تواصل (البيان) نشر حلقات من الدراسة المتخصصة بشروط ومعايير تطوير المجمعات الحضرية المستدامة تجسيداً لحرصها على زيادة الوعي بمفاهيم الإستدامة والتثقيف بفوائدها، وتناولت الحلقة الثامنة المعايير المهنية الضرورية لإختيار مواد البناء الصحيحة لتنفيذ المشروعات العقارية المستدامة طبقاً لسبعة معايير تمثل خلاصة التجارب العالمية على هذا الصعيد، فيما تتناول حلقة التاسعة اليوم كيفية دمج ممارسات التنمية المستدامة في المدن والمجتمعات فضلاً عن الأدوات والاستراتيجيات لضمان الحفاظ على ملامح التنمية المستدامة مع تطور المجتمع ونموه... وإلى التفاصيل
المحافظة على الاستدامة
على الرغم من أن التنمية المستدامة على نطاق المجمعات لا تزال في مراحلها الأولية في أغلب دول العالم وفي مقدمتها الولايات المتحدة، إلا إن التقدم الكبير يحصل بسرعة. لقد استوعبت تلك الصناعة العديد من الدروس من بعض المحاولات المبكرة لدمج ممارسات التنمية المستدامة في الحي وتنمية نطاق المجتمع.
إن أحد الدروس المهمة المستفادة تتجسد في الحاجة إلى نهج التنمية بطريقة أكثر شمولية وتكاملية. آخر الدروس المستفادة الهامة هي الحاجة إلى وضع آليات للحفاظ على ملامح المجتمع الأخضر والمستدام على مر السنين. يشير المراقبون إلى أن بعض المجتمعات الواضحة للغاية واسعة النطاق احتضنت علنا الجداول الخضراء الطموحة في مراحلها الأولى من التنمية فقط لكي نرى أن تلك النوايا الحسنة قد تبددت في عملية التنفيذ أو عند نقل الملكية.
وسائل نقل الملكية
إن وجود الحدائق والطرق الخضراء وغيرها من المساحات المفتوحة الترفيهية في الخطة الرئيسية للمشروع لا يضمن تنفيذها أو استمرارها. قد يتم تغيير هذه الأماكن والبرامج ذات الصلة في أعمال إعادة ضم وتعديل لاحقة. حيث يمكن لجمعيات مالكي المنازل أن تواجه أوقات صعبة في نقل ملكية هذه المرافق من أجل التنمية. هذه المجموعات الثلاث من الأدوات تستخدم معا أو بشكل منفصل، ومتوفرة لمعالجة هذه الاحتمالات:وسائل نقل الملكية المقيدة؛ الرموز ،العهود والقيود (CC&Rs)، والمحافظة وتسهيلات المساحات المفتوحة. أما الأداة الرابعة، فهي نقل ملكية المساحات المفتوحة إلى منظمة إشراف غير ربحية ، والتي زادت شعبيتها هذه الأيام بين المطورين في أمريكا واوربا.
تعتبر القيود أو التسهيلات بصورة إجمالية عندما يملكها شخص أو شركة ولكنها غير ملزمة بالنسبة لمن يتسلمها من الممنوحة له بالدرجة الأولى. بشكل عام، فإن القيود المهمة، والتسهيلات هما أكثر عرضة للدوام لأنها لا تختفي مع وفاة أو فسخ صاحبها للعقد.
وسائل النقل الملكية المقيدة والعهود والقيود (CC&Rs) هي مجموعة أخرى من الأدوات للحفاظ على الاستدامة ، وغالبا ما تكون مزيجا من القيود ، والتسهيلات، والقواعد المفصلة للاستخدام التي يمكن فرضها على قطعة من الممتلكات في أي وقت عن طريق تسجيل الوثيقة المناسبة. فهي قابلة للتنفيذ ضد أصحاب السوابق من قبل أولئك الذين فرضوها عليهم، ولكنها يمكن أيضا أن تسمح بالتنفيذ من قبل الطرف الثالث. وغالبا ما تستخدم هذه الأنواع من الوثائق لوضع برنامج عقلاني عبر التخطيط لنقل الملكية للمالكين المتعددين. وسائل حظر نقل الملكية والعهود والقيود يمكن أن تجسد حقوق واجبة التنفيذ من جانب واحد من الجيران ضد جار أخر.
