أصدر صاحب السمو الشيخ حميد بن راشد النعيمي عضو المجلس الأعلى حاكم عجمان المرسوم الأميري رقم (8) لسنة 2008م بشأن تنظيم الملكية المشتركة في المشروعات العقارية والبنايات واحتوى المرسوم على 34 مادة تهدف إلى تعزيز مسيرة القطاع العقاري في الإمارة وفيما يلي أبرز المواد في نص المرسوم.
حق تملك الأراضي والوحدات العقارية:
3(1) مع مراعاة أحكام المادة 3(2) أدناه، يقتصر حق تملك الأراضي والبنايات الاستثمارية والوحدات العقارية المتنوعة فيها في الإمارة على مواطني الدولة ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي وعلى الشركات والهيئات المملوكة لهم بالكامل وعلى شركات المساهمة العامة المنشأة في الدولة والمؤسسات والهيئات العامة المنشأة في الإمارة.
3(2) بالرغم مما ورد في المادة 3(1) أعلاه يجوز، وبموافقة الحاكم، وفي أية منطقة عقارية، أو في أية منطقة حرة، يحددها الحاكم في الإمارة، منح أي شخص أجنبي، من غير المذكورين في المادة 3(1) أعلاه، حق تملك أي بناية استثمارية في مشروع عقاري أو وحدة عقارية في بناية استثمارية ملكية مطلقة وحرة غير مقيدة بزمن، أو منحه حق الانتفاع بها كمستأجر حكري لها بموجب عقد إيجار طويل الأمد يظل سارياً لتلك المدة ووفقاً لتلك الشروط حسبما قد يراها الحاكم ملائمة.
4(2) تختص لجنة المشروعات العقارية، وعلى وجه الخصوص، بما يأتي:
(أ) نظر الطلبات التي تقدم لها من الراغبين في تطوير وتشييد المشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية في الإمارة ورفع التوصيات الملائمة بشأنها للحاكم.
(ب) رفع التوصيات للحاكم بشأن تحديد أية منطقة عقارية أو إنشاء أية منطقة حرة يجوز تنفيذ مشروعات عقارية أو إقامة بنايات استثمارية فيها.
(ج) وضع النظم والقواعد العامة لتطوير المشروعات العقارية وتشييد البنايات الاستثمارية في الإمارة.
(د) وضع السياسات التشجيعية وخطة العمل الاستراتيجية لاستقطاب الاستثمارات المحلية والأجنبية في مجال تطوير وتنفيذ المشروعات العقارية في الإمارة.
(ه) إبداء الرأي ورفع التوصيات المناسبة للحاكم بشأن مشروعات التطوير العقاري التي تكون حكومة الإمارة أو أية دائرة محلية أو هيئة أو مؤسسة عامة في الإمارة طرفاً فيها.
(و) التوجيه بإعداد الدراسات والبحوث العلمية في مجال الاستثمارات العقارية في الإمارة بهدف بناء قاعدة معلومات أساسية ووافية لإتاحتها للراغبين في الاستثمار في مجال تطوير المشروعات العقارية في الإمارة.
4(3) تكون اجتماعات اللجنة وكيفية اتخاذ القرارات والتوصيات فيها وفقاً لما تقرره اللجنة من وقت لآخر.
متطلبات طلب القيد في السجل
يقدم طلب قيد المشروع العقاري أو البناية الاستثمارية في السجل الى دائرة الأراضي على الاستمارة المقررة وترفق به المستندات الآتية:
(1) سند ملكية أو محرر رسمي آخر معتمد من الدائرة يثبت أن الأرض التي سيقام عليها المشروع أو ستقام عليها البناية الاستثمارية مملوكة لمقدم الطلب أو أن له حق التصرف فيها، عينياً ومنفعة واستغلالاً، وفقاً للقوانين السارية في الإمارة.
(2) المخططات الهندسية النهائية للوحدات العقارية والأجزاء المشتركة التي يتكون منها المشروع العقاري المعني أو تلك التي تتضمنها البناية الاستثمارية المعنية.
(3) بيان مالي مصدق من مدقق حسابات معتمد يوضح التكلفة الإجمالية لتشييد المشروع العقاري أو البناية الاستثمارية وتفاصيل تلك التكلفة وتفاصيل الموارد المالية التي سيعتمد عليها مقدم الطلب لمقابلة تلك التكلفة المالية بما في ذلك أسعار بيع الوحدات العقارية، بأنواعها المختلفة، وبرنامج التدفق المالي المتوقع من دفعات ثمن شراء الوحدات العقارية.
