تستعد إمارة عجمان خلال الأيام القليلة المقبلة لإصدار حزمة تشريعات عقارية متكاملة في إطار مرسوم أميري يهدف إلى تنظيم عمليات البيع والشراء في السوق العقاري بالإمارة التي بات المراقبون يرون فيها قصة نجاح اقتصادية إماراتية ثانية عبر تمكنها بوقت قصير في البروز على مستوى الدولة والمنطقة كلاعب عقاري يوفر بيئة استثمارية آمنة للمستثمرين عموما ولمشتري العقارات على وجه الخصوص.
وطبقا للمسودة التي ينفرد «البيان الاقتصادي» بنشرها كاملة فان الحكومة عالجت في إطار المسودة التشريعية سلة قضايا أبرزها التسجيل العقاري ولجنة المشروعات العقارية وتملك الأجنبي مشروطا بموافقة الحاكم وتأسيس جمعية للملاك والية عملها وضوابط الصيانة في المباني وكيفية التأمين عليها، بالإضافة إلى تشديد المدينة على عدم السماح لأي مطور عقاري بالعمل في سوقها ما لم يستوفى الشروط المطلوبة.وتضمنت المسودة التي تشدد «البيان» على أنها ستصدر بصيغتها النهائية خلال أيام، معالجات مهمة لقضايا أخرى تتصل مباشرة بتنظيم الملكية للمشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية ذات الوحدات العقارية المتعددة.
وسيحسب للمدينة حرصها على إصدار تلك المعالجات القانونية في إطار تشريع واحد مما يخدم توجهاتها في ترسيخ نمو سوقها العقاري الذي يعد جزءا مهما من السوق العقارية والاستشارية بالدولة التي جاءت بنتائج كبيرة فاقت توقعات الخبراء والمحللين.. والى تفاصيل المسودة التشريعية.
شروط لتملك الأجانب وإلزام المطورين بحسابات الثقة
تأسيس جمعيات للملاك وضوابط للصيانة والتأمين على المباني
ونصت لجنة «لجنة المشروعات العقارية» على إنشاء المسودة وتتشكل من رئيس دائرة الأراضي ورئيس البلدية وأعضاء آخرين يتم اختبارهم بقرار خطي يصدره الحاكم، ويجوز للجنة المشروعات العقارية ان تدعو لحضور جلساتها أي خبير أو استشاري أو موظف فني للاستئناس برأيه في أية مسألة مطروحة أمام اللجنة.
وتختص لجنة المشروعات العقارية، وعلى وجه الخصوص بما يأتي:
ـ بنظر الطلبات التي تقدم لها من الراغبين في تطوير وتشييد المشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية في الإمارة ورفع التوصيات الملائمة بشأنها للحاكم.
ـ رفع التوصيات للحاكم بشأن تحديد أية منطقة عقارية أو إنشاء أية منطقة حرة يجوز تنفيذ مشروعات عقارية أو إقامة بنايات استثمارية فيها.
ـ وضع النظم والقواعد العامة لتطوير المشروعات العقارية وتشييد البنايات الاستثمارية في الإمارة.
ـ وضع السياسات التشجيعية وخطة العمل الاستراتيجية لاستقطاب الاستثمارات المحلية والأجنبية في مجال تطوير وتنفيذ المشروعات العقارية في الإمارة.
ـ إبداء الرأي ورفع التوصيات المناسبة للحاكم بشأن مشروعات التطوير العقاري التي تكون حكومة الإمارة أو أية دائرة محلية أو هيئة أو مؤسسة عامة في الإمارة طرفا فيها.
ـ التوجيه بإعداد الدراسات والبحوث العلمية في مجال الاستثمارات العقارية في الإمارة بهدف بناء قاعدة معلومات أساسية ووافية لإتاحتها للراغبين في الاستثمار في مجال تطوير المشروعات العقارية في الإمارة.
ونصت المسودة على ان تكون اجتماعات اللجنة وكيفية اتخاذ القرارات والتوصيات فيها وفقاً لما تقرره اللجنة من وقت لآخر.
ترخيص تطوير المشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية
ونصت المسودة على أي شخص يرغب في تطوير أي مشروع عقاري أو بناية استثمارية الحصول مسبقا على ترخيص بذلك من الحاكم يصدره بناء على قراره أو تبعا لتوصية ترفعها له لجنة المشروعات العقارية.
لكن المسودة أعفت المشاريع العقارية والبنايات الاستثمارية التي تنفذها الحكومة المحلية وحدها أو بالمشاركة مع شركات أو مؤسسات أخرى ويشترط إصدار الإعفاء أو الاستثناء من أحكام هذا البند خطياً من الحاكم.
حق تملك الأراضي والوحدات العقارية
وقصرت المسودة حق تملك الأراضي والبنايات الاستثمارية والوحدات العقارية المتنوعة فيها في الإمارة على مواطني الدولة ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي وعلى الشركات والهيئات المملوكة لهم بالكامل وعلى شركات المساهمة العامة المنشأة في الدولة والمؤسسات العامة المنشأة في الإمارة.
لكن المسودة أجازت وبموافقة الحاكم، وفي أية منطقة عقارية، أو منطقة يحددها في الإمارة، منح أي شخص أجنبي، حق تملك أي بناية استثمارية في مشروع عقاري أو وحدة عقارية في بناية استثمارية ملكية مطلقة وحرة غير مقيدة بزمن، أو منحه حق الانتفاع بها كمستأجر حكري لها بموجب عقد إيجار طويل الأمد يظل ساريا لتلك المدة ووفقا لتلك الشروط حسبما قد يراها الحاكم ملائمة.
وفي حالة صدور قرار من الحاكم بالنسبة لأي مشروع عقاري أو بناية استثمارية، فعندئذ يحق لكل شخص، سواء أكان مواطناً أو وافداً ان يتملك بناية استثمارية أو أكثر في المشروع العقاري المعني، أو ان يتملك طابقا واحداً أو أكثر أو وحدة عقارية واحدة أو أكثر في أية بناية استثمارية، بشرط مراعاة الأحكام الواردة في هذا المرسوم وأحكام القوانين والسياسات العامة السارية بشأن إقامة الأجانب في الدولة.
