المطروشي يدعو للتعجيل بإصدار تأشيرة ملاك العقارات وتنظيم إلغاء المشاريع

أكد أحمد المطروشي رئيس مجموعة دبي العقارية ـ وهي هيئة مستقلة تجمع المختصين والمهتمين بالسوق العقاري- بأن انتعاش السوق العقاري ليس ببعيد على الرغم من الفترة الدقيقة التي يمر بها على خلفية الأزمة العالمية التي أثرت على كل أسواق العقار في العالم. وقال بأن دبي جزء حيوي من هذا العالم لذا فإن تأثر أسواقها بما يؤثر على الاقتصاد العالمي لا يجب اعتباره غريباً.

لكنه قال: ميزة دبي خبرتها بالأزمات التي ألمّت بالمنطقة والعالم وقيادتها الحكيمة قادرة على ابتكار الحلول الناجعة والسريعة لتخطي تبعات تلك الأزمة عليها. وأضاف: بأن دبي تمتلك مقومات المضي قدماً لتحقيق مكانتها التي تطمح إليها لافتاً إلى استمرارها في ضخ الأموال الضخمة لتطوير وتوسيع بنيتها التحتية لجعلها الأكثر تطورا في العالم.

الإقامة والعقار: وقال المطروشي في حوار مع «البيان» بأن من الخطأ ربط العقار بالحصول على إقامة لكنه دعا إلى ضرورة التعجيل بإصدار ما بات يعرف بتأشيرة ملاك العقارات ليس لأنها السبيل الوحيد لتحريك السوق العقاري كما يعتقد البعض بل لتسهيل مهمة الراغبين في التملك من القدوم إلى السوق لمعاينة العقار على أرض الواقع. وأوضح: بأن من الصعب إقناع المستثمر بالشراء ما لم يشاهد موقع المشروع الذي يقع فيه العقار المعروض للبيع ومراحل الانجاز في المشروع. لافتاً إلى أن وجود موقع الكتروني يوضح بالصوت والصورة مراحل انجاز المشروع لن يغري احدا بالشراء بل سيعين من شاهده على ارض الواقع واشتراه من متابعة سير العمل فيه إذا كان خارج الدولة.

ولفت المطروشي إلى أن الكثير من المستثمرين قد لا ينوون السكن الدائم في العقار بقدر ما يرون فيه مكاناً لقضاء الإجازات وهو ما يحدث مع الخليجيين والأوروبيين وغيرهم. لذا فإن توضيح هذه المسألة سيضع حداً للاجتهادات التي تربط العقار بتأشيرتي الإقامة أو الزيارة. وأشار المطروشي إلى أن الشركات العقارية التي كانت تستخرج في السابق اذونات إقامة لمشتري العقارات لديها قد توقفت عن المضي في ذلك بطلب من الجهات المختصة لأن الأخيرة رأت - وهي على حق- بعدم جواز ربط العقار بالحصول على أذن الإقامة. وقال المطروشي: ذلك لم يزعج المطورين بل بالعكس لأنهم يرغبون بأن تكون أقامات هؤلاء على مسؤولية جهة مختصة وليس على مسؤوليتهم. وأكد رئيس مجموعة دبي العقارية بأن السلطات المختصة بهذا الموضوع تتفهم هذه المسألة وهي حريصة على حسمه وفقا لمتطلبات المصلحة العليا ومصلحة السوق وربما تسريع إصدار ضوابط تلك التأشيرات سيكون له تأثيرات إيجابية طيبة على المستثمرين.

غادروا وسيعودون

وقال المطروشي ان المضاربين لعبوا دوراً مزدوجاً في تحريك السوق بشكل ايجابي من جهة وفي تضخيم الأسعار بشكل سلبي من جهة أخرى. وعلى الرغم من أنهم يجلسون الآن في موقع المراقب لكنهم هذه المرة سيعودون وهم مجبرين على لعب الدور الحقيقي المطلوب من المضارب وفق نظرتي الخاصة التي تقوم على أساس 80 و 20 أي بمعنى إذا كان عدد المشترين 80 وعدد المضاربين 20 في المشروع فإن ذلك أمر صحي ولن يلحق الأذى بأحد.

