تواصل «البيان» نشر حلقات من الدراسة المتخصصة بشروط ومعايير تطوير المجمعات الحضرية المستدامة في إطار حرصها على زيادة الوعي بمفاهيم الاستدامة والتثقيف بفوائدها، وتناولت الحلقة السادسة الحاجة الماسة للمنتجعات الخضراء التي تعد ركناً هاماً في المدن المستدامة فضلاً عن ما تشكله المنتجعات من علامات مضيئة في صناعة السياحة لدى الشعوب ورغبتها في التحول الى الممارسات المستدامة حماية للبيئة، وبالنسبة لإحياء المحميات فهي عادة توجد في السياقات الريفية وشبه الحضرية، وتركز على ترميم وحماية الموارد الثقافية والطبيعية.
وتتناول الحلقة السابعة اليوم تكاليف وفوائد التنمية المستدامة وأفضل الطرق التي تضمن تحقيق أهدافها بأقل تكلفة. وإلى التفاصيل:
8 عوامل
يتفق الخبراء على أن العوامل الثمانية التالية يمكن أن تؤثر بشكل إيجابي في تكاليف التنمية المستدامة وهي:
1 ــ التزام إدارة المشروع في وقت مبكر وحاسم.
2 ــ كفاءة وخبرة فريق التنمية متعدد التخصصات.
3 ــ وضوح الأهداف والغايات.
4 ــ فهم الظروف والتوجهات والاحتياجات المحلية والإقليمية.
5 ــ مناسبة التكلفة/منهجية المنافع.
6 ــ التواصل مع وتعليم البنائين/ المقاولين.
7 ــ المرونة في البرمجة.
8 ــ الوقت الكافي للتخطيط والتصميم.
إن أبرز إستراتيجية لتوفير التكاليف تكون من خلال التكامل المبكر للأهداف والممارسات المستدامة في تصميم عملية التخطيط. ففي وقت سابق من عملية تطوير التخطيط وتنفيذه لا بد من حساب كافة العناصر المتعلقة بالتكلفة الاستثمارية. وقد أثبتت دراسات حديثة الحالات التي يمكن للتكاليف أن ترتفع بشكل ملحوظ عند تقدم عنصر كفاءة معين وميزة مستدامة معينة في وسط مرحلة التطوير.
ومن الواضح أيضا أن المطورين الذين لديهم خبرة مع مشاريع التنمية المستدامة الكاملة يطورون مشاريعهم بتكلفة أقل قياساً لأولئك الذين لا يتمتعون بالخبرة. هذا يعني أن المشروع الأول للمطور يجب أن يركز على ضخ استثمارات كبيرة في مجال البحث بالإضافة إلى تعيين فريق يتضمن الخبراء الاستشاريين المتمرسين في مختلف جوانب التنمية المستدامة.
ان تجنب المفاجآت هو مفتاح آخر لتعمل ضمن ميزانية يمكن الالتزام بها وتنفيذ بنودها. وعادة ما تشمل عمليات المباني الخضراء بعض البنود غير معيارية (قياسية) ويمكن للإجراءات التالية ان تساعد فريق التطوير تجنب التكاليف المفاجئة.
بنود الميزانية
يتطلب تحديد العلاقات المتبادلة بين الممارسات المحددة للتنمية المستدامة وأنظمة المباني الخضراء والتوفير في التكاليف المستقبلية المزيد من الوقت وجهدا كبيرا في المراحل الأولية. إن التغييرات أو الإضافات التي يجري إدخالها بعد التصميم النظري تقليدياً تكلف بصورة أكبر مقارنة لو تم تبني جميع العناصر في مرحلة التخطيط وهو ما سيوفر المال والوقت.
ومن المهم أيضاً استقطاب الاستشاريين ذوي الخبرة في مجال التنمية المستدامة، بحيث يمكن الحصول على قيمة الوقت من خلال تعلم الدروس السابقة.
التدقيق والإدارة والطوارئ
بغض النظر عن النوايا الحسنة، فإذا لم يتم تنفيذ عمليات التدقيق والتوثيق للأنظمة المبكرة كجزء رئيسي من عملية التصميم والبناء، فقد يكون من الصعب الوصول للأداء المثالي للمشروع. هذا صحيح جداً مع المشاريع الكبيرة ذات الاستخدام المشترك أو المشاريع على نطاق المجمعات، حيث يقوم عدة مطورين وبنائين وموردين بتركيب عناصر حرجة ذات أداء عال.