في كثير من الأحيان تستعمل هذه العناصر لترسيخ الحقوق عقد التنفيذ للوكالات التنظيمية بالإضافة إلى سلطاتها التنظيمية العادية. الأراضي الرطبة أو موئل الحياة البرية، على سبيل المثال، يمكن أن تكون محمية من التنمية مع وسائل النقل الملكية المحظورة ؛ الرموز ،العهود والقيود ويمكن لوسائل النقل الملكية المحظورة ؛ الرموز ،العهود والقيود تحديد البرامج أو الهياكل المسموحة.
هذه الوثائق تستخدم غالباً في حماية برامج الاستدامة الجارية مع حقوق التطبيق المنقولة إلى طرف ثالث غير ربحي. في غياب الخاصية المحددة المستفادة أو الحالة الأساسية التي ينشئ الحق في التنفيذ دون اعتبار للملكية، لا بد من الحرص والتأكد من أن الحقوق ستكون موجودة على مر الزمن.
يمكن أن يكون من الصعب تغيير وسائل نقل الملكية المحظورة ؛ الرموز ،العهود والقيود لأنه لا بد من موافقة جميع المستفيدين على أي تغيير مقترح.
قد يكون البائع يحتفظ أيضا بجزء من حقوق الملكية باعتباره التسهيل عند نقل ملكية الممتلكات إلى الطرف الثالث. حقوق التسهيل هذه هي الآلية الأكثر استخداما لمنح المنظمات المحلية والوطنية قيود واجبة النفاذ على استخدام الممتلكات.
عادة، فإنها تسمح لمالك العقار بتغيير المعالم الطبيعية والمفتوحة والمناظر الطبيعية الخلابة، أو الايكولوجية للأرض. في بعض الدول ، القوانين تجعل من الواضح أن هذه المنحة معينة من حقوق التسهيل (عادة منظمات الحفاظ على البيئة خاصة) لا تحتاج إلى رسوم ملكية عن أي من الممتلكات المجاورة من أجل حقوق التسهيل ليكون أبديا، ولكن في دول أخرى لعدم وجود هذه الملكية قد تُحدد مدة الانفاذ. ولا يجوز للكيانات الحكومية في تلك الدول أيضا الحصول على حقوق حفظ التسهيل. من أجل إطلاق او تعديل القيود المفروضة من خلال حقوق التسهيل من قبل المالك الخاص أو الوكالة العامة، فإن المستفيدين يجب أن يوافقوا عليها.
حقوق التسهيل
يمكن أن تكون حقوق التسهيل إيجابية أو سلبية. التسهيل الإيجابي يعطي حامل التسهيل فوائد معينة ، مثل الحق في الملكية المقطوعة للوصول إلى ممتلكات أخرى أو من أجل التثبيت والحفاظ على خطوط المرافق على الممتلكات. يمكن أيضا أن تكون حقوق التسهيل سلبية، مثل إعطاء صاحب الحق بعض الايجابية مثل الحصول على الضوء والهواء، أو وجهة النظر التي يتم التعبير عنها على أنها مجموعة من الحظر المفروض على الإجراءات التي يمكن أن تتم على ممتلكات الموضوع. بعض السلطات القضائية لا تعترف بحقوق التسهيل السلبية والتعامل معها بدلا من ذلك القيود السلبية التي تعمل مع الأرض هي التي تميزه عن القيود التي قد تفرض خلال وسائل النقل المحظورة ؛ الرموز ،العهود والقيود. غالباً المالكون أو المستفيدون من اتفاقات الحفظ أو حماية مساحات الأرض المفتوحة يجادلون بأن تلك المصالح هي حقوق ارتفاق بدلاً من القيود بسبب أن بعض المحاكم تفرض قيودا أقل على المتطلبات لدعم حقوق التسهيل أكثر من التمسك بالقيود.
