تباينت آراء مديري ومسؤولي دوائر رسمية وشركات في القطاع الخاص بين مؤيد للرأي القائل إن علاقة المطورين والمشترين بحاجة للمزيد من الوضوح، وبين من يعتقد بأنها واضحة بما فيه الكفاية، بعد مرور 9 أعوام على الطفرة العقارية الثانية التي شهدتها الدولة.
وبينما يتفق الجميع على أن السلطات المختصة في الإمارات بذلت ولا تزال جهوداً مخلصة لإنضاج تلك العلاقة، إلا أن التطورات التي شهدها السوق العقاري وصناعة التطوير على وجه التحديد جعلت الكثيرين يعتقدون بأن مواكبة تلك المستجدات مطلب دائم لضمان تفوق البنية التشريعية في الدولة على نظرائها إقليمياً وعالمياً في بعض المفاصل المتعلقة بالملكية العقارية.
ويلتقي كل الذين استطلعت (البيان) آراءهم عند حقيقة أن القوانين العقارية نجحت في حسم العلاقة بشكل واضح بين المؤجر والمستأجر لجهة ضمان حقوق الطرفين وبيان واجبات كل منهما تجاه الآخر. ويطرح العديد من المطورين تساؤلات تبرر دعوتهم لمزيد من التدخل الحكومي لضمان تحقيق الوضوح المنشود في علاقة المطورين الفرعيين مع المطورين الرئيسيين من جهة، وبين المطورين الفرعيين والرئيسيين والمشترين من جهة أخرى.
وتتضمن قائمة تساؤلات المطورين مواضيع عدة، أبرزها (غياب عقد بيع عقاري موحد، ما أفرز تناقضات في صياغة العقود إما بشكل يحمل المفاجآت المستقبلية، أو عدم تغطية بنوده لالتزامات كل طرف، وإمكانية أن يسفر ذلك عن تطور الخلافات البسيطة إلى نزاعات يكون القضاء مسرحاً لها).
إلى جانب (تمتع المطور الرئيس بالكلمة المطلقة على حساب المطور الفرعي في أغلب الأحيان، ما ولد مشكلات عديدة انتقلت تداعياتها إلى المشتري أو المستخدم النهائي، إذ إن من السهل على المطور الرئيس الإفلات من التزاماته تجاه المطور الفرعي في ما يتعلق ــ على سبيل المثال- باستكمال تطوير البنية التحتية في المشروع، مما يعطل المطور الفرعي ويجعل الثاني متأخراً في الإنجاز، ما يعني في النهاية مشكلات بين الأخير والمشتري، في حين لن يجد المطور الفرعي غير مطرقة الإنذارات والغرامات تنهال على رأسه في حال تأخره عن سداد دفعات ثمن الأرض، على سبيل المثال لا الحصر).
وتبرز قضية (أجور الصيانة والخدمات كعامل جديد يساعد على إذكاء الخلافات بين كل أطراف التعاقد العقاري، لاسيما مع تأخر نضج الدور الذي يمكن أن تلعبه جمعيات الملاك في المشروعات العقارية ذات الملكية المشتركة).
ولا يمكن إسقاط التحديات التي فرضتها تداعيات الأزمة المالية العالمية لجهة توتر العلاقات التعاقدية للعديد من المطورين الرئيسيين والفرعيين وبين هؤلاء وبين المستثمرين النهائيين، في وقت تعاملت العديد من الشركات بكثير من الحكمة والهدوء في معالجة الخلافات المحتملة بطرق متأنية وبدعم رسمي.
ولعل ترحيل شريحة من المشترين إلى خانة المتعثرين غير الملتزمين بالدفعات على يد الأزمة العالمية كان سبباً في التأثير في دفء العلاقات التعاقدية بين المطور والمشتري، وجعل الجميع ينادون بضرورة التدخل الحكومي لإعادة حبال الود إلى الأطراف المتنازعة على جملة من القضايا التعاقدية، والتي أظهرت اللجان الودية مقدرتها الفائقة على حسمها وتكسير جمود العلاقة التعاقدية بين المتخاصمين.
