استبعاد نزوح جماعي إلى أسواق المال خوفاً من تصحيح سعري بالعقارات

لاحظ تقرير شركة المزايا القابضة أن الأسواق المالية الخليجية أخذت تستعيد أنفاسها، ولجمت خسائرها التي منيت بها على مدى الشهور الماضية، بعدما وصلت إلى مستويات سعرية تقارب تلك التي كانت عليها قبل أكثر من 3 أعوام، معتبرا أن النمو في أرباح الشركات سيكون المحرك الأول الذي سيدفع المستثمرين للعودة إلى الأسواق المالية، وليس المضاربة والربح السريع.

ولفت إلى وجود علاقة ارتباط قوية بين العقارات والأسهم بحيث تتحول الاستثمارات من الأسهم صوب العقارات عند وصول الأسواق المالية إلى التشبع، ومن جهة أخرى عودة الاستثمارات إلى الأسهم عند الإحساس بتطورات سوقية أو سعرية على العقارات.

ورجح التقرير عودة المستثمرين سواء الأفراد أو المؤسسات إلى الأسواق المالية خلال الأشهر المقبلة ولكن بشكل أكثر مهنية معتمدين على الدراسات والأبحاث المتعلقة بكل سهم على حدة. مؤكدا ان المستثمرين أخذوا درسا قاسيا في مخاطر المضاربة والمتاجرة بغير أصول ودراسات داعمة.

واستبعد التقرير الذي يرصد الأسواق العقارية في الخليج أي تأثير مفاجيء على سحب السيولة من العقارات باتجاه الأسواق المالية لما تتمتع به العقارات من ثبات نسبي وقدرة على حفظ الاستثمارات مقارنة بالأسواق المالية والأسهم التي تعرضت لأسوأ حركة تصحيح جماعي في المنطقة، أدت إلى تحقيق خسائر دفترية وحقيقة لآلاف المستثمرين والصناديق الاستثمارية التي لا تزال تسعى أن تتعافى من نزيف الأسعار.

وعند استعراض التقييمات السعرية في أسواق المال الخليجية يتبين أن مضاعفات الأرباح- وهي مقياس يعتمد عليه الخبراء والمستثمرون في تحديد الفرص الاستثمارية الجيدة- قد هبطت من مستويات تجاوزت 30 و40 مرة بالمتوسط إلى مدى يتراوح بين 10 و14 مرة بالمتوسط ايضا، وذلك على اعتبار الأرباح الصافية للعام 2006، مما يجعل الأسواق المالية الخليجية تعود مرة أخرى إلى صدارة الأسواق الجاذبة للاستثمارات.

وأكد التقرير أن المضاعفات أو مكررات الأرباح وعند احتسابها مقارنة بالأرباح للعام 2007، فإنها ستصبح ضمن مستويات تقل عما هي عليه الآن، وبالتالي مزيد من الأسباب والدوافع التي تدفع المستثمر المحلي والأجنبي إلى الاستثمار في الأسواق المالية الخليجية، حيث لاحظت المؤسسات البحثية تزايدا في اهتمام المستثمرين الأجانب والصناديق العالمية للاستثمار في المنطقة بعدما وصلت التقييمات إلى مستويات مقبولة تعكس الأداء الواقعي للشركات والاقتصاديات المحلية.

إلى ذلك، استبعد تقرير المزايا نزوحا جماعيا وسحب الاستثمارات من العقار صوب الأسواق المالية نتيجة المخاوف من تصحيح سعري مماثل يمحي مكاسب المستثمرين التي جنوها من العقارات خلال السنوات الماضية، لأسباب منها أن الطلب الكبير من السكان والوافدين على العقارات يبرر الاستثمار المتنامي في هذا المجال، مما سيعزز من تزايد الطلب مقابل العرض.

ورغم وجود مئات الآلاف من المشاريع العقارية التي يجري تنفيذها في الخليج فإن حقيقة تأخر التسليم الناجم عن تعقيدات في القضايا اللوجستية والبشرية والتمويلية ستساهم في تقليل فرص التصحيح السعري للعقارات، أو على الأقل فإن ذلك سيؤدي إلى تصحيح غير حاد يجري على فترات طويلة يمكن امتصاصها بجميع الأحوال.

