توقع تقرير صادر عن شركة جونز لانغ لاسال أمس أن يظهر متوسط الأسعار والإيجارات في القطاع السكني بدبي مزيدا من الاستقرار خلال عام 2010 بسبب تباطؤ معدل التراجع في الأسعار خلال الأشهر القليلة الماضية. مشيراً إلى أن قوة الطلب الجارية هي المحرك الرئيسي للأداء في سوق العقارات خلال عام 2010.
وأكد التقرير أن دبي أصبحت أكثر قدرة على المنافسة في سوق المساحات المكتبة، وذلك على الصعيدين المحلي والإقليمي، كما أن هناك فرصا سانحة لكل من المستثمرين والممولين في سوق العقارات السكنية التي سبق وأن شهدت قدرا كبيرا من ضبط الأسعار في عام 2009. وقدر التقرير أن سوق الوحدات المكتبية في دبي صار أكثر ملاءمة للمستأجرين، موضحا أن السوق يشهد عدم تطابق كبير بين العرض والطلب مع انخفاض الإيجارات وزيادة عدد الشواغر. كما أن مستويات الطلب في تزايد لأن المستأجرين الحاليين والجدد على حد سواء يسعون إلى الاستفادة من المساحات الجديدة ذات النوعية الأفضل التي أصبحت متاحة بشروط أكثر تنافسية.
الوحدات المكتبية... ورجح التقرير أن لا يكون هناك طلب كاف في سوق المساحات المكتبية بدبي لتلبية مستويات العرض الجديدة العالية التي تدخل السوق خلال عام 2010، وتوقع التقرير أن يزيد معدل الشواغر الحالي في مختلف أنحاء المدينة بحوالي 33% خلال عام 2010.
حيث تتواجد جل هذه المساحات في مبان ذات ملكية متعددة واقعة في مناطق غير أساسية، فضلاً عن أن عددا كبيرا من المستأجرين الدوليين والإقليميين لن يهتموا بهذه المساحات ونتيجة لذلك فمن المحتمل أن يظهر سوق جديد ذو مستويين.
وأضاف التقرير في معرض تناوله لسوق المساحات المكتبية في دبي بإشارته إلى أن الشواغر في المباني ذات الملكية الأحادية الموجودة في المناطق المرغوب فيها مثل حي الأعمال المركزي حاليا أقل من 10%، نتج عن ذلك نقص انتقائي في تلبية متطلبات بعض المستأجرين.
ومن المرجح أن تظل المساحات الشاغرة في هذا القطاع محدودة ويعتبر ذلك دلالة إحصائية صريحة علي قوة الطلب.
وخلص التقرير إلى أنه في نهاية المطاف يصبح المستأجر هو الفائز لأن سوق المساحات المكتبية يشهد تغييرات هامة مع مزيد من المساحات الشاغرة والإيجارات الرخيصة على العرض، ويشجع هذا السيناريو الأعمال التجارية لأنه يوفر خيارات متعددة للتوسع والانتقال إلى دبي التي أصبحت أكثر قدرة على المنافسة عند اختيار موقع المكتب وذلك محليا وإقليميا على حد سواء.
وعلق بلير هاقكل، المدير التنفيذي لقسم الشرق الأوسط في شركة جونز لانغ لاسال علي تطورات سوق المساحات المكتبية في دبي بقوله: لقد صار بالإمكان الحصول على الصفقات المغرية في المناطق الرئيسية والمجاورة للمدينة، حيث معدلات الإيجار والقيم الرأسمالية تدور في مستويات ما قبل عام 2007. هذا يعتبر وقتاً مناسباً للمستأجرين حيث انخفض مستوى متوسط إيجارات صنف إلى حوالي 220 درهما إماراتيا للقدم المربع.
سوق العقارات السكنية
وتوقع التقرير في معرض تناوله لسوق الوحدات العقارية في دبي أن تظهر متوسط الأسعار والإيجارات في القطاع السكني بدبي مزيدا من الاستقرار خلال عام 2010 بسبب تباطؤ معدل الانخفاض في الأشهر القليلة الماضية.
في حين يمكن تحقيق استقرار الأوضاع في بعض المناطق والقطاعات، مضيفا بأنه من المرجح أن تشهد السوق ككل استمرار الانخفاض في متوسط الأسعار والإيجارات خلال عام 2010. كما ستتحكم قضايا العرض والطلب المحلي في أداء مختلف المواقع.
وقدر التقرير أن الأسعار بدت مستقرة على مدى الأشهر الأخيرة، على الرغم من الوضع الناتج عن زيادة العرض. حيث يعد استقرار حجم المعاملات مؤشرا ايجابيا آخر على ثقة المستثمرين، لكن عدم وجود تمويل الإسكان لا يزال يشكل تحدياً كبيراً في دبي.