ولعل أبرز تساؤل يطرحه العديد من المطورين العقاريين في إطار تعاقداتهم مع بعضهم البعض ما أفرزته تداعيات الأزمة المالية العالمية من تحد يتمثل بمصير المطور الفرعي الذي اشترى أرضاً من المطور الرئيس وسدد 10% من ثمنها ودخل عقب الأزمة العالمية في متاهة بين مواصلة السداد أو التعثر، مع علمه بأن قيمة ما اشتراه بالأمس انخفضت كثيراً في الوقت الراهن.
الحالة ذاتها تنطبق على العديد ممن اشتروا عقارات بأسعار ما قبل الأزمة ولم يسددوا غير جزء منها، وبات عليهم تسديد المتبقي الذي تعادل قيمته قيمة عقارين بسبب التصحيح السعري الذي رافق أسعار السوق التي خضعت لوقت طويل للمضاربات... وإلى التساؤلات والأجوبة والمقترحات.
العقد شريعة المتعاقدين
قال سلطان بطي بن مجرن مدير عام أراضي وأملاك دبي إن الجواب الحاسم على كل التساؤلات ينطلق من حقيقة واحدة هي (ان العقد شريعة المتعاقدين)، وذلك يعني أن على الطرفين الالتزام ببنود العقد الذي وقعاه بكامل رضاهما.
وأضاف: (هناك تساؤل يطرحه العديد من المطورين العقاريين في إطار تعاقداتهم مع بعضهم البعض، ما أفرزته تداعيات الأزمة المالية العالمية من تحد يتمثل بمصير المطور الفرعي الذي اشترى أرضاً من المطور الرئيس وسدد 10% من ثمنها ودخل عقب الأزمة العالمية في متاهة بين مواصلة السداد أو التعثر، مع علمه بأن قيمة ما اشتراه بالأمس انخفضت كثيراً في الوقت الراهن. والكلمة الفصل هنا لما جاء في العقد، أو لرغبة المطور الرئيس في إعادة الدفعات الأولية من عدمها، أو اللجوء إلى تسوية ودية برضا الطرفين، أو الذهاب إلى المحكمة في حال تعذر تحقيق الصلح).
وأشار بن مجرن إلى أن العديد من المطورين الرئيسيين سارعوا إلى حماية المطورين الفرعيين من الوقوع في مخالفات للعقود المبرمة بينهم وجلسوا وتفاوضوا وتناقشوا وصولا إلى صيغ تفاهم برضا الجميع، وهناك من المطورين الفرعيين من قام بخفض أسعار عقاراته التي باعها بالأمس وقاموا بتعديل تلك العقود من دون اللجوء للمحاكم، وبالطبع هناك من لجأ إلى لجان التوفيق والمصالحات التي تأسست بموجب القوانين والتشريعات النافذة، وكانت النتائج مفرحة، لأن مجرد رغبة الأطراف في اللجوء إلى لجان التوفيق فذلك يعني عدم رغبتهم بالتصعيد والذهاب للمحاكم.
الكل شركاء
أما هشام القاسم الرئيس التنفيذي لمجموعة وصل لإدارة الأصول فيرى بأن القوانين والتشريعات التي صدرت حتى الآن تدعم الوضوح المنشود في العلاقات التعاقدية بين الأطراف، ورأى بأن آخرها المتعلق بتأسيس جمعيات للملاك توضح مدى التطور الذي شهدته تلك العلاقات التعاقدية.
لكن القاسم يقول إن مطالبة السلطات المختصة بالتدخل لا تعني الجلوس والتفرج على التحديات، بقدر ما تستدعي عمل كل أطراف العلاقة التعاقدية على تطوير علاقاتهم بما يضمن تحقيق المزيد من الوضوح.