وفي موضوع متصل، استبعد تقرير المزايا المخاوف التي يتخوف منها بعض المحللين ومفادها أن التصحيح السعري في العقارات والمتوقع حدوثه خلال العامين المقبلين سيؤثر على أسواق المال بالتبعية، مشيراً ان التقييمات السعرية والنمو المتوقع في الإيرادات خلال الأعوام المقبلة كفيلة بتحريك وفتح شهية المستثمرين.

ويرى بعض الخبراء أن حدوث تصحيح سعري في أسواق العقارات سيكون له تأثير على أسواق المال عبر التأثير على أسهم الشركات العقارية التي تتمتع بثقل نسبي ودور ريادي قادر على جر الأسواق إلى مزيد الخسائر. ويرى أولئك ان سهم اعمار مثلا الذي يستحوذ على جانب كبير من القيمة السوقية والتداولات في سوق دبي المالي قد يتأثر سلبا عند تصحيح أسعار العقارات وبالتالي جر سوق دبي إلى مزيد من الخسائر أو الحد من الأرباح.

الاستثمار السياحي

من ناحية أخرى، لفت تقرير شركة المزايا القابضة إلى أن الدول الخليجية بما تملكه من شواطئ ممتدة وصحارى شاسعة وجو دافئ ومشمس أغلب أوقات العام قادرة على تطوير وجهة سياحية متكاملة تستهدف سياح المنتجعات الساعين للراحة والهدوء والاستجمام بعيدا عن ضوضاء المدينة وصخبها.

وأوضح التقرير أن الموقع الجغرافي القريب من قارات العالم القديم بالإضافة إلى البنية التحتية المتميزة التي أخذت تتشكل في أغلب الدول الخليجية هي من الأسباب التي تدفع إلى التركيز على هذا النوع من التطوير العقاري الذي يولد عائدات ودخلاً سياحياً كبيراً خصوصا أن الساعين وراء سياحة المنتجعات هم من الأثرياء ورجال الأعمال مما يعني فرصا أكبر في استقطاب استثمارات في مجالات أخرى.

ورغم عدم وجود إحصائيات عن الاستثمارات الموجهة للاستثمار في تطوير المنتجعات إلا أن الغالب أن الاستثمارات محدودة، ففي دبي مثلا التي استطاعت خلق مركز سياحي وتجاري عالمي فإن عدد الغرف الفندقية في المنتجعات محدود مقارنة بالغرف المتوفرة في الفنادق والشقق الفندقية مما يبرز الحاجة للاستثمار في بناء وتطوير المنتجعات، وفي السياق تترقب الأسواق اكتمال الأعمال الإنشائية في نخلة جميرا مثلا التي تضم بعضا من المنتجعات.

ورغم ذلك، يرى التقرير أن التطوير العقاري في مجال المنتجعات يجب أن يراعي جميع شرائح الدخول وليس فقط الشرائح الغنية والأثرياء فقط. وكان استطلاع للرأي أجرته شركة »سـما دبي« الإماراتية، ذراع الاستثمار والتطوير العقاري الدولي لـ»دبي القابضة«، قد كشف أن المنتجعات السياحية التي يتم تأسيسها بما ينسجم مع البيئة الطبيعية المحيطة بها، ووفقاً لمفهوم المجمعات السكنية المصغرة تمثل الخيار الأول لمشتري العقارات في سلطنة عٌمان.

وشارك في الاستطلاع 200 شخصية من السائحين والزوار والعاملين في الشركات العقارية. وبلغت نسبة المشاركين في الاستطلاع من دول مجلس التعاون الخليجي أكثر من 50%، منهم 64% من العاملين في سلطنة عمان، في حين شكل المستثمرون 30% من إجمالي عدد المشاركين في الاستطلاع.

وأظهرت نتائج الاستطلاع الذي أجرته »سما دبي« خلال مشاركتها في المعرض العقاري الدولي الذي استضافته العاصمة العمانية مسقط في مركز عمان الدولي للمعارض أخيرا، أن الغالبية العظمى من المشاركين في الاستطلاع بنسبة 81% يرغبون في امتلاك عقارات ضمن مشاريع التملك الحر في سلطنة عمان، و40% منهم يودون امتلاك العقارات لأغراض استثمارية، في حين يفضل 25% منهم شراء شقة سكنية، مقابل 22% يفضلون امتلاك فلل مستقلة.

