أصدر معالي خليفة محمد الكندي رئيس مجلس إدارة المصرف المركزي أمس نظام " قروض الرهن العقاري " الجديد الذي يضع حدا أدنى مقبولاً لمعايير ضمانات الرهن العقاري المقدمة من البنوك وشركات التمويل والمؤسسات المالية الأخرى العاملة بالدولة .
وقال الكندي إن إصدار النظام الجديد يأتي في إطار سعي المصرف المركزي إلى تطوير وتنظيم سوق قروض الرهن العقاري في الدولة على نحو سليم وضبطه بأنظمة ملائمة ومتطورة.
وأضاف في مقدمة النظام الذي حصل " البيان الاقتصادي " على نسخة منه والذي عممه المصرف المركزي على كافة البنوك وشركات التمويل والمنشآت المالية الأخرى العاملة بالدولة: إنه من خلال إصدار هذا النظام سيتحقق المصرف المركزي من أن البنوك وشركات التمويل والمنشآت المالية الأخرى التي توفر قروض الرهن العقاري لمواطني الإمارات ومواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية والأجانب تطبق أفضل الممارسات في هذا المجال.
وأشار إلى أن هذا النظام يفرق بين القروض الممنوحة للمالكين شاغلي العقار السكني والمستثمرين في مجال السكن العقاري مؤكدا أن سمات المخاطر ومتطلبات الحيطة والحذر يختلفان اختلافا واضحا بالنسبة لكل فئة من الفئتين. وقال الكندي إن النظام الجديد يهدف لوضع حد أدنى مقبول لمعايير ضمانات الرهن العقاري لحماية القطاع المالي وتعزيز حماية المستهلك وتعزيز الاستقرار المالي.
من جانبه قال معالي سلطان بن ناصر السويدي في إشعار وجهه لكافة البنوك وشركات التمويل والمنشآت المالية الأخرى: إن المصرف المركزي يسعى إلى التحقق من أن لدى البنوك والمؤسسات المالية الأخرى منظومة معتمدة من معايير الأعمال الفعالة وأطر الضبط التي تحكم منح قروض الرهن العقاري.
ووفقا للنظام الذي يقع في 11 مادة الذي سيطبق بعد شهر من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية فإن الحد الأقصى المسموح به لنسبة عبء الدين يبلغ 50% من الراتب الإجمالي وأي دخل من مصدر معروف ومحدد في أي وقت من الأوقات على أن تحرص المؤسسات المالية عند تقييمها لقدرة المقترض على السداد على عدم تطبيق نسبة عبء الدين بصورة تلقائية والأخذ في الاعتبار بالظروف المحددة للمقترض وانكشافه للمؤسسة وفي حال ما إذا كان العقار لأغراض استثمارية يجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يخصموا ما يعادل دخل إيجار لمدة شهرين على الأقل عند احتساب نسبة عبء الدين.
وبالنسبة لمواطني الإمارات وضع النظام حدا أقصى 80% لنسبة القرض إلى القيمة لعقار واحد فقط للمالك أو الساكن إذا كانت قيمة العقار 5 ملايين درهم أو أقل وإذا كانت قيمة العقار أكثر من 5 ملايين درهم يكون الحد الأقصى لنسبة القرض 70% فقط من قيمة العقار وفيما يتعلق بالمنزل الثاني والمنازل اللاحقة أو العقارات الاستثمارية يكون الحد الأقصى لنسبة القرض 65% فقط من قيمة العقار بغض النظر عن القيمة.
أما فيما يتعلق بغير المواطنين ( الوافدين) فقد وضع النظام حدا أقصى 75 % لنسبة القرض إلى القيمة لعقار واحد فقط للمالك أو الساكن إذا كانت قيمة العقار أقل من 5 ملايين درهم وإذا كانت قيمة العقار أكثر من 5 ملايين درهم يكون الحد الأقصى لنسبة القرض 65 % فقط من قيمة العقار وفيما يتعلق بالمنزل الثاني والمنازل اللاحقة أو العقارات الاستثمارية يكون الحد الأقصى لنسبة القرض 60% فقط من قيمة العقار بغض النظر عن القيمة .