أما فيما يتعلق بإدارة مخلفات البناء فينبغي تحديد تكلفة تحويل النفايات للمكبات وإعادة تدوير نفايات البناء في وقت مبكر وإدراجها في قوائم جرد التكاليف المتصورة. وهناك حاجة إلى تخصيص جزء من الميزانية للعوارض والمستجدات لتغطية تكلفة التجاوزات المحتملة عند استخدام التكنولوجيات الجديدة أو ممارسات لم تثبت نجاعتها منذ وقت طويل.
خطوات تحديد التكاليف
1 ــ دمج الأهداف المستدامة وأهداف الأداء في مرحلة مبكرة من عملية التنمية.
2 ــ تحديد البرنامج الأولي لعناصر الاستدامة التي تعكس رغبات السوق المستهدفة وأهداف المطورين. وتشمل القضية الأساسية (التقليدية) الحل لكل عنصر والمنتجات والممارسات التي تحقق من اثنين إلى ثلاثة مستويات أداء استدامة إضافية.
3 ــ تنظيم فريق التكاليف: الذي يضم المخططين والمهندسين المعماريين ومهندسي المناظر الطبيعية، ومديري البناء، والمقاولين، والمقاولين الأساسيين مع الخبرة المناسبة. جلب أكثر من بان ومقاول واحد، حيث سوف تحصل على خبرات مختلفة.
4 ــ تحديد مصادر المنتج الأساسية: العناصر الخضراء عالية الأداء المستهدفة، مثل الألواح الكهروضوئية، والدهانات منخفضة المركبات العضوية المتطايرة، والسيارات الكهربائية للحي.
5 ــ تنظيم اثنتين أو ثلاث ورش عمل لاستعراض كل عنصر مقترح في برنامج الاستدامة. تقدير تكاليف خط الأساس وكيفية رفع أداء البدائل.وسوف تكون هناك حاجة لتحليلات اقتصادية للعديد من المكونات.
6 ــ حل التناقضات بين المصادر. النظر في الإبقاء على قيمة مصدقة متخصصة أو مهندس التكاليف.
7 ــ أن تكون مرنة، تبني البرنامج حسب الحاجة عندما تصبح المعلومات الجديدة متوفرة من خلال عملية التصميم.
منهجيات الحساب
يقوم بعض المطورين بتقييم التكاليف الأولية فقط عـند النظر في التنمية المســـتدامة، وخاصة إذا لم يتم الاحتفاظ بهذا المــــــشروع في ملكيــتهم على المدى الطويل. ولكن نهج التكاليف الأولية ضروري أيضاً في أي تحليل مالي، ويمكن أن تكون تلك البيانات مضللة، لأن العديد من الممارسات المستدامة غالباً ما تظهر قيمتها من خلال المدخرات والفوائد البيئية مع مرور الوقت.
هنا تأتي حساب تكلفة دورة الحياة حيث انها تراكم التكاليف والمدخرات المتصلة بالعنصر الأخضر على مر الوقت وتحسب صافي القيمة الحالية على العنصر. وهناك تفرعات من عملية تكاليف دورة الحياة واحدى تلك التفرعات تحظى باهتمام متزايد وهي تقييم دورة الحياة والتي تأخذ وجهة نظر بعيدة المدى لجميع التكاليف البيئية التي تدخل في المنتج، من المواد الخام في استهلاك الطاقة واستخدام الموارد، والانبعاثات من خلال عملية التصنيع بأسرها، والصيانة، وتكاليف التخلص منها.
يجب على مطوري المشاريع المعقدة ذات الاستخدامات المتعددة عدم الاعتماد على واحد من هذه المنهجيات بصورة كاملة وتحاشي المنهجيات الأخرى، لكن يجب أن يتحققوا في أهمية هذه الخيارات على أساس استراتيجيات المحافظة على الملكية أو البيع ومصفوفة من المكونات المستدامة التي يجري النظر فيها. بغض النظر عن التقنية المستخدمة، ينبغي النظر لماا هو أبعد من التكاليف فقط. بعض العناصر لديها تكاليف أولية عالية، مثل سخانات المياه بدون خزان، ولكنها تتميز بانخفاض تكاليف التشغيل. عناصر أخرى تتميز بتكلفة أولية منخفضة لكن هناك تكاليف صيانة عالية. يمكن لكلتا الأداتين أن تساعدا في تقليل التكاليف مع تحقيق الفوائد البيئية من برنامج المباني الخضراء.