(4) البرنامج الزمني لتنفيذ المشروع شاملاً التواريخ التقريبية لتسليم المشترين للوحدات العقارية التي قاموا بشرائها من المطور العقاري.
(5) نموذج عقد بيع يتضمن شروط بيع الوحدات العقارية ومقدار وتواريخ الدفعات المستحقة على المشتري والتاريخ المتوقع لتسليم جميع الوحدات العقارية أو أية مجموعة أو مجموعات منها وجزاءات تأخير تسليمها وذلك لاعتماد ذلك النموذج من قبل دائرة الأراضي والبلدية حسب الأصول وبعد سداد الرسوم المقررة.
(6) طلب على الاستمارة المقررة لفتح حساب الضمان الخاص بالمشروع المعني أو البناية الاستثمارية المعنية، ويشترط أن تكون تلك الاستمارة مصحوبة بتعهد خطي من المطور العقاري يؤكد فيه صراحة:
(أ) التزامه بإيداع مبلغ أي قرض يحصل عليه لتمويل المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية بالإضافة لجميع مبالغ الأقساط التي سيدفعها المشترون للوحدات العقارية في حساب الضمان.
(ب) إنه سيقوم باستغلال كافه المسحوبات من ذلك الحساب حصرياً لأغراض تنفيذ وإنجاز المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية ولسداد القرض الذي تم رهن الأرض و/أو البناية الاستثمارية أو المشروع العقاري القائم عليها تأميناً لسداده.
(ج)التزامه، في حالة قيامه برهن الأرض لصالح أي مصرف أو جهة تمويل أخرى أن يقوم بتسليم الوحدة العقارية المعنية لمشتريها، عند استلامه لثمنها بالكامل، خالية كليا من أية رهونات أو أعباء مالية لصالح أي طرف ثالث.
(د)التزامه بتزويد دائرة الأراضي بنسخة أصلية أو طبق الأصل من اتفاقية حساب الضمان المبرمة بين المطور العقاري المعني ومصرف مرخص في الدولة (بصفته أمين الحساب المذكور) ويجب أن تتضمن تلك الاتفاقية صراحة موافقة أمين الحساب المعني على :
(أولاً) تزويد دائرة الأراضي بكشوفات دورية بالإيرادات والمدفوعات من حساب الضمان وبأية بيانات أو معلومات حسبما قد تطلبها دائرة الأراضي، في أي وقت.
(ثانياً) حق دائرة الأراضي في رفض اعتماد سحب أي مبلغ من حساب الضمان أو إيقاف صرفه في حالة حدوث أية ظروف طارئة يحتمل أن تؤدي لعدم إكمال المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية بجانب حق دائرة الأراضي في إلزام أمين الحساب بأية تدابير حسبما قد تراها لازمة للمحافظة على حقوق المشترين وبما يضمن إما إكمال المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية أو إعادة جميع المبالغ التي تسلمها المطور العقاري من أولئك المشترين.
(ثالثاً) أن يحتجز نسبة 5% من القيمة الكلية لتكلفة تشييد المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية في وقت إصدار البلدية لشهادة إنجاز المشروع أو البناية وأن يمتنع عن صرف النسبة المحجوزة المذكورة إلى المطور العقاري إلا بعد إنقضاء سنة كاملة من تاريخ إصدار شهادة إنجاز المشروع أو البناية الاستثمارية أو إلى حين استلامه لرسالة خطية من المدير العام يوافق فيها على صرف النسبة المذكورة للمطور العقاري المعني.
(ه)بأنه لن يقوم بالإعلان في وسائل الإعلام المختلفة عن بيع الوحدات العقارية أو بالتعاقد على بيعها أو المشاركة في المعارض المحلية أو الخارجية لترويج بيع الوحدات العقارية في مشروعه العقاري أو بنايته الاستثمارية على الخارطة قبل أخذ موافقة دائرة الأراضي الخطية على إصدار الإعلان المعني.
(و)انه سيقوم فقط باستعمال نموذج عقد البيع المعتمد من دائرة الأراضي عند بيعه للوحدات العقارية في المشروع العقاري المعني أو في البناية الاستثمارية المعنية.