وقال المشاركون في الاستطلاع إن عامل الجذب الرئيسي في المنتجعات السياحية هو انسجامه مع البيئة المحيطة والطبيعة المحلية في موقع المشروع. واتفق حوالي 35% منهم على ان المجمعات السكنية المتكاملة التي تضم مرافق متنوعة تشمل الفنادق والمطاعم ومحلات التسوق والمستشفيات ومختلف الفعاليات على مدار العام، تمثل مكونات أساسية لأي منتجع سياحي.

وأشار أكثر من 17% ممن شاركوا في الاستطلاع إلى أن برامج الترفيه تمثل أهمية كبرى للمنتجعات السياحية، في حين أرجع 13% منهم تلك الأهمية إلى برامج السياحة البيئية. وقال 40% من المشاركين في الاستطلاع إن قرب موقع المنتجع من مكان العمل من الأمور التي تؤخذ بالاعتبار في حال الرغبة في امتلاك منشأة في منتجع سياحي.

وأطلقت سما دبي منتجع وسبا بيتي في عمان بكلفة مليار دولار، يضم المشروع فنادق فئة خمس نجوم، فللا فخمة، وشققا سكنية فاخرة، تحيط بها ملاعب للغولف، مراس، نواد صحية حديثة، مراكز متطورة ومركز مارينا تجاري. ويمتد المشروع على مساحة واسعة تصل إلى 3.7 كيلومترات مربعة، حيث تعتبر سلطنة عمان بالتنوع الجغرافي والطبيعي من أفضل الخيارات لبناء المنتجعات، كما تمتاز سلطنة عمان بتراثها التاريخي والثقافي الغني، فضلاً عن استقطابها لأعداد كبيرة من السياح، وأعداد متزايدة من المستثمرين من مختلف أنحاء المنطقة والعالم.

وتبرز الجزر الطبيعية والصناعية (النخلات) في الإمارات كأفضل المناطق الممكنة والمرشحة لبناء وتطوير المنتجعات. كما يمكن اعتبار رأس الخيمة والفجيرة بجبالها وشواطئها البكر من أفضل الأماكن المرشحة لاجتذاب السياح والمستجمين من المنطقة وباقي الدول حيث تسعى إمارة رأس الخيمة إلى استقطاب استثمارات سياحية وغيرها من الاستثمارات لتصبح الإمارة نقطة الجذب الثالثة في الإمارات بعد دبي وأبوظبي، وفي السياق تعمل الإمارة على تطوير 22 فندقا تضيف نحو 6 آلاف غرفة فندقية جديدة، لتزيد من الدخل السياحي التي تولده المرافق السياحية في الإمارة.

على صعيد آخر، قال تقرير المزايا ان الجهود التي بذلها الملك عبدالله الثاني بن الحسين، ملك المملكة الأردنية الهاشمية والحكومة الأردنية قد نجحت في إحداث التغيير المطلوب في العقبة، عقب تحويلها إلى منطقة اقتصادية خاصة قبل 6 سنوات بأهداف كمية ونوعية شكك البعض بقدرة المدينة الصغيرة المطلة على البحر الأحمر من تنفيذها.

وأوضح التقرير أن المدينة وبعد 6 سنوات من العمل الجاد استطاعت جذب ما يزيد على 7 مليارات دولار من الاستثمارات وهو ما يتخطى الهدف الموضوع أساسا عند إطلاق المشروع حيث وضع هدف جذب 6 مليارات دولار في 20 عاما، الأمر الذي دفع القائمين على المدينة والممثلين بمجلس المفوضين في سلطة منطقة العقبة الاقتصادية الخاصة إلى الاعتقاد ان بإمكانهم رفع الاستثمارات إلى 12 مليار دولار قبل عام 2015.

واحتفلت العقبة الأسبوع الماضي بمرور 6 سنوات على بدء العمل بالخطة الطموحة التي حولت المدينة الساحلية الصغيرة إلى مركز جذب واهتمام استثماري وسياحي وعقاري تضاهي مناطق كبرى في المنطقة. وانطلق مفهوم المنطقة الاقتصادية الخاصة لتكون منطقة تطوير متعددة القطاعات الاقتصادية ومتحررة ومنخفضة الضرائب ومعفاة من الرسوم والجمارك، تمتلك بيئة أعمال مبسطة باستخدام أنظمة إدارية جاذبة للاستثمارات وتعظم مشاركة القطاع الخاص وتوجد فرص عمل للأردنيين في مناحي الحياة كافة.

