فند زيد الغول المدير المالي والإداري في شركة الاتحاد العقارية التقرير الأخير لمورجان ستانلي والذي أشار إلى تراجع أسعار العقارات في دبي بواقع 10% خلال العام 2010 القادم وبالتالي تراجع أرباح الشركة وعائداتها والعائد على السهم لاعتمادها على القطاع العقاري بشكل رئيسي مؤكدا ان تقرير مورغان ستانلي الأخير يبتعد كثيرا عن الصحة.
حيث لم يتطرق التقرير إلى كافة الجوانب التي تؤثر في قطاع العقارات بدبي مثل النمو الاقتصادي المستمر والإنفاق الحكومي ومستوى دخل الأفراد مقارنة بأسعار العقارات بالإضافة إلى قروض الإسكان والتي لا تزال منخفضة نسبة إلى إجمالي الناتج المحلي إذا ما قورن بدول أخرى.
أيضاً اعتمد التقرير في الوصول إلى نتائج تقييم قطاع العقارات في دبي على المقارنة بأسواق مثل اسبانيا وسنغافورة على الرغم من ان هذه الأسواق تختلف تماما عن سوق دبي أضف إلى ذلك اعتبر التقرير ان التصحيح السعري سيكون في كافة جوانب قطاع العقارات على الرغم من ان الجانب التجاري والفلل والشقق السكنية متوسطة وقليلة الارتفاع لا يزال عليها طلب متنام.
واكد ان فريق التقييم الخاص بمورغان ستانلي لم يقم بطلب أي معلومة مباشرة من إدارة الشركة لأغراض تقييم سهم الشركة حيث قام الفريق بالاعتماد على معلومات غير حديثة دون العودة إلى إدارة الشركة للتأكد من صحة المعلومات قبل إصدار التقرير والتوصية بالبيع.
كما اعتمد التقرير على ألية خاطئة لتقييم سهم الشركة حيث اعتمد على خصم صافي قيمة الأصول بالرغم من ان هذه الآلية لا تناسب شركة الاتحاد العقارية نظرا لصغر حجم الأراضي غير المطورة بعد في محفظتها مقارنة بالشركات العقارية الأخرى والتي تم اعتماد طريقة التقييم هذه في تقييم أسهمها لافتا إلى انه يتم استخدام هذه الطريقة في العادة لتقييم شركات ذات محفظة كبيرة من الأراضي غير المطورة للأخذ بعين الاعتبار عدم إمكانية بيع هذه الأراضي دفعة واحدة بسعر السوق نظرا لكبر حجمها.
وان استخدام هذه الطريقة في تقييم سهم شركة الاتحاد العقارية أدى إلى خصم التدفقات النقدية الفعلية الناتجة عن عمليات التشغيل ومن ثم خصم هذا التدفقات النقدية الفعلية الناتجة عن عمليات التشغيل ومن ثم خصم هذا الناتج مرة أخرى للوصول إلى القيمة ما أدى إلى انخفاض غير مبرر في ناتج التقييم وهذا برأينا غير صحيح.
قيم التقرير الشركة وقابليتها على تحقيق أرباح وإدارتها سلبيا مقارنة مع شركات أخرى دون الاستناد إلى أية معلومات صحيحة بهذا الشأن، كما افترض التقرير ان التصحيح المتوقع عام 2009 سوف يؤثر سلبا على أرباح الشركة متجاهلا ان الشركة قد باعت معظم عقاراتها تحت التطوير بأسعار أعلى بكثير من الأسعار عند الإعلان عن هذه المشاريع ولو تم الأخذ بعين الاعتبار هذه الحقيقة أو تم اللجوء إلى الشركة للتأكد من الافتراضات الموضوعة قبل إصدار التقرير لكان التقييم مختلفا.
وتوقع ان تحقق الشركة أرباحا تتراوح بين 850 ؟ 900 مليون درهم بنهاية العام الجاري مشيرا إلى ان جزءاً من هذه الأرباح يأتي من شركات أخرى تابعة تعمل في قطاعات غير القطاع العقاري كقطاع الخدمات -التصميم الداخلي والديكور ؟ التبريد المركزي ؟ سباق السيارات وملحقاتها والمقاولات.
وأوضح ان حجم محفظة الشركة العقارية ارتفع إلى 20 مليار درهم مؤكدا ان جميعها مشاريع تحت التطوير يتوقع تسليمها خلال العام 2009 القادم وتنقسم إلى مشاريع سكنية وتجارية وفنادق إضافة إلى مجمع ترفيهي ومناطق للتجزئة.
وكشف عن خطة الشركة إلى تطوير 40 ؟ 60 مليون قدم مربع مؤكدا قرب انتهاء المشاورات مع حكومة دبي بشأن تطوير 15مليون قدم مربع حاليا مناصفة مع الشركات العقارية الحكومية على ان تشمل المرحلة اللاحقة من خطة الشركة على تطوير 35 مليون قدم مربع.
دبي ـ محمد هيبة