التزامات المطور العقاري
14(1) بعد قيد المشروع العقاري أو البناية الاستثمارية في السجل، بحسب الحال، ومع مراعاة أحكام المادة 14(2) أدناه يصبح المطور العقاري تلقائياً مسؤولاً مسؤولية شاملة عن تنفيذ وإنجاز وإكمال تشييد المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية، بحسب الحال، والوفاء بتعهداته التي قدمها لدائرة الأراضي تبعاً لمتطلبات المادة 11(7) من هذا المرسوم.
14(2) في حالة قيام المطور العقاري المعني بإحالة جزء من المشروع لمطور فرعي فيحل هذا المطور الفرعي محل المطور العقاري المعني ويقوم مقامه في كل ما يتعلق بحقوق والتزامات المطور العقاري المذكورة في هذا المرسوم ولكن فقط بالنسبة للجزء من المشروع العقاري الذي يقوم المطور الفرعي بتطويره وتنفيذه ويظل المطور الرئيسي مسؤولا بموجب هذه المادة إلى حين استلامه لشهادة إخلاء طرف من دائرة الأراضي بالنسبة للجزء من المشروع العقاري الذي يقوم المطور الفرعي بتطويره وتنفيذه ويلزم لإصدار هذه الشهادة سداد الرسوم المقررة وقيام المطور الفرعي بتوقيع التعهدات والمستندات التي تراها دائرة الأراضي واعتماد العقد المبرم فيما بين المطور العقاري المعني والمطور الفرعي وتدوين أية شروط من ذلك العقد في سجل المشروعات العقارية، حسبما قد يتفق عليها طرفا العقد المذكورين.
14(3) يلتزم المطور العقاري بأن تكون دفعات ثمن شراء الوحدة العقارية متناسبة مع ما يتم انجازه من تشييد البناية الاستثمارية المعنية وفقاً لبرامج التنفيذ المقدم من المطور العقاري لدائرة الأراضي. ويجوز لدائرة الأراضي إتخاذ ما تراه مناسباً من إجراءات لمراقبة تنفيذ المطور العقاري لالتزاماته بموجب هذا البند.
14(4) يجب على المطور العقاري أن يقوم، قبل استلامه شهادة انجاز من البلدية، بتزويد دائرة الأراضي إما بإقرار من أمين الحساب بحجز مبلغ يعادل خمسة بالمئة (5%) من قيمة المشروع أو البناية الاستثمارية، بحسب الحال، وفقاً لمتطلبات المادة 11(6)(د) ثالثاً أعلاه أو بإيداع كفالة مصرفية لدى دائرة الأراضي ولصالحها لا تقل قيمتها عن خمسة بالمئة (5%) من كامل تكلفة تشييد المشروع العقاري المعني أو تكلفة تشييد البناية الاستثمارية المعنية، بحسب الحال، ويجب أن تكون مدة تلك الكفالة سنة واحدة من تاريخ صدور شهادة الانجاز وذلك لمقابلة تكاليف أية صيانة يستحقها قانوناً المشتري للوحدة العقارية المعنية.
14(5) يظل المطور العقاري المعني والمقاول المعني مسؤولين، بالتضامن والانفراد، أمام جمعية المالكين المعنية عن ضمان متانة البناء وسلامته خلال مدة عشر (10) سنوات من تاريخ تسليم أول وحدة عقارية في البناية الاستثمارية، وبصفة خاصة، عن إصلاح وتصحيح كل العيوب التي تحدث في هيكل البناية الاستثمارية والأجزاء الإنشائية فيها. ويكون المطور العقاري مسؤولاً أيضاً، ولمدة سنة واحدة عن إصلاح أو تبديل كافة التركيبات الأساسية في البناية الاستثمارية أو في أية وحدة عقارية فيها (مثل تركيبات الصرف الصحي والسباكة والمعدات الكهربائية والميكانيكية الأساسية وما يماثلها). ولا تسري التزامات المطور العقاري بموجب هذه المادة إلا إذا تم تبليغه بالعيوب المعنية خطياً من قبل جمعية المالكين.