ويعتقد المطروشي بأن العديد من الممارسات الخاطئة التي ترافق الطفرات في أي مكان في العالم ولم يسلم منها السوق العقاري في دبي لن تجد لها مكانا في المرحلة المقبلة التي ستضع السوق والمتعاملين فيه في موقع أكثر نضجا وأكثر تدقيقا وأكثر دراسة وأكثر واقعية في التعامل مع المعطيات والمستجدات وأكثر استشعارا لمتطلبات السوق ولاحتياجات المستخدم النهائي وأكثر تأني لطبيعة السلعة العقارية المطلوبة في هذه المنطقة دون غيرها.

وتوقع المطروشي خروج الطارئين على مهنة التطوير العقاري وبقاء المحترفين الذين لم يضعوا تفاحاتهم في سلة مشروع واحد أو الذين لم يستهدفوا شريحة دون غيرها أو الذين تخصصوا في نوعية واحدة فقط من المشاريع.

ويرى المطروشي بأن الذكي هو الذي يتعلم من الأزمة التي اطلت في 2008 وتفاقمت في 2009 وكيف يتجاوزها ويأخذ العبرة منها لكن المكابرة وعدم الأخذ باستحقاقات المرحلة الحالية والمقبلة لن تنفع صاحبها في شيء. لذا فنحن نؤمن بأن الأزمة الحالية مليئة بالدروس والعبر للعالم اجمع وليس لدولة أو لمدينة أو لسوق دون غيره.

الأسعار والقاع

وسخر المطروشي من التقارير والتصريحات التي يتحدث أصحابها عن وصول الأسعار في السوق العقاري إلى القاع أو انها على وشك الوصول إلى القاع ووصفها بأنها غير دقيقة وقال بإمكان أي كان الآن ان يقول ما يشاء، لكن تحديد مثل هذا الأمر صعب للغاية، فالسوق العقاري لم يمر بمثل ما يمر به الان كما ان مثل هذه المصطلحات جديدة حتى على المراقبين والخبراء في السوق لأنهم لا يملكون حالات مشابهة لما يحدث لا في سوق عقارات دبي أو الإمارات ولا في أي مكان في العالم.

لذا فان من المنطقي بالنسبة للمطور التعامل مع الأرقام في الواقع وليس في دراسات مؤسسات وراء البحار. وشخصيا ووفق معطيات السوق وما يخبرنا به بعض المطورين فإن السوق يتحرك بنسب مئوية متفاوتة من مطور إلى آخر ولم يتوقف تماما كما يتوهم البعض لذا فإن التركيز على متطلبات السوق خير من الحديث عن قاع الأسعار.

الضفة الأخرى

وقال المطروشي بأن الجميع ينظر لما بعد الأزمة بعين التفاؤل وبالفرص الواعدة التي تنتظر الصامدين في السوق. ولفت إلى أن الجميع أيضاً يأمل بالعبور إلى الضفة الأخرى في القارب ذاته لكن المطروشي قال بأن العبور إلى الضفة الأخرى له اشتراطات أبرزها:

أولا: تعاون شامل وكامل بين كل الأطراف المعنية بالعملية المتصلة بالسوق العقاري وعلى رأسها دائرة أراضي وأملاك دبي وذراعها التنظيمية مؤسسة التنظيم العقاري مروراً بالمطور الرئيس والمطور الثانوي والبنوك ومؤسسات التمويل وصولا إلى المستخدم النهائي أو المشتري. كل هؤلاء يجب أن يتعاونوا.

حيث يتعين على أراضي دبي إشراك المطورين في كل النقاشات والحوارات التي تسبق صدور التشريعات المتعلقة بالسوق وليس في بعضها.صحيح أن الدائرة بذلت جهودا طيبة لشرعنة التعاملات العقارية خلال وقت قصير لكن الأزمة التي ألقت بظلالها على العالم كله تستدعي المزيد من التشاور مع المعنيين في السوق بهدف الوصول إلى تنظيم أفضل. كما أن من الأفضل للسوق أن تسارع الدائرة إلى إصدار المزيد من اللوائح والآليات التي تحاصر تداعيات الأزمة وتحتويها لتحريك بوصلة السوق بعيدا عن تلك التداعيات الأزمة.

لذا فإن متطلبات المرحلة الراهنة تفرض التعامل مع قضية تنظيم إلغاء المشاريع أو تأجيلها كأولوية قصوى ويجب عدم تأخيرها أكثر. ونحن على علم بأن الدائرة قطعت شوطا في صياغة ضوابط إلغاء المشاريع في إطار عادل يخدم أطراف التعاقد لكن زمن إنضاج تلك الضوابط يجب أن لا يأخذ وقتاً اكبر مما اخذ.