وتم وضع خطة استراتيجية لتحقيق أهداف محددة وضمن فترة زمنية محددة ومن أهمها استقطاب استثمارات بحدود 6 مليارات دولار وإيجاد 70 ألف فرصة عمل بنهاية عام 2020 وقد حددت الخطة الاستراتيجية ثلاثة نشاطات رئيسية أولت السياحة الجزء الأكبر وخصصت لها 50% والخدمات بنسبة 30% والباقي لنشاط الصناعة وبنسبة 20%.

وتتمتع بموقع استراتيجي يقع بين ثلاث دول وثلاث قارات علاوة على وجود بنية تحتية حديثة متكاملة ومتعددة الجوانب ومن أهمها مطار الملك الحسين الدولي وميناء العقبة وشبكة من الطرق الحديثة تربطها بمدن المملكة وبالدول المجاورة وشبكة من السكك الحديدية إضافة إلى كونها نقطة الربط الكهربائي ونقطة وصول خط الغاز الطبيعي من جمهورية مصر العربية، بالإضافة إلى موقعها السياحي كرأس للمثلث الذهبي مع البتراء ووادي رم.

ومن المشاريع الكبرى في العقبة مشروع مدينة هورايزون بكلفة 5 مليارات دولار وبالإضافة إلى مشروع نقل الميناء وبناء واجهة بحرية جديدة بكلفة 3 مليارات دولار بالإضافة إلى:

مشروع تالا بيه: يقع على الشاطئ الجنوبي للعقبة، ويعد من أكبر المشاريع السياحية على الشاطئ الجنوبي، وتقوم بتنفيذه الشركة الأردنية للمشاريع السياحية وبمشاركة مستثمرين عرب، ويقع على ارض بمساحة 2700 دونم ويشكل منتجعا سياحيا متكاملا وقد انتهت عدة مراحل منه، منها مرسى ومرفأ لليخوت وشقق سكنية ومحال تجارية، وناد متعدد النشاطات.

مشروع واحة ايلة: منتجع سياحي متكامل ومتعدد الخدمات تقوم بإنشائه شركة استرا السعودية ويعتبر اكبر مشروع استثماري ويقع على ارض بمساحة 4300 دونم شمال خليج العقبة ويتمتع ببناء بحيرة صناعية تُنشأ من خلال مياه البحر إلى اليابسة لإيجاد شواطئ بحدود 17 كم مما سيزيد الرقعة الشاطئية في العقبة وقد انتهت أعمال الحفر اللازمة وسيتضمن المشروع فنادق، مطاعم، مناطق سكنية، أسواقا وملعب جولف بمواصفات عالمية.

مشروع سرايا العقبة: سيضم خمسة فنادق فئة الخمس نجوم تدار ثلاثة منها من قبل مجموعة جميرا في دبي واثنان من قبل شركة ستار وود وسيحتوي على أسواق ذات طراز شرقي ومطاعم ومقاه ومناطق سكنية مميزة ومن المتوقع الانتهاء كاملاً في عام 2009 أي بعد سنتين من الآن.

مشروع فندق كمبنسكي: ينتمي إلى سلسلة فنادق عالمية من فئة الخمس نجوم، وسيضم 200 غرفة فندقية والعمل جار على بنائه ويتوقع الانتهاء منه العام المقبل وهناك مشاريع أخرى ستنفذ على مراحل متتالية منها مشروع فندق الكابتن ومشروع فندق هوليداي إن ومشروع منتجع البحر الأحمر.

مشروع منتجع البحر الأحمر: تنفذه الشركة الأردنية للتعمير ويقام على الشاطئ الجنوبي لمدينة العقبة ليكون جاهزا عام 2008. ويقع على مساحة بناء 68 الف متر مربع بكلفة اجمالية قيمتها 75 مليون دولار يضم 260 فيلا، ويحتوي المشروع على 9000 آلاف متر مربع من المرافق الترفيهية مطلة على البحر الأحمر.