ووفقا للنظام فإنه فيما يتعلق بجميع فئات العقارات التي تشترى قبل الإنشاء ونظرا لطول مدة عملية التطوير العقاري ومستويات المخاطر العالية يكون الحد الأقصى لنسبة القرض 50% فقط من قيمة العقارات التي يتم شراؤها قبل الإنشاء بغض النظر عن الغرض أو القيمة أو فئة المشتري.
وحدد النظام المدة القصوى لقرض الرهن العقاري ب 25 سنة على أن يكون الحد الأقصى لعمر المقترض عند وقت سداد الدفعة الأخيرة 70 سنة للمواطنين و65 سنة لغير المواطنين وبشرط أن يكون الحد الأقصى لمبلغ التمويل يعادل الدخل السنوي الإجمالي لـ 8 سنوات للمواطنين و7 سنوات بالنسبة لغير المواطنين.
وفيما يلي ينشر البيان الاقتصادي نص " نظام قروض الرهن العقاري " الجديد :
نص نظام قروض الرهن العقاري
يسعى المصرف المركزي إلى تطوير وتنظيم سوق قروض الرهن العقاري في دولة الإمارات على نحو سليم، وضبطه بأنظمة ملائمة ومتطورة.
ومن خلال إصداره هذا النظام، يود المصرف المركزي التحقق من أن البنوك، وشركات التمويل، والمؤسسات المالية الأخرى التي توفر قروض الرهن العقاري لمواطني الدولة، ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي والأجانب، تقوم بذلك وفقاً لأفضل الممارسات.
كما يسعى المصرف المركزي إلى التحقق من أن لدى المؤسسات المالية منظومة معتمدة من معايير الأعمال الفعالة، وأطر الضبط، التي تحكم منح قروض الرهن العقاري.
ويفرق هذا النظام بين القروض الممنوحة للمالكين شاغلي العقار السكني، والمستثمرين في مجال السكن العقاري، إذ إن سمات المخاطر ومتطلبات الحيطة والحذر يختلفان اختلافاً واضحاً بالنسبة لكل فئة من هاتين الفئتين.
الهدف
الهدف من هذا النظام هو وضع حد أدنى مقبول لمعايير ضمانات الرهن العقاري، وذلك لغرض:
1 حماية القطاع المالي
2 تعزيز حماية المستهلك
3 تعزيز الاستقرار المالي
ويتم إصدار هذا النظام عملاً بالصلاحيات الممنوحة للمصرف المركزي تحت أحكام المواد (5) و(18) و(94) و(96) من القانون الاتحادي رقم 10 لسنة 1980 في شأن المصرف المركزي، والنظام النقدي وتنظيم المهنة المصرفية.
التطبيق
ينطبق هذا النظام على
أ. البنوك
ب. شركات التمويل
ج. المؤسسات المالية الأخرى التي توفر قروض الرهن العقاري.
ولأغراض هذا النظام، فإن البنوك وشركات التمويل والمؤسسات المالية الأخرى التي توفر قروض الرهن العقاري، يشار إليها بصورة جماعية، بعبارة «موفري قروض الرهن العقاري».
ويضع هذا النظام حدا أدنى من المعايير، ويشجع موفري قروض الرهن العقاري على تطبيق معايير اعلى لضمان حماية السلامة المالية لأعمالهم. ولا ينطوي هذا النظام على ما يمنع موفري قروض الرهن العقاري من اعتماد سقوف أكثر محافظة فيما يتعلق بضمانات قروض الرهن العقاري، حيثما ارتأت ذلك ملائما.
المادة (1): تعريفات
1 قرض الرهن العقاري: هو القرض الذي يكون مضمونا بعقار سكني ويمنح لغرض انشاء، أو شراء، أو تجديد منزل ليشغله المالك، أو ليستثمره، كما يشمل القرض الممنوح لشراء أو تطوير أرض لنفس الغرض.