وأشار إلى أن الخبرة مطلوبة في تفعيل ذلك الوضوح، إذ تنعكس ــ على سبيل المثال ــ آثار تلك الخبرات في القرار الصائب والعميق بقانون تأسيس جمعيات الملاك في دبي، وانتقال المنظومة التشريعية التي تضبط علاقة الملاك بالمطور إلى حيز التنفيذ على أرض الواقع، وتفاعل جميع الجهات المعنية بالقطاع العقاري مع الموضوع، وقد أخذت «وصل» نصيبا وافرا منه، وتمثل ذلك بسعيها الدؤوب لصياغة أسس ومعايير ثابتة لإدارة خدمات هذه الجمعيات في ضوء خبرتها العميقة بالسوق، ونتائج دراساتها المستمرة لتطبيق معايير الجودة التي عكست اسمها في عالم العقار.
وكللت به مسيرتها السابقة بالمزيد من النتائج الناجحة. هذا ويأتي حصول «وصل» على الرخصة في ضوء نجاح الاستراتيجيات البناءة التي حرصت على تطبيقها ضمن واحدة من أكبر مساحات عملها البالغة أكثر من 25 ألف وحدة سكنية وتجارية، تضمنت تأمين مجموعة واسعة من الخدمات لملاك ومستأجري العقارات التجارية والسكنية، وحققت بموجب ذلك حضوراً قوياً نتيجة تركيزها على تطبيق مبدأ أفضل العائدات للمطورين مقابل أفضل الخدمات للملاك.
يذكر أن تأسيس جمعية الملاك قد جاء بهدف تنظيم عمل المناطق المشتركة وتنظيم العلاقة التعاقدية والتنظيمية العقارية المتصلة بتلك المناطق تطبيقاً لمتطلبات القانون رقم 27 لسنة 2007 بشأن ملكية العقارات المشتركة لإمارة دبي، ويرى مراقبون أن تطبيق اللائحة وباقي اللوائح الجديدة سيعطي انطلاقة قوية ونوعية لعملية التنظيم في مناطق الملكية المشتركة، ويجعل تعاملاتها أكثر شفافية، ويغلب عليها الطابع التنظيمي الاحترافي وفقاً للأنظمة السارية والقوانين النافذة في الإمارة.
لا بأس بالمزيد
أما أحمد المطروشي رئيس جمعية دبي العقارية فقد قال: «لا يمكن لأحد أن ينكر حجم الجهود الرسمية التي بذلت لجعل العلاقة التعاقدية أكثر وضوحا بين جميع الأطراف، سواء أكانت تلك العلاقة بين المطور الرئيس والفرعي أم بين الفرعي والمشتري، أم بينهم جميعاً.
لكن المطروشي قال إن التحديات التي فرضتها تداعيات الأزمة المالية العالمية تتطلب من جهة أخرى مواكبتها بالمزيد من التعديل والتطوير لصيغة العقود ومضمونها، وبما يضمن للجميع مواصلة العمل والانتفاع باستثماراتهم.
وشدد المطروشي على أن المرونة في العلاقات التعاقدية تضمن للجميع تحقيق المزيد من الوضوح والشفافية، مؤكداً على الدور الذي يلعبه كل أطراف التعاقد في تطوير السوق وتطوير آليات عمله بما يحقق المزيد من النمو من جهة أخرى. ودعا المطروشي إلى ضرورة العمل على توحيد عقود البيع على مستوى الدولة لتتكامل مع التأشيرة العقارية الاتحادية التي صدرت لتشجيع الاستثمار في هذا القطاع الحيوي.
الطرف الأقوى
أما المهندس فارس سعيد رئيس مجلس إدارة دايموند ديفلوبرز فقد أثنى على الجهود الحكومية في تطوير البنية التشريعية التي تعد الضامن الوحيد لتحقيق الوضوح في العلاقات التعاقدية. لكنه قال إن التجربة التي خاضها السوق العقاري أظهرت في العديد من الأحيان بقاء المطور الرئيس في خانة الأقوى من المطور الفرعي، حتى وإن كان الثاني ملتزماً.