طلب الترخيص ومرفقاته
يقدم طلب الترخيص لتطور وتشييد مشروع عقاري أو أية بناية استثمارية في الإمارة للجنة المشروعات العقارية على الاستمارة المقررة ومصحوبا بالبيانات والمستندات المذكورة في تلك الاستمارة أو التي تطلبها اللجنة المذكورة بشأن المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية.
تصدر لجنة المشروعات العقارية قراراتها في الطلبات المقدمة لها في شكل توصيات ترفعها للحاكم، وفي حال التوصية بترخيص المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية فيجب على اللجنة ان تضمن توصيتها الشروط الملائمة التي يصدر بها الترخيص، في كل حالة على حدة.
ويجوز للحاكم قبول توصيات اللجنة المرفوعة له أو رفضها أو تعديلها أو اضافة أي شروط غير مضمنة في التوصية المعنية، بحسب ما قد يراه ملائما، بالنسبة للمشروع العقاري المعني أو بالنسبة للبناية الاستثمارية المعنية.
طلب قيد المشروع العقاري
وشددت المسودة على المطور العقاري المعني بعد استلامه الترخيص الذي يصدره الحاكم ان يقدم طلبا لدائرة الأراضي لقيد المشروعات العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية، بحسب الحال، في سجل المشروعات العقارية.
ولا يجوز لأي شخص البدء في تطوير مشروع عقاري أو بناية استثمارية أو الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية أو المشاركة في المعارض المحلية أو الخارجية للترويج لبيع وحدات عقارية في المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية إلا بعد قيد المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية في سجل المشروعات العقارية.
سجل المشروعات العقارية
على المسجل تخصيص سجل خاص بالشكل المقرر يسمي «سجل المشروعات العقارية» تفيد فيه خطيا والكترونيا أسماء وبيانات المشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية المرخصة وأسماء مالكي الوحدات العقارية والمستأجرين الحكريين لها وأرقام وحداتهم وأوصافها والتصرفات التي تتم بشأن انتقال ملكيتها بالإضافة لأية بيانات اضافية حسبما يرى المسجل أهمية قيدها في السجل المذكور.
يحفظ سجل المشروعات العقارية بداخل دائرة الأراضي ويحظر نقله إلى خارج دائرة الأراضي، على انه يجوز لأي ذي مصلحة ولأي شخص ذي صفة قانونية الحصول على مستخرج أو صورة ضوئية من البيانات المقيدة في السجل وفقاً للأصول المرعبة وبعد دفع الرسوم المقررة.
شروط طلب القيد في السجل
يقدم طلب قيد المشروع العقاري أو البناية الاستثمارية في السجل الى دائرة الأراضي على الاستمارة المقررة وترفق به المستندات الآتية:
ـ سند ملكية أو محرر رسمي آخر معتمد من الدائرة يثبت ان الأرض التي سيقام عليها المشروع أو ستقام عليها البناية الاستثمارية مملوكة لمقدم الطلب أو ان له حق التصرف فيها، عينيا ومنفعة واستغلالا وفقا للقوانين السارية في الإمارة.
ـ المخططات الهندسية النهائية للوحدات العقارية والأجزاء المشتركة التي يتكون منها المشروع العقاري المعني أو تلك التي تتضمنها البناية الاستثمارية المعنية.
ـ بيان مالي مصدق من مدقق حسابات معتمد يوضح التكلفة الاجمالية لتشييد المشروع العقاري أو البناية الاستثمارية وتفاصيل تلك التكلفة وتفاصيل الموارد المالية التي سيعتمد عليها مقدم الطلب لمقابلة تلك التكلفة المالية بما في ذلك أسعار بيع الوحدات العقارية، بأنواعها المختلفة، وبرنامج التدقق المالي المتوقع من دفعات ثمن شراء الوحدات العقارية.
ـ البرنامج الزمني لتنفيذ المشروع شاملا التواريخ التقريبية لتسليم المشترين للوحدات العقارية التي قاموا بشرائها من المطور العقاري.
* نموذج عقد بيع يتضمن شروط بيع الوحدات العقارية ومقدار وتواريخ الدفعات المستحقة على المشتري وتاريخ تسليم جميع الوحدات العقارية او أية مجموعة أو مجموعات منها وجزاءات تأخير تسليمها وذلك لاعتماد ذلك النموذج من قبل دائرة الأراضي والبلدية حسب الأصول وبعد سداد الرسوم المقررة.
كما حددت المسودة متطلبات فتح حساب الضمان الخاص بالمشروع مصحوبة بتعهد خطي من المطور العقاري يؤكد فيه صراحة:
* التزامه بإيداع مبلغ أي قرض يحصل عليه لتمويل المشروع بالإضافة لمبالغ الأقساط التي سيدفعها المشترون للوحدات العقارية في حساب الضمان.
* إنه سيقوم باستغلال كافة المسحوبات من ذلك الحساب حصرياً لأغراض تنفيذ وإنجاز المشروع العقاري ولسداد القرض الذي تم رهن الأرض و/أو البناية الاستثمارية أو المشروع العقاري القائم عليها تأميناً لسداده.
* التزامه في حالة قيامه برهن الأرض لصالح أي مصرف أو جهة تمويل أخرى إذ يقوم بتسليم الوحدة العقارية المعنية لمشتريها، عند استلامه لثمنها بالكامل، خالية كلياً من أية رهونات أو أعباء مالية لصالح أي طرف ثالث.
* التزامه بتزويد دائرة الأراضي بنسخة أصلية أو طبق الأصل من اتفاقية حساب الضمان بين المطور العقاري والمصرف المعني والتي يجب أن تتضمن موافقة ذلك المصرف «بصفته أمين الحساب» على:
«أولاً»: تزويد دائرة الأراضي بكشوفات دورية بالإيرادات والمدفوعات من حساب الضمان وبأية بيانات أو معلومات تطلبها دائرة الأراضي، في أي وقت.
«ثانياً» حق دائرة الأراضي في اعتماد سحب أي مبلغ من حساب الضمان أو إيقاف صرفه في حالة حدوث أية ظروف طارئة يحتمل أن تؤدي لعدم إكمال المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية بجانب حقها في اتخاذ أية تدابير أو إجراءات حسبما قد تراها دائرة الأراضي لازمة للمحافظة على حقوق المشترين .
