هل أنت مع قيام المستثمرين بتنويع استثماراتهم العقارية بين الإيجار وبيع العقارات المكتملة وتجديد العقارات القديمة والتوجه لقطاع الفنادق في 2011 بدلاً من الاستثمار في مجال واحد من مجالات الاستثمار العقاري التي دأب المستثمرون عليها خلال الأعوام الماضية؟
كان ذلك سؤال طرحته «البيان» على عينة من رجال أعمال ومديري شركات ودوائر عقارية، وجاءت الإجابات بنسبة 70٪ مؤيدة للتنويع لأنه يضمن عوائد ربحية جيدة تكفل للمستثمر البقاء في السوق وتحقيق النمو والعوائد وتحقيق التوازن المطلوب في توزيع المخاطر.
فيما قال 10٪ من العينة إن الاستثمار في سوق الإيجارات أفضل من باقي القنوات العقارية لأنه بات الأكثر جذباً عقب حركة التصحيح السعري، في حين قال 5٪ إن الاستثمار في بيع العقارات لا يزال الأكثر جاذبية خلال 2011، فيما أعطى 15٪ أصواتهم للاستثمار في تجديد العقارات القديمة بوصفه سوقاً بكراً يحقق عائدات كبيرة نسبياً.
تشجيع الاستثمار
تعي دبي جيداً أهمية تشجيع الاستثمار وتنويعه، فقد كانت سباقة في اجتراح الخطط التي أثمرت عن نمو اقتصادي بات مثار إعجاب دول العالم، ولم تتأخر دائرة أراضي وأملاك دبي في البدء لإطلاق مكتب لإدارة وتشجيع الاستثمار العقاري في سوق عقارات الإمارة في ما يشبه غرفة عمليات اقتصادية يقودها فريق عمل مواطن يجري تأهيله لابتكار الوسائل النوعية لمواجهة التحديات القائمة في السوق العقاري وصياغة دروب جديدة غير مطروقة هدفها تحقيق المكاسب لصناعة العقار وللمتعاملين فيه عبر حماية حقوقهم وتمكينهم من الحصول على الفرص الواعدة في السوق. وطبقاً لمدير عام دائرة أراضي وأملاك دبي سلطان بطي بن مجرن عن (تأسيس مكتب يهدف إلى تشجيع وإدارة الاستثمار العقاري في إمارة دبي ويعد الأول من نوعه على مستوى الدولة).
وأوضح بن مجرن في تصريحات خاصة لـ(البيان الاقتصادي) بأن المكتب سيأخذ على عاتقه تحقيق نقلة نوعية في السوق العقاري من خلال صياغة وتطبيق خطط استراتيجية جديدة ترمي إلى تحقيق تنمية شاملة وتنظيم نوعي للبيئة الاستثمارية المتصلة بصناعة العقار.
وسيتبع مكتب إدارة وتشجيع الاستثمار العقاري مدير عام الدائرة، فيما ستتولى قيادة فريق عمل المكتب والإشراف المباشر على نشاطه ماجدة علي راشد مستشار أول الاستراتيجية مدير أول التخطيط والتطوير المؤسسي بالدائرة.
توزيع المخاطر
هشام عبدالله القاسم المدير التنفيذي لمؤسسة دبي العقارية ومجموعتها التابعة وصل لإدارة الأصول يؤيد الرأي القائل بضرورة تنويع الاستثمار العقاري (فبالإضافة إلى مكاسب التنويع المعروفة لجهة عدم انتظار عوائد قناة واحدة والانفتاح على قنوات متعددة ومتنوعة للدخل، فإن المكسب البارز الذي قد يجنيه المستثمر قد يظهر جلياً بتوزيعه للمخاطر عند قيامه بتنويع استثماراته).
ويؤكد القاسم أن (تداعيات الأزمة العالمية أظهرت بأن الشركات العقارية التي طبقت التنويع والتحفظ كانت أقدر من غيرها على تجاوز تلك التداعيات والحفاظ على مصادر دخل أهلتها للبقاء في الصفوف الأولى والمضي قدماً في تحقيق النمو والعوائد).