2 الضمان: العقار الذي يتم رهنه كضمان للقرض العقاري السكني.
3 إدارة الضمان: كافة المهام والعمليات التي تدخل ضمن عملية رهن العقار المقدم كضمان، مثل التقييم، ومكونات الضمان، وتأكيد وجوده القانوني، وقابليته للتنفيذ.
4 نسبة عبء الدين: نسبة عبء الدين إلى الدخل.
5 الدفعة المقدمة: المبلغ الذي يدفعه المشتري مقدماً لتغطية جزء من سعر الشراء، والذي يخفض قيمة القرض مقابل العقار.
6 حقوق الملكية: الفرق بين القيمة المقدرة للعقار واجمالي الحقوق المحتفظ بها عليه.
7 نسبة القرض إلى القيمة: نسبة المبلغ القائم من القرض إلى القيمة المقدرة للعقار السكني.
8 تقييم العقار: التقييم الشامل لخصائص العقار، بما في ذلك تحديد قيمة الضمان.
9 موفرو قروض الرهن العقاري: كافة البنوك وشركات التمويل والمؤسسات المالية الأخرى التي توفر قروض الرهن العقاري.
10 المدة: المدة الزمنية الابتدائية لقرض الرهن العقاري.
المادة (2): متطلبات إدارة المخاطر
1 ذ
يجب أن تتوفر لدى كافة موفري قروض الرهن العقاري سياسة إقراض منفصلة لقرض الرهن العقاري، يكون مصادقا علــيها من مجلس إدارة المؤسسة المعنية.
ويجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يضعوا سقفاً لهذا النوع من الإقراض، محتسباً على أساس (أ) الانكشاف على الإقراض العقاري (ب) إجمالي محفظة القروض.
كما يجب ان تميز سياسة الإقراض الخاصة بقروض الرهن العقاري بين التمويل الممنوح للمالك الذي سيشغل العقار السكني، والتمويل الممنوح للمستثمرين وتأخذ في الاعتبار المخاطر المختلفة ذات الصلة.
ويجب ان تتضمن سياسة الإقراض، ضمن أمور أخرى، متطلبات مفصلة فيما يتعلق بالتحقق من الدخل، وتقييم قدرة المقترض على السداد، والحد الأقصى المسموح به لنسبة القرض إلى القيمة، ومدة القرض بالنسبة لكل نوع من أنواع القروض، وإجراءات إدارة الضمان المتبعة عند أخذ الضمانات مقابل القرض، وتطبيق إطار لإدارة المخاطر في هذا المجال من مجالات الأعمال. ويتعين أن تتوفر لدى موفري قروض الرهن العقاري إجراءات وعمليات فعالة لمراقبة الجداول الزمنية للإكمال في حال تمويل العقارات التي تكون قيد الإنشاء، ويجب في الحالات التي يتم فيها توفير التمويل على أساس مرحلي، كجزء من اتفاقية التمويل، أن يقوم موفر قرض الرهن العقاري باستخدام الجزء من مساهمة المقترض في قيمة البناء أولاً للدفع للمطور/ المقاول، قبل ان يقدم موفر قروض الرهن العقاري أي أموال من مبلغ القرض.
كما يجب ان تكون الدفعات التي تسدد إلى المطور/ المقاول قائمة على أساس بلوغ مراحل انجاز محددة، يتعين التثبت منها ميدانياً، إما بواسطة موفر قروض الرهن العقاري، أو بواسطة وكيل مهني مؤهل يكون مستقلاً عن المقترض والمقاول/ المطور.
ويجب مراجعة سياسات الإقراض والتوقيع عليها بواسطة مجلس إدارة موفر الرهن العقاري، على أساس سنوي، على الأقل، وتحديثها أو تعديلها كيفما ووقتما يكون ملائماً.
