كشف سلطان بطي بن مجرن مدير عام دائرة أراضي والأملاك دبي بأن مناطق دبي كلها مشمولة بتطبيق أحكام قانون التطوير العقاري «حساب الثقة» الذي صدر الأسبوع الماضي ويهدف إلى تنظيم عمليات بيع العقارات التي لا تزال قيد التصميم.
وقال بن مجرن في حوار مع «البيان»ربما يفهم البعض بأن القانون سيطبق فقط في المشاريع التي ستقام في مناطق التملك الحر ولكن من المهم جدا أن نوضح بأن القانون يشمل جميع المناطق حتى تلك التي لم تسجل في إطار مشاريع التملك الحر».وردا على سؤال ل« البيان» حول مصير المشاريع التي جرى بيعها قبل صدور القانون وفقا لما يسمى ب« الضمان البنكي» الذي أودعه المطور الثانوي لدى المطور الرئيسي أجاب بن مجرن «إذا كان المشروع يمضي قدما ولا يواجه مشاكل مع المشترين وقطع شوطا كبيرا في الانجاز فلدى الدائرة الصلاحية بعدم تطبيق القانون عليه وستكون هناك ضوابط لمثل هذه الحالات».
وكشف بن مجرن بأن « الدائرة ستصدر خلال 3 أشهر لوائح تفسيرية للقانون وآليات تنفيذه» مشددا على « مقدرة كوادر الدائرة على تطبيق روح وجوهر القانون بما يعود على المدينة وجميع الأطراف بالخير» وتوقع بأن يؤدي تطبيق القانون إلى ترسيخ الثقة في السوق مما سيؤدي جذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية. والى التفاصيل:
قلق غير مبرر
* بعض المطورين أبدوا قلقهم حيال القانون كيف تطمئنهم؟
- إذا كان قلقهم في حدوده الطبيعية فهو مشروع وإن تعداه إلى مديات اكبر فهو غير مشروع ويعكس عدم فهمهم للمزايا والفوائد الكبيرة التي سيجنونها هم والسوق والمشترون... وربما من المناسب القول بأن بقاء السوق بدون القانون هو الذي كان يبعث على القلق فقبل صدوره كان المبلغ المدفوع من قبل الشارين للمشاريع على الخريطة للمطورين العقاريين في دبي يسجل في حساب شركة التطوير العقاري التي تملك حرية التصرف في هذا المبلغ لأية أهداف تراها مناسبة.
ولطالما أقلقتنا هرمية نظام البيع للعقارات قيد التصميم ـ والتي تتلخص بمساهمة بيع آخر الوحدات لتمويل بناء وحدات تم بيعها في وقت سابق ـ كما أقلقت خبراء القطاع العقاري في دبي وأقلقت المشترين، لأن هذا النوع من هيكلية التمويل يمكن أن تؤدي إلى مشاكل للطفرة العقارية. فهل نلغي قلق 3 أطراف لأن نفرا قليلا من المطورين قلقون من القانون ؟ بالطبع لا ... فالقانون الجديد يعالج هذه المسألة عبر تسجيل مبيعات العقارات قيد التصميم وفصل المبالغ الجديدة عن حساب شركة التطوير العقاري.
مكاسب ومخاوف
* ما هو أول مكسب سيجنيه السوق من تطبيق القانون ؟
- الثقة المطلقة بالسوق العقاري في المدينة والثقة المتبادلة بين المطور والمشتري . ومن شأن تطبيق القانون بجوهره تحقيقا للغايات التي صدر من أجلها المساعدة على وضع حد للمطورين العقاريين الصغار الذين يستخدمون دفعات العقارات قيد التصميم لتمويل إطلاق مشاريع جديدة وبناء مشاريعهم القديمة.
* لكن البعض من المطورين يرى بأن أداء السوق سيتراجع على خلفية انسحاب عدد غير صغير من المطورين غير القادرين على ترتيب أوضاعهم وفقا لمقتضيات القانون الجديد!!
- سوق دبي العقاري ليس صغيرا إلى الدرجة التي يؤثر عليها انسحاب عدد من المطورين وحتى لو سلمنا جدلاً بتراجع أداء السوق، فأعتقد بان انكماشاً طفيفاً في الطفرة الملحوظة للمطورين العقاريين الثانويين أفضل بكثير من « انفجار خطير» من الداخل للمشاريع، لذا فان حكمة دبي وسداد رأيها يدفعانها إلى حماية المستهلك والمطور والسوق باللجوء إلى اعتماد هذه الخطوة.
