رصد تقرير صادر عن شركة جونز لاسال مواصلة أسعار البيع والإيجارات في أبوظبي مسار التراجع خلال الربع الأخير من عام 2010 مشيرا إلى السوق شهد كذلك إضافة في العرض. وأفاد التقرير بأن سوق المكاتب لم يشهد دخول عرض جديد رئيسي خلال الربع الأخير من عام 2010، ولكن من المتوقع تسليم الكثير من المشروعات الضخمة خلال العام 2011، الأمر الذي سيؤدي إلى زيادة معروض المكاتب بما يزيد على 25٪.
وبين التقرير أن العرض في سوق الوحدات السكنية لم يشهد أي زيادات ملموسة خلال الربع الثالث من عام 2010 فيما واصل متوسط أسعار هذه الوحدات في التراجع من 5 إلى 10٪ وبقيت سوق الشرائح الوسطى تواجه نقصا في المعروض.
وأظهر التقرير أنه دخل سوق المراكز التجارية في أبوظبي معروض جديد خلال الربع الأخير من عام 2010 مع الافتتاح الكامل لمول دالما في الصفوح وأنه فيما استمر نقص الوحدات ذات الجودة العالية حيث وصل معدل الإشغال فيها إلى ما يزيد على 95٪ حافظت أسعار العقارات في المراكز التجارية على استقرارها خلال العام الماضي بأكمله ولكن تقلصت بشكل ملموس الوحدات العقارية المعروضة للإيجار في المراكز التجارية الواقعة خارج مدينة أبوظبي.
وأوضح التقرير أن العرض في سوق الفنادق تجاوز الطلب إذ واصلت أبوظبي تطوير المشروعات الترفيهية ومع افتتاح عالم فيراري أكبر مدينة ملاه في جزيرة ياس خلال الربع الرابع من عام 2010 تراجعت أسعار الغرف الفندقية ومعدلات الإشغال بشكل ملموس خلال عام 2010 ووصل معدل الأشغال حتى نوفمبر من العام المذكور إلي أقل من 60٪ للمرة الأولي علي مدي فترة تزيد على خمس سنوات .
العقارات السكنية
رصد التقرير أوجه معالم العرض قي سوق العقارات السكنية خلال الربع الثالث من عام 2010 كما يلي:
؟ وصل إجمالي الوحدات المكتملة خلال عام 2010 حوالي 5600 وحدة وهو معدل يقل بشكل كبير عن التقديرات السابقة وذلك بسبب إرجاء مشروعات.
؟ من المقرر استكمال 23 ألف وحدة سكنية ليصل إجمالي الوحدات السكنية المعروضة خلال عام 2011 إلى 208 آلاف وحدة و250 ألف وحدة بحلول نهاية عام 2013. وفي الواقع قد تتعرض بعض هذه المشروعات للتأجيل.
؟ من المتوقع أن تستأثر الشقق بحلول نهاية عام 2013 بحوالي 68 ٪ من إجمالي معروض الوحدات السكنية.
الطلب
واستعرض التقرير أبرز معالم الطلب على الوحدات السكنية في التالي:
؟ توقفت الطفرة السابقة في أسعار الوحدات السكنية المدفوعة بالطلب الاستثماري المضارب بحلول نهاية عام 2008، وذلك مع وصول متوسط الأسعار إلى 3000 درهم للقدم المربع وشهد السوق تراجعا كبيرا في الأسعار على مدار العامين الماضيين ومع ذلك ظلت الأسعار مستقرة خلال الربع الرابع من عام 2010 عند مستوى 1100 درهم للقدم المربع للمشروعات المكتملة وشبه المكتملة.
؟ ظل نشاط الصفقات محدوداً ومع ذلك هناك علامات على زيادة عمليات الشراء بالنسبة للمشروعات المكتملة وهو أمر ناجم جزئيا عن خطط الدفع الأكثر مرونة التي تعرضها شركات الرهن العقاري الرئيسية في أبوظبي.
وخلص التقرير في تناوله لسوق الوحدات السكنية إلى عدة استنتاجات تتعلق بالأسعار وذلك على النحو التالي:
؟ بلغت أسعار الوحدات السكنية مستويات عالية غير منطقية خلال عام 2008 نتيجة لطفرة الطلب ومحدودية العرض وتزايد معدل الإشغال في المباني القائمة العالية الجودة بسبب تراجع متوسط الإيجارات على أساس سنوي بنسبة تتراوح بين 14 و 18٪ .
؟ استمر تراجع أسعار الإيجارات خلال الربع الرابع حيث انخفض متوسط سعر إيجار الوحدة السكنية التي تتألف من غرفتين بنسبة 3 ٪ ليصل إلى 145 ألف درهم سنويا.
