سيتي (مدينة الحدائق) حيث يجري العمل حالياً على مراحل اللوز والماندرين من المشروع ويتوقع استكمالها خلال 6 - 18 شهراً المقبلة.

وشهدت الوحدات السكنية في أبراج جلفار في رأس الخيمة، والتي يبلغ عددها 349 وحدة سكنية بدء عملية التسليم للمستثمرين. ويقع مشروع الأبراج المتميز في موقع بارز على الكورنيش، ومن المرجح أن يجتذب اهتماماً كبيراً من السكان.

وتشمل المشاريع الأخرى قيد التنفيذ والتي يتوقع أن تدخل السوق في 6-12 شهراً المقبلة، باب البحر (جزيرة المرجان)، المرحلة 1 من قرية الياسمين ومراحل أخرى من مشروع ميناء العرب.

قطاع المكاتب

وتظهر أسعار الإيجار في مختلف أنحاء الشارقة وعجمان وأم القيوين والفجيرة ورأس الخيمة علامات على زيادة التجانس مع تفوق العرض على الطلب. ويستمر توفر المساحات المكتبية في المنطقة الحرة في (باستثناء أم القيوين) في تشجيع الشاغلين الدوليين الساعين للاستفادة من الحوافز التي تقدمها سلطات المناطق الحرة.

ويواجه سوق المكاتب خارج المناطق الحرة ضغطاً كبيراً مع ارتفاع معدلات الشواغر. كما يضيف استخدام الشقق السكنية لأغراض تجارية أيضاً مزيداً من الضغوط على المساحات المخصصة للمكاتب الواقعة خارج المناطق الحرة.

تراجعت أسعار الإيجار للمكاتب في الشارقة بنسبة 22 ٪ خلال ستة أشهر فقط. فقد تراوحت معدلات الإيجار في النصف الثاني من 2010 في نطاق 430 - 860 درهما متر مربع السنة، ولكنها انخفضت الآن إلى 300 - 700 درهما متر مربع السنة. وتتراوح أسعار الإيجار في مختلف أنحاء الشارقة وعجمان وأم القيوين والفجيرة ورأس الخيمة حالياً بين 240 - 700 درهما متر مربع السنة مع توفر أسعار أقل للعقارات السكنية التي تم تحويلها لعقارات مكتبية. وتواصل المكاتب المتخصصة في تسجيل أسعار تأجير أعلى.

وبدأ المخزون المتزايد من الوحدات الجديدة المتوفرة في أبراج جديدة بالتأثير على ولاء المستأجر، مع زيادة حركة الشاغلين بعيداً عن المباني القديمة التي تفتقر إلى وسائل الراحة والتسهيلات الكافية. ومن المتوقع دخول عقارات هامة إلى السوق على مدى الأشهر ال 12 شهراً المقبلة وتشمل برج الغانم التجاري الذي يقع في منطقة المجاز. وسيتم تسليم البرج في غضون الأشهر القليلة المقبلة، وسيتم الإيجار فيه بمعدلات 590 - 700 درهما متر مربع السنة شاملة رسوم الخدمة.