يوسف كاظم لـ «البيان الاقتصادي»: مطلوب حلول مبتكرة لتقليل تكلفة البناء
51% من المساكن قيد الإنشاء حالياً تغطي الإسكان المتوسط في دبي
دعا يوسف كاظم الرئيس التنفيذي لشركة عقارات جميرا للغولف إلى المساهمة الفاعلة في السياسة الحكومية المتعلقة بإسكان ذوي الدخل المحدود، التي وضعتها السلطات العليا في الإمارة في مارس 2017.
وقال في حوار مع (البيان الاقتصادي) إن الأطراف المشرفة على صناعة التطوير العقاري والمشاركة فيه تتقدمهم السلطات التشريعية والتنظيمية مروراً بالمستثمرين والمطورين ومؤسسات التمويل وانتهاء بالمقاولين وباقي الأنشطة المرتبطة بهذه الصناعة مدعوون لزيادة زخم توجهات الإمارة واهتمام الحكومة بخلق التوازن في المعروض العقاري، وتلبية الطلب المتنامي لهذه الشريحة على خيارات سكنية ميسورة التكلفة.
وشدد كاظم على أن الإقبال الذي تحظى به وحدات الإسكان المتوسط، والطلب المتنامي عليها في السنوات المقبلة، يضع على عاتقنا كمطورين مسؤوليةً مضاعفة للاستمرار في المساهمة بتحقيق التوازن في السوق وترجمة طموحات دبي.
وأشار إلى أن ما نسبته 51% من المساكن التي يجري تشييدها في الوقت الراهن بدبي تغطي الإسكان المتوسط ويتوقع أن تمد السوق بنحو 7 آلاف وحدة سكنية من فئة الإسكان المتوسط خلال ما تبقى من العام الجاري 2017 و2018 بحسب دراسات حديثة.
لافتاً إلى أن قضية مشروعات الإسكان المتوسط تحتل مكانة مهمة لدى صُنَّاع القرار لكن بعض المطورين ما زالوا يتعاملون مع هذه المسألة على صعيد السعر فقط بينما الأمر يتعداه إلى المساحة والمرافق التي تخدم العقار المتوسط من دون الإخلال بالجودة بوصفها منطلقاً لأي مشروع من هذا النوع.
ولفت إلى أن التحدي يكمن في توفير وحدات سكنية بأسعار بمتناول الشريحة المتوسطة ويجب على المطورين في هذه الحالة التعامل بطريقة مختلفة تماماً عن تلك التي يتعاملون بها على صعيد الإسكان الفاخر الذي حصدوا من ورائه عائدات غير مسبوقة.
وأكد كاظم على أن من المهم الاتفاق على تعريف واضح للإسكان المتوسط، إذ يخلط البعض بينه وبين إسكان محدودي الدخل، والذي يعد هو الآخر من القطاعات السكنية المهمة، لكن الفرق الذي يجب إيضاحه هو مستوى دخل تلك الفئات حيث يقل دخل المستهدفين بإسكان محدودي الدخل عن 10 آلاف درهم شهرياً.... وإلى التفاصيل:
إنجازات ودروس
يقول يوسف كاظم الرئيس التنفيذي لشركة عقارات جميرا للغولف «نجحت دبي في بناء صناعة عقارية متطورة تتميز بالنضج خلال أقل من عشرين عاماً، ولا شك أن المطورين والمستثمرين وكافة العاملين في القطاع قد تعلموا الكثير في هذه المسيرة الحافلة بالإنجازات والدروس».
وأضاف «إذا وضعنا بعين الاعتبار النمو الكبير الذي شهدته صناعة التطوير العقاري في فترة زمنية قصيرة، وأهمية مواكبة القطاع لطموحات دبي، المدينة النابضة بالحياة، نجد أن قضية الإسكان المتوسط تحتل مكانة مهمة لدى صُنَّاع القرار.
ويأتي اعتماد المجلس التنفيذي في إمارة دبي، برئاسة سمو الشيخ حمدان بن محمد بن راشد آل مكتوم، ولي عهد دبي، لسياسة إسكان ذوي الدخل المحدود، في مارس 2017، مؤشراً إضافياً على اهتمام الحكومة بخلق التوازن في المعروض العقاري، وتلبية الطلب المتنامي لهذه الشريحة. وكانت حكومة دبي قد دعت المطورين في العام 2014 لتوفير خيارات سكنية ميسورة التكلفة.
