أكدت مجلة فوربس الأميركية في تقرير حديث، أن كثيرا من الأشخاص الذين تخلفوا عن سداد قروضهم الرهنية، لن يتمكنوا بعد الآن من الإفلات من عقالها. مشيرة إلى أن أزمة حبس الرهن العقاري لم تنته، وأن الإحصائيات الأخيرة أظهرت أن مدنا أميركية عدة ستزداد سوءا قبل أن تتحسن.
وأضافت المجلة في تقريرها أن مدنا مثل لاس فيغاس في نيفادا، حيث تأخر سداد قروض10% من المساكن أكثر من 90 يوما، فإن موجة جديدة من حبس الرهن ستحدث في الشهور القادمة.
لاس فيغاس
وقد تصدرت مدينة لاس فيغاس قائمة «أكثر المدن مخاطرة على أصحاب المنازل»، غير أنها ليست وحيدة في مشاكلها. ففي أسواق سكنية تعرضت لضربات قاصمة مثل أورلاندو في فلوريدا، وريفرسايد في كاليفورنيا، وممفيس في تينيسي، وجد آلاف من أصحاب المنازل أن سيوف حبس الرهن مسلطة على أعناقهم.
فهناك ما إجماليه 7% من القروض تخلف سدادها 90 يوما في أكثر عشر مدن أميركية مخاطرة، أي ما يتجاوز 4 .4% متوسط معدل التخلف عن السداد في أكبر مئة مدينة في البلاد.
وسعيا منها لتحديد أكثر عشر مدن مخاطرة على أصحاب المنازل، استعانت مجلة فوربس المعروفة بدقتها، بخدمات «ليندر بروسيسينغ سيرفيسيز» مزودة خدمات صناعة الرهن العقاري ومقرها جاكسون فيل في فلوريدا.
التي زودتها بنسبة مئوية من المقترضين الذين تأخروا لمدة ثلاثة أشهر أو أكثر عن سداد أقساط قروضهم الرهنية، بدءا من 13 مايو، في أكبر 100 منطقة حضرية إحصائية في الولايات المتحدة.
حبس الرهن
وكانت نسبة حبس الرهن في كل من أورلاندو وميامي في فلوريدا، هي الأقل بين المدن الأكثر مخاطرة لأصحاب المنازل. غير أن معدل التخلف يكشف عدد المقترضين المعرضين للأزمة، وينذر بمقدم مزيد من المتاعب.
وقال التقرير إن بعض أصحاب المنازل المعرضين للخطر، سيتلقون مساعدة من جانب برنامج تسهيل الحصول على المساكن التابع للحكومة أو من المقرضين أنفسهم، الذين يعيدون هيكلة شروط قروضهم.
وأن نسبة مئوية أصغر من تلك المنازل التي حظيت بتعديلات على قروضها ستتجنب حبس الرهن بصورة كلية.
غير أن أكثر من نصف المتخلفين عن السداد التي تعاد هيكلتها، ينتهي بها الأمر إلى حبس الرهن بعد عام تقريبا وفقا لشركة ليندر بروسيسينغ، مما يعني أن كثيرا من حبوسات الرهن يجري تأجيلها إلى زمن لاحق فقط.
أزمة تخلف
وقد توفر معدلات التخلف عن السداد منظورا آخر حول شكل أزمة حبس الرهن. وتتمتع كثيرا من المدن الأعلى معدلا مخاطرة بحبس الرهن بقصص متشابهة.
ففي عواصم مدن ما يسمى بالولايات الرملية في فلوريدا وكاليفورنيا ونيفادا، حيث كانت الأسعار المرتفعة خلال الطفرة السكنية تعني أن اصحاب المنازل سيغوصون في القاع الماء عند انفجار الفقاعة. دون أمل بعودة أسعار المنازل إلى ذروتها السابقة.
ففي لاس فيغاس وارولاندو وميامي هناك ما مجموعه 670 .68 من اصحاب المنازل متخلفين عن سداد قروضهم لمدة ثلاثة أشهر وأكثر.
وفي كاليفورنيا أحدث ركود مدفوع بأزمة الإسكان عجزا في الموازمة وهو ما انعكس في القائمة. وتقع ست من قائمة المدن العشر الكثر مخاطرة في الولاية الذهبية. غير أن خطورة ازدياد حالات حبس الرهن لا تنحصر في المدن الكبرى فقط.
حيث ان مدنا متوسطة الحجم مثل ريفرسايد، وستوكتون، وموديستو، وبيكرزفيلد وفاليجو شهدت الاتفاعا كبيرا في أسعار المنازل قبل طفرة سوق الإسكان في 2006. أما الآن فإن تلك المدن تعاني من خفض حاد يتراوح بين 7 .9-6 .8%.
ومع صعود اسعار المنازل في مدن مثل سان فرانسيسكو ولوس انجلوس، فإن عددا كبيرا من أصحاب المنازل راح يبحث عن مساكن أرخص في مدن تبعد ساعة أو ساعتين خارج المدينة. مما فرض ضغوطا شديدة على تلك المدن، ولكن عندما انهارت سوق السكن، عجزت تلك المدن عن تلبية الطلب.
