أدى تراجع أسعار مواد البناء بنسبة 60% وتكلفة تنفيذ المشاريع في السوق المحلي بنسبة 60% تراجع رواتب العاملين في قطاع الانشاءات في دول الخليج تراجعا بنسبة 15% خلال الربع الأول من العام الحالي، إلى انحسار نفوذ شركات المقاولات الأجنبية التي كانت حتى نهاية 2008 المستحوذ الأكبر على مشاريع البناء الضخمة.ويرى خبراء بأن التحول الجديد في خارطة منفذي مشاريع الإنشاءات لم يكبد المقاول الأجنبي خسائر مالية بقدر ما حصد أولئك المقاولون أرباحاً غير مسبوقة لاسيما وأنهم كانوا «يفوزون» بعقود الإنشاءات ويتعاقدون بالباطن مع المقاول المحلي لتنفيذها.
وقال مراقبون بأن عودة الرافعات إلى العمل ستعيدصياغة الكثير من المفاهيم الربحية في السوق وستصب في مصلحة العديد من الأطراف في عملية التطوير العقاري وهم كما يلي:
* المطور العقاري الفرعي والرئيس: لأنه باع بأسعار مرتفعة إلى المشترين وسينفذ مشاريعه بأسعار منافسة ما يرفع هامش الربح لديه إلى مستويات كبيرة- مع أن المعايير الأخلاقية والمهنية تفرض عليه إعادة النظر بأسعار البيع التي تعاقد عليها مع المستثمر النهائي.
* المقاول المحلي: لأنه سيجد الفرصة سانحة إلى تقديم عروض سعرية منافسة مقارنة بأسعار المقاول الأجنبي مستفيداً من تراجع أسعار مواد البناء وتكلفة الأيدي العاملة إلى جانب الخبرة التي حصدها من العمل مع المقاول الأجنبي أو تلك التي حصل عليها خلال مشاركته في تنفيذ مشاريع الطفرة العمرانية.
* المستهلك النهائي: لأنه سيجد خيارات عديدة في نوع ومساحة العقار الذي ينوي شراؤه او استثماره وبأسعار غير مبالغ فيها في بعض المشاريع التي قام المطور فيها بتصحيح أسعارها تماشيا مع السوق.
* تحالفات إنشائية: لأن شركات المقاولات المحلية ستجد فرصة مهمة للدخول في تحالفات من شأنها تقوية ملائتها المالية من جهة وتعضيد خبراتها من جهة ثانية مما يقوي فرصها في الفوز بعقود تنفيذ كبيرة تتناسب مع حجمها.
* استحواذات: سيساهم تراجع الأسعار إلى ظهور شركات مقاولات متعثرة بعدد محدود ويمكن ان تمثل هذه الشركات فرصاً استثمارية للمقاولين الكبار.
عودة الانتعاش
ولا يرى المراقبون في تراجع عدد عقود البناء مشكلة كبيرة لكنهم يخشون من ظهور حالات محدودة من حرق الأسعار فيما بين المقاولين الصغار من الذين لا يملكون الخبرة ويعيشون أوضاعاً صعبة في السوق. وثمة اشارات قوية على عودة الانتعاش إلى قطاع الإنشاءات بوتائر جيدة جاءت على لسان اميل ريدماير مدير عام بروليدز جلوبال للأبحاث،الذي رأى بأن ذلك الانتعاش سيعود بداية 2010، رغم الأضرار الكبيرة التي تعرض لها بسبب الأزمة المالية العالمية التي دفعت إلى إلغاء أو تأجيل أكثر من 400 مشروع تتجاوز قيمتها 300 مليار دولار على حد تعبيره.
في حين يختلف معه سيمون ميلر نائب الرئيس لقطاع الإنشاءات في شركة دي إم جي ورلد ميديا المنظمة لمعرض الخمسة الكبار على سؤال ل» البيان» حول مدى تأثير الأزمة العالمية على قطاع الإنشاءات بقوله: لقد تأثر هذا القطاع بشكل كبير بالأزمة الاقتصادية التي حلت بالعالم، وذلك من خلال إما إيقاف المشاريع أو إلغائها.
وكنتيجة لهذه الظروف نتوقع زيادة عدد الذين يبحثون عن الحلول العملية للقيام بأعمالهم بأقل تكلفة ممكنة. ونتوقع أن نرى قدراً أكبر من التواصل بين الزوار والعارضين، وربما أكثر في السنوات الماضية، حيث يمكنهم تبادل الخبرات التي اكتسبوها في السنة الماضية.