وأضاف بأن تعميم هذا الوصف لا يخدم السوق ولا الحقيقة، لكن العديد من الجهات الرسمية تلقت شكاوى من بعض المطورين الفرعيين، وتركزت حول وقائع ترسم صورة غير مشجعة للعلاقة التي تحكم المطور الرئيس بالفرعي، وتقدم أدلة على ممارسة المطور الرئيس ضغوطاً على المطور الفرعي قد لا تكفي لاتهامه بمخالفة القانون، لكنها تكفل له تحقيق بعض الرغبات التي لا تمت بصلة لعمل المطورين العقاريين.
عقود اتحادية
وأيد طه باقر الرئيس التنفيذي لشركة تايجر العقارية بقوة بذل المزيد من الوضوح على العلاقات التعاقدية بين كل أطراف التعاقد، وخاصة تلك التي تربط بين المطور الرئيس بالفرعي والثاني بالمشتري النهائي، أو بينهم جميعاً.
وقال إن سوق التأجير العقاري تفوقت على سوق البيع لجهة الوصول إلى أعلى درجات الوضوح، بحيث لم يعد بإمكان المالك إخراج المستأجر إلا بعد التأكد من ارتكاب مخالفات حددها القانون، في حين كانت العملية تتم وفق مزاجية المؤجر في كثير من الأحيان.
وأضاف بأن القانون تدخل حتى في عملية تحديد السقف الأعلى المسموح به لفرض الزيادة في القيمة الإيجارية، وهو تدخل عادل يجعل سوق البيع يطمع بتدخل مماثل لجهة حسم العديد من المشكلات والتحديات التي فرضتها تداعيات الأزمة المالية العالمية.
العقود العقارية ضامنة لحقوق أطراف التعاقد
على الرغم من غياب صيغة موحدة لعقود بيع العقارات في مناطق التملك الحر، إلا أن العقد يبقى دائما شريعة المتعاقدين، وهذه نظرة على جوانب العقود العقارية وصياغاتها، والتي تبدأ بعملية التبادل العقاري (بيع عقار ونقل ملكيته) بعرض مبدئي مكتوب وموقع ومؤرخ يظهر رغبة المشتري بالعقار مقابل بذل مادي ويكون هذا العرض مدعماً بعربون مادي لإظهار جدية المشتري وحسن نيته، ويحوي العرض المبدئي للمشتري شروطا تناسب وضعه الخاص ويعرضها على البائع، فإذا ما تم قبولها وتوقيع العرض من البائع يتحول العرض إلى عقد بيع رابط بينهما.
إذا ما عدل البائع عن أي بند من بنوده أو زيادة أي شرط آخر فيتحول العقد إلى عقد معدل يحتاج إلى موافقة المشتري ثانية قبل أن يتحول إلى عقد رابط، وإذا لم يوافق المشتري يمكن إلغاء العرض أو إجراء تعديلات أخرى، وهكذا دواليك ليتفق الطرفان على جميع بنود العرض وتعديلاته، بعدها يمكن أن يتحول العرض إلى عقد رابط بين الطرفين وموافق عليه من قبلهما.
وعندما يرتبط الطرفان (البائع والمشتري) بعقد رابط يلتزم الطرفان بجميع بنود الاتفاق-العقد- في عملية التبادل العقاري، وواجبات والتزامات كل طرف تجاه الآخر خلال فترة انتقال الملكية. ومن ناحية ثانية، ان العقد بين المطور والمشتري هو عقد مبدئي قد يحتوي شروطاً تبدأ خلال فترة التشييد بين طرفي العقد لعدم توافر أو اكتمال البناء عند توقيع العقد.
وقد يسمى (وعداً بالبيع) لحفظ حقوق الأطراف، وفي حال انتهاك أي من بنود الوعد قد يلغى أو يؤجل تنفيذه لاستكمال شروطه، ومن ناحية أخرى توجد نماذج عقود سابقة التحضير في السوق العقارية أو في الجمعيات العقارية الوطنية أو المحلية أو مكاتب المحامين وبعض المختصين أشرف على وضعها مستشارون قانونيون وخبراء في السوق العقارية، وتركت الأماكن فارغة لتعبئتها حسب الاحتياجات الخاصة، كأسماء وعناوين الطرفين ووصف وتحديد العقار ومبلغ البيع وطرق الدفع، وما شابه ذلك مما يتفق عليه الطرفان، ليصبح نموذج العقد يخص أطرافاً معينة في العقد المبدئي ولعقار معين، وقد يحتاج العقد المبدئي إلى توثيق عند كاتب عدل لحفظ الحقوق والواجبات.