قيود
وعلى غرار ما إذا كان يُحتفظ بها باعتبارها حقا من حقوق المانح، فإن القيود المفروضة لتحقيق المنفعة المتبادلة من بعض المجموعات من المالكين المستقبلين أو التسهيل الذي عقد من قبل الدولة، الوطنية، أو المجموعة المحلية، يمكن لهذه القيود المفروضة على الخصائص أن تغطي مجموعة واسعة من قضايا استخدام الأراضي . يمكن أن تشمل القيود الحفاظ على تلك القطع ومنع تقسيم الممتلكات وبناء الهياكل على الممتلكات. حيث يمكن أن يٌسمح باستمرار المستدامة للأنشطة (مثل الزراعة أو العناصر الثقافية) أو وضع القواعد لاستعادة الأنظمة الطبيعية (على سبيل المثال، الجداول ، البراري، أو الغابات) أو إنشاء نظم جديدة (على سبيل المثال، الأراضي الرطبة). وأيضاً يمكن معالجة القيود المفروضة على الاستخدام، أو تلك التي تحول دون تنظيم الأنشطة مثل الصيد واستخدام سيارة معينة، أو التقييد حيث يسمح التنمية. ويمكن أن تنظم تلك القيود عملية حدوث التنمية ويتم الحد من استخدام معايير المباني الخضراء.
ويمكن أن تفرض هذه المعايير أو ترافق معايير أخرى مثل معايير القيادة في الطاقة والتصميم البيئي لمجلس البناء الأخضر الأميركي. يمكن أن يقدم تفاصيل واسعة لاستخدام وشغل الأراضي، سواء المساحات المفتوحة والمناطق المتقدمة.
أدوات
من بين الأدوات الأخرى المهمة للحفاظ على المساحات المفتوحة هي فرض رسوم بسيطة على علمية نقل الملكية إلى المتعهد الغير ربحي. يمكن ان تقع العديد من الاختلافات حول هذا الموضوع، حيث أنه غالباً ما تعطى أهمية الملكية المحفوظة كمساحات مفتوحة، الأراضي الزراعية ، والموارد التاريخية، أو موائل الحياة البرية الحرجة.
ويجوز للمطور الاحتفاظ بالحق في استخدام الأراضي لأغراض ترفيهية ونشر مياه الأمطار أو مياه الصرف الصحي، أو التعهدات المماثلة. وقد وجد بعض المطورين أن جدول أعمال هذه المنظمات محدد للغاية لتحقيق أغراضهم ووجدوا أيضاً أنه من المفيد خلق نظام جديد محلي يستند على الغير ربحي لملك وإدارة مساحاتهم المفتوحة. ان الآلية التي استخدمت في نقل ملكية الإشراف على المساحات المفتوحة الشاسعة يمكن استخدامها للحفاظ على حصص الأراضي المتجاورة أو المناطق المشتركة داخل المجتمعات العمرانية الجديدة. فمع التطور مع الكثير من المساكن الكبيرة يمكن فرض قيود على التسهيلات أو حصص الأراضي التي تم نقلها إلى الملكية الخاصة. على سبيل المثال، قد يكون تقسيم المناطق المحلية أو رمز التقسيم يتطلب الكثير من الشروط فمثلا بعضها يحدد الحد الأدنى لنقل الملكية بمعدل عشرة افدنة (أربعة هكتارات) لكل منهما. هذا الحجم الكبير ينطبق عليه الانطلاق الكلاسيكي الذي يشير إلى أن هذه القطعة (كبيرة جداً لجزء معين وصغيرة في ذات الوقت لكي تستصلح زراعيا) . إذا تم تصميم الطرق لوضع الكثير مع النهايات القصيرة الواحدة مقابل الأخرى وأساسات المباني تم سحبها إلى الأمام نصف هكتار، فسوف يمكن إنشاء قسم من نحو 20 قطعة متجاورة غير مطورة تشمل 190 فدانا (77 هكتارا). يمكن نقل ملكية هذه المساحة إلى أصحاب المنازل ولكن يجب أن تخضع لحقوق التسهيل لمواصلة العمليات الزراعية أو إدارة الغابات أو الترفيه ، على سبيل المثال ، في المناطق الغير متطورة.