2 تثبت فعال من الدخل والمعلومات المالية الأخرى
أحد المدخلات الرئيسية التي تحتاجها الإدارة الفعالة لعملية منح قروض الرهن العقاري، هو التثبت المناسب من قدرة المقرض على خدمة الدين، وعليه يجب على موفري قروض الرهن العقاري ان يعتمدوا إجراءات واليات سليمة لضمان التحقق الفعال والدقيق من الدخل، والمعلومات المالية الأخرى التي سيعتمد عليها المقرض في تحديد قرة المقترض على السداد.
ويجب تصميم توثيق القرض بحيث يتيح امكانية جمع بيانات تاريخية عن كامل الدخل والالتزامات لكل طالب قرض، ويجب الاحتفاظ في الملفات بسجل مفصل للخطوات التي تم اتباعها للتحقق من الدخل، بجانب الأدلة المستندية التي تدعم القرار «متضمنة التوقيع الرسمي بواسطة سلطة المصادقة الملائمة» كما يجب جعلها متاحة للفحص بواسطة مفتشي المصرف المركزي إذا تطلب الأمر.
3 تغطية معقولة لخدمة الدين
تتطلب عملية توفير قروض الرهن العقاري المتبصر تقييما دقيقاً لقدرة المقترض على سداد القرض، ويعد ذلك عاملاً هاماً في سياق:
أ الحد من حالات التخلف عن السداد وتعرض موفر القرض العقاري للخسائر.
ب الحد من امكانية تعرض العميل لفرص المديونية.
ج الحفاظ على الاستقرار في النظام المالي.
ويجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يؤسسوا عمليات وإجراءات ملائمة لتقييم قدرة المقترض على سداد القرض، ومراجعة تلك العمليات بانتظام، والاحتفاظ بسجل محدث لها.
كما يجب على المقترضين عند اجرائهم لذلك التقييم ان يأخذوا في الاعتبار كافة العوامل التي يمكن ان تؤثر على قدرة المقترض على سداد اقرض، بما في ذلك على سبيل المثال، التزامات خدمة الديون الأخرى «بما في ذلك ديون بطاقات الائتمان»، والأمن الوظيفي ونفقات «أسلوب الحياة» الخاصة بالفرد، كما يجب الحرص، عند التقييم على عدم إدراج أي دخل سوى الدخل الموثوق الثابت، ويجب تطبيق خصم مناسب على المكافآت المالية والمداخيل الأخرى غير المعتمدة كقاعدة، أو المؤقتة، أو استبعادها كلياً من تقييم السداد إذا لم تكن مضمونة.
يجب على موفري قروض الرهن العقاري ان يطوروا صيغاً معيارية ثابتة لاحتساب نسبة عبء الدين، تمكن المقرضين من اكتساب فهم كامل لقدرات المقترض المالية، كي يتمكنوا من اتخاذ قرار مدروس بشأن قدرة المقترض على خدمة الدين الجديد. ويجب ان يتضمن تقييم نسبة عبء الدين مبلغاً معقولاً يتم احتسابه لتغطية النفقات الأسرية العادية بالإضافة إلى الالتزامات الأخرى.
وفي حال امتداد القرض إلى ما بعد سن التقاعد يجب على المقرضين عند اجراء التقييم أن يأخذوا في الاعتبار مدى كفاية دخل التقاعد لسداد القرض.
كما يجب الأخذ في الاعتبار موضوع أسعار الفائدة السائدة، ولهذا الغرض يجب اجراء اختبار الجهد لتحديد ما اذا كان بإمكان المقترض الاستمرار في سداد القرض اذا ما ارتفعت أسعار الفائدة.
في حالة قروض الرهن العقاري التي تبدأ بفترة سماح لسداد المبلغ الأصلي للقرض وتسدد الفائدة عليه في البداية لا غير، يجب على المقرضين اجراء تقييم سليم لقدرة المقترض على دفع المبلغ الأصلي والفوائد عند نهاية الفترة.
يجب ألا يُبنى تقييم قدرة المقترض على السداد على توقعات بارتفاعات مستقبلية في أسعار العقارات أو حدوث زيادة متوقعة في قدرة المفترض على الكسب.