وبما يضمن إما إكمال المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية أو إعادة المبالغ التي تسلمها المطور العقاري من أولئك المشترين. واستلامه لموافقة خطية من دائرة الأراضي بصرف تلك النسبة المحتجزة.
«ثالثاً» أن يحتجز نسبة 5% من القيمة الكلية لتكلفة تشييد المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية في وقت إصدار البلدية لشهادة إنجاز المشروع أو البناية وأن يمتنع عن صرف النسبة المحجوزة المذكورة إلى المطور العقاري إلا بعد انقضاء سنة كاملة من تاريخ إصدار شهادة إنجاز المشروع أو البناية الاستثمارية.
* بأنه لن يقوم بالإعلان في وسائل الإعلام المختلفة عن بيع الوحدات العقارية أو بالتعاقد على بيعها أو المشاركة في المعارض المحلية أو الخارجية لترويج بيع الوحدات العقارية في مشروعه العقاري أو بنايته الاستثمارية على الخارطة قبل أخذ موافقة دائرة الأراضي الخطية على إصدار الإعلان المعني.
* انه سيقوم فقط باستعمال نموذج عقد البيع المعتمد من دائرة الأراضي عند بيعه للوحدات العقارية في المشروع العقاري المعني أو في البناية الاستثمارية المعنية.
نظام قيد المشروع العقاري
يجب على المسجل عند قيامه بقيد مشروع عقاري في سجل المشروعات العقارية أن يعطي للمشروع العقاري المعني اسماً معيناً ومن ثم يقوم:
* بتخصيص صفحة عينية جديدة في سجل المشروعات العقارية باسم المشروع العقاري المعني.
* بفتح ملف خاص باسم ذلك المشروع يحتفظ به في دائرة الأراضي.
* تكملة إجراءات القيد على النحو المقرر وإصدار شهادة بقيد المشروع العقاري المعني في سجل المشروعات العقارية.
* بتعديل البيانات الأصلية المبينة في سجل الأراضي بشأن قطعة الأرض أو قطع الأراضي التي سيقام عليها المشروع العقاري وذلك بإدخال تأشيرة خطية في سجل الأراضي تصبح بمقتضاها قطعة الأرض أو قطع الأراضي التي سيقام عليها المشروع العقاري المعني مملوكة ملكية مشتركة وخاضعة للاستعمال المشترك من قبل جميع مالكي الوحدات العقارية، بمختلف أنواعها، التي يتضمنها المشروع العقاري المعني.
* بتعديل صفة مالك قطعة الأرض أو مالكي قطع الأراضي، بحسب الحال، وتسجيل اسم مقدم الطلب كمطور عقاري للمشروع العقاري المعني.
* أن يأمر الجهة المختصة بإعداد خارطة تتضمن بيانات الوحدات العقارية التي يتكون منها المشروع العقاري المعني وأن يسلم المطور العقاري المعني نسخة من تلك الخارطة بعد سداد الرسوم المقررة. ويحتفظ بالنسخة الأصلية الثانية من الخارطة المذكورة في ملف المشروع العقاري المعني لدى دائرة الأراضي مع التأثير على الخارطة المذكورة بمثابة أنها جزء لا يتجزأ من سند ملكية أية وحدة عقارية في المشروع العقاري المعني.
نظام قيد البناية الاستثمارية
يجب على المسجل عند قيامه بقيد بناية استثمارية في سجل المشروعات العقارية أن يعطي للبناية الاستثمارية المعنية اسماً معيناً وأن يضيف ذلك الاسم للرقم الأصلي لقطعة الأرض المذكورة، المخصص لها في سجل الأراضي، ومن ثم يقوم:
* بتخصيص صفحة عينية جديدة للبناية الاستثمارية المعنية في سجل المشروعات العقارية.
* بفتح ملف خاص لها يحتفظ به في دائرة الأراضي.
* تكملة إجراءات القيد على النحو المقرر وإصدار شهادة بقيد البناية الاستثمارية المعنية في سجل المشروعات العقارية.
* بتعديل البيانات الأصلية المبينة في سجل الأراضي بشأن قطعة الأرض التي ستقام عليها البناية الاستثمارية وذلك بإدخال تأشيرة خطية في سجل الأراضي تصبح بمقتضاها قطعة الأرض مملوكة ملكية مشتركة، وخاضعة للاستعمال المشترك، من قبل جميع مالكي الوحدات العقارية التي تتضمنها البناية الاستثمارية المعنية.
* بتعديل صفة مالك قطعة الأرض المعنية ليصبح مطوراً عقارياً للبناية الاستثمارية المعنية.
* أن يأمر الجهة المختصة بإعداد خارطة تتضمن توزيع وأرقام الوحدات العقارية التي تتكون منها البناية الاستثمارية وان يسلم المطور العقاري المعني نسخة من تلك الخارطة بعد سداد الرسوم المقررة ويحتفظ بالنسخة الأصلية من الخارطة المذكورة في ملف البناية الاستثمارية المعنية لدى دائرة الأراضي مع التأشير على الخارطة المذكورة بمثابة أنها جزء لا يتجزأ من سند ملكية أية وحدة عقارية في البناية الاستثمارية المعنية.
التزامات المطور العقاري
وجاء في المسودة بعد قيد المشروع العقاري أو البناية الاستثمارية في السجل، بحسب الحال، يصبح المطور العقاري تلقائياً مسؤولاً مسؤولية شاملة عن تنفيذ وإنجاز وإكمال تشييد المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية.
بحسب الحال، والوفاء بتعهداته التي قدمها لدائرة الأراضي وفي حالة قيام المطور العقاري المعني بإحالة جزء من المشروع لمطور فرعي فيحل هذا المطور الفرعي محل المطور العقاري المعني ويقوم مقامه في كل ما يتعلق بحقوق والتزامات المطور العقاري ولكن فقط بالنسبة للجزء من المشروع العقاري الذي يقوم المطور الفرعي بتطويره وتنفيذه.