وعلى صعيد أخبار الشركات العقارية، في الامارات، قالت شركة رأس الخيمة العقارية انها قد تبيع سندات إسلامية (صكوك) لأول مرة للمساعدة في تمويل مشروع إسكاني بتكلفة 2.7 مليار دولار. وذكرت ان حكومة إمارة رأس الخيمة تملك حصة فيها، وان الشركة تعتزم جمع ما بين مليارين وثلاثة مليارات درهم (من 544.7 إلى 817 مليون دولار) للمساعدة في تمويل مشروع ميناء العرب على ساحل الخليج.

وتستعد شركة »نيو دبي« العقارية للبدء في تنفيذ برجين متلاصقين على شكل صدفة بحر مشقوقة إلى نصفين، وتصل تكلفة برجي (صدفة البحر) إلى نصف مليار درهم، ويتوقع أن يتم الانتهاء من إنشائه في شهر ديسمبر من العام المقبل 2008.

كما أوشكت شركة اعمار العقارية على وضع اللمسات الأخيرة لصفقة تتملك بمقتضاها شركة »اعمار مصر« بالكامل في إطار فض الشراكة مع رجل الأعمال المصري شفيق جبر صاحب مجموعة »ارتوك جروب« في أعقاب خلافات متعددة. وسيتم إنجاز عملية التخارج وإتمام صفقة التملك بالكامل خلال الأيام القليلة المقبلة.

وتطرح إعمار العقارية مجموعة حصرية من الوحدات السكنية المطلة على الواجهة المائية في مشروع مرسى دبي، وتتوزع الشقق المطروحة للبيع في ثلاثة أبراج سكنية في مجمعات »مارينا بروميناد« و»مارينا كيز« و»بارك آيلاند«.

وتعتزم شركة القدرة القابضة توسيع استثماراتها في اليمن ضمن خططها التوسعية في الدول العربية. وتتطلع الشركة إلى الانتشار من خلال توسيع استثماراتها عربيا في عدة قطاعات من بينها الاستثمار في قطاع البنية التحتية، العقارات، الخدمات وغيرها. كما أصدر الفريق أول سمو الشيخ محمد بن زايد آل نهيان ولي عهد أبوظبي رئيس المجلس التنفيذي قرارا بشـأن تملك شركة الدار العقارية للعقارات في الإمارة.

ونص القرار على أن لشركة الدار العقارية »شركة مساهمة عامة« حق تملك العقارات في الإمارة وتسجيلها باسمها, ولا ينال من هذا الحق تملك أسهمها لأشخاص من غير المواطنين ومن في حكمهم، على أن ينفذ من تاريخ صدوره وينشر في الجريدة الرسمية.

كما أصدر قرارا آخر بشـأن تملك شركة صروح العقارية للعقارات منح بموجبه شركة صروح العقارية »شركة مساهمة عامة« حق تملك العقارات في الإمارة وتسجيلها باسمها، على أن لا ينال من هذا الحق تملك أسهمها لأشخاص من غير المواطنين ومن في حكمهم.

الى ذلك، أعلنت شركة المنال للتطوير عن بيع ما يزيد على ثلاثة أرباع مشروعها السكني »ليكسايد ريزيدانس« في أبراج بحيرات الجميرا خلال فترة تقل عن عام واحد. والبرج السكني المكون من 35 طابقاً والذي تصل كلفته إلى 300 مليون درهم يجري العمل به وفق المخطط لتسليمه نهاية العام المقبل.

وأطلقت شركتا السركال للعقارات ومنازل العقارية مشروع ديونز فيلاج، وعينتا شركة الأخصائيين العقاريين لتولي عمليات البيع. ويقع المشروع في مجمع دبي للاستثمار، ويضم 19 برجاً سكنياً متوسط الارتفاع ستتكون من 950 شقة، ويستهدف البيع للشركات التي تعمل انطلاقاً من مجمع دبي للاستثمار أو جواره لتتمكن الأخيرة من عرض الشقق على موظفيها. على مساحة تقارب 460.000 قدم مربع، وسيتم تطويره بكلفة تزيد على 300 مليون درهم.

وفي الكويت، أوصى مجلس إدارة شركة أعيان العقارية بتوزيع أرباح نقدية بواقع 10 فلوس لكل سهم عن السنة المالية المنتهية في 31 ديسمبر 2006 و10 أسهم منحة لكل 100 سهم، وقد كان ذلك في اجتماع عقده المجلس لمناقشة نتائج السنة المالية 2006، وسيتم إجراء التوزيعات للمساهمين المسجلين في سجلات الشركة بتاريخ انعقاد الجمعية العمومية بعد موافقتها.