التنويع
يرى خالد بن كلبان العضو المنتدب وكبير المسؤولين التنفيذيين في دبي للاستثمار رئيس الإتحاد العقارية بأن تنويع المحفظة الاستثمارية بالنسبة للمستثمرين في القطاع العقاري أفضل بكثير من التركيز على الاستثمار في مجال واحد في السوق العقاري، لاسيما في العام الجاري.
لكن بن كلبان دعا المستثمرين إلى ضرورة التحلي بأمرين؛ الأول تطبيق سياسة التحفظ التي تتيح له الانضباط في التوسعات ووضع الخطط التسويقية الصحيحة، والأمر الثاني الاحتفاظ بقدر من السيولة لأنها توفر له غطاء لصفقات مجدية قد لا تتكرر في ظروف مماثلة.
التنويع في المبادرات
دعا احمد المطروشي رئيس جمعية دبي العقارية أكبر تجمع يضم شركات تعمل في السوق العقاري إلى أن (يتجه المستثمرين إلى تنويع استثماراتهم العقارية في السوق لأنها تضمن لهم مجموعة مكاسب، لاسيما في العام الجاري)، وأضاف بأن (قيام المستثمر بالاعتماد على مجال استثماري واحد أيام الطفرة كالبيع أو التأجير كان منطقياً، لكن بوصلة الاستثمار العقاري الحالية تغيرت، والمستثمر إذا ما أراد البقاء في السوق وتحقيق العوائد فعليه أن يتدبر سبلاً جديدة لتحقيق ذلك، ليس أقلها التنويع في الاستثمار والتنويع في المبادرات التي تنشط السوق وأعماله أيضا).
العقارات المكتملة
تقول إلين جونز، الرئيس التنفيذي لشركة أستيكو لإدارة العقارات إن تداعيات الأزمة العالمية كانت واضحة على أسعار العقارات (بضمنها الأراضي)، فقد شهدت الأسعار تراجعا وتصحيحاً سعرياً قوياً، خاصة في مناطق التملك الحر، لكنها قالت إنه ليس كل الأسعار تراجعت، فنحن نقصد أسعار العقارات المباعة على الخارطة التي تأثرت كثيراً، لكن تبقى كفة العقارات المكتملة راجحة على غيرها. وترى جونز أن الاستثمار في العقارات المكتملة يوفر عوائد جيدة للمستثمرين.
أما جسي داونز مديرة الأبحاث والخدمات الاستشارية في لاندمارك الاستشارية، فتقول إن لوك المســــــتأجرين والمؤجرين والمشترين والملاك قد شهد تحولات كبيرة لصالح فئة المستأجر المشتري. لذا فهي تعتقد بأن سوق الإيجارات اليوم أفضل حالاً مقارنة بالأمس لأنه يتجه لمزيد من الاستقرار ما يجعل الاستثمار فيه مجدياً.
الاستثمار في الطاقة
هانس ألتمان، المدير الإقليمي لـ (تيكيم Techem) المتخصصة في مجال توفير خدمات الطاقة، يعتقد بأن على المطورين الاستثمار في حلول الطاقة وترشيدها لأنها تمثل قناة أخرى لتحقيق الوفورات.
وأضاف بأن الإمارات شهدت زيادة في الطلب السنوي على الطاقة بنسبة 7؟ مقارنة بدول أخرى في المنطقة، فإن الشركة «اتخذت خطوات مهمة عبر اعتماد بدائل مهمة وأجهزة قياس لخفض استهلاك الطاقة وللحد من الطلب المتزايد على الطاقة». وحذر التمان من «عدم معرفة المستهلكين بأسباب زيادة فاتورة الطاقة التي يدفعونها، حيث تتعامل الأنظمة والأجهزة المتخصصة باستهلاك الطاقة بطريقة لا تفرق بين المقتصد والمبذر في استهلاك الطاقة، في حين تقدم شركتنا أنظمة تقنية متطورة تستطيع احتساب التكلفة بشكل عادل للمستهلكين، كما يمكنها ــ عبر نظام حسابي دقيق- مراقبة حجم الاستهلاك على مستوى المبنى أو المنطقة».
