هل تعرفون وران بافيت؟ ربما قليلون جدا يعرفون ان هذا الاسم بات لا يفارق قائمة أغنى أغنياء العالم. إنّ حكاية وارن بافيت هي حكاية رجل حقّق ثروة تبلغ 100 مليار دولار، دون أن يستفيد من أيّ إرث، أو أن يتولّى تجارة عائلية كنقطة انطلاق.
ومن دون معلومات داخلية أو روابط مميّزة، أو راتب كبير. ويعتبر مجموع الثروة التي حققها بافيت أهمّ من مجموع إجمالي الناتج الداخلي (GDP) لكلّ من كوبا، وكوريا الشمالية.!! هذا الثري بدأ مع العقارات عبر تملك شركة متخصصة في بيع وشراء العقارات.
كثيرون حول العالم جنوا أموالا طائلة من الاستثمار في القطاع العقاري مقارنة بغيره من باقي الأصول، ويمكن ان نرى كيف ان بافيت أصبح في قائمة أغنى أغنياء العالم في آخر تقرير لمجلة فوربس. لكن حتى المستثمرين الكبار عليهم العيش في مكان ما، ولكن هناك الكثير من الأسباب التي تجعل من القطاع العقاري جاذباً للمستثمرين في دبي وفي أمكنة أخرى من العالم.
هناك حقيقة بسيطة في عالم الاستثمار مفادها ان العقار أثبت جدواه الاستثمارية للكثير من الناس أكثر من أي أصول أخرى، ويمكنك ملاحظة كيف ان الكثير من الناس الذين تعرفهم جنوا الأموال الطائلة عبر الاستثمار في القطاع العقاري مقارنة مع الذين يستثمرون في الأسهم أو الذين أسسوا أعمالهم الخاصة.
وحدث هذا الأمر عبر الحظ أكثر منه عبر الأحكام مع اتجاه غالبية الناس لشراء منزل ينوون السكن فيه، على كل حال فان المسألة تعتبر الأساس المتين للسوق العقاري وتوفر استقرار قيمة السكن، وباختصار فان على كل شخص ان يعيش في مكان ما ولذلك فان المنزل يتمتع دائماً بقيمة باقية ما.
ان الاستثمارات الأخرى لا تتمتع بالضرورة بمثل هذه القيمة، فيمكن لصناديق التحوط ان تتبخر في ليلة وكذلك للأسهم إذا ما أعلنت شركة إفلاسها، وتتمتع السندات الحكومية بالقيمة نفسها للعقار.
هناك طرق أخرى لجني الثروات في دبي منها تطوير المساكن الموجودة، وقد يقتصر الأمر على النواحي التجميلية مثل الصباغ وصولاً إلى عملية ترميم كاملة، ولكن ينبغي احتساب التكلفة المترتبة على عملية التطوير مقابل الأرباح المتوقعة. ولكن عند شرائك منزلاً في منطقة مستقرة من الناحية الجيو ـ سياسية فان استثمارك مضمون، ان حجارة الآجر هي الأفضل في مجال الأصول الثابتة وتحتاج إلى القنابل لتدميرها.
وبات واضحاً انه بالتوازي مع نمو دور دبي كملاذ آمن في الشرق الأوسط فان الضغوطات بدورها تزيد على المعروض من الوحدات السكنية، ان الناس الذين يفرون من المنطقة الخطرة في اتجاه أماكن أكثر أمناً مع عائلاتهم سيكونون في منأى عن أي أذية.
