كشف عمر البرغوثي المدير العام لمؤسسة عجمان للتنظيم العقاري في حديث خاص للبيان «الاقتصادي «عن وجود توجه مستقبلي لدى المؤسسة لإطلاق بورصة عقارية في إمارة عجمان كما كشف البرغوثي عن أهمية صدور قانون جمعية الملاك متوقعا أن يتم صدور القانون نهاية العام الحالي وأكد على أن قانون جمعية الملاك سينظم علاقة الملكية المشتركة بين الملاك في البرج الواحد كونهم مشتركين في ملكية البرج كما ستتولى جمعية الملاك إدارة البرج وفرض رسوم الصيانة بالتنظيم والتنسيق مع مؤسسة عجمان للتنظيم العقاري.
ويرى البرغوثي أنه في ظل غياب بورصة عقارية حقيقية سيكون من الصعب التكهن إن كان سيحدث انخفاض في أسعار العقار في سوق عجمان. وقال البرغوثي إن الأزمة المالية العالمية ترتبط بجملة مسببات، وأحد أهم تلك المسببات غياب التمويل البنكي والرهن العقاري ويرى البرغوثي أنه إذا ما عادت البنوك لتفعيل التمويل العقاري ستتلاشى الأزمة الراهنة تدريجيا مما يجعل القطاع البنكي يؤثر بنسبة كبيرة على مستقبل القطاع العقاري في العالم وليس على الإمارات وحدها. وتابع قائلا بأن غياب التمويل العقاري وتشديد الشروط على الإقراض أهم التحديات التي تواجه القطاع العقاري في الدولة. وأعرب البرغوثي عن تفاؤله بعودة الانتعاش إلى الأسواق العقارية في الدولة بما فيها السوق العقاري في عجمان قائلا ان هناك مؤشرات كثيرة على عودة هذا الانتعاش مؤكدا على أن القطاع العقاري سيبقى الملاذ الآمن لأي استثمار. وفيما يلي نص الحوار:
الشفافية والمصدافية
برأيكم ما أهمية إضفاء الشفافية والمصداقية على صناعة العقار وما مؤشر الثقة لدى المستثمرين بسوق عجمان العقاري وخاصة في ظل الأزمة المالية الراهنة؟
الشفافية والمصداقية أساس مهم لأي صناعة وليس فقط صناعة العقار وبدون هذين العنصرين المهمين سينهار أي قطاع، أما فيما يتعلق بمؤشر الثقة لدى لمستثمرين في السوق العقاري في عجمان فأقول وبصراحة مطلقة ان نسبة كبيرة من الثقة فقدت لدى بعض الناس بسبب الأزمة المالية العالمية الراهنة والأمثلة كثيرة فالموظف غير الواثق بالاحتفاظ بوظيفته نجد بالتالي أن قراراته المستقبلية ستتأثر بالأزمة ولكن على مستوى قطاع صغار المستثمرين والأناس العاديين وأيضا على مستوى الاستثمار المؤسساتي أصبح هناك توجه لانتقاء الفرص.
فالناس المستخدمون للشقق نجد أن 80 % من هؤلاء مازال لديهم ثقة كبيرة في السوق العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة على وجه العموم وفي إمارة عجمان على وجه الخصوص، أما النسبة المتبقية والتي تصل إلى 20 % فهم المضاربون الذين خرجوا من السوق العقاري في ظل الأزمة المالية العالمية الراهنة التي رمت بثقلها على القطاع العقاري في العالم بأسره..
مؤسسة عجمان للتنظيم العقاري كانت قد أمهلت المطورين العقاريين غير المسجلين لديها حتى الأول من شهر مايو الجاري للإسراع بالتسجيل ما هي الإجراءات التي ستتخذونها في حق المخالفين؟
سوف يتم تغريم المخالفين مئة ألف درهم عن كل شهر يتخلف فيه المطور العقاري عن التسجيل بالإضافة إلى اتخاذ الإجراءات الملائمة تبعا لذلك بحق المخالفين.
ونحن الآن بصدد دراسة ملفات المطورين العقاريين بشكل واف ومن ثم سيتم تحديد من سيشملهم التسجيل.
هل سنشهد ولادة نظم قانونية جديدة فيما يتعلق بترخيص المشروعات العقارية؟
المرحلة التي نعيشها اليوم تتطلب إصدار مجموعة من القوانين تتناسب مع مرحلة تطوير المشاريع. وقد تم تفعيل كافة قوانين التسجيل وحسابات الضمان للتسجيل بكل أنواعه.
