أطلق قسم الأبحاث والاستشارات في شركة سي بي ريتشارد إليس الشرق الأوسط تقرير السوق العقاري للربع الثالث 2009. وقال مات جرين المدير المشارك أنه من المأمول حدوث تعاف معتدل للسوق خلال 2010 فيما يظهر بصيص أمل في الربع الثالث وهو توجه أسعار الفائدة للانخفاض مع استمرار تغير محركات السوق.
ومن ناحية معدلات الإيجار والبيع ستصبح الانخفاضات في 2010 محددة وفقاً لمشروع معين. وشهد الربع الماضي إضافة إيجابية جديدة للبنية التحتية المتحسنة في دبي مع الافتتاح الجزئي لمترو دبي. وبالرغم من أنه من المبكر تحديد تحركات السوق ولكنه من المحتمل جداً أن تشهد المشاريع التي تبعد حوالي 200 - 300 م عن محطات المترو أثراً إيجابياً على نسب الإشغال وأسعار البيع على المدى البعيد.
قطاع المكاتب
بالرغم من انخفاض أسعار الإيجار في كل المناطق التجارية في دبي سجلت مستويات الإشغال في المنطقة التجارية المركزية (بين المركز التجاري العالمي والجسر الأول على شارع الشيخ زايد) نتائج أفضل من المناطق التجارية الجديدة. وتراوحت أسعار الإيجار في المنطقة التجارية المركزية خلال الربع الثالث بين 2152 - 2422 درهما للمتر المربع لسنة للوحدات الصغيرة و1958 - 2204 درهما للمتر المربع السنة (أقل بنسبة 8 - 10%) للمكاتب الأكبر.
وحافظت المساحات المكتبية في الشريحة الأولى في منطقة مركز دبي المالي العالمي على معدلاتها المرتفعة بشكل ملحوظ مقارنة بالمواقع الأخرى ضمن المنطقة التجارية المركزية. وتتراوح معدلات الإيجار في مركز دبي المالي العالمي بين 3250- 4300 درهم للمتر المربع لسنة في مشاريع التطوير الخاص. ويتم تأجير المواقع الرئيسية الأخرى ضمن المنطقة التجارية المركزية بسعر 2150 - 2420 درهما المتر المربع السنة بهبوط نسبته 50% مقارنة بالربع الثالث من 2008.
القطاع السكني
من الاتجاهات الجديدة التي ظهرت مع انخفاض معدلات الإيجار هي عرض العقارات المفروشة بسعر العقارات غير المفروشة. وكانت العقارات المفروشة أعلى سابقاً بنسبة 10 - 20% (من العقارات غير المفروشة) ولكن في السوق الحالية فإن فرص تأجير الوحدات السكنية المفروشة أعلى بكثير من الوحدات غير المفروشة. ومن الاتجاهات الأخرى أيضاً هي التحول في شروط الدفع من خلال شيكات متعددة بدلاً من واحد وبعضهم يقدم أحياناً بنوداً للمغادرة المبكرة.
وفي سوق العقارات الراقية لا يتم تقديم خصوم في أسعار البيع اعتماداً على قوائم التوفر التي يقدمها المطورون ولكن يتم بشكل متزايد تقديم مزايا إضافية مثل المفروشات.
وبشكل مشابه لسوق الإيجار التجاري يتباعد العرض والطلب بشكل متزايد بسبب العدد المتزايد بسرعة للأبراج السكنية الجاهزة والمتوفرة للإيجار. وهذا بالإضافة للعدد المتزايد باستمرار لعمليات إعادة البيع مما أدى إلى وجود زيادة في العرض والتنافس.
وفي العديد من المشاريع نحن نلحظ عمليات إعادة بيع بمستويات أسعار 2006 وهذا يذكرنا بمستوى الركود الذي حدث خلال سنة واحدة. وبالنشبة للتوقعات المستقبلية للسوق فقد شهدنا مسبقاً ارتفاعاً ملحوظاً في حركة المستأجرين للشقق الأكبر التي كانت سابقاً غالية جداً أو التوجه نحو الطرف الأدنى من السوق حيث تكون شروط الإيجار أكثر مرونة والأسعار أقل وذلك نتيجة لاستمرار الخوف من فقدان العمل.
القطاعات الأخرى
وعلى خلاف العديد من المشاريع الخدمية الحكومية حول العالم يشكل مشروع المترو التزاماً على المدى البعيد. وستكون التأثيرات التجارية والاجتماعية هائلة حقاً لأن وسائل النقل العامة المتطورة تلعب دوراً محورياً في تسهيل النمو الأسرع والأكثر استدامة. والنقل واستخدام الأراضي عوامل مرتبطة ببعضها بشكل كامل. فأنظمة النقل العام النموذجية توسع من خيارات مواقع السكن والمعيشة.
وتسهل من أساليب النقل العام وتعطي الأولوية له وتساعد في خفض تكاليف النقل وتحمي البيئة. وعادة تشكل الكثافة الحضرية خياراً أكثر كفاءة من ناحية التكلفة مقارنة بالانتشار والتبعثر الحضري مما يؤدي إلى تكاليف نقل منخفضة في المدن متوسطة إلى عالية الكثافة. تنتشر مناطق السكن في دبي حالياً من الديرة شمال الخور وحتى جبل علي في الجنوب على طول الطرق السريعة الرئيسية شارع الشيخ زايد وشارع الإمارات.
ولا يزال الأمل باقياً في أن تحسينات البنية التحتية للنقل مثل مشروع المترو ستساعد في النهاية دولة الإمارات العربية المتحدة على اللحاق بركب نظرائها الأوروبيين مثل ألمانيا حيث لا تعني مستويات ملكية السيارات المرتفعة استخداماً مرتفعاً للسيارات. يجب تشجيع وتحفيز السكان الذين يعيشون على مسافة قريبة من الشبكات الرئيسية أن يتركوا سياراتهم في المنزل ويستخدموا النقل العام بدلاً عن ذلك ولكن أشهر الصيف الحارة ستشكل اختباراً صعباً.
المناطق الحرة
تعد المناطق الحرة من المواقع المفضلة للأعمال نظراً للمزايا المتنوعة مثل استعادة 100% من رأس المال والأرباح عقود إيجار لعدة سنوات الوصول السهل للموانئ والمطارات الربط بالطاقة والمساعدة في توظيف العمال.
وبالإضافة لذلك توفر سلطات المناطق الحرة خدمات دعم هامة مثل الكفالة سكن العمال مرافق الطعام التوظيف والأمن مقابل رسوم تتقاضاها. ومن أشهر المناطق الحرة تيكوم (مدينتي دبي للإنترنت والإعلام) المنطقة الحرة في جبل علي والمنطقة الحرة في المطار. وأدى نجاح المناطق الحرة إلى جانب الطلب الكبير على المساحات المكتبية على مر السنين إلى ظهور مناطق حرة جديدة.
ويتضمن ذلك مركز دبي المالي العالمي أبراج بحيرات الجميرا مدينة دبي الطبية وواحة دبي للسيليكون. وتتوفر أعلى أسعار الإيجار للمكاتب ضمن المناطق الحرة في مركز دبي المالي العالمي حيث تصل الإيجارات في المباني التي تديرها شركات التطوير الخاص إلى 280 - 325 درهما للقدم المربع في السنة.
دبي- البيان