بحث تقرير صدر عن شركة المركز المالي الكويتي «المركز» الفرص الممكنة للاستثمار في العقارات المتعثرة بمنطقة دول التعاون. وعلى عكس المفهوم السائد عن الاستثمارات المتعثرة الذي يتضمن شراء أصول العقار أو الملكيات بسعر منخفض من بائع واقع تحت ضغوط أو غير ذلك، استهدف التقرير تحديد الأسواق الجاذبة التي تسعر عند مستويات منخفضة.

و أعد القائمون على التقرير تقييما لمستويات السوق سواء السكنية أو المكاتب بهدف التحقق من جاذبية السوق للاستثمار المتعثر.

وبحسب التقرير فإن أسعار العقار لا تزال مضغوطة ضمن سيناريو الاقتصاد الكلي الذي يتجه نحو الاستقرار بشكل متزايد. أما الحصول على الائتمان فلا يزال مهمة صعبة. وقد يحمل مجموع هذه الظروف جملة من فرص الاستثمارات المتعثرة للمستثمرين.

بالإضافة إلى ذلك، حلل تقرير«المركز» السيناريو الحالي في سوق العقار الخليجي بطريقة منهجية لتحديد أرضية الفرص الناجمة عن الاستثمار المتعثر.

وقال التقرير: بهدف الحكم على السوق الذي تم تسعيره وفق مستويات متعثرة، لابد وأن تنكمش الأسعار إلى حد كبير. وتشير أي حركة تصحيح كبيرة للأسعار إلى أن السوق مسعر وفق مستويات متعثرة، ومع ذلك، وللحكم عليها بأنها جاذبة، يجب أن تحمل توقعات مستقبلية واعدة. كما أن السوق المتعثر الجاذب يجب أن تتوافر فيه فرصاً يمكن استغلالها. أما السوق الممول بما يكفي فلن تتوافر فيه الكثير من الفرص الناجمة عن الاستثمارات المتعثرة الممكن الاستفادة منها وبالتالي لن يكون مكاناً مثالياً للبحث عن الاستثمار. ولذا فإن السوق المحاصر بمشاكل التمويل حيث تنكمش فيه الأسعار بصورة كبيرة وحيث تسطع فيه التوقعات المستقبلية يجب أن يكون أفضل الأسواق بالنسبة لفرص الاستثمار.

انكماش الأسعار

قارن التقرير بين انكماش الأسعار في كل من المساحات المكتبية والسكنية في كل دولة من دول مجلس التعاون الخليجي وانكماش الأسعار إلى الحد الأقصى. وتم تحديد الحد الأقصى للسكني بنسبة 26 %، ومساحات المكاتب بنسبة 32% بعد دراسة انكماش الأسعار في 42 سوق حول العالم، إلى جانب تضمين مجموعة إضافية لتجنب أي استثناء بسبب الاختلافات الهامشية.

أما بالنسبة لأسعار العقارات السكنية- التي تراجعت بنسب متفاوتة خليجيا فقد انكمشت أكثر من الحد الأقصى، كذلك انكمشت أسعار مساحات المكاتب في البحرين التي وصلت إلى 57%، وفي الكويت 43% إلى أكثر من الحد الأقصى، وتجاوزت معيار التقييم لانكماش الأسعار. وتم استثناء أسواق السعودية والكويت وقطاع المكاتب في أبوظبي والسعودية بسبب عدم انخفاض أسعارها عن الحد الأقصى حتى الآن.

القوة الاقتصادية الكلية

بهدف تجنب أي تعطيل للاستثمار لفترة طويلة، ينظر التقرير إلى نقاط القوة الكلية في كل اقتصاد باستخدام معيارين، الأول يتعلق بقدرة الاقتصاد على الانتعاش بصورة أسرع وأفضل من الركود الحالي، والثاني انكشاف الاقتصاد على قطاع العقار والخدمات المالية المتعثر.

ويرى التقرير أن توقعات الانتعاش في أبوظبي والكويت وقطر هي الأفضل.

النظرة المستقبلية

وقال التقرير: لكي ينتعش هذا القطاع إلى جانب الاقتصاد، يجب ألا يعاني من زيادة العرض الحالية وعلى المدى القصير. ويمكن قياس زيادة العرض الحالية من انكماش أسعار الإيجارات، وفي حين يمثل انكماش أسعار العقار السكني في أبوظبي بنسبة 1% فقط مؤشراً على القوة، فإن انكماشه في قطر بنسبة 27% ما هو إلا دلالة على أوضاع زيادة العرض.

وبالنسبة لأسعار إيجارات مساحات المكاتب، فقد انكمشت بقوة في قطر والكويت على حد سواء ومع ذلك، وبما أن الطلب على المساحات المكتبية أكثر حساسية اتجاه النمو الاقتصادي، فإنها قد يعود للانتعاش، حال انتعاش الاقتصاد. ولتقييم زيادة المعروض على المدى القصير، يضع التقرير في الاعتبار مسألة العروض المخطط لها في المستقبل، إذ إن نحو 29% من إجمالي مشاريع المكاتب من المتوقع أن يستكمل قبل عام 2010، مقارنة بنسبة 8% في قطر. وبالتالي، تم استثناء مساحات المكاتب في الكويت، في حين تم أخذ السوق القطري بالاعتبار على أساس الاستثمار المتعثر.

يجب أن يؤدي انكماش حجم أصول البنوك ومتطلبات رأس المال المتزايدة إلى جانب الخسائر المتوقعة من القروض العقارية إلى استعداد وقدرة أقل على إقراض العقارات، وهو ما قد يوفر فرصة استثمار متعثرة.

وتشير الإحصائيات عن عمليات التطوير في أبوظبي (العقار السكني): أن ما يقرب من 35% من قيمة عمليات التطوير السكنية الإجمالية هي قيد الإنشاء وأن 10% فقط منها في مرحلة بدء العمل، والبقية في مرحلة التخطيط.

الكويت - البيان