أعلنت دائرة الأراضي والأملاك إنجازها أربع لوائح تنفيذية لتنظيم العلاقة التعاقدية والتنظيمية العقارية المتصلة بمناطق الملكية المشتركة تطبيقاً لمتطلبات القانون رقم 27 لسنة 2007 بشأن ملكية العقارات المشتركة لإمارة دبي.
وقال سلطان بطي بن مجرن مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي إن اللوائح الأربعة التي أنجزتها الدائرة تهدف إلى تنظيم عمل المناطق المشتركة وفقاً للقانون عبر لائحة جمعيات الملاك ولائحة المسح ولائحة القواعد العامة ولائحة إعلان أنظمة الممتلكات المشتركة. وأشار إلى أن تطبيق اللوائح الجديدة يشكل انطلاقة قوية ونوعية لعملية التنظيم في مناطق الملكية المشتركة باتت أكثر شفافية، ويغلب عليها الطابع التنظيمي الاحترافي وفقاً للأنظمة السارية والقوانين النافذة في إمارة دبي.وأكد بن مجرن بأن اللوائح التنفيذية الجديدة «ستضيف الأطر التفصيلية التي ستمكن المطورين والملاك من تسجيل وتأسيس جمعيات الملاك وتحديد الحقوق والواجبات وتحكم العلاقة التعاقدية بين المطورين والملاك في ما يتعلق بإدارة الملكيات المشتركة في المباني أو مجمعات الفلل.
ولفت مدير عام «أراضي وأملاك دبي» بأن الدائرة بذلت جهوداً متواصلة وأجرت نقاشات معمقة مع شركات التطوير والاستشارات والوساطة العقارية وتعرفت إلى وجهات نظرهم وكيفية الوصول بمسودات تلك اللوائح إلى مصاف تحقيق الأهداف التي تقف وراءها طبقاً لمتطلبات قانون ملكية العقارات المشتركة، وجرت مراجعة تلك اللوائح لجعلها مميزة حتى على المعايير العالمية المتبعة بعد الاطلاع على أفضل الممارسات الدولية على هذا الصعيد.وشدد بن مجرن على عدم السماح لأي مطور عقاري سواء أكان رئيسياً أو فرعياً بفرض أو تحصيل رسوم على ملاك العقارات إلا بعد الحصول على موافقة من مؤسسة التنظيم العقاري.من جهته قال محمد خليفة بن حماد مدير إدارة تنظيم العلاقات العقارية بمؤسسة التنظيم العقاري: إن إدارة تنظيم العلاقات العقارية أسهمت في إعداد اللوائح التنفيذية اللازمة لتنفيذ القانون المذكور.
حيث قمنا بدراسة دقيقة لمشاريع عدة في مناطق التملك الحر بهدف وضع المعايير التنفيذية لتنظيم العقارات المشتركة سواء على مستوى المبنى أو منطقة المشروع التطويري الرئيس أو في ما يتعلق بنظام عمل جمعيات الملاك في الإمارة.وذلك من خلال تنظيم العلاقة بين المطور الرئيسي والمطور الفرعي وملاك الوحدات وتحديد واجبات ومسؤوليات والتزامات جميع الأطراف، وتطلب الوصول إلى ذلك التواصل بين المطور وملاك المشروع والإفصاح عن جميع البيانات المالية والإدارية والعقود المبرمة.:لائحة النظام الأساسي لجمعية الملاك:تتضمن لائحة النظام الأساسي لجمعية الملاك 7 مواد تعالج واجبات جمعيات الملاك وصلاحياتها وآلية تعيين وانتخاب أعضائها ومجلس إداراتها وكيفية تعيين الشركات الداعمة لها وطرق إدارة شؤونها المالية والتأمينات وإدارة المبالغ الاحتياطية.وتنظم اللائحة عمل جمعيات الملاك من خلال تحديد تفاصيل الحقوق والمسؤوليات لكل جمعية، وتعد (دستوراً قانونياً) ولا تخضع للتغيير من قبل المطور أو من قبل جمعيات الملاك. وتتناول اللائحة عدة محاور متعلقة بتنظيم وتشغيل جمعيات الملاك، وهي:أولا: مسؤوليات وواجبات جمعية الملاك من خلال إدارة العقار والمناطق المشتركة للعقار والمناطق المشتركة في مشروع الرئيسي والإشراف عليها طيلة فتره الاستفادة من العقار، وضمان جودة وصيانة المناطق المشتركة، ودعم روح الألفة والنوايا الحسنة بين الملاك والشاغلين.