كما ان النزاعات العسكرية في الشرق الأوسط أدت إلى زيادة العائدات النفطية في قصة أخرى محزنة ولكنها حقيقية مجدداً، وقدرت الزيادة في الإيرادات النفطية لدول مجلس التعاون الخليجي بمقدار 80 مليار دولار في 2006 مقارنة مع 2005، وذلك قبل اندلاع الحرب في غزة ولبنان، فكم ستبلغ هذه الإيرادات في حال تجاوز سعر برميل النفط 100 دولاراً؟
هذا كان سؤالا طرحه التقرير الأسبوعي لشركة دايموند ديفلوبرز ونشرته البيان وكان الجواب «من السهل التوصل إلى خلاصة مفادها أن هذا الفائض من السيولة سيتوجه جزء منه إلى القطاع العقاري في دبي حيث تتمتع الإيجارات بعائد مرتفع في ظل استقرار سياسي، كما ان الطلب الإضافي من قبل الناس قليلي الحظ المحاصرين بين النزاعات المسلحة والتفتيش عن ملاذ آمن سيؤدي إلى زيادة الطلب على الوحدات السكنية في سوق يعاني أصلا من الضغط».
البيع والتأجير
توفر دبي مجموعة قنوات استثمارية طويلة وقصيرة الأمد في قطاعها العقاري الآخذ بالنضج وأبرزها ما يتحدث عنه العاملون في السوق والتي يعتبرونها أفضل طريقة لجني الثروات في السوق العقاري.
تتلخص بفكرة الشراء عندما تكون دورة السوق في أدنى نقطة أي عندما تكون الأسعار في أدنى مستوياتها،وينصح العاملون في السوق بأن تتم عمليات الشراء من خلال القروض التي تقدمها شركات التمويل العقاري أو المصارف والبنوك التي باتت منفتحة أكثر من ذي قبل على صعيد التعاطي مع طالبي القروض لشراء المنازل.
ويرى العاملون في السوق بأن استخدام القرض لشراء عقار يعظم الأرباح بسبب ارتفاع الأسعار مقابل أسعار فائدة القرض. وشدد التقرير على أن الغالبية تنظر إلى العقار كونه من الأصول التي تتمتع بالملاذ الأمن، وتعطي فترات الهبوط والصعود في القطاع العقاري الفرص العديدة لجني أرباح رأسمالية.
يقدم السوق قناة استثمارية قيمة أخرى تضمن جني الأرباح إذا ما أحسن استخدامها وهي تطوير المساكن والمنازل (الشقق والفيلل) التي مضى على تنفيذها بضع سنوات وهناك العديدون ممن لجأوا إلى هذه الطريقة المربحة عندما اهتموا بمسائل تجميلية انحصرت بالأصباغ،
ومنهم من فضل رفع أرباحه من خلال القيام بعمليات ترميم كاملة لبعض المباني التي يملكونها أو تلك التي اشتروها من ملاك راغبين ببيعها دون أن يقدروا قيمتها الحقيقية في سوق يعج بالطلب، وينصح أولئك الذين جربوا تلك الوسائل حصر التكاليف المالية المترتبة على عملية التطوير مقابل الأرباح المتوقعة.
إن على شركات التطوير العقاري أن تدين بالفضل لهذه المدينة التي وفرت بجهود مخلصة وعناء ملاذا آمنا دفع بالكثيرين إلى ترك أوطانهم واتخاذ قرار العيش فيها بلا منغصات بقدر ما دفعتهم إلى المدينة إلى وضع الخطوات الأولى على درب الاستثمار للمنخرطين في السوق حديثا ومضاعفة الأرباح والاستثمارات بالنسبة لقدامى المستثمرين الأجانب.
إن الاستثمار في العقار لا يزال القناة الاستثمارية الأكثر جذبا للمستثمرين وغيرهم لأنه الوعاء الاستثماري الوحيد الذي يحافظ على قيمته بخلاف باقي الأصول التي يمكن أن تتبخر لأي سبب كان.
هناك حقيقة بسيطة في عالم الاستثمار مفادها أن العقار أثبت جدواه الاستثمارية للكثير من الناس أكثر من أي أصول أخرى، ويمكنك ملاحظة كيف أن الكثير من الناس الذين تعرفهم جنوا الأموال الطائلة عبر الاستثمار في القطاع العقاري مقارنة مع الذين يستثمرون في الأسهم أو الذين أسسوا أعمالهم الخاصة.