التكاليف الأولية
إن تحليل التكاليف الأولية هو المسار الأكثر اتباعاً في العادة فهو سهل وبديهي. بالمقارنة مع تكلفة عنصر الاستدامة أو ممارسة لتكلفة نظيرتها التقليدية، ويمكن التعرف على الفرق في التكاليف. عند الانتهاء من كافة مكونات الاستدامة قيد النظر، يمكن اتخاذ قرار بشأن كل عنصر على أساس ثابت بما يتماشى مع الرؤية وخطة العمل والأهداف المبدئية الموضوعة من قبل المتخصصين. بطبيعة الحال، فإن هذا المنهج لا يركز على الوفورات التي تحقق على المدى الطويل وخلال الدورة الحياتية.
أحد الجوانب الصعبة المتمثلة في تحليل التكاليف هي تحديد التكاليف للمرة الأولى. هناك ندرة في المعلومات المنشورة عن تكلفة المشاريع الخضراء. فمثلاً مجلس المباني الخضراء الأميركي لا يتطلب معلومات عن التكاليف لتطبيقات شهادات القيادة في الطاقة والتصميم البيئي (ليد) وبالنسبة لكثير من المطورين فإنهم لا يكشفون عن التكاليف الحقيقية للتنمية المستدامة. إلى جانب ذلك، فإن ملخصات المشروع النهائية وعمليات البناء لا يمكن مقارنتها مع المخصصات الخاصة بالبدائل التقليدية. كذلك عندما يكون المشروع مستداماً بصورة كاملة فيكون هناك تداخل بين مكونات البناء الأخضر وغيرها من التحسينات والخدمات بصورة تجعل عزل العناصر عن بعضها وتحديداً تلك التي تتميز بالأداء الفائق ويكون صعباً حساب تكلفتها.
بالنظر إلى التباين في مكونات العناصر الخضراء لا سيما في بيئات المباني التي تشهد التقنيات الخضراء بها نموا متسارعاً فمن المهم دائما عمل تحقيق إضافي حول التكاليف. يمكن الاستعانة بالمصادر المتعددة التالية بما في ذلك المهندسون المعماريون ومهندسو المناظر الطبيعية، ومخططو الأراضي وموردو المنتجات والمتخصصون في مجال كفاءة الطاقة والطاقة المتجددة، وحلول النقل النظيفة، وكذلك شركات البناء والمقاولون.
تحليل التكاليف الأولية يتطلب استثمارات كبيرة في إدارة الوقت لأنه يجب أن يتم التحقق من صحة افتراضات التكلفة. موردو المنتجات يميلون إلى الإفراط في التفاؤل بشأن تكاليف التركيب، في حين ان البنائين والمقاولين خصوصا أولئك من أصحاب الخبرة الحديثة مع المنتج قد يكونون من النوع المتحفظ. يجب استقدم أكثر من بناء أو مقاول واحد لأن لكل واحد منهم تجربة مع مختلف المنتجات الخضراء. ينبغي اختيار البنائين والمقاولين الذين يتمتعون بخبرة مع معظم منتجات المباني الخضراء والتقنيات.
خطوات أساسية
من الأفضل تطبيق الخطوات الأساسية التالية لتحليل تكلفة دورة الحياة: وهي:
1 ــ وضع معايير العمل والمؤشرات. عبارة عن افتراضات معينة تحتاج إلى إنشاء إطار لعملية حساب تكلفة دورة الحياة لاتخاذ القرار الرئيسي حول فترة الدراسة مثلاً وهل يجب أن تغطي 5 أو 10 أو 30 سنة؟ والخيارات قد تشمل حالة توقف المشروع والدين أو متوسط العمر المتوقع للمنتج والإطار الزمني للمشروع والصيانة تكرارها وحجمها والجداول الزمنية الخاصة بتطبيقات المياه والكهرباء المتوقعة.
2 ــ تحديد القضية الأساسية والبدائل التي ينبغي تقييمها. القضية الأساسية التي تمثل أسوأ سيناريو مستدام أنشأ على أساسه المشروع مقارنة مع البدائل الخضراء المتوافرة. يتم تعريف 2-3 من المنتجات العالية الأداء والرئيسية وتحديد الممارسات أو الحزم المستهدفة.
3 ــ تحديد متطلبات الاستثمار والتكاليف الجارية. يتم تحديد التكاليف الأولية وغيرها من تكاليف الاستثمارات الرأسمالية، بما في ذلك حيازة وتكاليف الاستبدال المؤقتة.وبالإضافة إلى ذلك، يتم تقدير تكاليف العمليات الجارية والصيانة، ويتم كذلك النظر في إمكانية زيادة تكلفة الطاقة والمياه، والصيانة، والإصلاح، فضلاً عن الضرائب، إن وجدت. مكونات الإيرادات أيضاً تشمل الوقت المناسب لوقوعها، مثل الحوافز التي تقدمها الحكومة، الحسومات الضريبية، وقيمة الإنقاذ المتبقية، إن وجدت.