ثانيا: صلاحيات الجمعية، تمنح هذه اللائحة الصلاحيات الإدارية بخصوص إبرام التعاقدات مع شركات الصيانة ومزودي الخدمات وغيرهم المرخصين وامتلاك المنقولات الخاصة بالمشروع وفرض تأمينات على مناطق الملكية المشتركة وتحصيل واسترداد رسوم الخدمات من ملاك الوحدات لضمان استمرارية تشغيل المشروع وصيانته في المناطق الملكية المشتركة.
ثالثا: تعيين وانتخاب مجلس إدارة جمعيات الملاك.
رابعا: تعيين الشركات الداعمة لعمل جمعيات الملاك.
خامسا: إدارة الشؤون المالية والإدارية لجمعيات الملاك.
سادسا: التأمينات.
سابعا: إدارة المبالغ الاحتياطية.
اللائحة العامة لتنظيم وتحديد مسؤوليات وواجبات المطورين:
وتتناول نطاقا واسعا من الموضوعات في ما يتعلق بمسؤوليات قبل وبعد تسجيل جمعيات الملاك:
أولا: واجبات المطور قبل وبعد التسجيل المبدئي لجمعيات الملاك.
ثانيا: كيفية ومتطلبات تجهيز بيان إدارة المبنى.
ثالثا: حماية المستهلك عبر الإفصاح المفصل للمشروع التطويري والوحدة العقارية من قبل مطور المشروع للمستثمرين الراغبين في شراء الوحدات.
وأوضح بن حماد أن جمعية الملاك في أي مبنى هي من سيدير المرافق المشتركة (من ممرات ومصاعد ومساحات خضراء وأحواض سباحة وصالة رياضية وموقف)، على أن يجري تشكيل مجلس منتخب من الملاك للقيام بالتعاقدات الخاصة بالإدارة.
وأوضح بأن جمعية الملاك ستتولى أيضا تعيين مؤسسة مرخصة للقيام بعمليات الإدارة والتعاقدات للصيانة وغيرها. وستمكن هذه اللوائح الملاك من حضور الاجتماعات والتصويت لاختيار مجلس الملاك والاطلاع على كافة التعاقدات والميزانية.
وطبقاً لتلك اللوائح فإن من حق رئيس جمعية الملاك إلزام جميع الملاك بدفع مستحقات الصيانة المعتمدة على وحداتهم.
لائحة المسح
حول لائحة المسح قال المهندس علي غافان رئيس قسم المساحة في «أراضي وأملاك دبي»: إن الدائرة اجتهدت لإعداد لائحة تنظم المسح العقاري في إمارة دبي، وتتطرق اللائحة إلى محورين؛ الأول يخص تسجيل شركات المساحة والشروط الخاصة بذلك.
وحول المحور الثاني قال غافان: إنه يتعلق بالإجراءات الفنية المتعلقة بالمسح وإصدار أنواع مختلفة من الخرائط، حيث سيتم الاعتماد على شركات المساحة التي تسجل في الدائرة لمسح الوحدات العقارية المختلفة، ومسح المناطق المشتركة في المبنى والأرض، ومن ثم إصدار الخرائط لكل نوع، مما يعطي المطورين والمشترين وجميع الفئات العقارية الثقة والضمان على استثماراتهم، ويقلل في الوقت نفسه من الأخطاء المتعلقة بحساب المساحات والمقاسات.
وأضاف غافان بأن الدائرة ستشرف على عمل هذه الشركات والتأكد من صحة البيانات العقارية قبل إدخالها في قاعدة البيانات والخرائط الجغرافية، وذلك حسب النماذج المعتمدة بخصوص البيانات والخرائط، وتنظر اللائحة أيضا بالمعايير الفنية اللازمة لترخيص شركات المسح العقاري.
وأشار غافان إلى أن الدائرة باشرت بتجهيز خرائط المناطق المشتركة للمباني التي تم تسجيلها في الدائرة. موضحا بأن قيام المطور بتزويد قسم المساحة بمخططات المبنى قبل البدء بالإنشاء أمر ضروري لإنهاء عمليات التسجيل ولحفظ الحقوق العقارية وتعزيز الشفافية في السوق العقارية.
تنظيم
لائحة أنظمة الممتلكات المشتركة
تحتوي اللائحة على تنظم عمل قواعد المجمعات (مثل: المجمعات السكنية والتجارية) من خلال تحديد المعلومات الرئيسية ومعلومات الاستحقاق على كل وحدة ومخطط موقع المناطق العامة للأبنية ومخطط الوحدة ومخطط موقع المناطق العامة للأراضي ومخطط قطعة الأرض.
دبي ـ «البيان»