لقد أصبح من غير المنطقي ان يأتي مشتر ليطلب من المطور استعادة ما دفعه ليس بسبب عدم إيفاء المطور بل بسبب مخاوف غير مشروعة خلفتها الأزمة في عقل المشتري، لتزداد المشكلة صعوبة بسبب غياب ضوابط قانونية للتعامل مع مثل هذه الحالات التي باتت تثقل كاهل المطور وهو يرزح تحت المزيد من ضغوطات الإنفاق على عمليات التطوير المحصورة بمطالبات المقاولين والبنوك والاستشاريين وغيرهم.

ثانيا: ضرورة أن يشهد السوق تعاوناً تاماً وخالصاً بين المطورين الرئيسيين والفرعيين والمشترين بحيث تقوم جميع الأطراف بمساندة بعضها البعض عبر جدولة الدفعات على سبيل المثال أو الخروج بمبادرات تشجيعية مثل الإيجار الذي ينتهي بالتملك.

بالإضافة إلى ضرورة قيام المطور بدراسة السوق ومتطلباته وعدم تشجيع المشتري على شراء عقار لا يتناسب مع احتياجاته أو أمكانته. إلى جانب ضرورة تأكد المطور أو الممول من الملاءة المالية للمشتري والتحرك بمرونة اكبر وبشروط واضحة تجعل المستخدم النهائي أو المشتري في مأمن من الوقوع في مطبات مخالفات السداد.

ثالثا: على المطورين ضبط العرض والسيطرة عليه مقابل الطلب لأن زيادة الأخير قد تعود على السوق بعواقب غير محمودة. ويجب هنا عدم الربط بين السيطرة على المعروض وبين بقاء الإيجارات مرتفعة لأن الأمر برمته في النهاية رهن بالعرض والطلب فعندما تشهد الإيجارات تراجعا فذلك تصحيح تفرضه معادلة العرض والطلب والكلام ذاته يصح على سوق البيع مع مراعاة قيام المطور بعدم ضخ وحدات فوق حاجة السوق ونعتقد بأن العديد من المطورين يأخذون ذلك بعين الاعتبار في المرحلة الحالية.

استمرار الحركة التصحيحية للإيجارات في الدولة

قال تقرير عقاري إن تراجع الإيجارات في الدولة يعزز من إمكانية المستأجرين البحث عن عقارات أو وحدات سكنية أفضل سواء من حيث الموقع أو المواصفات أو المساحة وغيرها، خصوصاً أن بعض المناطق شهدت تراجعات قوية وصلت إلى 30% خلال الأشهر الستة الماضية.

ولفت التقرير الذي أصدرته شركة المزايا القابضة إلى أن بيانات مؤسسة تنظيم العقارات التي أطلقت مؤشراً للإيجارات قبل شهور تشير إلى انخفاض الإيجارات - حسب المؤشر الذي يتم تحديثه دورياً - بنسبة تراوح بين 10 و15% بينما تشير بيانات رصدها مستأجرون إلى تراجع أكبر في الإيجارات وصل إلى 30% في مناطق مختارة.

وقال التقرير إن أسعار الإيجارات هبطت بنحو 15- 30% في مناطق في دبي والشارقة وعجمان، وهو ما قاد المستأجرين للتفكير في البحث عن منازل جديدة بإيجارات أقل. كما بدأ كثير من العاملين في إمارة دبي والمقيمين في الإمارات المجاورة استغلال تراجع الإيجارات للانتقال إلى دبي لتجنب الازدحام المروري اليومي في الطرق الواصلة بين دبي والإمارات المجاورة، خصوصاً الشارقة وعجمان.

ومع هذا، بين تقرير المزايا أن انخفاض الإيجارات بنسبة 25- 30% لم يشمل جميع مناطق الإمارات بل شهدت بعض المناطق في إمارة أبوظبي حالة من الاستقرار مع ميل للارتفاع لضيق هامش العقارات والوحدات السكنية المتاحة، فيما استقرت الإيجارات وتوقفت عن الارتفاع في مناطق أخرى من الإمارات.

إلى ذلك، بينت دراسة أعدتها المجموعة المالية هيرميس أن الإيجارات في دبي قد تنخفض بنسبة تصل إلى 30% في 2009 بعدما زادت نحو 15% خلال 2008.