؟ شهدت أسعار الإيجارات في مدن خليفة ومحمد بن زايد تراجعاً كبيراً خلال عام 2010 وفيما شهدت الشريحة الدنيا تصحيحاً في أسعار الإيجارات فإنه من المتوقع أن تشهد الشريحة العليا من سوق الوحدات السكنية استمرار تراجع أسعار الإيجارات في أبوظبي خلال عام 2011.
المراكز التجارية
تناول التقرير أبرز ملامح العرض في السلاسل التجارية في أبوظبي بإشارته إلى أنها شهدت إبرام القليل من الصفقات بسبب معدلات الإشغال المرتفعة وأنه توجد دلائل محدودة تظهر استمرار استقرار أسعار الإيجارات في هذه السلاسل خلال عام 2011، بيد أنه مازالت هناك ضغوطاً تثقل على الأسعار لكي تتجه نحو التراجع مع مواجهة المستأجرين تحدياً في توليد عائدات تغطي تكاليف الإيجارات، مضيفاً بأنه من المتوقع أن تؤدي هذه الضغوط إلي تراجع أسعار الإيجارات في السلاسل التجارية خلال عام 2010 وذلك مع دخول السوق معروضاً جديداً يوسع الخيارات المتاحة أمام المستأجرين .
ورصد التقرير تزايد العرض في الفنادق خلال عام 2010 بحوالي 780 غرفة مشيرا إلي أنه من المتوقع إضافة 9700 غرفة فندقية بحلول نهاية عام 2013. كما أنه من المتوقع تسليم 3200 غرفة فندقية جديدة خلال الفترة من 2011 إلى 2013 .
وأوضح التقرير أن معدلات إشغال الفنادق الفخمة في أبوظبي تراجعت بشكل حاد في عام 2010 من 71 ٪ خلال الأشهر الممتدة حتى نوفمبر من عام 2009 إلى 59 ٪ خلال نفس الفترة من عام 2010 فيما أظهرت الفنادق التي تتمتع بتواجد راسخ أداءا قوياً بمحافظتها على معدل أشغال بلغ 70 ٪ تقريبا وسجل سعر اليومي للغرفة الفندقية منذ عام 2008 تراجعاً نسبته 35 ٪ و43 ٪ خلال الفترة الممتدة حتى نوفمبر من عام 2010. وذلك بالمقارنة مع نفس الفترة من عام 2009 .
ملامح
وبالنسبة لأبرز ملامح سوق الوحدات المكتبية في ما يتعلق بالعرض:
؟ بلغ إجمالي مخزون المساحات المكتبية في الربع الرابع من عام 2010 حوالي 2,2 مليون متر مربع في وسط مدينة أبوظبي.
؟ لم يشهد السوق خلال الربع الرابع دخول عرضاً جديداً مع الانتهاء من إكمال أعداد صغيرة من المباني في جزيرة أبوظبي.
؟ من المتوقع دخول حوالي 1,4 مليون متر مربع من عرض الوحدات المكتبية بحلول نهاية عام 2013.
؟ معظم الوحدات المعروضة القادمة ستندرج ضمن فئتي إيه وبي.
الطلب
؟ مازالت الشركات والمؤسسات الحكومية تسيطر على الطلب في سوق الوحدات المكتبية.
؟ تشمل القطاعات الرئيسية كلا من العقارات الحكومية والخدمات المهنية والخدمات المالية والتكنولوجيا والغاز والنفط .
؟ من المحتمل أن يشهد السوق طلبا كامنا من جانب شاغلي الوحدات المكتبية الذين يرغبون الانتقال إلى وحدات مكتبة أخرى أكثر جودة في ظل تراجع أسعار الإيجارات.
الأداء
؟ تراجعت أسعار إيجارات الوحدات المكتبية فئة (إيه) خلال الربع الرابع من عام 2010 يمعدل نسبته 9 ٪ ليصل إلى ألفي درهم للمتر المربع الواحد، كما تراجعت أسعار الوحدت المكتبية فئتي (بي) و(سي) بنسبة 7 ٪ لتبلغ 1200 درهم للمتر المربع. وبلغ متوسط التراجع على أساس سنوي بالنسبة للوحدات المكتبية من فئة (أيه) 28٪.
؟ تستخدم المشروعات الضخمة ما يزيد على 50 ٪ من المساحات المكتبية وبإمكان المباني المكتبية الجديدة أن تستفيد من انخفاض تكاليف الإنشاءات بما يبرر خفضها لأسعار الإيجارات.