4 ــ خصم تكاليف للوصول لصافي القيمة الحالية. الخصم يقوم على عنوان أن الدولار الذي تتلقاه أو تنفقه غداً سيساوي أقل من الدولار الذي تصرفه اليوم. إنها وسيلة لضبط التدفقات النقدية التي تحدث مع مرور الوقت الحاضر على القاسم المشترك وهو الوقت الحالي. بالطبع، يمكن لمعدل الخصم المختار ان يترك تأثيره الكبير على القيمة الحالية لكن قد يترك وفرات كبيرة في المستقبل. يمكن لارتفاع معدل الخصم المستخدم لمزيد من مشاريع التنمية في المستقبل محفوف بالمخاطر تحقيق وفورات كبيرة تبدو ضئيلة، في حين أن انخفاض معدلات الخصم المستخدمة في المشاريع على المدى القصير يترك مزيدا من الأثر في تحقيق وفورات في المستقبل.
5 ــ حساب تكاليف دورة الحياة لكل بديل. يتم الدمج بين الاستثمار وتكاليف الاستبدال ثم تعديلها عن أي قيمة حالية متبقية في نهاية فترة الدراسة. التالي، تضاف العمليات الجارية وتكاليف الصيانة، وكذلك تكاليف الطاقة والمياه. الحوافز أو الحسومات وينبغي كذلك أخذ جميع التكاليف (والايرادات) مخفضة للقيمة الحالية للدولار. تجميع كل تلك العناصر يعكس تكلفة دورة الحياة الكلية للمنتج أو الممارسة.
6 ــ تحديد البديل المتميز بأدنى تكلفة لدورة الحياة عادة، فإن المعيار في تحديد البديل المفضل هو تكلفة دورة الحياة الأقل. يمكن حساب صافي المدخرات من خلال طرح مجموع تكلفة البديل المفضلة من هذه القضية الأساسية. هذا التحديد يساعد على ضمان استرجاع الحد الأدنى المقبول من الاستثمار وذلك بهدف خلق الحد الأدنى من القيمة والتعامل مع حالة عدم اليقين وإدارة الاستثمار بصورة مناسبة.
تكلفة دورة الحياة
يتم تحقيق القيمة الحقيقية من التصميم المستدام مع مرور الوقت. إن تكاليف دورة الحياة هي أسلوب اختبار الزمن لقياس الكفاءة والتوفير على مدى دورة حياة المنتج أو مرحلة البناء، وإدراج القيمة المتاحة في التحليل الاستباقي. إن تكاليف دورة الحياة تسمح بتحقيق توفير في التكاليف المستقبلية ليتم تداولها قياساً لارتفاع تكاليف رأس المال الأولي. والهدف هو العثور على «بقعة مناسبة»، حيث تضمن أفضل رصيد للاستثمار والادخار وتحقق أعلى قيمة ممكنة.
رغم أنه من المغري تحديد المكونات الخضراء بأدنى التكاليف الأولية، إلا أن القيام بذلك ورفع معدلات التوفير لا تضمن قيمة التوفير على المدى الطويل.
إن حساب تكاليف دورة الحياة هي الأكثر فعالية في المقارنة بين عدة منتجات عالية الأداء أو ممارسات أساسية، وعادة ما تكون تلك الممارسات الأساسية قائمة على عنصر يستعمل تطوير المشاريع التقليدية وتقنيات البناء السائدة.
إن العملية تتضمن تحديد سيناريوهين للبدائل على الأقل، وكلاهما يتميز بمستوى متزايد من الكفاءة أو يضمن المزايا البيئة. عندما يتم مقارنة هذه البدائل مع القائدة الرئيسية أو خط الأساس تبرز إمكانية تحقيق توفيرات إضافية أو الحد من التكاليف خلال الإطار الزمني. إن الهدف الرئيسي هو التعرف على أي البدائل يملك أقل قيمة تكلفة دورة حياة. في الغالب فإن التكاليف المتعلقة بتحقيق مستويات أعلى وأعلى من الكفاءة غير مناسبة مع عمليات التوفير. إن المقارنة بين مستويات متنوعة من الكفاءة (ظلال الأخضر) تساعد في تحديد القطعة الجيدة والخيارات المناسبة مالياً.
أحد بدائل تكاليف دورة الحياة والمعرفة مثل المقاييس المالية مثل التوفير الكلي الصافي وعوائد الاستثمار والعوائد الداخلية للاستثمار ومعدل التوفير الى الاستثمار وفترات الاسترجاع والتي يمكن النظر إليها جميعا وأخذها بعين الاعتبار.
بالتعاون مع مشروع المدينة المستدامة بدبي