عناية مطلوبة
عبر الرئيس التنفيذي لشركة عقارات جميرا للغولف عن إدراكه لتركيز العديد من الشركات على الإسكان الفاخر في بداية الطفرة العقارية الثانية وتحديدا بعد عام 2002 والسنين التي تلت لأن ذلك النوع من المساكن الفاخرة على صعيدي التصميم وجودة البناء والخدمات كانت تحظى بطلب مرتفع جدا، وما زال الطلب عليها قائماً ولكن ليس بالحجم ذاته لكنه بالتأكيد حجم مستقر وفاعل في السوق العقاري.
وبالطبع كانت تلك النوعية من العقارات تؤتي ثماراً كبيرة وتحقق الربحية للمطورين من جهة وغيرت ملامح الهوية العمرانية للمدينة وجعلت منها أيقونة هندسية كبرى ينظر لها باحترام وتقدير عاليين من جميع دول المعمورة.
يعود كاظم إلى تأثير شريحة ذوي الدخل المتوسط في السوق العقاري مستعيناً بما انتهت إليه دراسة لشركة (جي إل إل) في العام 2015 من أن الإسكان المتوسط هو أكثر الشرائح السوقية التي لم تجد عناية كافية من الشركات العقارية في منطقة الشرق الأوسط، وتعتبر من الشرائح السوقية التي توفر فرصاً مغرية نظراً لقلة المعروض وزيادة الطلب.
بالطبع، - يضيف يوسف كاظم- لا نُنكر أن الكثير من المطورين العقاريين قاموا خلال السنوات القليلة الماضية بتخصيص مشروعات للإسكان المتوسط، ومحاولة خلق التوازن في السوق العقاري.
وكشفت دراسة لـ(رايدين وغلوبال كابيتال بارتنرز)، أن 51% من إجمالي الوحدات التي يتم تشييدها في دبي حالياً مخصصة للإسكان المتوسط، وهو الأمر الذي يؤكد وجود تحول كبير في توجهات الشركات العقارية. وتتوقع بيانات عدد من الشركات العاملة في القطاع العقاري تسليم نحو 7 آلاف وحدة سكنية من فئة الإسكان المتوسط خلال عامي 2017 و2018.
تعريفات ومعايير
اكد الرئيس التنفيذي لشركة عقارات جميرا للغولف على أن من المهم تعريف المقصود بالإسكان المتوسط، حيث يعتقد الكثيرون أنه مفهوم غامض، ويخلط البعض بينه وبين الإسكان لمحدودي الدخل، والذي يعتبر من القطاعات المهمة، فالفرق بين الإسكان المتوسط ومحدودي الدخل يعتمد على مستوى دخل الفئات المستهدفة منه، حيث يقل دخل المستهدفين بإسكان محدودي الدخل عن 10 آلاف درهم شهرياً، كما يرتبط بشراكات بين الجهات الحكومية والمطورين العقاريين.
ولتعريف الإسكان المتوسط، يقول الرئيس التنفيذي لشركة عقارات جميرا للغولف تعتمد بعض الأبحاث والدراسات على قيمة الوحدة السكنية، وتضع سعراً يبلغ نحو 780 ألف درهم للوحدات السكنية المكونة من غرفتين، معياراً لذلك.
ومع سهولة تطبيق هذا المعيار، فهناك وحدات لا يشملها هذا المنهج، كالوحدات السكنية التي تتألف من غرفة واحدة أو وحدات الإستوديو أو التاونهاوس.
يشير يوسف كاظم إلى انه وبالإضافة إلى ذلك، فإن هذا المنهج لا يهتم بالمساحة رغم أنها تعتبر من أهم المعايير، فلا بد من معرفة مساحة الوحدة، وتصميمها، بشكل دقيق، وبعد ذلك يمكن المقارنة بين الوحدات.
وعلى سبيل المثال، فلا شك أن سعر وحدة سكنية من غرفة واحدة مساحتها في حدود 790 قدماً مربعاً يختلف عن وحدة مشابهة تقل مساحتها عن 600 قدم مربع، كما يختلف سعر وحدة تتألف من غرفتين تزيد مساحتها عن 1300 قدم مربع عن وحدة مشابهة تقل مساحتها عن 1000 قدم مربع.