* يلتزم المطور العقاري بأن تكون دفعات ثمن شراء الوحدة العقارية متناسبة مع ما يتم إنجازه من تشييد البناية الاستثمارية المعنية وفقاً لبرنامج التنفيذ المقدم من المطور العقاري لدائرة الأراضي. ويجوز لدائرة الأراضي اتخاذ ما تراه مناسباً من إجراءات لمراقبة تنفيذ المطور العقاري لالتزاماته بموجب هذا البند.
* يجب على المطور العقاري أن يقوم، قبل استلامه شهادة انجاز من البلدية، بتزويد دائرة الأراضي إما بإقرار من أمين الحساب بحجز مبلغ يعادل خمسة بالمئة «5» من قيمة المشروع أو البناية الاستثمارية، بحسب الحال.
أو بإيداع كفالة مصرفية لدى دائرة الأراضي ولصالحها لا تقل قيمتها عن خمسة بالمئة «5» من كامل تكلفة تشييد المشروع العقاري المعني أو تكلفة تشييد البناية الاستثمارية المعنية، بحسب الحال، ويجب أن تكون مدة تلك الكفالة سنة واحدة من تاريخ صدور شهادة الإنجاز وذلك لمقابلة تكاليف أية صيانة يستحقها قانوناً المشتري للوحدة العقارية المعنية.
* يظل المطور العقاري المعني والمقاول المعني مسؤولين بالتضامن والانفراد أمام جمعية المالكين المعنية عن ضمان متانة البناء وسلامته خلال مدة «10» سنوات من تاريخ تسليم أول وحدة عقارية في البناية الاستثمارية وبصفة خاصة عن إصلاح وتصحيح كل العيوب التي تحدث في هيكل البناية الاستثمارية والأجزاء الإنشائية فيها ويكون مسؤولاً أيضاً.
ولمدة سنة واحدة عن إصلاح أو تبديل كافة التركيبات الأساسية في البناية الاستثمارية أو في أية وحدة عقارية فيها «مثل تركيبات الصرف الصحي والسباكة والمعدات الكهربائية والميكانيكية الأساسية وما يماثلها». ولا تسرى التزامات المطور العقاري بموجب هذه المادة إلا إذا تم تبليغه بالعيوب المعنية خطياً من قبل جمعية المالكين.
* في حالة عدم قيام المطور العقاري بالبدء في إصلاح العيوب المعنية خلال أسبوعين من تاريخ إخطاره خطياً بها ـ فيجوز لجمعية المالكين أن تستصدر قراراً من دائرة الأراضي يلزمه بإصلاح وتصحيح العيوب المعنية.
ويعتبر ذلك القرار بعد مرور أسبوعين على تبليغه للمطور العقاري المعني، بإنذار عدلي بواسطة الكاتب العدل، قراراً نهائياً، وبمثابة سند تنفيذي واجب التنفيذ عن طريق قاضي التنفيذ بالمحكمة المختصة بدون الحاجة إلى استصدار حكم بشأنه بالإجراءات المعتادة للتقاضي.
* لا تحد الأحكام الواردة في هذه المادة من سريان ونفاذ أي حقوق أو ضمانات مقررة لمالك الوحدة العقارية بموجب القوانين الأخرى السارية في الدولة تجاه المطور العقاري، ويعتبر باطلاً بطلاناً مطلقاً أي اتفاق يفرضه المطور العقاري على مشتري الوحدة العقارية بخلاف ذلك.
* تنتقل التزامات المطور العقاري المنصوص عليها في هذه المادة إلى خلفه الخاص ويقع باطلاً أي اتفاق على خلاف ذلك.
الأجزاء المشتركة في المشروع العقاري
على المطور العقاري أن يحدد وبصورة واضحة، ضمن المخططات والرسومات الهندسية التي يقدمها لدائرة الأراضي، من هذا المرسوم، الأجزاء المشتركة في المشروع العقاري وما يشمله من مرافق وخدمات عامة.
وتعتبر الأجزاء المشتركة في المشروع العقاري المعني ملكاً للمطور العقاري ويجب عليه أن يتحمل جميع التبعات القانونية والمالية المتعلقة بتوفيرها وبصيانتها. ويجوز للمطور العقاري المعني مطالبة المستفيدين من استعمال تلك الخدمات والمرافق العامة رسوماً سنوية أو شهرية، حسبما قد يتم الاتفاق عليها صراحة في عقد بيع الوحدات العقارية في المشروع المعني.
الأجزاء المشتركة في البناية
تشمل الأجزاء المشتركة في البناية الاستثمارية جميع الأجزاء في البناية الاستثمارية المعنية المعدة للاستعمال المشترك من قبل جميع المالكين والمقيمين في البناية الاستثمارية المعنية حسبما يتم تحديدها في النظام الأساسي لجمعية المالكين الخاصة بالمشروع العقاري أو البناية الاستثمارية المعنية، بحسب الحال. تشكل القائمة التي تحدد الأجزاء المشتركة في البناية الاستثمارية جزءاً من تلك القائمة في ملف البناية الاستثمارية المعنية لدى دائرة الأراضي.
حظر القسمة والتصرف فيها
مع مراعاة أحكام النظام الأساسي لجمعية المالكين المعنية، يحق لكل مالك أو مستأجر لوحدة عقارية في البناية الاستثمارية، أو المشروع العقاري، بحسب الحال، أن يستعمل الأجزاء المشتركة المذكورة في النظام الأساسي لجمعية المالكين دون الإضرار بحق الملاك والمستأجرين الآخرين في استعمالها ودون تعريض تلك الأجزاء المشتركة أو المستعملين لها لأي ضرر.
تعتبر الأجزاء المشتركة مملوكة على أساس الشيوع الإجباري من قبل جميع المالكين في البناية الاستثمارية، بالمعنى الوارد في أحكام المادة 1182 من قانون المعاملات المدنية الساري في الدولة.
ولا يجوز لأي مالك أو مستأجر وحدة عقارية أو أكثر أو لأي مجموعة من المالكين في بناية استثمارية إجراء أي تصرف بشأن أي جزء من الأجزاء المشتركة بصورة مستقلة عن بقية المالكين والمستأجرين الآخرين، ويقع باطلاً أي تصرف مما ذكر إلا إذا تمت الموافقة عليه من قبل جمعية المالكين في البناية الاستثمارية المعنية بقرار يجاز بالأغلبية المطلوبة وفقاً للنظام الأساسي لجمعية المالكين المعنية.