وحدث هذا الأمر عبر الحظ أكثر منه عبر الأحكام مع اتجاه غالبية الناس لشراء منزل ينوون السكن فيه، على كل حال فان المسألة تعتبر الأساس المتين للسوق العقاري وتوفر استقرار قيمة السكن، وباختصار فان على كل شخص أن يعيش في مكان ما ولذلك فان المنزل يتمتع دائماً بقيمة باقية ما.
إن أفضل طريقة لجني الثروات في السوق العقاري الشراء عندما تكون دورة السوق في أدنى نقطة أي عندما تكون الأسعار في أدنى مستوياتها، ويفضل أن تتم العملية بواسطة القروض، لأن استخدام القرض لشراء عقار يعظم الأرباح بسبب ارتفاع الأسعار مقابل أسعار فائدة القرض.
إن الاستثمارات الأخرى لا تتمتع بالضرورة بمثل هذه القيمة،
فيمكن لصناديق التحوط أن تتبخر في ليلة وكذلك للأسهم إذا ما أعلنت شركة إفلاسها، وتتمتع السندات الحكومية بالقيمة نفسها للعقار. وأضاف التقرير إلى أن هناك طرقا أخرى لجني الثروات في دبي منها تطوير المساكن الموجودة، وقد يقتصر الأمر على النواحي التجميلية مثل الصباغ وصولاً إلى عملية ترميم كاملة، ولكن ينبغي احتساب التكلفة المترتبة على عملية التطوير مقابل الأرباح المتوقعة.
10 خطوات قبل بيع العقار
ـ ترتيب المكان.
ـ إبعاد الأطفال والحيونات عند زيارة المشترين.
ـ كن مهذباً مع المشترين وأغلق التليفزيون أو أي مصدر للإزعاج.
ـ نظف المطبخ والحمام.
ـ اجعل رائحة المكان معطرة.
ـ اجعل درجة حرارة المنزل متوسطة.
ـ نظف النوافذ جيدا.
ـ تحدث عن المميزات الموجودة في المنطقة كالخدمات أو المدارس.
ـ تحدث عن مميزات السكن والإضافات المتاحة.
ـ تحدث عن جوانب الأمان في المنزل وكيفية إغلاق منافذه.
الفكرة....
إذا كنت مستثمرا مبتدئا، لا شك ان أولى الخطوات التي عليك اتخاذها هي شراء عقار رخيص، وإصلاحه ثم بيعه لتحقيق ربح معقول، وحتى تقوم بهذه العملية بنجاح عليك ان تتذكر بأن أفضل طريقة لجني الثروات في السوق العقاري الشراء عندما تكون دورة السوق في أدنى نقطة أي عندما تكون الأسعار في أدنى مستوياتها، ويفضل ان تتم العملية بواسطة القروض، لأن استخدام القرض لشراء عقار يعظم الأرباح بسبب ارتفاع الأسعار مقابل أسعار فائدة القرض.
كيف....؟
1- ابحث... أبحث... حتى لو تعبت
تأكد من عمر العقار وعن الفترة الزمنية التي كان فيها العقار معروضا للبيع. وإذا تعدت هذه الفترة الزمنية أكثر من أربعة أو خمسة أشهر، عليك بالالتفات إلى عقار آخر لأن هذا يعني ان العقار المتوفر لن يؤمن أرباحا كافية وغير مرغوب بشكل عام.
وفي هذه الحالة عليك التطلع إلى إمكانيات وعقارات أخرى في مناطق مختلفة أحيانا. ويجب ان تنتبه إلى ان العقار الذي تنوي شراءه لا يشكل استنزافا لأموالك، وإذا كان العقار قديما ان تكون مستعدا للكثير من المفاجآت في طبيعة العقار وحجم الإصلاحات، المهم الا تتردد في زيارة العقار عدة مرات للتأكد ومعرفة حقيقة ما تورط نفسك به.
2- استمع لرأي خبراء السوق ولا تنفذه دائما
بعد التعامل مع مساح مجاز في البداية، عليك التعاطي مع البنائين والكهربائيين والنجارين والمختصين في العديد من المجالات، لمعرفة قيمة الإصلاحات التقديرية. وعادة لا تكلف هذه العملية شيئا، بل تساعد على معرفة حساباتك بدقة.