ومن العوامل المهمة التي يجب وضعها بعين الاعتبار نشير إلى موقع المشروع وجودة البناء، والمرافق المتوفرة في المشروع وبالقرب منه، وأسعار الخدمات، وسمعة المطور وسجله في التسليم بالمواعيد المحددة والمواصفات المتفق عليها.
مع التأكيد على أن سعر العقار ليس معياراً كافياً لتصنيفه ضمن وحدات الاسكان المتوسط، إذ يجب أن نضع ذلك في سياق أوسع مثل نسبة ذوي الدخول المتوسطة إلى إجمالي السكان، والمبلغ الذي يستطيعون استقطاعه شهرياً للوفاء بجدول السداد.
وهنا نلاحظ أن الشريحة التي يتراوح دخلها من 10 إلى 30 ألف درهم شهرياً يمثلون نحو 40% من أصحاب الدخول في الدولة، وتشير بعض التقديرات إلى أن عدد هؤلاء يصل قرابة 820 ألف شخص، ما يعكس الزيادة الممكنة في الطلب على الإسكان المتوسط. وبناءً على دراسة جديدة فإن القادرين على تخصيص 30% من دخلهم لبند السكن، أو من يسددون ايجارا بقيمة 72 ألف درهم سنوياً، يمكنهم شراء وحدات سكنية تُصنف ضمن فئة الإسكان المتوسط.
فرص مغرية
ولا تقتصر الفرص المغرية في مجال الإسكان المتوسط على قدرة شريحة واسعة من السكان في الوقت الحالي على شراء وحدات الإسكان المتوسط، يقول الرئيس التنفيذي لشركة عقارات جميرا للغولف يُلاحظ النمو المضطرد لسكان دبي، الذي شهد زيادة بمعدل 5٪ سنوياً على مدى السنوات الخمس الماضية ليصل إلى 1.7 مليون نسمة بنهاية العام 2016، يتوقع أن يرتفع إلى 3.4 ملايين نسمة في 2020، بحسب "دبي للإحصاء".
ويشير إلى انه ومع اتفاقنا مع الكثيرين أن قطاع الإسكان المتوسط يوفر فرصاً مغرية ويلبي متطلبات شريحة واسعة في دبي، نعتقد أن المعادلة الصعبة تكمن في القدرة على توفير وحدات سكنية بأسعار في متناول أصحاب الدخول المــتوسطة مع الحفاظ على مستويات جــــودة عالية، وهي معادلة تحتاج إلى التعامل مع الكثير من التحديات من قبل القائمين على صناعة التطوير العقاري وحتى الراغبين في تملك منزل للعيش فيه.
دعوة ومقترح
يختم كاظم داعياً المطورين والمقاولين إلى البحث عن حلول مبتكرة لتقليل تكلفة تطوير مشاريع الإسكان المتوسط، فالسعي لتوفير وحدات سكنية بتكلفة مناسبة لا يعني التضحية بالجودة في البناء والتصميم، او تغييب المرافق الضرورية لحياة معيشية عصرية.
لافتا الى ان الشفافية واحدة من التحديات، حيث يثير الإقبال الكبير على وحدات الإسكان المتوسط شهية البعض في تحقيق مبيعات مرتفعة وسريعة وهذا ما يفسر بعض الحملات الترويجية البراقة التي لا تعكس طبيعة المعروض، أو لا تقوم بتوضيح كافة التفاصيل مثل مساحة الوحدة والمرافق المتوفرة فيها.
تحولات
إن توجهات العديد من المستثمرين والمقيمين في دولة الإمارات تشهد تحولاً يصب في مصلحة نمو قطاع الإسكان المتوسط، حيث تسعى نسبة مقدرة من ذوي الدخول المتوسطة نحو تملك وحدات سكنية، كما توجه عدد كبير من المستثمرين نحو الاستثمار في هذه الوحدات نظراً لارتفاع عائدها الإيجاري.
وتماشياً مع ذلك، قامت المصارف العاملة في الدولة بالاستجابة لهذا التوجه عبر توفير حلول تمويلية تتيح لذوي الدخول المتوسطة إمكانية تملك وحدات سكنية، وهو الأمر الذي يسهم في تعزيز الطلب.