ووافقت الجمعية العمومية لشركة الجداف العقارية على زيادة رأسمال الشركة من مليون دينار إلى 24 مليون دينار كويتي. وجاءت زيادة رأسمال الشركة كخطوة نحو تنفيذ مشروع »ذا أ ينو« في دبي والذي يشتمل على بناء أربعة أبراج مكاتب للتأجير، حيث سيتم البدء في مراحل بناء المشروع في مايو المقبل وسينتهي تنفيذه ويسلم في سبتمبر 2009.

وقد سوقت الشركة أكثر من 70% من المشروع الذي تبلغ قيمته 720 مليون درهم اماراتي بما يعادل 60 مليون دينار كويتي. وأعلنت شركة »أبيار العقارية« ان اجمالي المشاريع المستقبلية للشركة والتي سيتم تنفيذها خلال ثلاث سنوات يبلغ ملياري دولار.

في البحرين، تم إعلان توقيع مذكرة تفاهم بين مطوري مشروع سيف فيوز وشركة ريف للتمويل العقاري لتوفير تمويل عقاري متوافق مع أحكام الشريعة للراغبين في شراء وحدات سكنية في مشروع سيف فيوز الفخم الذي يقع في ضاحية السيف بالبحرين.

إلى ذلك، صرحت تعمير انه تم تسويق 80 في المئة من المرحلة الأولى لمرسى البحرين للاستثمار والبالغة مساحتها ما يقدر بـ 691 ألف متر مربع من إجمالي المساحة الكلية للمشروع والبالغة بـ 1.7 مليون متر مربع، إذ ان مساحة المرحلة الأولى تمثل 52 في المئة من المساحة المعدة لحق الانتفاع.

كما أعلن مشروع درة البحرين، عن إحراز تقدم مهم في المشروع البالغة تكاليفه ثلاثة مليارات دولار حيث تم الانتهاء من البنية التحتية للجزر السبع. ومن المتوقع أن يتسلم ملاك الفلل السكنية في المرحلة الأولى فللهم بنهاية العام الحالي.

وفي السعودية، شاركت شركة سناسكو للتطوير والاستثمار العقاري، في معرض العقار الكويتي الذي يعد من أهم معارض العقار المتعددة التي تنظم في دولة الكويت، والذي أقيم في الفترة من 13-15 فبراير 2007، في فندق المارينا. وتستعد مجموعة من رجال الأعمال في جدة لإطلاق شركة مدائن السعودية المتخصصة في التمويل والاستثمار العقاري برأسمال 400 مليون ريال، لمواجهة الطلب المتزايد على الوحدات السكنية في المملكة.

من جهتها، تشارك إعمار المدينة الاقتصادية، بصفتها راعياً شريكاً في فعاليات الدورة الثامنة لمنتدى جدة الاقتصادي التي تنعقد خلال الفترة 24-27 فبراير 2007. وسوف تلقي إعمار المدينة الاقتصادية الضوء على التطورات الاقتصادية والمناخ الاستثماري في المملكة العربية السعودية، حيث تستعرض في مقر المنتدى مشروع مدينة الملك عبدالله الاقتصادية الذي تعكف على تطويره حالياً.

تسويق جماعي للمنتجعات

تتمتع جميع دول الخليج بشواطئ ممتدة تطل على الخليج العربي وبحر عمان ومساحات شاسعة من الصحاري والسهول والواحات والجبال المؤهلة مع توفر رأس المال المطلوب إلى نقل المنطقة إلى مستوى جديد من السياحة القائمة على سياح المنتجعات والمجمعات السياحية النائية التي توفر جميع سبل الراحة والترفيه والعلاج الطبيعي.

وتلك المنتجعات يمكن أن تسوق بشكل جماعي كوجهة واحدة تشمل المنتجعات الجبلية والصحراوية والساحلية وغيرها، تستهدف السائح الأجنبي والعربي بالإضافة إلى السائح الخليجي الذي يعتبر من أكثر السياح إنفاقا في العالم بما يتعدى 27 مليار دولار سنويا.