ملكية الحيطان المشتركة
وتعتبر الحيطان الفاصلة بين وحدتين عقاريتين مملوكة ملكية مشتركة بين مالكي الوحدتين العقاريتين المذكورين إذا لم تكن تلك الحيطان ضمن هيكل البناية المشتركة أو في عداد الأجزاء المشتركة، تسري بشأنها أحكام المادة أعلاه.
جمعية المالكين والأعضاء فيها
تنشأ حكماً بمقتضى أحكام هذا المرسوم جمعية مالكين في كل بناية استثمارية يتم قيدها في سجل الأراضي وفقاً لأحكام هذا المرسوم ويكون جميع المالكين والمستأجرين الحكريين لوحدات عقارية في البناية الاستثمارية المعنية أعضاء في تلك الجمعية.
تكون جمعية المالكين مختصة ومسؤولة عن إدارة البناية الاستثمارية المعنية وصيانة الأجزاء المشتركة وممارسة الصلاحيات الأخرى المذكورة في هذا المرسوم وأية صلاحيات أخرى تسند إليها بموجب أحكام النظام الأساسي لجمعية المالكين المعنية.
وتكون قراراتها ملزمة لجميع أعضاء جمعية المالكين متى تم اتخاذ تلك القرارات بالأغلبية المطلوبة وفقاً لأحكام النظام الأساسي، ويجوز لمدير الجمعية التعاقد مع أية شركة أو أشخاص لتوفير الإدارة السلمية أو الصيانة الجيدة للأجزاء المشتركة.
يكون مطور البناية الاستثمارية، وبحكم القانون، عضواً في جمعية المالكين بالنسبة لكل وحدة عقارية في البناية الاستثمارية لم يتم بيعها، وتكون للمستأجر الحكري لأي وحدة عقارية حقوق المالك نفسها في ما يتعلق بالوحدة العقارية التي يستأجرها.
وفي حالة قيام المطور العقاري أو المالك أو المستأجر الحكري بإيجار الوحدة العقارية يظل أي منهم، بحسب الحال، بالإضافة للمستأجر الحكري المعني للوحدة العقارية ملتزمين بأحكام النظام الأساسي للجمعية تجاه جمعية المالكين والأعضاء الآخرين فيها.
يحق لكل مالك وحدة عقارية، ولمطور العقار بالنسبة للوحدات العقاري غير المباعة حضور اجتماعات جمعية المالكين والتصويت فيها وفقاً لأحكام النظام الأساسي، ويكون لكل من المذكورين عند اتخاذ قرارات الجمعية عدد من الأصوات يتناسب مع عدد الوحدات العقارية أو مع المساحة الكلية التي تعود إليه في البناية الاستثمارية المعنية، وذلك بحسب ما هو مذكور صراحة في النظام الأساسي لجمعية المالكين المعنية.
يكون لجمعي المالكين الشخصية الاعتبارية القانونية المنفصلة عن شخصيات أعضائها ويحق لها أن تتملك الأموال وأن تتصرف فيها وأن تبرم باسمها العقود والاتفاقيات مع الغير وأن تمثل أمام المحاكم، عن طريق مديرها، أو محام مرخص، بصفة مدعية أو مدعى عليها.
ضد الغير بمن فيهم أي من المالكين أو المستأجرين الحكريين للوحدات العقارية في البناية الاستثمارية المعنية وتخضع الجمعية المذكورة وإدارتها والأعضاء فيها لأحكام النظام الأساسي المشار إليه لاحقاً. تنقضي عضوية العضو في جمعية المالكين تلقائياً بمجرد محو قيد اسمه في سجل المشروعات العقارية كمالك أو مستأجر حكري للوحدة العقارية المعنية.
النظام الأساسي لجمعية المالكين
على جميع الأعضاء في جمعية المالكين أن يقوموا بتوقيع نظام أساسي لجمعيتهم يكون مماثلاً للنموذج الوارد في الجدول الملحق بهذا المرسوم ويعتبر كل مالك أو مستأجر حكري لوحدة عقارية ملزماً بالتقيد بأحكام النظام الأساسي تجاه جمعية المالكين والأعضاء الآخرين فيها.
لا يجوز أن يتضمن النظام الأساسي، أو أي تعديل له، نصاً يتعارض مع أحكام هذا المرسوم أو أحكام القوانين والأنظمة السارية في الإمارة. يجوز لأعضاء جمعية المالكين وبأغلبية لا تقل عن ثلثي العدد الكلي لأعضاء الجمعية المعنية إضافة أية أحكام أخرى لتلك الواردة في النموذج المذكور، حسبما قد يرونه ملائماً لضمان حسن الانتفاع بالبناية الاستثمارية المعنية وحسن إدارتها واستغلال أموال جمعية المالكين بصورة سليمة.
يحق لأي مالك وحدة عقارية الحصول على نسخة من النظام الأساسي ومن كل تعديل له بعد إجازته وتوقيعه حسب الأصول ويحق له الطعن أمام المحكمة المختصة، بكل طرق الطعن المتاحة وفقاً لقوانين الدولة، ضد أي قرار تتخذه جمعية المالكين بالمخالفة لأحكام النظام الأساسي أو إذا رأى أن القرار المعني تعسفي ومجحف أو باطل قانوناً.
يجب على جمعية المالكين أن تقوم بإيداع نسخة أصلية من النظام الأساسي الخاص بالبناية الاستثمارية، ومن أي تعديل فيه، لدى دائرة الأراضي ويشكل النظام الأساسي وحقوق والتزامات مالك الوحدة العقارية جزءاً لا يتجزأ من سند ملكيته لوحدته العقارية.
صلاحيات الجمعية العمومية للمالكين
يجوز للجمعية العمومية للمالكين بموجب قرار تصدره بأغلبية لا تقل عن ثلثي العدد الكلي لجميع المالكين والمستأجرين في البناية الاستثمارية المعنية:
ـ أن تقرر إفراز قسم من قطعة الأرض غير المبنية أو جزء من السطح والتصرف به مستقلاً وفقاً لأحكام النظام الأساسي.
ـ أن توافق على قيد أي حق ارتفاق على البناية الاستثمارية المعنية في سجل الأراضي.