أبرز مشاريع الإسكان المتوسط في دبي حتى 2020
تبرز مجموعة من المشروعات العقارية التي تستهدف شريحة ذوي الدخل المتوسط في دبي ويتوقع أن تمد السوق بنحو 100 ألف وحدة سكنية حتى 2020 ويتوقع أن يشكل ذلك العدد تغيراً نوعياً يزيد من جاذبية دبي التي ستحتضن «إكسبو 2020» مستقطبة 25 مليون زائر يحتاجون إلى خدمات 280 ألف موظف جديد.
الإسكان من الضرورات الإنسانية ومتطلبات الحياة العصرية، وليس غريباً أن عدم تمكن أي دولة من دول العالم من الوصول إلى حل قاطع لها كونه تحدياً يختفي ولا يلبث طويلاً حتى يطل برأسه ثانية بسبب عوامل تتحرك بفعل التطور الاجتماعي والاقتصادي للشعوب ليس فقط لسد احتياجات المجتمع من الوحدات السكنية ولكن لمواجهة متطلباته المعيشية المتغيرة، ويتكامل في الإسكان الجوانب الاقتصادية والاجتماعية والفنية والعمرانية والقانونية والتصنيعية والتنظيمية والإدارية والتصميمية والتخطيطية وأي قصور في جانب منها يؤدي إلى خلل في خطط وبرامج الإسكان.
وتواجه دبي كأي مدينة عالمية استحقاقات النمو السكاني نتيجة تزايد عدد سكانها المتواصل وعلى الرغم من ضخ مشروعات إسكانية عدة في عروق السوق العقاري إلا أن النقص في الوحدات السكنية التي تلبي متطلبات شريحة الدخل المتوسط تطفو على السطح مجدداً. وهذه أبرز المشاريع قيد الإنجاز في الوقت الحالي.
القرى:
يقع ضمن «دبي الجنوب» ويضم أكثر من 20 ألف وحدة موزعة على 5 قرى بكلفة إجمالية تصل إلى 25 مليار درهم. ويتوقع إنجازه قبل إكسبو 2020 ويستهدف تقديم حلول لتحديات الحياة اليومية في ثلاثة مجالات حيوية وتؤثر بشكل كبير على سعادة الإنسان، التعليم والصحة والوقت.
الواجهة البحرية:
مشروع ريادي يستهدف شريحة واسعة من ذوي الدخل المتوسط في دبي وتعتزم الشركة ترسية عقود بناء نهاية العام أو بداية 2017 لتطويره إذ يضم 4000 وحدة سكنية، هذا غير 1100 شقة تستهدف الشريحة ذاتها على مقربة من السوق الصيني.
«واحة وصل 2»:
مشروع طورته وصل للعقارات ويضم 1244 وحدة سكنية من مختلف الأحجام، مدعوماً بمساحات تجارية. ويعدّ المشروع واحدًا من أكبر المشاريع السكنية في المحيصنة، ويتيح للقاطنين فيه فرص الاستمتاع بكافة مزايا المعيشة في دبي، فضلاً عمّا يتسم به المشروع من تشطيبات راقية.
مشاريع الدانوب:
وعددها 6 مشروعات هي: دريمز، وجليتز رزيدنس1، جليتز رزيدنس 2،جليتز ريزدنس 3، وستار توارز، وغلامز، وتضم المشروعات الستة 1711 وحدة وبيعت بالكامل ويتوقع إنجازها على مراحل من العام المقبل وما قبل 2020. دبي - البيان
7%
مشروعات الإسكان المتوسط أصبحت الأعلى ربحية، وتتراوح بين 7 و%9، مقارنة بأرباح "الفاخرة" وتترواح ما بين 2 و5 %
3%
إلزام المطوّر بتخصيص
3 % من مشروعه للشريحة المتوسطة يقلل النقص في هذا النوع من الإسكان
20%
الطلب على الإسكان المتوسط زاد بنحو 20 %، ومن المرجّح استمرار نمو الطلب على هذه الوحدات خلال السنوات القليلة المقبلة
5%
حصة مشاريع الإسكان المتوسط لا تتجاوز 5 %
إلى 10 % من إجمالي مشاريع شركات التطوير العقاري عموماً
30%
تملُّك السكن المتوسط بدلاً من استئجاره
يخفّض تكاليف السكن على العائلات بنسبة
30 % سنوياً