«البيان» قالت لميلر بأنكم تحدثتم في العام الماضي عن قائمة بأكثر خمس شركات عقارات ومقاولات وإدارة وتمويل واستشارة هندسية تعمل على مشاريع إنشائية بقيمة 800 مليار دولار في الإمارات العربية المتحدة.... فهل طرأ تغييرات على هذه القائمة عقب الأزمة العالمية؟ هل هناك قائمة ستصدرونها؟
فأجاب : إن بعض المشاريع التي تم عقدها في الشهور الأخيرة في منطقة الخليج هي إما وضعت مع وقف التنفيذ أو تم إلغائها، ويعود ذلك لعدة أسباب منها تباطؤ الاقتصاد العالمي ونقص السيولة. لقد أثبتت الأبحاث أن المشاريع المتواجدة داخل دولة الإمارات العربية المتحدة والتي لم يتم إنهائها تحتاج إلى 698 بليون دولار حتى يتم إتمامها. وبذلك نلاحظ الاحتياجات العالية للسوق، وهذا ما يحاول معرض «الخمسة الكبار» المساعدة به.
خطط بناء جديدة
ويعود اميل ريدماير مدير عام بروليدز جلوبال للأبحاث ليقول «هناك الكثير من المشاريع التي يجري تنفيذها حالياً، وهذه المشاريع ستواصل دفع القطاع خلال العام المقبل، لكن استمرار النمو إلى ما بعد ذلك بحاجة إلى الشروع في خطط بناء جديدة ونقل المشاريع التي لاتزال في إطار التخطيط إلى مرحلة التنفيذ الفعلي».
وكان تقرير بروليدز قد اعتبر أن الإمارات تواصل تعزيز موقعها كواحدة من أكثر أسواق الإنشاءات المدنية ايجابية في العالم، مع وجود أكثر من 750 مشروعا فعليا قيد الإنشاء. وتوقع عودة الاستقرار الطبيعي إلى القطاع مع ترجيحات بظهور بوادر تحسن في مجال التمويل خلال العام المقبل.
ويحلل التقرير الذي حمل عنوان «رؤية من الإمارات العربية المتحدة.. تحقيق في حالة قطاع الإنشاءات المدنية الحالية والمستقبلية،» وضع أكثر 1900 مشروع بميزانية إجمالية تقدر بأكثر من ترليون دولار من خلال مجموعة من البيانات والإحصاءات التي تدعم الشواهد الدالة على تأثير الأزمة الاقتصادية على قطاع الإنشاءات.
لم يعد هناك نقص
في عام 2007 كان السؤال الذي يتداوله قطاع الإنشاءات ما الذي يجري في السوق العقاري؟ وقبله.. ما الذي يجري في سوق الإنشاءات؟ مشاريع ستدخل سوق الإيجارات ومشاريع قيد التنفيذ ومشاريع بالعشرات تقف بالطابور لتدخل مرحلة التنفيذ ولو أنها دخلت مبكراً لكانت بمثابة «حبة بانادول» تلغي معها الصداع المترتب على زيادة الطلب ونقص المعروض وقضاء تام على رغبات البعض باستغلال الفرصة عبر زيادة الإيجارات والأسعار بطرق مبالغ فيها.
ويقول المراقبون : قبل مدة كنا نناقش ضرورة أن نأخذ بعض الإشارات الصادرة عن السوق على محمل الجد، تلك الإشارة تتركز على «أن تزايد أعداد الوافدين إلى الدولة من جميع أنحاء العالم يرفع الطلب على الوحدات السكنية في سوق يعاني من نقص حاد في المعروض بسبب عدم مقدرة قطاع الإنشاءات على انجاز المشاريع في مواعيدها المحددة وذلك يضع اغلب المطورين في خانة «غير الملتزمين بوعودهم».
شمعة في الظلام
وأيضاً في عام 2007 كان بعض الذين يودون إيقاد شمعة في الظلام يرون بأن الحل يكمن في ضرورة إصدار بعض التسهيلات المتعلقة باستقدام شركات الاستشارات الهندسية وشركات المقاولات لتساعد في ردم الفجوة الحاصلة في عدد المقاولين ما يعين قطاع الإنشاءات على انجاز المشاريع لتدخل الأخيرة إلى السوق فتهدئ من «روع» الطلب على العقار.