متى سيخرج مشروع التملك الحر في عجمان للنور وهل سيقتصر التملك الحر على مناطق معينة سيتم تحديدها في إمارة عجمان، وهل الأزمة الراهنة ستدفع بقوة نحو تبني المشروع في أقرب وقت ممكن؟
ضمنيا الملكية المشتركة فيها مرجعية من خلال المرسوم الأميري الذي صدر في إمارة عجمان في يونيو الماضي 2008 ولكنه ليس قانونا للتملك الحر وبرأيي أنه إذا كان المرسوم الأميري يشرح تفاصيل التملك الحر فبالتالي السندات والتفاصيل اللوجستية ستكون من خلال مؤسسة عجمان للتطوير العقاري بعد صدور المرسوم.
يقتصر حق تملك الأراضي والبنايات الاستثمارية والوحدات العقارية على مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي وعلى الشركات والهيئات المملوكة لهم بالكامل وعلى شركات المساهمة العامة المنشأة في الدولة والمؤسسات والهيئات المنشأة في الإمارة.
هناك التملك الذي يطلق عليه «الليس هولد» وهو التملك لسنوات طويلة وهو الأكثر شيوعا في الاستخدام وهناك التملك الطبقي للشقق ونحن الآن بصدد رفع توصياتنا لصاحب السمو الشيخ حميد بن راشد النعيمي عضو المجلس الأعلى حاكم عجمان من أجل وضع شروط على هذه الإجراءات لضمان حقوق المشتري والبائع سويا.
أما فيما يتعلق بالتملك الحر لغير المواطنين ومواطني دول مجلس التعاون فإنه سيقتصر على مناطق معينة سيتم تحديدها في إمارة عجمان.
تنظيم الملكية
إلى أين وصل العمل بتنظيم الملكية المشتركة؟
هناك دراسة بهذا الشأن ستتم ترجمتها من خلال صدور قانون جمعية الملاك قبل نهاية العام الحالي. والقانون سينظم علاقة الملكية المشتركة بين الملاك في البرج الواحد كونهم المالكين للبرج كما ستتولى جمعية الملاك إدارة البرج وفرض رسوم الصيانة بالتنظيم والتنسيق مع مؤسسة عجمان للتنظيم العقاري.
ما حجم تأثر السوق العقاري في عجمان بالأزمة الراهنة، وهل تتوقعون أن نشهد انخفاضا في أسعار تأجير العقارات في عجمان خلال الأشهر المقبلة وكم ستكون نسبة الانخفاض؟
في ظل غياب البورصة العقارية الحقيقية من الصعب التكهن إن كان سيحدث انخفاض في أسعار العقار في سوق عجمان فالأزمة المالية العالمية الراهنة مرتبطة بجملة مسببات أحد أهم تلك المسببات غياب التمويل البنكي والرهن العقاري لذلك إذا ما عادت البنوك لتفعيل التمويل العقاري ستتلاشى الأزمة الراهنة شيئا فشيئا لذلك فإن فالقطاع البنكي يؤثر بنسبة كبيرة على مستقبل القطاع العقاري في العالم وليس على الإمارات وحدها.
لذلك أنا أقول بأن غياب التمويل العقاري وتشديد الشروط على الإقراض هما من أهم التحديات التي تواجه القطاع العقاري في الدولة.
أجندة التقارير
هل ترون أن التقارير التي تطلقها بعض بيوت العقار ومنها الأجنبية والتي تتحدث عن انخفاضات كبيرة في أسعار العقار في الدولة تصل إلى 70 % مبالغ فيها وهل هناك أجندات خفية وراء تلك التقارير ومن المستفيد الأول منها؟
بكل تأكيد هم المستفيدون من نشر مثل هذه التقارير وإذا ما رجعنا إلى تقارير تلك البيوت والمؤسسات في الماضي سنرى أنها كانت إيجابية للغاية خلال ذروة الارتفاعات التي كانت قد شهدتها أسعار العقار قبل حدوث الأزمة المالية الراهنة، لذلك مفارقات تقارير تلك المؤسسات تجعلنا نضع علامات استفهام على أسباب إطلاق ذلك النوع من التقارير وخاصة في هذا التوقيت تحديدا.