14(6) في حالة عدم قيام المطور العقاري بالبدء في إصلاح العيوب المعنية خلال أسبوعين من تاريخ إخطاره خطياً بها، فيجوز لجمعية المالكين أن تستصدر قراراً من دائرة الأراضي يلزمه بإصلاح وتصحيح العيوب المعنية ويعتبر ذلك القرار بعد مرور أسبوعين على تبلغيه للمطور العقاري المعني، بإنذار عدلي بواسطة الكاتب العدل، قراراً نهائياً، وبمثابة سند تنفيذي واجب التنفيذ عن طريق قاضي التنفيذ بالمحكمة المختصة بدون الحاجة الى استصدار حكم بشأنه بالإجراءات المعتادة للتقاضي.
14(7) لا تحد الأحكام الواردة في هذه المادة (14) من سريان ونفاذ أي حقوق أو ضمانات مقررة لمالك الوحدة العقارية بموجب القوانين الأخرى السارية في الدولة تجاه المطور العقاري، ويعتبر باطلاً بطلاناً مطلقاً أي اتفاق يفرضه المطور العقاري على مشتري الوحدة العقارية بخلاف ذلك.
14(8) تنتقل التزامات المطور العقاري المنصوص عليها في هذه المادة (14) الى خلفه الخاص ويقع باطلاً أي اتفاق على خلاف ذلك.
قيد الوحدة العقارية المبيعة في سجل المشروعات العقارية
25(1) يجب على كل مشتر لوحدة عقارية في مشروع عقاري أو في بناية استثمارية، بحسب الحال، يرغب في تسجيل وحدته العقارية في سجل المشروعات العقارية والحصول على سند ملكية أصلية لها تقديم طلبه لدائرة الأراضي وأن يرفق مع ذلك الطلب المستندات الآتية:
(أ) عقد شراء الوحدة العقارية المعنية موقعاً حسب الأصول مع إفادة خطية من المطور العقاري المعني تؤكد سداد المشتري لكامل ثمن شراء الوحدة العقارية أو أن ذلك السداد قد تم الاتفاق على تدبيره فيما بين الطرفين.
(ب) جواز السفر الخاص بالمشتري أو بطاقة إثبات شخصية، وفي حالة القاصر يتولى الولي أو الوصي عليه بإذن المحكمة إتمام الشراء ويوضح في الطلب اسم وبيانات الولي أو الوصي المعني. وفي حالة الأشخاص الاعتبارية يجب إرفاق نسخة معتمدة من رخصة الشخص الاعتباري المعني واسم ونموذج توقيع المفوض بالتوقيع بالنيابة عنه.
(د) عنوان المشتري الدائم.
(ه) إقرار موقع من المطور العقاري ومن المشتري يؤكدان فيه بأن الوحدة العقارية المعنية غير مرهونة أو محجوز عليها.
(و) بالنسبة للوحدة العقارية في بناية استثمارية، ترفق نسخة معتمدة من شهادة قيد البناية الاستثمارية بموجب أحكام هذا المرسوم ورقم الطابق الموجودة فيه ورقم البناية الاستثمارية الموجودة فيها الوحدة العقارية.
(ز) بالنسبة للوحدة العقارية في مشروع عقاري، ترفق نسخة معتمدة من شهادة قيد المشروع العقاري بموجب أحكام هذا المرسوم مبينا فيها الوحدة العقارية المعنية ورقم البناية الاستثمارية الموجودة فيها أو رقم الوحدة العقارية المستقلة ضمن المشروع العقاري المعني.
(ن) نسختين أصليتين من النظام الأساسي لجمعية المالكين المعنية موضحاً فيهما رقم الوحدة العقارية التي اشتراها مقدم الطلب ويجب على المشتري أن يقوم بتوقيع النسختين المذكورتين أمام الموظف المختص في دائرة الأراضي والذي يجب عليه التصديق على توقيع المشتري على النسختين المذكورتين وإرفاق إحدى النسختين المذكورتين في ملف المشروع العقاري المعني أو في ملف البناية الاستثمارية المعنية، بحسب الحالة.
حقوق المالك والقيود عليها
26(1) يحق لكل مالك وحدة عقارية، ضمن شروط النظام الأساسي لجمعية المالكين، أن يستعمل الوحدة العقارية المملوكة له للغرض الذي خصصت له بشرط ألا يحول ذلك دون استعمال باقي المالكين لحقوقهم المقررة لهم في البناية الاستثمارية المعنية أو في الأجزاء المشتركة فيها.