عندما أصبح هذا النهج للحفاظ على المساحات المفتوحة على الملكية الخاصة مستعملاً، تبرز أحياناً مسائل متعلقة بالمسؤولية ملكية المالك لأعمال الزراعة. من الأفضل تطبيق هذه الخصائص عن طريق التأمين ، والتي يمكن الحفاظ عليها من قبل جمعية أصحاب المنازل(جمعيات الملاك).
البنية التحتية الخضراءتتطلب آليات مختلفة للرقابة
البنية التحتية الخضراء - سواء الأنظمة الطبيعية وهندسة المناظر الطبيعية - تتطلب أحيانا آليات مختلفة للرقابة، والصيانة ، وإصلاح أكثر من التنمية التقليدية.ويمكن ضمان بناء المراحل المقبلة للنظام من خلال تقسيم المناطق ومتطلبات وسائل النقل المكلية المحظورة ؛ الرموز ،العهود والقيود (CC&Rs).يمكن استخدام هذا النهج لمعالجة استمرار تركيب وصيانة البنية التحتية الخضراء الأخرى كذلك. على سبيل المثال ، يمكن لوسائل نقل الملكية المحظورة ؛ الرموز ،العهود والقيود (CC&Rs) حظر استخدام المياه الصالحة للشرب أو المياه الجوفية في نظم الري،واستعمال المياه الرمادية أو بدلا من مياه الأمطار المأخوذة من برميل الحصاد.
مشاريع التنمية في كثير من الأحيان تبنى على أساس خطط المراحل وكثافة التوقعات للافتراضات المتعلقة بأداء البنية التحتية ، وهذا هو مدى فعالية البنية التحتية في تحقيق هدفها، سواء كان ذلك عبر نقل المياه أو حركة المرور.
وإذا كانت هذه الافتراضات تشمل الكفاءة العالية التي تصاحب المشاريع المستدامة لكن من دون أن يتم تنفيذ تلك العناصر والمحافظة عليها فإن الخطط المستقبلية يمكن أن تتعرض للخطر. يمكن أن يعجز المطور عن بناء وحدات كثيرة في المرحلة المقبلة لأنه لم يتم تثبيت البنية التحتية لمياه الصرف الصحي في المرحلة السابقة كما كان متوقعا. ومع ذلك ، يمكن تجنب المشاكل من خلال استخدام وسائل نقل الملكية المحظورة .
يمكن أن تضمن الإرشادات المعمارية أن يتم تثبيت هذه الميزات في البداية، ولكن عمليات التفتيش لازمة للتحقق من الامتثال على المدى الطويل. ويمكن معالجة خفض الاحتياجات الكهربائية بالمثل. وتتطلب المبادئ التوجيهية لتصميم المطور استخدام تدابير كفاءة الطاقة والمحافظة عليها. ويمكن لجمعية ملاك العقارات أن تكون الوسيلة المناسبة لأعمال الصيانة على المدى الطويل لمصادر الطاقة البديلة مثل التدفئة أو التبريد، وإنارة الشوارع الضوئية، وطواحين الهواء أو لنقل مياه الأمطار