4- صيغة ملائمة لنسبة القرض إلى القيمة
إن أخذ الضمانات هو عنصر مهم في عملية اتخاذ قرارات منح القروض. وبناء عليه، يتوقع المصرف المركزي أن يتبنى موفرو قروض الرهن العقاري نسب قرض إلى القيمة ملائمة ومتبصرة، عند منح القروض.
ويجب على المقرضين التحقق من أن كل القروض الممنوحة تخضع لنسبة قرض إلى القيمة ملائمة، تأخذ في الاعتبار عوامل المخاطرة الجارية، والكامنة، والناشئة، التي يمكن أن تؤثر على قيمة الضمان أو على قدرة المقترض على تحقيقها. ويجب تطبيق خصم مناسب على قيمة الضمان لأخذ عوامل المخاطر المذكورة في الاعتبار.
ويجب أن تأتي الدفعة المقدمة المطلوبة من المقترض من مصادره الخاصة وليس من مصادر اقتراض أخرى، «بما في ذلك القروض الشخصية أو بطابات الائتمان». ويتوقع المصرف المركزي أن تكون سياسات الإقراض المتبعة لدى موفري قروض الرهن العقاري صريحة بهذا الشأن، كي تتحقق من أن لدى المقترض مستوى ملائماً من المصلحة المالية في الضمان.
كما تجدر الإشارة إلى أن نسب القرض إلى القيمة المنصوص عليها في هذا النظام هي الحد الأقصى المسموح به. إذ إن موفري قروض الرهن العقاري هم المسؤولون في نهاية الزمر عن التحقق من بقاء مؤسساتهم في وضع مالي سليم وبناء عليه، يتوجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يتبنوا نسب قرض إلى القيمة محافظة، في الحالات التي ترتفع فيها المخاطر في سوق الإقراض أو في شرائح من سوق الإقراض.
يجب أن لا تكون قرارات الإقراض قائمة فقط على الضمان المتاح، ومن المهم أن لا يعتمد المقرضون على نسبة القرض إلى القيمة كبديل لتقييم القدرة على السداد. يجب على موفري قروض الرهن العقاري التحقق من توفر عمليات وإجراءات ملائمة لديهم لاحتواء هذه المخاطرة.
5- إدارة فعّالة للضمان
يتعين على موفري قروض الرهن العقاري التحقق من أن لديهم عمليات وإجراءات ملائمة لإدارة المخاطر الداخلية وإدارة الضمان، يكون من شأنها أن تؤكد أن تقييمات العقارات واقعية ومدعمة بالأدلة والبراهين. ويجب أن لا تعكس تقارير تقييم العقارات أي توقعات مستقبلية بارتفاع أسعار المساكن.
يجب قبل الدخول في أي التزام لا رجعة فيه بمنح القرض، أن يتم إجراء تقييم ميداني مستقل للعقار بواسطة طرف ثالث متخصص، يكون مؤهلاً تأهيلاً مناسباً، ومستقلاً عن المقترض، والبائع، والمطور المقاول، وعن عملية اتخاذ قرار القرض.
ويجب أن تتوفر لدى كل بنك وشركة تمويل، قائمة بأسماء مقيمين مستقلين، يتم إعدادها بناء على معايير تقييم واضحة، ويصادق عليها مجلس الإدارة.
يجب أن تكون كل صكوك الملكية القانونية خالية من أي حقوق للغير، ولا تحتوي أي معوقات تحول دون تسجيل الحقوق في الضمان. وفي حالة أراضي المنحة الممنوحة لمواطني الدولة، يجب تقديم تأكيد بالمنحة من الديوان أو برنامج الاسكان ذي الصلة، بالإضافة إلى تأكيد من دائرة الأراضي.
6 . إجراءات الحيطة والحذر
لكي يتسنى تقليل وحصر المخاطر الناشئة عن اعمال الإقراض العقاري، يجب أن تتوفر لدى موفري قروض الرهن العقاري برامج واضحة مكتوبة لإجراءات الحيطة والحذر (القانونية وغيرها) التي يتعين اتباعها خلال كافة مراحل عملية تقديم طلبات القروض، بهدف التحقق من ان سياسات الإقراض يتم تطبيقها على نحو صحيح كما يجب أن تتوفر إجراءات للتحقق من أن كافة الشروط والاحكام الملحقة بالقرض قد تم استيفاؤها قبل سحب القرض.