3- امنح العقار ثوبا جديدا يبهر المشتري
بالطبع ان هذا يعتمد على حجم وطبيعة العقار وطريقة بنائه. مهما يكن لا تورط نفسك بما ليس لك قدرة عليه. وعلى هذا الأساس حاول ان تجد عقارا جديدا نسبيا بحاجة إلى بعض الإصلاحات لا إصلاحات جذرية معقدة ومكلفة.
وبكلام آخر ابتعد عن العقارات المعدومة التي لا امل منها في البداية، إذ ان بعض التحسينات (تغيير الحمام، تغيير ورق الحائط، جهاز التكييف، جهاز التدفئة، السجاد، تغيير الديكور بشكل عام وغيره) أحيانا على عقار معقول ومقبول تشكل فارقا مهما وتمنح العقار روحا جديدة وتبرزه بأفضل حال ممكنة.
4- يجب ان تكون جاهزا ولا تترك أي مفاجآت
عليك ان تحسب حسابك بإضافة 15% من قيمة العقار لتكاليف الإصلاحات على اقل تقدير. وفي حال لا تريد ان تحسب نسبة معينة من قيمة العقار لهذه الغاية عليك بالاحتياط والتفكير بميزانية منطقية لترتيب وإصلاح المنزل.
وينصح في الدول الغربية عادة القيام بتغيرات طفيفة تجميلية ليؤهل المستثمر نفسه لقرض عقاري صغير وجديد من البنك المقرض. وعبر هذا القرض يمكن دفع تكاليف الإصلاحات الباهظة، مثل إصلاح المطابخ والسقوف.
5- دع عينيك تراقب كل مفاصل العمل
يتطلب هذا تنسيقا مع كل الأطراف المعنية أكانوا محامين ام بنائين ام نجارين للتأكد من انهم ينفذون ما هو مطلوب حرفيا، وإذا كنت عاجزا عن ذلك يمكن توظيف مدير للمشروع ليقوم بالمهمة. ولهذا عليك بحيازة تقديرات تكاليف أي عملية إصلاح مسبقا قبل الشروع بأي عمل، وبهذه الطريقة يمكن لك اخذ فكرة ممتازة عن حجم التكاليف.
وعليك الا تفاجأ بتغير المواعيد أي بدء العمل والانتهاء منه لأن أي مشروع بيع وإصلاح عقار على صغره يحدث مفاجآت زمنية، وحاول ان تأخذ أكبر عدد من النصائح قبل البدء بأي عمل، خصوصا من أشخاص قاموا بنفس المهمة في السابق.
6- كن واضحا وصريحا مع الخبراء
حدد ما عليك القيام به قبل السؤال عن أي تقديرات، واكتب تفاصيل ما تريد انجازه من مهام ببساطة ومن دون تعقيدات تقنية. وحاول ان تحصل على خبراء أو بنائين معروفين وذوي سمعة طيبة، وهناك بعض المؤسسات التي يمكن لها وضع اتفاقية واضحة بينك وبين الخبير ورعاية هذه الاتفاقية، وهذا يريح من المماحكات التي تجري في حال حصول أي خلاف بين الجانبين.
وفي حال عدم وجود مثل هذا النوع من المؤسسات وأردت ان تبرم اتفاقا خاصا بينك وبين الخبير إذا كان بناء أو نجارا، حاول ان تكون واضحا في الاتفاق وان تدون كل شيء، خصوصا طبيعة العمل المراد انجازه: كلفة المهمة وطبيعة المدفوعات وعدد ساعات العمل والتأمين وآلية حل أي مشكل في حال حصوله.
باختصار على الاتفاق ان يشمل بوضوح ما هو متوقع منك وما هو متوقع من الخبير. يجب عليك ان تكون مرتاحا ومطمئنا للخبير أو البناء الذي تتعاطى معه، وان تكون قادرا على الحوار والنقاش معه في الأحوال العادية والصعبة.
دبي ـ مشرق علي حيدر