ـ أن تقرر إجراء أي تعديل في البناية الاستثمارية مثل تجديد البناية أو إدخال أية ديكورات أو تعديلات أو أعمال صيانة في المدخل الرئيسي والنوافذ والبلكونات أو في أي من الأجزاء المشتركة في البناية الاستثمارية المعنية.
ـ أن تقرر إضافة طابق أو أكثر للبناية الاستثمارية المعنية. ولا يكون أي قرار تتخذه الجمعية العمومية للمالكين نافذاً إلا بعد موافقة البلدية والجهات المختصة على تنفيذه وفقاً لأحكام التشريعات السارية في الإمارة.
التأمين
بدون المساس بمسؤوليات المطور العقاري المشار إليها آنفاً تلتزم جمعية المالكين باستصدار بوالص تأمين مناسبة للتأمين على البناية الاستثمارية ضد المخاطر التي تتعرض لها المباني عادة، ويجب أن يضمن العائد من التأمين إصلاح البناية الاستثمارية أو إعادة تشييدها على الأقل بالحالة التي كانت عليها.
يجوز لجمعية المالكين أيضاً، بقرار تتخذه بأغلبية ثلثي عدد أصوات المالكين استصدار أية بوالص تأمين لحماية المقيمين في البناية الاستثمارية أو الزائرين لها من أية مخاطر قد يتعرضون لها.
تحسب أقساط التأمين الذي تستصدره جمعية المالكين بموجب البندين السابقين ضمن مصاريف البناية المشتركة وتوزع جملة تلك الأقساط على جميع أعضاء الجمعية بنسبة ما يملكونه من وحدات عقارية في البناية الاستثمارية المعنية أو بنسبة ما يشغلونه من مساحة فيها، بحسب ما قد تراه جمعية المالكين مناسباً.
إذا هلكت البناية الاستثمارية بحريق أو بسبب آخر فيجب على المالكين أن يلتزموا بإعادة تشييدها ما لم تقرر الجمعية بأغلبية ثلاثة أرباع الأصوات على الأقل خلاف ذلك، فإذا قررت الجمعية إعادة تشييد البناية الاستثمارية المعنية خصص ما قد يستحق من تعويض ناتج عن التأمين بسبب هلاك تلك البناية لأعمال إعادة تشييدها، على الأقل بالحالة التي كانت عليها.
المشاركة في تكاليف الإدارة والصيانة
بدون المساس بمسؤوليات المطور العقاري المشار إليها آنفاً على كل مالك وحدة عقارية، وعلى المطور العقاري بالنسبة للوحدات العقارية التي لم يتم بيعها، أن يشارك في تحمل تكاليف إدارة البناية الاستثمارية وصيانة الأجزاء المشتركة فيها وإدارتها ويكون نصيبه في هذه التكاليف بنسبة قيمة ما يملكه من وحدات عقارية في تلك البناية الاستثمارية .
أو بنسبة المساحة التي تشغلها وحدته أو وحداته العقارية في البناية الاستثمارية، حسب ما هي مبينة في خريطة البناية الاستثمارية المعنية ويعتد في ذلك بما هو مقرر صراحة في النظام الأساسي لجمعية المالكين في البناية الاستثمارية المعنية.
كل قرض تحصل عليه جمعية المالكين أو يقدمه بعض مالكي الطوابق أو بعض مالكي الوحدات العقارية إلى الجمعية لتمكينها من القيام بالتزاماتها، المتعلقة بإدارة وصيانة البناية الاستثمارية، أو الأجزاء المشتركة فيها، يكون مضموناً بامتياز على ما يملكه كل مالك وحدة عقارية في البناية الاستثمارية المعنية وعلى حقه في الأجزاء المشتركة من تلك النباية ويسجل ذلك الامتياز في سجل الأراضي وتحسب مرتبته من يوم تسجيله.
ـ لا يجوز لمالك الوحدة العقارية أو مستأجرها أو المطور العقاري، بالنسبة للوحدات العقارية التي لم يتم بيعها، أن يتنازل أو يتخلى عن نصيبه في الأجزاء المشتركة بغرض التخلص من المشاركة في تكاليف الإدارة والصيانة المذكورة في هذه المادة.
ـ إذا تسبب أي مالك وحدة عقارية (أو المطور العقاري بالنسبة للوحدات العقارية التي لم يتم بيعها) بأي فعل أو إغفال منه في زيادة نفقات الصيانة فيكون مسؤولاً أمام جمعية المالكين عن تحمل الزيادة التي تسبب فيها.
تحصيل المبالغ المستحقة
ـ يكون لجمعية المالكين حق امتياز على أية وحدة عقارية فيما يتعلق بتحصيل أي مبالغ أو أية التزامات مالية أخرى تترتب في ذمة مالك الوحدة العقارية أو في ذمة المطور العقاري بالنسبة للوحدات العقارية التي لم يتم بيعها بموجد أحكام هذا المرسوم أو أحكام النظام الأساسي لصالح جمعية المالكين.
ـ إذا لم يدفع أي مالك وحدة عقارية (أو أي مطور عقاري بالنسبة للوحدات العقارية التي لم يتم بيعها) المبالغ التي تطلبها جمعية المالكين منه تبعاً لقرار منها بموجب أحكام النظام الأساسي لجمعية المالكين أو لم يقم بسداد حصته من النفقات المشتركة المشار إليها أعلاه.
أو لم يف بتعهداته تجاه جمعية المالكين رغم الإنذار الموجه إليه بواسطة كاتب العدل من مدير الجمعية فيعتبر الإنذار المذكور ـ وبحكم هذا المرسوم ـ بمثابة سند تنفيذي رسمي ويحق لمدير الجمعية بعد مرور شهر على تبليغ الإنذار أن يراجع دائرة التنفيذ في المحكمة المختصة.
وتحصيل المبلغ المطلوب بموجب ذلك السند التنفيذي دون الحاجة لاستصدار حكم من المحكمة المختصة بالإجراءات المعتادة لإثبات الالتزام بالمبلغ المذكور في السند التنفيذي المعني، ومع ذلك يجوز لقاضي التنفيذ بالمحكمة المدنية المختصة أن يفصل في أي اعتراض أو استشكال في التنفيذ يقدمه إليه مالك الوحدة العقارية المعني بالكيفية المتبعة في القضايا المستعجلة.