ولذلك، وحالما يضمن الشارون أن مالهم في وضع آمن خلال عملية البناء بفضل نظام تسجيل دائرة الأراضي والأملاك في دبي، فان الخلاصة المنطقية هي أن الثقة في السوق العقاري في دبي سيتعزز. ومع ذلك، فان القانون الجديد يرفع الراية الحمراء ويظهر الإرادة في تصحيح ما قد يراه البعض خطأ.
ويجب أن نتذكر الطفرة العقارية في دبي بنيت على الثقة التي بذلها المشترون الأوائل لشركات التطوير العقاري في دبي، ولاقت هذه الثقة مردودها الجيد من خلال تسليم عقارات ذات عائد تأجيري مرتفع وأرباح رأسمالية قوية. وجدير بنا أن نعمق هذه الثقة إلى مستويات أعلى.
* طيب ما رأيك فيمن سيقول بأن تطبيق القانون سيؤدي إلى رفع الأسعار؟
- أسعار العقار في دبي تواصل ارتفاعها ولم تتوقف عند حدود معينة والأشهر الثلاثة الماضية شهدت ارتفاعا كبيرا وأعتقد بأن الأسعار ستواصل مسيرتها حسب الطلب والعرض بصرف النظر عن القانون وتطبيقه.
القانون فوق الجميع
* البعض يتحدث همسا عن أن القانون سيطبق على مطوري القطاع الخاص حصرياً.. بماذا تردون؟
- إذا كانوا يقولونها همسا فأنا اسأل علانية... هل تضمن القانون استثناءات لمطور عقاري حكومي أو غيره؟ بالتأكيد لا .. القانون لم يستثن احدا ويشمل الجميع وأي مشروع عقاري قيد التصميم ويباع على الخريطة سيطبق عليه القانون...
وبعبارة صريحة سنقطع الطريق على الطارئين لان التطوير العقاري في دبي حكر على الجادين، مع أننا مطمئنون إلى أن الغالبية العظمى منهم قادرون على ترتيب أوضاعهم مع مقتضيات وأحكام القانون الجديد بل يجب الإشارة إلى ان هناك مطورين عقاريين كبار يطبقونه من قبل صدور القانون مثل اعمار ونخيل وتطوير وغيرها من شركات التطوير العقارية الثانوية وستشهد الأيام المقبلة بأن من يتطلع بحذر وقلق إلى القانون سيكون أول من يطبقه إذا كان يريد ويعمل على رفع أداء شركته وتحقيق الأرباح من الاستثمار في عقارات المدينة.
* هناك من يتحدث عن تطبيقه في مناطق التملك الحر التي أعلنتم عنها الدائرة سابقا..!
- القانون سيطبق دبي بأكملها في وسط المدينة وضواحيها وإذا كنت تقصد بأن المناطق التي لا يحق فيها للأجنبي بالتملك معفية من هذا القانون فالجواب هو لا .
تسهيلات وليست تعقيدات
* ماذا عن المشاريع التي يجري تطويرها من قبل صدور القانون .. بعض المطورين اشتكوا من أن المشترين لديهم رفضوا تسديد الدفعات الجديدة بانتظار فتح حساب ثقة لهم وتسديدها عبر البنوك....!
- نحن ندرس مثل هذه الحالات، فإذا اتضح للدائرة بعد مناقشة المطور الذي دفع ضمانا بنكيا للمطور الرئيسي بان العمل في المشروع يسير بدون تأخير وقطع مسيرة جيدة وباق على انجازه 30% على سبيل المثال فان الدائرة تتمتع بصلاحية عدم تطبيق القانون عليه فالغاية من صدور القانون عدم تعقيد الأمور بقدر سعي المشروع لحماية أموال المشترين والمطورين وتنظيم عمليات البيع وبكل الأحوال ستصدر الدائرة لوائح تفسيرية تشرح آلية تطبيق القانون خلال الأشهر الثلاثة المقبلة إن شاء الله.
* ألا تعتقد بأن « أراضي وأملاك دبي» ستواجه تحديات كبيرة خلال تطبيق القانون على صعيد الكوادر البشرية وعمليات إصدار العقود وتسجيل المشاريع.؟
- على العكس تماما ... فكل المشاريع العقارية في المدينة مسجلة في قاعدة بيانات الدائرة وقد بذلنا جهودا مضنية في الاستعداد والتهيؤ سلفا لمتطلبات آلية تطبيق القانون وهيأنا الكوادر البشرية المواطنة القادرة على تطبيقه، وانتم تعلمون بان الدائرة عقدت اجتماعات متتالية مع كبار المطورين العقاريين والثانويين ووقفت على آرائهم وناقشتهم في أدق تفاصيل مسودة القانون وأخذت ملاحظاتهم بعين الاعتبار قبل رفعه إلى الجهات العليا لاعتماده بشكله وصيغته النهائية التي نشرت في وسائل الإعلام.