ولفت التقرير إلى أن سيناريو تحسين الإقراض يمكن أن يمثل أحد العوامل الرئيسية لتحقيق انتعاش مستدام حيث انخفضت قيمة القروض العقارية كنسبة مئوية من قيمة المبيعات الإجمالية بشكل ملحوظ خلال عام 2009.
وأفاد التقرير بأنه مع الاكتمال المتوقع لـ 000 .24 وحدة إضافية عام 2010 و000 .25 وحدة في عام 2011 قد تكون هناك فرصة سانحة لكل من المستثمرين والممولين في سوق دبي السكنية التي سبق وأن شهدت قدرا كبيرا من ضبط الأسعار في عام 2009.
سوق التجزئة
أورد التقرير أن تعديل الإيجارات في سوق التجزئة بدبي أقل نسبيا من قطاعات المكاتب والسكن لكن السوق مازالت تتحرك لصالح المستأجرين في عام 2010. وقد انخفض متوسط الإيجارات بنسبة حوالي 29% خلال الفترة من الربع الرابع لعام 2008 إلى الربع الرابع من عام 2009، وبنسبة 13% بالمقارنة مع النصف الثاني من عام 2009، على خلفية تراجع بنسبة تتراوح بين 15 20% في مبيعات التجزئة خلال عام 2009.
وأضاف التقرير أن العديد من المشاريع المخطط لها قد شهدت تأخيرا وهذا بدوره قد يؤثر على مستقبل أنبوب الإمداد. يوفر في المستقبل هذا المستوى المتدني من الإمدادات في قطاعات السكن والمكاتب نوعا من التقاط الأنفاس إلى سوق التجزئة.
وقدر التقرير أنه من المرجح أن تستمر سوق دبي للتجزئة في التأرجح لصالح المستأجرين بسبب انخفاض الإيجارات وزيادة عدد الشواغر في بعض المراكز.
وعلى الرغم من انخفاض مستويات العرض في المستقبل، نتوقع أن نشهد زيادة في الإيجارات القصيرة وشروط فسخ العقود وفترات الإيجار المجانية ونمضي من خلال ذلك نحو تحول جذري في السوق، وبالتالي ستكون هناك المزيد من الحوافز للمستأجرين نتيجة تحول النفوذ من الملاك للمستأجرين.
مضيفا بأنه من المتوقع ظهور سوق تجزئة ذي مستويين حيث لا تزال معدلات الإشغال في مراكز التسوق الإقليمية تفوق 90%، خلافا للمراكز القديمة.
تقرير
العقارات صارت أكثر ملاءمة للمستهلكين
أكد تقرير لاسال أن كل قطاعات المكاتب والشقق السكنية والتجزئة في سوق العقارات لدبي أصبحت أكثر ملاءمة للمستأجرين. ومن المحتمل أن يستمر هذا الاتجاه خلال عام 2010 مع زيادة الشواغر واستمرار انخفاض متوسط الأسعار والإيجارات في السوق.
اتجاه
استقرار المشاريع ذات النوعية الأفضل
توقع تقرير شركة جونز لانج لاسال أن تصنف 2010 سنة استقرار انتقائية. في حين يتوقع زيادة متوسط الشواغر وانخفاض متوسط الأسعار. وهذا لن يحدث بشكل موحد في جميع المشاريع والمواقع مع اتجاه نحو النوعية يؤدي إلى نشوء متزايد لمستويين في السوق خلال عام 2010. وتستفيد من ذلك الاستقرار المشاريع والمواقع ذات النوعية الأفضل.
2010
أفاد التقرير أنه مع تعديل مستويات العرض أن تكون قوة الطلب الجارية هي المحرك الرئيسي للأداء في سوق العقارات خلال عام 2010.
وأورد التقرير بأنه مع الاكتمال المتوقع لـ 000 .24 وحدة إضافية عام 2010 و000 .25 وحدة في عام 2011 قد تكون هناك فرصة سانحة لكل من المستثمرين والممولين في سوق دبي السكنية التي سبق وأن شهدت قدرا كبيرا من ضبط الأسعار في عام 2009.شهد يوم أمس تسجيل 22 رهنا بقيمة إجمالية بلغت 81 .29 مليون درهم كان أهمها قطعة أرض بمنطقة تلال الإمارات الثالثة وسجلت بمبلغ 90 .4 ملايين درهم، وأخرى في المدينة الرياضية بمبلغ 00 .3 ملايين درهم .
دبي ـ مجدي عبيد