ـ إذا رفض أحد المالكين الإذعان لقرار جمعية المالكين بموجب ما ورد أعلاه أو أصبح من المتعذر أو المستحيل تحصيل المبالغ المستحقة عليه برغم اتباع الإجراءات المنصوص عليها في أعلاه.
فعندئذ يجوز للمحكمة المدنية المختصة بناء على طلب يقدم من مدير جمعية المالكين، إلزام ذلك المالك المعني ببيع وحدته العقارية وما له من حقوق في البناية الاستثمارية إلى باقي المالكين أو لبعضهم أو لواحد منهم بالثمن الذي تقرره المحكمة.
قيد الوحدة العقارية المباعة
ـ يجب على كل مشتر لوحدة عقارية في مشروع عقاري أو في بناية استثمارية، بحسب الحال، يرغب في تسجيل وحدته العقارية في سجل المشروعات العقارية والحصول على سند ملكية أصلية لها تقديم طلبه لدائرة الأراضي وأن يرفق مع ذلك الطلب المستندات الآتية:
ـ عقد شراء الوحدة العقارية المعنية موقعاً حسب الأصول مع إفادة خطية من المطور العقاري المعني تؤكد سداد المشتري لكل ثمن شراء الوحدة العقارية أو أن ذلك السداد قد تم الاتفاق على تدبيره فيما بين الطرفين.
ـ جواز السفر الخاص بالمشتري أو بطاقة إثبات شخصية، وفي حالة القاصر يتولى الولي أو الوصي عليه بإذن المحكمة إتمام الشراء ويوضح في الطلب اسم وبيانات الولي أو الوصي المعني. وفي حالة الأشخاص الاعتبارية يجب إرفاق نسخة معتمدة من رخصة الشخص الاعتباري المعني واسم ونموذج توقيع المفوض بالتوقيع بالنيابة عنه.
ـ عنوان المشتري الدائم.
ـ إقرار موقع من المطور العقاري ومن المشتري يؤكدان فيه بأن الوحدة العقارية المعنية غير مرهونة أو محجوز عليها.
ـ بالنسبة للوحدة العقارية في بناية استثمارية، ترفق نسخة معتمدة من شهادة قيد البناية الاستثمارية بموجب أحكام هذا المرسوم ورقم الطابق الموجودة فيه ورقم البناية الاستثمارية الموجودة فيها الوحدة العقارية.
ـ بالنسبة للوحدة العقارية في مشروع عقاري، ترفق نسخة معتمدة من شهادة قيد المشروع العقاري بموجب أحكام هذا المرسوم مبيناً فيها الوحدة العقارية المعنية ورقم البناية الاستثمارية الموجودة فيها أو رقم الوحدة العقارية المستقلة ضمن المشروع العقاري المعني.
ـ نسختان أصليتان من النظام الأساسي لجمعية المالكين المعنية موضحاً فيهما رقم الوحدة العقارية التي اشتراها مقدم الطلب ويجب على المشتري أن يقوم بتوقيع النسختين المذكورتين أمام الموظف المختص في دائرة الأراضي والذي يجب عليه التصديق على توقيع المشتري على النسختين المذكورتين وإرفاق إحدى النسختين المذكورتين في ملف المشروع العقاري المعني أو في ملف البناية الاستثمارية المعنية، بحسب الحالة.
حقوق المالك والقيود عليها
ـ يحق لكل مالك وحدة عقارية ضمن شروط النظام الأساسي لجمعية المالكين، أن يستعمل الوحدة العقارية المملوكة له للغرض الذي خصصت له بشرط ألا يحول ذلك دون استعمال باقي المالكين لحقوقهم المقررة لهم في البناية الاستثمارية المعنية أو في الأجزاء المشتركة فيها.
ـ لا يجوز لأي مالك وحدة عقارية أو أكثر من أية بناية استثمارية أن يقوم بأي تعديلات أو تغييرات في هيكل وحدته العقارية أو مظهرها الخارجي أو أي عمل آخر، أياً كان نوعه، من شأنه أن يهدد سلامة البناية الاستثمارية أو أن يغير في شكلها أو مظهرها الخارجي.
ـ إذا قام مالك الوحدة العقارية بمخالفة متطلبات الفقرتين أعلاه فيكون ملزماً أمام جمعية المالكين بإصلاح الضرر الناتج عن مخالفته على نفقته الخاصة وبالكيفية التي تقررها جمعية المالكين وفي حالة إخفاقه في إصلاح ذلك الضرر يجوز لجمعية المالكين القيام بالإصلاح المطلوب، أياً كانت تكلفته وتحصيل تلك التكلفة من الشخص المخالف على النحو الوارد في هذا المرسوم.
ـ تقتصر ملكية مالك الوحدة العقارية في الأرض المقامة عليها البناية الاستثمارية المعنية على حصته على أساس الشيوع الإجباري في تلك الأرض وفي الأجزاء المشتركة في البناية الاستثمارية المعنية ويكون للمطور العقاري يما يتعلق بالوحدات العقارية التي يتم بيعها، نفس الحقوق التي تكون للمالك.
ـ يجوز لمالك الوحدة العقارية أن يتصرف فيها بالبيع أو الإيجار أو الرهن أو الهبة وأن يورثها لورثته أو للموصى لهم من قبله ويجوز له أن يرهنها للمصارف ومؤسسات التمويل شريطة أن يشمل أي تصرف مما ذكر كامل الوحدة العقارية ودون تجزئة لها، وعدم مخالفة التصرف المعني لأحكام هذا المرسوم وأحكام النظام الأساسي المطبق في البناية الاستثمارية المعنية.
ـ يحق لمالك أي وحدة عقارية أن يحصل على أي دعم مطلوب بموجب هذا المرسوم أو من مالكي الوحدات العقارية الأخرى المتصلة أفقياً ورأسياً بوحدته.
ـ في حالة مشاركة أكثر من شخص في ملكية وحدة عقارية واحدة فلا يجوز للشركاء المعنيين قسمة الوحدة العقارية المعنية رضائياً أو قضائياً فيما بينهم ويجب التصرف فيها بكاملها من قبل جميع أولئك الشركاء معاً.