ومن المهم أن اذكر بان القانون الذي أصدرته دبي (ارحم ) بكثير من القوانين المماثلة في أميركا وأوروبا واستراليا، فهو مرن إلى حد كبير ويتناسب مع مقدرة المطورين ويطمئن المشترين ويحمي مكتسبات الطفرة العمرانية . ويبدو من المناسب الإشارة إلى أن البنوك هي من سيتولى عملية فتح الحساب وليس الدائرة مما يعني بأن الأمور المتعلقة بالحسابات ستتم عبر البنوك بالتنسيق مع الدائرة.
* على ذكر البنوك ... أعلنتم عن تعاقدكم مع بنك دبي الإسلامي واعتماده لفتح حسابات الثقة، فهل هناك بنوك أخرى؟
- نعم بالتأكيد ... تعاقدنا مع أربعة بنوك معروفة ولم نحصر العملية ببنك واحد لكي يكون الخيار للمطور اختيار البنك الذي يرتاح في التعامل معه .. والوقت ما زال مبكرا للكشف عن أسمائها وسنترك المجال لهم ليعلنوا بأنفسهم عن تلك التعاقدات.
* ماذا عن الأجور التي ستتقاضاها تلك البنوك من المطورين وهل ستؤثر على أسعار العقارات؟
- لا اعتقد ذلك ... فالأجور ستنحصر في إطار الخدمات التي ستقدمها للمطور الذي يفتح لها حساب الثقة ولن تتدخل الدائرة لتحديد تلك الأجور إلا إذا تجاوزت الحدود المنطقية لمثل هذه المعاملات.
مرونة وشفافية
* هناك عدد من المطورين لم يتسلموا أراضيهم من المطور الرئيس منذ أشهر فكيف سيتم التعامل معه؟ هل يشطب من السجل ؟ هل يمنح وقت آخر؟
- (يضحك) نحن لا نعد الأيام على المطورين أو نقف لهم في الباب لنمسك عليهم الأخطاء ونسارع إلى معاقبتهم... فالقانون جديد على المدينة وعليهم لذلك فنحن حريصون على تطبيق جوهر وروح القانون الذي يرتكز إلى تسهيل الأمور وبالطبع فسوف نناقش المخالف قبل توجيه العقوبة إليه وسنقوم بتثقيف العاملين في السوق كي لا نترك مجالا للأخطاء بقصد أو بدونه، وسندرس كل حالة ولن يظلم أحد على الإطلاق.
* هناك لغط حول كيفية اعتماد من يملك ارضا في سجل المطورين الذي فتحتموه طبقاً للقانون مع انه قد لا يملك رخصة مطور عقاري!
- إذا اشترى شخص أرضاً وأراد أن يقوم بتطويرها فسندرس مدى حاجة المدينة إلى مشروعه وعندها يمكن إصدار القرار المناسب طبقا للقانون وفي كل الأحوال لا نريد استباق الأحداث ولننتظر صدور اللوائح التفسيرية التي ستصب في مصلحة جميع الأطراف.
رسائل من «أراضي وأملاك دبي» إلى شركات التطوير العقاري:
* أي مشروع عقاري قيد التصميم ويباع على الخريطة سيطبق عليه القانون
* القانون لن يطبق على مشاريع أودع أصحابها ضماناً بنكياً ولا تواجه مشاكل
* سنقطع الطريق على الطارئين والتطوير العقاري في دبي حكر على الجادين
* كوادرنا قادرة على تولي المسؤولية وكل المشاريع مسجلة في قاعدة البيانات
* سنتعامل بحيادية ولا فرق بين شركة تطوير عقاري حكومية وأخرى خاصة
*وقعنا عقوداً لاعتماد 4 مصارف معروفة لفتح حسابات الثقة والخيار للمطور
* البنوك المعتمدة ستتقاضى مبالغ مالية مقطوعة من المطورين لقاء خدماتها
* قانون دبي الجديد أكثر مرونة ودعماً للمطورين من القوانين العالمية المماثلة
*أسعار العقارات ستواصل ارتفاعها الطبيعي بغض النظر عن تطبيق القانون
*بطاقة حمراء للمخالف بعد إنذاره ولا مجاملات أو محاباة على حساب القانون
*آلية التطبيق تتيح للمطورالعقاري استخدام أموال المشترين بشروط واضحة
* تطبيق القانون يجذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية للمدينة والكل سيستفيد .
حوار - مشرق علي حيدر