المادة (3): نسبة مهمة
1- نسبة عبء الدين
الحد الأقصى المسموح به لنسبة عبء الدين منصوص عليه في «نظام القروض المصرفية والخدمات الأخرى المقدمة للعملاء الأفراد»، وهي 50% من الراتب الإجمالي وأي دخل من مصدر معروف ومحدد، في أي وقت من الأوقات. غير أن من المهم أن تحرص المؤسسات المالية، عند تقييمها لقدرة المقترض علي السداد، على عدم تطبيق نسبة عبء الدين بصورة تلقائية، والأخذ في الاعتبار بالظروف المحددة للمقترض، وانكشافه للمؤسسة.
وللتوصل إلى نسبة عبء الدين، يطلب من موفري قروض الرهن العقاري أن يجروا اختبار جهد للقرض عند (2 إلى 4) نقاط مئوية فوق سعر الفائدة السائد حالياً على القرض، بناء على المستوى الذي تكون عليه.
أسعار الفائدة في الدورة. وفي الحالات التي ينطبق فيها سعر فائدة لنقطة البداية، يجب أن يتم إجراء اختبار الجهد على أساس سعر الفائدة الذي سينطبق عند التوقف عن استخدام سعر نقطة البداية.
وفي حال ما اذا كان العقار لأغراض استثمارية، يجب على موفري قروض الرهن العقاري أن يخصموا ما يعادل دخل إيجار لمدة شهرين على الأقل عند احتساب نسبة عبء الدين، وذلك للأخذ في الاعتبار الفترات التي يكون فيها العقار غير مؤجر.
كما يجب على موفري قروض الرهن العقاري، في حال امتداد الجدول الزمني لإعادة سداد القرض إلى ما بعد العمر المتوقع للتقاعد ان يتحققوا من امكانية استمرار خدمة الرصيد الذي يكون قائماً عندئذ، بنسبة عبء دين تعادل 50% من الدخل الذي يحصل عليه المقترض بعد التقاعد.
2 نسبة القرض إلى القيمة يكون الحد الاقصى لنسبة القرض إلى القيمة على النحو التالي:
أ . مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة.
❊ المنزل الأول/ المالك الساكن
يكون كل مقترض مستحقاً لعقار واحد فقط تحت هذه الفئة.
أ. إذا كانت قيمة العقار 5 ملايين درهم أو أقل حد اقصى 80% من قيمة العقار.
ب. إذا كانت قيمة العقار اكثر من 5 مليون درهم حد اقصى 70% من قيمة العقار.
❊ المنزل الثاني والمنازل اللاحقة أو العقارات الاستثمارية
65 % من قيمة العقار، بغض النظر عن القيمة.
ت. غير المواطنين (الوافدين)
❊ المنزل الأول/ المالك الساكن
يكون كل مقترض مستحقاً لعقار واحد فقط تحت هذه الفئة.
أ. إذا كانت قيمة العقار اقل من 5 ملايين درهم حد أقصى 75% من قيمة العقار.
ب. إذا كانت قيمة العقار أكثر من 5 ملايين درهم حد اقصى 65% من قيمة العقار.
المنزل الثاني والمنازل اللاحقة أو العقارات الاستثمارية
60 % من قيمة العقار، بغض النظر عن القيمة.
ج. جميع الفئات العقارات التي تشتري قبل الانشاء (off-plans)
نظراً لطول المدة التي تستغرقها عملية التطوير العقاري، ومستويات المخاطر العالية التي تواجه إكمال الإنشاء، يكون الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة في حال رهن العقارات التي يتم شراؤها قبل الإنشاء 50% ، بغض النظر عن الغرض، أو القيمة، أو فئة المشتري.
3. المدة القصوى للقروض
تكون المدة القصوى لقرض الرهن العقاري 25 سنة.