حق الأفضلية
ـ لكل مالك وحدة عقارية في طابق حق الأفضلية لشراء الوحدة العقارية المجاورة لوحدته العقارية إذا أراد مالكها بيعها لشخص بخلاف المالكين الآخرين في نفس الطابق في وقت البيع المعني وبالرغم من ذلك، لا ينشأ حق الأفضلية المذكورة ولا يحتاج به على مالك الوحدة العقارية المباعة في حالة البيع الحاصل بين الزوجين أو الأصول والفروع أو الإخوة والأخوات وفروعهم حتى الدرجة الثانية.
ـ يسقط حق الأفضلية المشار إليه أعلاه إذا أرسل البائع إعلاناً عدلياً لبقية ملاك الوحدات العقارية في الطابق المعني يتضمن اسم المشتري وعنوانه وشروط البيع المعروضة ولم يقبلوا بتلك الشروط خلال عشرة (10) أيام بعد تاريخ تسلمهم للإعلان العدلي المذكور.
ـ في حال قبول واحد أو أكثر من مالكي الوحدات العقارية المعنيين لشروط البيع المعروضة فيجب على الراغبين في الشراء إبلاغ موافقته على الشراء بالشروط المعروضة بإخطار عدلي يرسله للبائع بواسطة كاتب العدل وأن يقوم بإكمال جميع إجراءات البيع في دائرة الأراضي خلال عشرة (10) أيام اعتباراً من تاريخ تبليغ موافقته المذكورة إلى البائع عن طريق كاتب العدل ما لم يوافق البائع على تمديد تلك المدة لفترة أطول.
ـ إذا ثبت أن الشراء قد تم بثمن يقل عن الثمن المعروض في الإعلام العدلي المرسل إلى أصحاب حق الأفضلية فيكون البائع مسؤولاً تجاه هؤلاء بعطل وضرر يساوي على الأقل ربع قيمة المبيع.
جدول الرسوم
يجوز لرئيس دائرة الأراضي بعد التشاور مع الحاكم إصدار جدول بالرسوم الواجب دفعها بوجب أحكام هذا المرسوم وقائمة بالغرامات التي يتم توقيعها على أي شخص يرتكب مخالفة لأحكام هذا المرسوم. ويكون للجدول والقائمة المذكورين نفس قوة ونفاذ أحكام هذا المرسوم كما لو ان أيا منهما مضمناً فيه.
ـ على دائرة الأراضي أن تقوم باعداد استمارات الطلبات والكتيبات التعريفية والمواد الإرشادية الأخرى، حسبما قد تكون ملائمة أو مطلوبة لتنفيذ أحكام هذا المرسوم.
ـ يجوز لرئيس دائرة الأراضي، بعد التشاور المسبق مع رئيس البلدية، اصدار أية لوائح أو قرارات حسبما قد يراها ملائمة لتنفيذ أحكام هذا المرسوم ولا يجوز لرئيس دائرة الأراضي إصدار أية لوائح أو قرارات تتعارض مع أحكام هذا المرسوم.
تدابير قانونية
يجوز لدائرة الأراضي « طبقاً للمسودة» اتخاد أية تدابير قانونية تراها ملائمة عند حدوث أي من الحالات التالية:
ـ إذا أشهر المطور العقاري إفلاسه.
ـ إذا لم يباشر المطور العقاري الأعمال الإنشائية بعد انقضاء ستة أشهر من تاريخ منحه الموافقة على تشييد الوحدات العقارية في مشروعه العقاري أو بنايته الاستثمارية.
ـ إذا ألغي الترخيص الممنوح للمطور العقاري من السلطات المختصة بالإمارة.
ـ إذا ارتكب واحدة أو أكثر من المخالفات المذكورة في المادة (30) من هذا المرسوم أو أية مخالفة للقوانين واللوائح المنظمة لنشاط التطوير العقاري بالإمارة.
الجزاءات
مع عدم الإخلال بأية عقوبات منصوص عليها في أي تشريع آخر، يعاقب بغرامة لا تقل عن 000. 100 درهم: ـ كل من زاول نشاط التطوير العقاري بالإمارة بدون ترخيص.
كل من قدم إلى السلطات المختصة مستندات أو بيانات غير صحيحة للحصول على ترخيص لمزاولة نشاط التطوير العقاري أو لقيد مشروع عقاري أو بناية استثمارية في سجل المشروعات العقارية.
كل من عرض للبيع وحدات في مشروعات عقارية أو بناية استثمارية وهمية أو لم يكن مخولاً في ذلك الغرض ويعتبر عرضا بموجب هذه الفقرة أي إعلان في وسائل الإعلان المختلفة أو إصدار أية كتيبات أو ملصقات أو نشرات عن بيع الوحدات العقارية المعنية.
كل من اختلس أو استعمل، بدون وجه حق، أو بدد، دفعات مالية سلمت له لاغراض إقامة مشروع عقاري أو بناية استثمارية. كل مدقق حسابات تعمد وضع تقرير كاذب عن نتيجة مراجعته للمركز المالي للمطور العقاري أو البيانات المصدقة من قبله عن المشروع العقاري أو البناية الاستثمارية.
كل استشاري صادق على مستندات كاذبة تخص المشروع العقاري مع علمه بذلك. كل مطور عقاري تعامل مع وسيط دون أن يكون مسجلا في سجل المكاتب العقارية لدى الدائرة وفقاً لأحكام المرسوم الأميري رقم (14) لسنة 2006 بشأن تنظيم المكاتب العقارية في الإمارة.
عدم تجزئة حق الأفضلية
حسبما جاء في المسودة فإن حق الأفضلية لا يتجزأ فلا يجوز استعماله أو إسقاطه إلا بكامله، وإذا تعدد أصحاب حق الأفضلية فيجوز لكل واحد منهم أن يستعمل حقه بنسبة الأسهم التي يملكها وإذا أسقط أحدهم حقه عاد الحق إلى الباقين بالتساوي بالإضافة إلى أسهم كل منهم، أما إذا تعدد المشترون فلأصحاب حق الأفضلية أن يمارسوا هذا الحق تجاه بعضهم البعض على الوجه المتقدم.
تحقيق وتصوير ـ مشرق علي حيدر