أرضية داعمة
قال مات غرين المدير المساعد للأبحاث والاستشارات في سي بي ريتشارد أليس الشرق الأوسط إن الاستثمار العقاري بات أكثر إغراء اليوم بصرف النظر عن نوعه أو مجاله، لاسيما في ظل صدور قوانين ومراسيم تحدد القيمة الإيجارية وتعدل العلاقة ما بين المؤجر والمستأجر وتنظم العلاقة بين البائع والمشتري في مناطق التملك الحر، فكل تلك الحزمة تسهم بقوة في استقرار ونضج السوق وتدعم جاذبيته.
وأضاف: «وجود التشريعات العقارية التي نراها في الإمارات عموماً خطوة كبيرة وتمنح السوق المزيد من الشفافية المطلوبة للنمو والانتعاش». وأشار إلى أن «ثمة أمور لم تكن واضحة في بدايات الطفرة العقارية لكنها الآن باتت واضحة ويستطيع معها المستثمر تحديد بوصلة واتجاهات استثماراته».
تجربة عالمية
هل تعرفون وران بافيت؟ ربما قليلون جدا يعرفون أن هذا الاسم بات لا يفارق قائمة أغنى أغنياء العالم. إنّ حكاية وارن بافيت هي حكاية رجل حقّق ثروة تبلغ 100 مليار دولار، دون أن يستفيد من أيّ إرث، أو أن يتولّى تجارة عائلية كنقطة انطلاق. ومن دون معلومات داخلية أو روابط مميّزة، أو راتب كبير. ويعتبر مجموع الثروة التي حققها بافيت أهمّ من مجموع إجمالي الناتج الداخلي (GDP) لكلّ من كوبا، وكوريا الشمالية.!! هذا الثري بدأ مع العقارات عبر تملك شركة متخصصة في بيع وشراء العقارات.
الترميم والبيع
هناك طرق أخرى لجني الثروات في دبي، منها تطوير المساكن الموجودة بالفعل، وقد يقتصر الأمر على النواحي التجميلية مثل الأصباغ وصولاً إلى عملية ترميم كاملة، ولكن ينبغي احتساب التكلفة المترتبة على عملية التطوير مقابل الأرباح المتوقعة.
توفر دبي مجموعة قنوات استثمارية طويلة وقصيرة الأمد في قطاعها العقاري الآخذ بالنضج وأبرزها ما يتحدث عنه العاملون في السوق والتي يعتبرونها أفضل طريقة لجني الثروات في السوق العقاري.
يقدم السوق قناة استثمارية قيمة أخرى تضمن جنـــــــــي الأرباح إذا ما أحسن استخدامها وهي تطوير المساكن والمــــــنازل (الشقق والفيلل) التي مضى على تنفيذها بضع سنوات، وهناك العديدون ممن لجأوا إلى هذه الطريقة المربحة عندما اهتموا بمسائل تجميلية انحصرت بالأصباغ، ومنهم من فضل رفع أرباحه من خلال القيام بعمليات ترمـــــــــيم كاملة لبعض المباني التي يملكونها أو تلك التي اشتروها من ملاك راغبين ببيعها دون أن يـــــــقدروا قيمتها الحقيقية في سوق يعج بالطلب، وينصـــــــح أولئك الذين جربوا تلك الوسائل حصر التكاليف المـالية المترتبة على عملية التطوير مقابل الأرباح المتوقعة.
الفكرة
إذا كنت مستثمرا مبتدئا، لا شك في أن أولى الخطوات التي عليك اتخاذها هي شراء عقار رخيص، وإصلاحه ثم بيعه لتحقيق ربح معقول، وحتى تقوم بهذه العملية بنجاح عليك أن تتذكر بأن أفضل طريــــــقة لجني الثروات في السوق العقاري الشراء عندما تكون دورة السوق في أدنى نقطة؛ أي عندما تكون الأسعار في أدنى مستوياتها، ويفضل ان تتم العملية بواسطة القروض، لأن استخدام القرض لشراء عقار يعظم الأرباح بسبب ارتفاع الأسعار مقابل أسعار فائدة القرض.