انفجار بلا فقاعة
غير أن المخاطر المحدقة بأصحاب المنازل لم تنحصر في مدن الطفرة. ففي ممفيس في ولاية تينيسي، هناك 7.%من القروض تخلفت عن السداد لمدد تزيد عن ثلاثة أشهر. وهذه المدينة لم تشهد تزايدا كبيرا في عملية البناء، وبالتالي فائضا في المنازل الذي دفع الأسعار نزولا في كثير من مدن الولايات الرملية.
رغم ارتفاع معدل البطالة إلى 10%. والمسألة ليست مسألة أسعار المنازل. فثمة حكاية أخرى. وفقا لما قاله لوندشتيت. الذي أشار إلى أن ربط أسعار المنازل المتواضعة، مع البطالة، فإن ذلك يشكل ضغطا هائلا على المستهلكين.
وقال تقرير فوربس أن معدل حبس الرهن في المدن الأكثر مخاطرة، هو أقل حدة من التخلف عن السداد. ويعود ذلك بصورة جزئية إلى حلول القروض التي ساعدت أصحاب المنازل المعسرين في تجنب حبس الرهن.
غير أنها في كثير من الحالات مؤشر على واقع أكثر مرارة. ففي بعض المدن الرئيسة تباطأت عملية حبس الرهن، لأن اكثرها أقلقت النظام. وهذا يعني أن عمليات حبس الرهن الحتمية لن تغمر السوق، مما يسمح لها بالتعافي ربما في زمن قريب.
المدن العشر الأكثر خطورة:
1- لاس فيغاس:
ـ عدد القروض التي مضى على عدم سدادها 90 يوماً أو أكثر 985 .33
ـ نسبة القروض التي لم تسدد لأكثر من 90 يوما :86 .9%
ـ عدد المنازل المعرضة لحبس الرهن:991 .22
ـ النسبة المئوية لحبس الرهن: 70 .8%
2- ريفر سايد، كاليفورنيا:
ـ عدد القروض التي لم تسدد لأكثر من 90 يوما:158 .62 نسبة القروض التي لم تسدد منذ أكثر من 90 يوما: 71 .9%.
ـ عدد المنازل المعرضة لحبس الرهن: 459 .4
النسبة المئوية لحبس الرهن: 81 .4%
3- ستوكتون- كاليفورنيا
ـ عدد القروض التي لم تسدد منذ أكثر من 90 يوما: 853 .8
ـ النسبة المئوية للقروض التي لم تسدد منذ أكثر من 90 يوما: 4 .9.%
عدد المنازل المعرضة لحبس الرهن: 459 .4
النسبة المئوية: 73 .4%
4- موديستو: كاليفورنيا:
ـ عدد القروض التي لم تسدد منذ أكثر من 90 يوما: 529 .6
ـ النسبة المئوية: 83 .8%
ـ عدد المنازل المعرضة لحبس الرهن: 224 .3
النسبة المئوية: 36 .4%
5- بيكرزفيلد- كاليفورنيا:
ـ عدد القروض التي لم تسدد منذ أكثر من 90 يوما: 011 .9
ـ النسبة المئوية: 55 .8%
ـ عدد المنازل المعرضة لحبس الرهن: 987 .3
ـ النسبة المئوية: 78 .3%
6- فاليجو - كاليفورنيا
ـ المنطقة الحضرية الإحصائية: فاليجو- فيرفيلد كاليفورنيا
ـ عدد القروض التي لم تسدد منذ أكثر من 90 يوما: 007 .5
ـ النسبة المئوية: 60 .7%
ـ عدد المنازل المعرضة لحبس الرهن: 430 .2
ـ النسبة المئوية: 69 .3
ـ عدد المنازل المعرضة لحبس الرهن: 430 .2
ـ النسبة المئوية: 69 .3%
7- أورلاندو- فلوريدا:
ـ المنطقة الحضرية الإحصائية: أورلاندو- كيسمي
ـ عدد القروض التي لم تسدد منذ أكثر من 90 يوما: 235 .23
ـ النسبة المئوية: 18 .7%
ـ عدد المنازل المعرضة لحبس الرهن: 349 .36
ـ النسبة المئوية: 24 .11%.
8- ممفيس- تينيسي:
ـ تح عدد القروض التي لم تسدد منذ أكثر من 90 يوما: 450 .1.
ـ النسبة المئوية:11 .7%.
ـ عدد المنازل المعرضة لحبس الرهن:138 .3
ـ تح النسبة المئوية:95 .1.
9- ميامي: فلوريدا:
ـ المنطقة الحضرية الإحصائية: ميامي- فورت لوديرديل- ميامي بيتش- فلوريدا.
ـ عدد القروض التي لم تسدد منذ أكثر من 90 يوما: 780 .57.
ـ النسبة المئوية: 05 .7%.
ـ عدد المنازل المعرضة لحبس الرهن:225 .125.
ـ النسبة المئوية:28 .15%.
10- فرينزو- كاليفورنيا:
ـ عدد القروض التي لم تسدد منذ أكثر من 90 يوما:908 .7.
ـ النسبة المئوية:02 .7%.
ـ عدد المنازل المعرضة لحبس الرهن: 280 .3.
ـ النسبة المئوية:92 .2%.
دبي- وائل الخطيب