لكن على الجانب الآخر هناك من يرى ان المقاول سيتضرر إذا دخلت شركات المقاولات الأجنبية بقوة لأنها تملك مقدرة تنافسية تتفوق على المقاول المحلي على الرغم من النتائج الكبيرة للأخير والذي سيعمل لاحقاً بالباطن لدى المقاول الأجنبي صاحب العقد الرئيسي لتنفيذ كل المشاريع!! وهكذا لا تخرج الحلول سهلة مقابل بعض التنازلات، ومن ناحية ثانية فإن أي تدخل لوقف تدفق الوافدين الجدد وتراكم المشاريع الإنشائية سيؤديان إلى تضخم في المعروض من العقارات.
وبالطبع فللمؤيد أسبابه وللمعارض حججه.. فهناك من يرى أن مشكلة نقص المقاولين ليست محلية بل هي تمتد على مساحة الوطن العربي بحيث نرى أن الحصة الأكبر من تنفيذ المشاريع تذهب إلى المقاول الأجنبي فقد «تحولت عقود مشاريع البناء العربية خلال العقد الأخير إلى (معركة) غير متكافئة يتقابل فيها المقاول العربي أمام المقاول الأجنبي.
ولكن «الغلبة» في تلك (المعركة) غالباً ما تكون للأجنبي مع أن العربي «يلعب» على ملعبه ووسط جمهوره!! ولا يحصد المقاول العربي غير 15أو 20% من قيمة عقود الاستثمارات في الإنشاءات العربية المقدرة بـ 100 مليار دولار سنوياً.
المثير أن بعض المقاولين العرب يؤكدون أن المقاول الأجنبي يحصل على عقود البناء في البلدان العربية لكن اغلب المقاولين الأجانب يستعينون بالمقاول العربي لتنفيذ تلك المشاريع (من الباطن) لانشغال المقاول الأجنبي بمشاريع أخرى!! وهذا دليل (غير معلن)على مدى مقدرة المقاول العربي على مقارعة الأجنبي.
ويقول هؤلاء «لماذا نستقبل المقاول الأجنبي بالورود والابتسامات ونفتح له الأبواب والجيوب على مصراعيها في مشاريعنا العربية بينما يلاقي المقاول العربي العبوس وتضرب بوجهه أبواب كل الدول الأجنبية؟.
نعم للمقاول الأجنبي
وعلى الناحية الأخرى هناك من يدعو بقوة إلى دخول المقاول الأجنبي، فما يحدث في سوق الإنشاءات من نقص حاد في أعداد المقاولين وتحديداً أعداد مقاولي الباطن بات يشكل تهديداً حقيقياً للطفرة العمرانية، فالمطور ملتزم بمواعيد تسليم للمشترين .
وهو في الوقت نفسه ملزم بتسديد التزامات مالية سواء للبنوك أو غيرها لكن ما الذي نفعله أمام النقص الحاصل في عدد المقاولين في السوق، ويقولون أيضاً «لقد كنا نرسل إلى 20 مقاولاً بانتظار تقديم عطاءاتهم ولا نحصل على أكثر من 5 عطاءات لأن البقية مشغولون بتنفيذ مشاريع.أما اليوم فالعكس صحيح لو ألمح المطور بكلمة واحدة حول مشروع عقاري فإن الأسعار ستأتيه بالعشرات من المقاولين.....!!
قال لي احد المطورين «كنا نقف في الطابور إن صح التعبير لكي نحصل على مقاول!! ولو جئت للحق فإن ما كان يحصل في سوق البناء حينها فيما يتعلق برفض المقاولين لكثير من المشاريع لعدم توفر الوقت الكافي أمامهم ولالتزامهم بمشاريع أخرى لا يخدم المسيرة العمرانية التي دخلت مرحلة جديدة من الطفرة. وبين مؤيد ومعارض يبقى القطاع وتحديداً هذه المشكلة بحاجة إلى تدخل.
وأضاف : ذلك النقص للأسف ساهم إلى حد كبير في تأخر دخول العديد من المشاريع إلى حيز التنفيذ أو انجاز المشاريع لذلك نرى ان الحصة الأكبر من تنفيذ المشاريع تذهب إلى المقاول الأجنبي فقد «تحولت عقود مشاريع البناء العربية خلال العقد الأخير إلى معركة غير متكافئة يتقابل فيها المقاول العربي أمام المقاول الأجنبي. ولكن الغلبة في تلك المعركة غالبا ما تكون للأجنبي مع أن العربي يلعب على ملعبه ووسط جمهوره!!