وتشهد الإمارات حركة تصحيح لأسعار العقارات وانخفاض عدد السكان. وذكرت المجموعة أن نسبة التضخم في ثاني أكبر اقتصاد عربي قد تنخفض إلى 5,8 في المائة، هذا العام من 2,13%، في عام 2008. كما بينت المجموعة أن نقص المساكن في العاصمة أبوظبي لا يزال «حاداً» وأن الإيجارات قد ترتفع بين 10-15%.

ولفت التقرير الانتباه إلى أن التراجع الذي شهدته بعض مناطق دبي من حيث الإيجارات يعود إلى ارتفاع كبير في القيم الإيجارية، خصوصاً خلال عامي 2007 - 2008، بينما لا تزال الإيجارات أعلى من مستوياتها التي وصلت إليها في عام 2006. وقال التقرير إن المستثمرين لا يزالون يحققون هوامش ربح جيدة من وراء الاستثمار في المباني المخصصة للإيجارات حيث تبلغ الهوامش 6-8% مقارنة بـ 9-12% سابقاً.

سيتي سكيب أبوظبي يناقش بشفافية التحديات العالمية

يناقش مؤتمر وقمة التمويل والاستثمار العقاري الذي ينعقد بموازاة معرض سيتي سكيب أبوظبي الشهر المقبل تاثير التباطؤ العالمي على قطاعات الاستثمار والتطوير العقاري إقليمياً وعالمياً. وقال كوستا بتروف مدير مؤتمر سيتي سكيب أبوظبي نيابة عن المنظمين آي آي آر الشرق الاوسط انه انطلاقاً من الوعي بالتحولات الجديدة للأسواق فإن مؤتمرات وقمم سيتي سكيب ابوظبي التي تقام على مدار اربعة ايام صممت بحيث تحفز النقاشات والشفافية حول قضايا رئيسية تواجه القطاع، مشيراً الى ان هذه المؤتمرات ستكون بمثابة منتديات مفتوحة حيث تتاح الفرصة لجميع المشاركين ليكونوا متحدثين على المنبر.

وأضاف ان الأزمة المالية العالمية ألقت ظلالاً ثقيلة على القطاع العقاري في العالم اجمع مع ترقب المستثمرين، قائلا ان مؤتمرات سيتي سكيب ابوظبي توفر فرصة سانحة لتقييم المراكز التي تقف عليها الآن ومتى وأين تكمن الفرص الاستثمارية في مناخ متغير وبالغ التحدي. يجمع سيتي سكيب ابوظبي الذي ينعقد بين 19-22 ابريل 2009 في مركز ابوظبي الوطني للمعارض مستثمرين من المنطقة والعالم ومطورين عقاريين ومسؤولين حكوميين ومساهمين رئيسيين لتقييم التحديات الحالية للاسواق ووضع الخطط المستقبلية.

يركز اليوم الاول للمؤتمر على ابوظبي والفرص والتهديدات التي تواجه الاستثمارات؛ قضايا قانونية وطرق تمويل المشاريع في عاصمة الامارات. كما ستناقش خيارات التوجه للاستثمار في الفنادق الفخمة ام الاقتصادية اضافة الى مقترحات حول الاسكان الرخيص في ابوظبي.

قال عابد جنيد المدير التنفيذي لشركة ايتا ستار للتطوير العقاري وهو احد المشاركين في المؤتمر ان التوقعات هي ان يعزز سيتي سكيب ابوظبي من ثقة المستهلك بالقطاع العقاري واعطاء الزخم لاحياء قطاع التطوير العقاري.

بالتوازي مع ذلك تجري نقاشات حول السوق العقاري الاميركي؛ اين يجب ان ينظر المستثمر العالمي في اوقات الاضطراب؛ اضافة الى جلسات خاصة حول العقارات الاوروبية والاستثمار في روسيا وآسيا.

يطرح اليوم الثاني من المؤتمر مواضيع خاصة حول قضايا التمويل للقطاع العقاري وحول التطوير المستدام. فعلى الجانب المالي، سيتركز النقاش حول تحديات السيولة في السوق وما اذا كان التمويل الاسلامي قادراً على توفير الحل.

وقال بتروف: سيكون المصرفيون هناك لمناقشة دورهم بعد الازمة الائتمانية وسيخبرنا مديرو الاستثمارات ما اذا كان بإمكاننا ان نتوقع لعب قطاع الملكية الخاصة دوراً أكبر. واضاف بتروف: اليوم الثاني سيناقش ايضاً المدى الذي أثرت فيه الازمة الائتمانية على القضايا الحيوية للتنمية المستدامة في المنطقة وهل الاستدامة منخفضة الكلفة وهل تم فعل ما يكفي وماذا يخبيء المستقبل؟ - هذه فقط بعض الاسئلة التي يجب ان نجيب عنها.