تدابير قانونية
يجوز لدائرة الأراضي اتخاذ أي تدابير قانونية تراها ملائمة عند حدوث أي من الحالات التالية:
(أ) إذا أشهر المطور العقاري إفلاسه.
(ب) إذا لم يباشر المطور العقاري الأعمال الإنشائية بعد انقضاء ستة أشهر من تاريخ منحه الموافقة على تشييد الوحدات العقارية في مشروعه العقاري أو بنايته الاستثمارية أو إذا توقف العمل لمدة تجاوز شهرين بدون عذر مقبول لدائرة الأراضي.
(ج) إذا ألغى الترخيص الممنوح للمطور العقاري من السلطات المختصة بالإمارة.
(د) إذا ارتكب واحدة أو أكثر من المخالفات المذكورة في المادة (30) من هذا المرسوم، أو أي مخالفة للقوانين واللوائح المنظمة لنشاط التطوير العقاري بالإمارة.
سجل المشروعات
يجب على المسجل عند قيامه بقيد مشروع عقاري في سجل المشروعات العقارية أن يعطي للمشروع العقاري المعني اسماً معيناً ومن ثم يقوم:
(أ) بتخصيص صفحة عينية جديدة في سجل المشروعات العقارية باسم المشروع العقاري المعني.
(ب) بفتح ملف خاص باسم ذلك المشروع يحتفظ به في دائرة الأراضي.
(ج) تكملة إجراءات القيد على النحو المقرر وإصدار شهادة بقيد المشروع العقاري المعني في سجل المشروعات العقارية.
(د) بتعديل البيانات الأصلية المبينة في سجل الأراضي بشأن قطعة الأرض أو قطع الأراضي التي سيقام عليها المشروع العقاري وذلك بإدخال تأشيرة خطية في سجل الأراضي تصبح بمقتضاها قطعة الأرض أو قطع الأراضي التي سيقام عليها المشروع العقاري المعني مملوكة ملكية مشتركة وخاضعة للاستعمال المشترك من قبل جميع مالكي الوحدات العقارية، بمختلف أنواعها، التي يتضمنها المشروع العقاري المعني.
(ه) بتعديل صفة مالك قطعة الأرض أو مالكي قطع الأراضي، بحسب الحال، وتسجيل اسم مقدم الطلب كمطور عقاري للمشروع العقاري المعني.
الجزاءات
يعاقب بغرامة لا تقل عن 100000 درهم:
(أ) كل من زاول نشاط التطوير العقاري بالإمارة بدون ترخيص.
(ب) كل من قدم إلى السلطات المختصة مستندات أو بيانات غير صحيحة للحصول على ترخيص لمزاولة نشاط التطوير العقاري أو لقيد مشروع عقاري أو بناية استثمارية في سجل المشروعات العقارية.
(ج) كل من عرض للبيع وحدات في مشروعات عقارية أو بناية استثمارية وهمية أو لم يكن مخولاً في ذلك الغرض ويعتبر عرضاً بموجب هذه الفقرة أي إعلان في وسائل الإعلان المختلفة أو إصدار أي كتيبات أو ملصقات أو نشرات عن بيع الوحدات العقارية المعنية.
(د) كل من اختلس أو استعمل، بدون وجه حق، أو بدد، دفعات مالية سلمت له من حساب الضمان أو من أي جهة أخرى لأغراض تشييد وإنجاز مشروع عقاري أو بناية استثمارية.
(ه) كل مطور استمر في الإخلال بشروط الترخيص بالرغم من إنذاره خطيا من قبل السلطات المختصة بإزالة الإخلال خلال مدة محددة.
(و) كل مدقق حسابات تعمد وضع تقرير كاذب عن نتيجة مراجعته للمركز المالي للمطور العقاري أو البيانات المصدقة من قبله عن المشروع العقاري أو البناية الاستثمارية.
(ز) كل استشاري صادق على مستندات كاذبة تخص المشروع العقاري مع علمه بذلك.
(ح) كل مطور عقاري تعامل مع وسيط عقاري دون أن يكون مسجلاً في سجل المكاتب العقارية لدى الدائرة وفقا لأحكام المرسوم الأميري رقم (14) لسنة 2006 بشأن تنظيم المكاتب العقارية في الإمارة.