نتائج
لا يحصد المقاول العربي غير 15 أو 20% من قيمة عقود الاستثمارات في الإنشاءات العربية المقدرة ب100 مليار دولار سنويا. إلى جانب القليل من الإعجاب على تطوره في تنفيذ المشاريع البسيطة، لكن المقاول الأجنبي يحصل على الإعجاب وعلى العدد الأكبر من شيكات تلك العقود !!
المثير ان بعض المقاولين العرب يؤكدون ان المقاول الأجنبي يحصل على عقود البناء في البلدان العربية لكن اغلب المقاولين الأجانب يستعينون بالمقاول العربي لتنفيذ تلك المشاريع (من الباطن) لانشغال المقاول الأجنبي بمشاريع أخرى!! وهذا دليل (غير معلن) على مدى مقدرة المقاول العربي على مقارعة الأجنبي.
ويتساءل المراقبون لماذا نستقبل المقاول الأجنبي بالورود والابتسامات ونفتح له الأبواب والجيوب على مصراعيها في مشاريعنا العربية بينما يلاقي المقاول العربي العبوس وتضرب بوجهه أبواب كل الدول الأجنبية؟
أما السؤال الذي يطرحه احد المراقبين وربما لا يجرؤ أحد على طرحه ولا يفكر احد بالإجابة عنه فهو: هل هناك مصالح من العيار الثقيل تمنع زيادة حصة المقاول العربي من المشاريع التي تنفذ على الأراضي العربية؟؟ أم ان الأمر يتعلق بكفاءة وجودة المقاول الأجنبي وضعف أداء المقاول العربي؟.. «الأجنبي» يستعين «بالوطني»!!
في وقت سابق قال نائب رئيس مجلس إدارة جمعية المقاولين ورئيس احد أهم شركات المقاولات في العاصمة ابوظبي أحمد خلف المزروعي، على الدعوات المطالبة باستقدام شركات مقاولات لتغطية عجز أكيد في عدد مقاولي الباطن وربما تعرقل عملية تنفيذ المشاريع المزمع إطلاقها، بالقول «هذه الدعوات تصب في صالح المقاول الأجنبي الذي لم يعد الرقم واحد لاسيما بعد ان أثبتت شركات المقاولات المحلية مقدرتها على تولي تنفيذ مشاريع ضخمة بنفس الكفاءة الأجنبية ان لم تتفوق عليها. ولفت المزروعي إلى حقيقة ان المقاول الأجنبي كثيرا ما يفوز بالعقود ومن ثم يمنحها للمقاول الوطني لينفذها في مفارقة مؤلمة».
ودعا المزروعي إلى ان تكون الأفضلية في منح المشاريع إلى المقاول المحلي الذي رافق عمليات البناء منذ 30 عاما وضحى كثيرا ليصل إلى ما وصل اليه. وأوضح ان المقاول الأجنبي يأتي إلى البلد مع بضعة مهندسين بينما العمالة والآليات وباقي مستلزمات تنفيذ المشاريع موجودة ومتوفرة لدى المقاول المحلي.ويؤيد المزروعي قيام تحالفات محلية محلية أو محلية أجنبية لمواجهة أي نقص في عدد الشركات.
وأكد على صعيد آخر على الدور الذي تلعبه جمعية المقاولين في توفير الحماية اللازمة للمقاول وتوفير سبل دعمه للنهوض بواقع صناعة الإنشاءات وحماية السوق من تلاعبات محتملة لا سيما ان شركات المقاولات تتناقل حاليا أقاويل عن احتمال ارتفاع أسعار مواد البناء.
ويلفت المزروعي إلى حقيقة ربما تغيب عن أذهان الكثيرين وهي ان المقاول الأجنبي كثيراً ما يستعين بالمقاول الوطني لتنفيذ المشاريع التي يحصل عليها (من الباطن) نظراً لانشغال المقاول الأجنبي بمشاريع أخرى، وهذا يدعو إلى التساؤل حول الأسباب التي دفعت إلى ترسية المناقصة على المقاول الأجنبي في حين كان بالإمكان ترسيتها على المقاول المحلي الذي اثبت انه يستطيع إنجاز المشروع بعد ان حصد خبرة طويلة وأصبح متمكناً وقادراً على أن يكون نداً حقيقياً لمنافسه الأجنبي في تنفيذ أكبر المشاريع.
ويضيف بأن الضرورة التي أباحت وجود شركات المقاولات الأجنبية في وقت ما، لم يعد لها وجود الآن وان الاستمرار في الاعتماد عليها من شأنه أن يهدد كيان الشركات الوطنية العربية التي لابد وأن تحظى بكل الدعم والمساندة على اعتبار أنها عصب قطاع يعد من أهم القطاعات الاقتصادية في بلادنا العربية بل ويعد خياراً استراتيجياً لتنوع مصادر الدخل القومي لها.