وسيكون سوغاتا ناندي مدير عام الاستدامة في تيكوم بدبي احد اعضاء جلسة الاستدامة حيث قال: الاستدامة مهمة للاعمال فهي تساعدك على تحقيق ربحية اكبر وتساعدك على حماية البيئة وتساعدك على خدمة المجتمع - كل ذلك في الوقت نفسه.

اما اليوم الثالث فيشهد عقد قمة الشرق الاوسط حول السوق العقارية الاقليمية بمشاركة رؤساء مجالس ادارة ورؤساء تنفيذيين ومديرين عامين لشركات كبيرة مثل اعمار وصروح والعبدلي وسراج كابيتال واكوان العقارية وركاز وتمدين وتشييد وقطر الاولى العقارية وتدمر وامواج مسقط والمدينة وايتا ستار ودرة الاردن وموارد العالمية ومدائن النور وغيرها. وستكون هناك مناقشات مركزة على السعودية والكويت والبحرين وقطر وعمان والاردن.

وقال نك سميث الرئيس التنفيذي لأمواج مسقط الذي يشارك في المؤتمر: اتوقع ان أرى بعض الواقعية وان يعمل المطورون والمستثمرون مع بعضهم لخلق وتقديم خطط صلبة وشاملة تتبع أسواق اليوم.

ويشهد اليوم الرابع في 22 ابريل تحول التركيز الى قطاع التجزئة في اوقات الازمة العالمية مع طرح آراء حول تأثيرها على الاسواق الاقليمية اضافة الى الدروس المستفادة من اماكن اخرى.

ومن بين المشاركين البارزين نخيل وماف العقارية والشايع وكوليرز انترناشيونال. نال سيتي سكيب أبوظبي 2009 دعماً واسعاً من العديد من القطاعات، فالراعي الرئيسي هي شركة مبادلة للعقارات والضيافة والشركات الراعية البلاتينية تشمل الدار، صروح، القدرة والارض العقارية والاستثمارية وشركة ديار القطرية للاستثمار العقاري وبروج العقارية.

اما الراعي الاستثماري فهي شركة بيت ابوظبي للاستثمار فيما تشمل الشركات الراعية الذهبية تعمير والمعبر الدولية للاستثمارات، والشركات الراعية الفضية مؤسسة تطوير العقبة واتش اس بي سي، اما راعي مؤتمر التمويل والاستثمار العقاري فهي شركة براند اكسبيرينس، وشريك البث الدولي فهي قناة سي ان ان انترناشيونال.

تطوير : «فالكن سِتي أوف وندرز» ترحب بمبادرة «تجمع العقاريين»

أعلن مشروع «فالكن سِتي أوف وندرز» المشروع العملاق في دبي لاند عن دعمه القوي لمبادرة دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري «ريرا» في دبي بإطلاقها «تجمع العقاريين» التي تساهم في تطوير أداء سوق عقارات دبي ورفع مستوى الشفافية بين أطراف المعادلة العقارية.

إن هذه المبادرة من قبل دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري «ريرا» لإيجاد أرضية قانونية مشتركة بين المطورين والشركات العقارية والمستثمرين، قوبلت بترحيب ودعم قويين من قبل سالم الموسى، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي فالكن سِتي أوف وندرز.

وقد عبّر الموسى عن هذا الدعم أيضاً بقوله: «نحن ندعم مبادرة «تجمع العقاريين» بكل قوة، حيث ستشكل هذه المبادرة منصة لتبادل أحدث المعلومات بيننا نحن المطورين من جهة والشركات العقارية والمستثمرين وهيئات التنظيم الحكومية المسؤولة من جهة أخرى، بالإضافة إلى طرح المشكلات والعقبات التي تعترضنا، وبذلك يحصل الجميع على معلومات كافية لتكوين صورة أشمل للوضع العقاري.

إن من بعض أهداف هذا التجمع العقاري دراسة الأنظمة والتشريعات ذات العلاقة وإبداء المقترحات التي من شأنها تعزيز فرص السوق، متابعة القضايا والمعوقات التي تواجه العاملين في السوق العقاري وتقديم الاستشارات والمقترحات واقتراح القوانين التي تعمل على تحسين فرص السوق على تشجيع المستثمرين في القطاع العقاري.

حوار ـ مشرق علي حيدر