وبعد موافقة جميع الأطراف على جميع بنود العقد، ينتقل العقد إلى المستشارين القانونيين أو كتابة عدل أو شركة متخصصة لتبدأ عملية التحقق من صلاحية العقار للبيع، وتحضير جميع الأوراق القانونية والمالية والضريبية والرسمية ونقل الملكية إلى المشتري والحصول على سند تملك جديد باسم المالك الجديد (المشتري) من الدوائر العقارية المختصة بعد انتهاء عملية التبادل العقاري.
العقد العقاري
إن الهدف من العقود العقارية المبدئية هو اتفاق الأطراف على جميع الأمور المتعلقة بالعقار وعملية التبادل العقاري، وهذا ما يساعد الوسيط العقاري على تحقيقه خلال المفاوضات الأولية التي تجرى بين الطرفين لعملية التبادل العقاري، لأن العقد المبدئي يحفظ حقوق وواجبات كل طرف وفريق، ووضعها في إطارها الصحيح قبل أن يبدأ عمل المستشارين لوضع الصيغة القانونية حسب الأصول المتبعة وتبدأ التكلفة المالية على الأطراف.
عناصر العقد العقاري: تحتوي العقود العقارية على عدة عناصر، أهمها أن يكون العقد تطوعياً؛ أي ألاّ يكون أي طرف مكرهاً على الدخول في العقد، بل أن يقبل طوعاً جميع بنوده. العرض والقبول ورضا جميع الأطراف بتنفيذ البنود كافة، المقابل المادي واضح مبين في العقد، هدف قانوني ذو أهمية هو مراعاة القوانين النظامية، وألاّ يكون مخالفاً للأنظمة والقوانين، ويجب أن يكون تحت سقف القانون المحلي والدولي، والقدرة والأهلية القانونية للأطراف.
وتتمتع أطرافه بالقدرة العقلية والصفة القانونية المعتبرة لإتمام العقد، ويحددها القانون في أي دولة بحسب التشريعات والأعراف المعمول بها، صلاحية العقد للتنفيذ وإخراج البنود غير الواضحة قانونياً، إن أي غموض في الاتفاقية يجعلها ضعيفة، قد يصبح تنفيذها غير ملزم، وربما قد يعرض المحامين وغيرهم من الأطراف إلى ملاحقات قانونية. وكأي عقد قانوني يجب دائماً استشارة محام مختص في المجال ذاته لشرح مواد القانون التي تؤثر في العقد العقاري وأطرافه، وهي تختلف من بلد إلى آخر بحسب الأصول والمعاملات القانونية في عملية التبادل العقاري.
العقد المبدئي: يلعب الوسيط العقاري دوراً في جمع أطراف عملية التبادل العقاري مباشرة أو عبر ممثليه، وقد يعتمد على عقد نموذجي قانوني مبدئي، توافق الأطراف على جميع بنوده ويُذيل بتوقيعها بمثابة حسن النية بين الأطراف وللتعبير عن الاحترام المتبادل لما اتفق عليه، ويأتي دور المستشار القانوني أو الخاص بتحضير النص القانوني الخاص الذي له صفة قانونية متميزة، وربما يكون العقد المبدئي من الأوراق الثبوتية للتسجيل في الدوائر العقارية المختصة بحسب الأصول المتبعة في أي بلد، ويجب ألاّ يستهان بأي عقد عقاري مبدئي نموذجي أو نهائي لاحترام المحاكم ما تحتوي العقود والاتفاقيات بين الأطراف، وإن الإخلال بها أو ببعض بنودها يعرض فاعل ذلك إلى العقوبات والملاحقات القانونية.