وما أود قوله هو أن الفاشل لا يمكن أن ينتقده أحد وكل الانتقادات عادة ما توجه إلى الإنسان الناجح الأمر أشبه بالطير الميت الذي لا يرغب أحد بانتشاله من على الأرض أما الطير الذي يحلق عاليا في السماء بأجنحته بسمو تماما كما تحلق الإمارات عاليا فيكون مستهدفا.
ضريبة النجاح هي السماح لهؤلاء المنتقدين والفاشلين ممن فقدوا فرصة ركوب موجة النجاح التي شهدتها الدولة بالحديث حول هذه الأمور أو مجرد التعليق عليها.
هل أنتم متفائلون بعودة الانتعاش للسوق العقاري في الدولة وهل هناك مؤشرات على هذا الانتعاش؟
بالطبع نحن متفائلون جدا والمؤشرات كثيرة ولو عدنا إلى تاريخ القطاع العقاري لوجدنا أنه على مستوى العالم بأسره وليس على مستوى الإمارات وحدها يبقى القطاع العقاري الملاذ الآمن لأي استثمار وحتى لو تأثر القطاع العقاري سواء في أسواق الدولة أو أسواق العالم الأخرى بفعل الأزمات في بعض الأوقات فسيعاود النهوض مرة أخرى وبقوة.
المؤشرات على عودة الانتعاش إلى السوق العقارية في الدولة على أرض الواقع تتمثل في استمرارية تمسك أصحاب المشاريع العقارية بما لديهم من مشاريع نتيجة لقناعتهم بأن الأمور تسير في الاتجاه الصحيح فيما يتعلق بعودة الانتعاش للأسواق العقارية في الدولة عكس ما كانت عليه توقعاتهم.
خروج المضاربين
كيف انعكس خروج المضاربين من السوق العقاري على حجم الطلب على هذا السوق؟
خروج المضاربين من السوق العقاري كان له تأثير ربما كان في بعض الأحيان سلبيا ولكن في رأيي إيجابي وصحي جدا للسوق العقاري، فالسوق تعافى من خروج المضاربين منه حتى ولو كان هذا التعافي على شكل انخفاض في أسعار العقار بنسب متفاوتة.
كيف يمكن السيطرة على العرض في السوق دون الإضرار بأي طرف في المعادلة الاستثمارية العقارية؟
كمؤسسة نحن ننظر إلى إمكانيات المطور وجاهزيته في إنهاء العمل في المشاريع التي تقدم لتسجيلها وفي حال ثبت أنه مؤهل وطبعا ملتزم بتنفيذ المعايير المطلوبة سوف ننظر لاحتياجات السوق ونسبة البيع في هذا المشروع ومن ثم سيتم تقرير مرحلية معينة لهذه المشاريع.
برأيكم هل سنشهد خروج مطورين من السوق العقاري من ذوي الملاءة المالية الضعيفة؟
أعتقد ذلك فالبقاء سيكون للأذكى فهناك أمثلة على مطورين أساؤوا اتخاذ القرار فيما يتعلق بقرارات استثمارية كانت لها عواقب وخيمة.
هل أنتم تؤيدون الانتقائية في عودة التمويل العقاري في أسواق الدولة وهل تتوقعون أن ترتفع وتيرة هذا التمويل في الأشهر المقبلة وما الذي سيدفع نحو هذا الاتجاه برأيكم؟
نعم للانتقائية ولا للتشديد في الإقراض العقاري وفي الفترة المقبلة سنشهد ارتفاع وتيرة التمويل العقاري لأسباب عديدة فالبنوك تجلس على أموال ضخمة حاليا وتلك الأموال ينبغي توظيفها وفي غياب التمويل العقاري تبقى مساحة توظيف هذه الأموال محدودة.
دراسة قوانين جديدة
قال عمر البرغوثي ان مؤسسة عجمان للتنظيم العقاري قامت بوضع الشروط اللازم توفرها في المطورين العقاريين وأضاف وقعنا اتفاقية حساب الضمان مع عدة بنوك في الدولة لضمان حقوق المستثمرين والمطورين في آن واحد إلى جانب توقيع اتفاقية تعاون مشترك بين مؤسسة عجمان للتنظيم العقاري ومؤسسة التنظيم العقاري بدبي ونعمل حاليا على دراسة القوانين الجديدة من أجل تسيير وتسهيل جميع الأنشطة العقارية مع الوضع في الاعتبار أن مؤسسة عجمان للتنظيم العقاري لم تولد إلا في يناير من هذا العام 2009.
حوار ـ كفاية أولير