ضمانات الأداء تمثل 10% من القيمة الإجمالية لعقود الإنشاءات
تشكل ضمانات الأداء 10% من القيمة الإجمالية لعقود الإنشاءات بينما تشكل ضمانات المناقصة نحو 5% من قيمة العقود.وعادة يقوم المقاولون، الذين لا يستطيعون توفير الضمانات من البنوك، الدخول في مفاوضات مع الجهات المطورة للمشروعات حول إعفائهم من ضمان الأداء أو تخفيض قيمته بشكل كبير، حسب النشرة.
ويبدو أن هذه الإستراتيجية قد تكون ناجحة مع شركات التطوير الخاصة إلا أن المطورين الحكوميين في العادة يلتزمون بأنظمة التزاما تاما مما يخلق جوا بحيث لا يستطيع المقاول الفائز بأي مشروع المضي قدما في العمل بسبب أنه لا يستطيع توفير ضمان الأداء (غرامة التأخير). أما المقاولون الذين لا يتمكنون من توفير ضمانات المناقصة فإنهم يضطرون إلى تقديم تعهد خطي يلتزمون فيه بالأسعار المذكورة في عروضهم، وفي كثير من الحالات لا يقبل المطورون بالتعهد الخطي المقدم من شركة المقاولات خصوصا فيما يتعلق بالمشروعات الحكومية، حسب النشرة، علاوة أن الفوز بالعقود الجديدة أضحى تحديا كبيرا .
المقاول حائر بين سد الرمق وتوفير الضمانات
تسعى شركات المقاولات في دبي تسعى جاهدة للحصول على فرص عمل جديدة في الوقت الذي لا تستطيع هذه الشركات تأمين الضمانات البنكية التي يطلبها مطورو المشروعات العقارية وهي الضمانات التي تأتي على نوعين هما «ضمان الأداء» و»ضمان المناقصة».
وترفض البنوك منح الضمانات لشركات المقاولات بسبب مخاوف أن مطوري المشروعات قد يلجأون إلى التصرف في الضمانات لتمويل مصروفاتهم الجارية. ومن المعلوم أن «ضمان الأداء»، الذي يعرف أحيانا ب»غرامة التأخير»، هو عبارة عن ضمان مالي تتولى بموجبه شركة المقاولات إنجاز العمل وفق برنامج زمني محدد وبجودة متفق عليها في حين أن «ضمان المناقصة» يضمن أن الأسعار التي يقدمها هي أسعار حقيقية، وفي حالة فشل شركة المقاولات الإيفاء بالمتطلبات المذكورة يكون حينئذ لصاحب المشروع الحصول على الضمان كنوع من أنواع التعويض.
15 %تراجع رواتب العاملين في الإنشاءات
سجلت رواتب العاملين في قطاع الانشاءات في دول الخليج تراجعا بنسبة 15% خلال الربع الأول من العام الحالي، وقالت «ميد» نقلا عن تقرير لشركة «دافيس لانغدون» البريطانية، أن الأرقام تظهر أن موجة إلغاء وتأجيل المشاريع قد أثرت سلبا في العناصر البشرية العاملة في القطاع ووضعت حدا لأزمة العمالة المدربة التي شهدتها المنطقة في السنوات الماضية، وتراوحت نسب التراجع في رواتب مديري المشاريع ومهندسي الموقع بين 15% في البحرين 14% و8% في الإمارات في حين تراوحت في السعودية بين 9, 5% و8%، أما أجور العمالة غير المدربة فلا تزال عند معدلاتها.
%15
حصة المقاول العربي
15أو 20% من قيمة عقود الاستثمارات في الإنشاءات العربية المقدرة بـ 100 مليار دولار سنوياً
%10
تشكل ضمانات الأداء10% من القيمة الإجمالية لعقود الإنشاءات بينما تشكل ضمانات المناقصة
نحو 5% من قيمة العقود
2009
سجلت رواتب العاملين في قطاع الانشاءات في دول الخليج تراجعا بنسبة 15% خلال الربع الأول من2009
750
الإمارات تواصل تعزيز موقعها كواحدة من أكثر أسواق الإنشاءات في العالم، مع وجود750 مشروعا فعليا قيد الإنشاء
%60
تراجعت أسعار مواد البناء بنسبة 60% وتكلفة تنفيذ المشاريع في السوق المحلي بنسبة 60% .
دبي ـ مشرق علي حيدر